（2017）内01民终2565号
裁判日期: 2017-09-01
公开日期: 2017-09-27
案件名称
乔金平、内蒙古加禾房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
乔金平,内蒙古加禾房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内01民终2565号上诉人（原审原告）：乔金平，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘富玉，内蒙古若辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘超，内蒙古若辉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：内蒙古加禾房地产开发有限公司。法定代表人石开，总经理。委托诉讼代理人：宋海涛，内蒙古乐水律师事务所律师。委托诉讼代理人：石峰，男，1966年1月25日出生，汉族，该公司员工，住呼和浩特市赛罕区大学西路农机14号楼19排1号。上诉人乔金平因与上诉人内蒙古加禾房地产开发有限公司（以下简称加禾公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初4898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人乔金平的委托诉讼代理人刘富玉、刘超，上诉人加禾公司的委托诉讼代理人宋海涛、石峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乔金平上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持乔金平的一审诉讼请求；由加禾公司承担全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实与乔金平一审主张诉请不符，未围绕乔金平一审主张诉请予以分析、认证。对未经验收合格的商品房，无论开发商在合同约定的交房期限届满后是否将该商品房交付买受人，均构成逾期交房。现一审法院仅以实际交付期限为据认定违约金与拆迁安置费，与乔金平的一审诉讼主张不符。一审法院案由定性错误，本案的案由应为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。加禾公司辩称，《回迁协议》与《商品房买卖合同》都是有效的，有冲突的时候以后者为准。合同进行了明确的约定，把原协议的内容进行了变更。房屋已经过五方验收，具备交付条件。乔金平只有一套房屋的所有权，这个诉讼最多只解决乔金平名下房屋的纠纷。与乔金平在同一单元的回迁房都按照时间交付了房屋，工作人员通知乔金平交房，乔金平不去，就是坐等违约金。回迁协议的第7、8条约定了违约情况及如何处理。第七条没有违约金的计算方式，第八条约定甲方迟延交房，且配套设施没有完善，道路没有畅通，这才视为甲方违约。而我们已经完善了设施，道路畅通，不存在违约的问题。本案中违约金过高，应予降低。加禾公司上诉请求：撤销一审民事判决，进行相应改判，加禾公司无违约，不承担违约责任。事实与理由：乔金平与加禾公司签订的《回迁协议》已被双方之后签订的《房屋买卖合同》所替代失去效力，乔金平不应再依据《回迁协议》提起诉讼。在签订《房屋买卖合同》的过程中，乔金平只保留了一套所有权，其他两套为乔金平的亲属所有及居住。本案中另外两套房屋的所有权人并未提起诉讼，未主张诉讼权利。乔金平诉讼主体不适格，一审判决剥夺了第三人的权利。加禾公司在2014年9月按时交房，乔金平接到电话通知后一直未来接收房屋，坐等违约。责任不在加禾公司，加禾公司不存在违约。目前没有任何权威部门认定19号楼质量不合格，乔金平也没有提请鉴定19号楼的工程质量。加禾公司不存在违约。一审法院认定事实错误，请求依法改判加禾公司不承担违约责任。乔金平辩称，乔金平与加禾公司签订的《回迁协议》合法有效，双方必须严格按照合同约定履行。《回迁协议》第七条明确约定了交房期限及条件，交付的回迁房必须达到国家有关部门的验收合格标准。否则，即使交付也不视为乙方对回迁房的正式接受。同时第十条约定，本协议签订后，甲方未能在约定日期交付乙方本协议下的回迁房的，自应交付日期（2014年9月30日）开始计算，甲方按每套每月2,000元支付乙方过渡期间安置费用，直到房屋实际交付为止，且该安置费与逾期交房违约金并不冲突。协议是签约方真实意思表示，加禾公司应遵照执行。《回迁协议》并没有因为《房屋买卖合同》的签订而变更，《房屋买卖合同》也没有变更回迁协议的履行，《回迁协议》的效力是持续存在至今的。加禾公司交付房屋未达法定验收标准，理应按照协议第八条之约定承担违约责任，按总价款2,692,243元的万分之五支付违约金，同时按第十条之约定按月支付过渡安置费直至交付止。乔金平向一审法院起诉请求：1、请求法院判令加禾公司依据回迁协议每日以本金2,692,243元的万分之五向乔金平支付自2014年9月30日至通过验收之日的违约金928,823.83元（暂计至2016年8月20日）；2、请求法院判令加禾公司依据《回迁协议》向乔金平支付过渡安置费用138,000元；3、本案诉讼费由加禾公司承担。一审法院认定事实：2012年12月10日，乔金平与加禾公司签订《回迁协议》，约定对乔金平所有的204平方米的房屋及院落进行拆迁并用其建设的建筑面积为360平方米的三套楼房进行置换补偿。《回迁协议》第二条约定：加禾公司置换补偿给乔金平的盛世名筑项目一期××楼号房屋，面积110.07平方米；二单元21层2102号房屋，面积110.07平方米；三单元16层1601号房屋，面积147.48平方米。第八条约定，加禾公司迟延交付回迁房或交付回迁房未取得国家有关部门验收合格标准的且置换的房屋相关基本生活配套设施未完善即水、电、暖设施未通，道路未畅通，视为加禾公司违约，以2014年9月30日开始计算以2,692,243元为准按日万分之五计算违约金，至交付回迁房经验收合格且置换房屋的相关生活配套设施完善之日。合同第十条约定，未能在约定日期交付回迁房，按每套每月2,000元支付过渡期间安置费，直到房屋实际交付时止，且与违约金并不冲突。2015年7月3日，乔金平与加禾公司签订了《商品房买卖合同》，2015年7月4日，加禾公司交付乔金平房屋。乔金平认为回迁房并未验收通过，相关基本生活配套设施也未完善，加禾公司应依约支付违约金，并支付过渡安置费。一审法院认为，乔金平、加禾公司2011年12月20日签订的《回迁协议》是双方真实的意思表示，乔金平、加禾公司应按照该协议约定的内容履行各自的权利义务。2015年7月3日，乔金平与加禾公司签订了《商品房买卖合同》并于2015年7月4日交付乔金平房屋，但交付时间超过《回迁协议》约定的2014年9月30日，已经构成违约，应当承担2014年10月1日至2015年7月3日期间的违约责任。对于乔金平请求的过渡安置费用138,000元，由于加禾公司已于2015年7月4日交付乔金平房屋，应当承担2014年10月1日至2015年7月3日期间的过渡安置费用。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、被告内蒙古加禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告乔金平违约金367,491.2元，自2014年10月1日至2015年7月3日，按照日万分之五计算违约金。二、被告内蒙古加禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告乔金平过渡安置费54,000元，自2014年10月1日至2015年7月3日，按照三套房每月6,000元计算。三、驳回原告乔金平的其他诉讼请求。案件受理费14,401元，由原告乔金平负担6,779元，由被告内蒙古加禾房地产开发有限公司负担7,622元。二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：《回迁协议》是否有效；加禾公司是否应承担违约责任。乔金平与加禾公司2011年12月20日签订的《回迁协议》是双方真实的意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该协议合法有效。双方应按照该协议约定的内容履行各自的权利义务。2015年7月3日，乔金平与加禾公司签订了《商品房买卖合同》。加禾公司于2015年7月4日交付乔金平房屋。加禾公司主张《回迁协议》已被双方之后签订的《房屋买卖合同》所替代失去效力无事实和法律依据，本院不予支持。加禾公司交付房屋的时间超过《回迁协议》约定的2014年9月30日，构成违约。加禾公司应当承担2014年10月1日至2015年7月3日期间的违约责任，即应当承担2014年10月1日至2015年7月3日期间的违约金及过渡安置费用。一审法院按照房屋的实际交付日期确定违约金及过渡安置费用并无不当。综上所述，乔金平与加禾公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14,401元，由乔金平负担6,779元，由内蒙古加禾房地产开发有限公司负担7,622元。本判决为终审判决。审判长 刘敬波审判员 于晓华审判员 韩慧媛二〇一七年九月一日书记员 王嘉兴 来源：