（2017）浙0782民初9848号
裁判日期: 2017-09-01
公开日期: 2018-06-01
案件名称
樊海英与浙江融华置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
义乌市人民法院
所属地区
义乌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
樊海英,浙江融华置业有限公司,方茂春,李妙春
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三条，第四条，第五条，第六条，第七条，第八条第一款，第五十二条，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0782民初9848号原告樊海英，女，1974年5月2日出生，汉族，住所义乌市。委托代理人陈佳豪，浙江稠州律师事务所律师。被告浙江融华置业有限公司，住所地：义乌市。法定代表人吴军荣。第三人方茂春，男，1964年7月21日出生，汉族，住所浙江省金华市金东区。第三人李妙春，女，1965年11月11日出生，汉族，住所浙江省金华市金东区。原告樊海英为与被告浙江融华置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2017年6月15日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2017年8月23日公开开庭进行了审理。原告樊海英及其委托代理人陈佳豪到庭参加了诉讼，被告浙江融华置业有限公司、第三人方茂春、李妙春经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告樊海英诉称，被告系义乌市篁园路333号锦绣篁园小区的开发商。2010年11月原告向被告购买锦绣篁园6单元701室房产，先后于2010年11月、2012年8月、2012年9月分三次向被告支付了上述房产全款3120000元。2013年12月20日，原、被告补签了书面的商品房买卖合同，后被告将上述房产交付给原告使用。现原告得知被告因缺资向第三人借款，将原告购买的讼争房产用以借款抵押。经义乌市建设局调查了解，并由被告确认，被告与第三人之间系民间借贷关系而非真实的商品房买卖，原告系讼争房产的唯一购买人，而且已经实际使用房屋，理应将讼争房产登记在原告名下。请求：1、依法确认原、被告于2013年12月20日签订的商品房买卖合同有效；2、依法确认被告与第三人签订的关于义乌市篁园路333号锦绣篁园6单元701室的商品房买卖合同无效；3、依法判令被告协助原告办理义乌市篁园路333号锦绣篁园6单元701室房产的备案登记手续，将上述房产备案登记至原告名下。被告浙江融华置业有限公司、第三人方茂春、李妙春未作答辩。原告为证明其主张向法庭提供了以下证据：1、商品房买卖合同原件一份，用以证明2013年12月20日，原、被告签订书面的商品房买卖合同，被告将义乌市篁园路333号锦绣篁园6单元701室房产以总价3120000元的价格卖给原告，并约定了权利义务。2、加盖有浙江融华置业有限公司财务专用章的收款收据原件三份、加盖有浙江融华置业有限公司发票专用章的收款收据原件一份、加盖有浙江稠州商业银行股份有限公司义乌商城支行业务公章的存款分户明细账原件一份、加盖有中国农业银行股份有限公司义乌文化市场支行公章的银行卡取款凭条复印件一份、加盖有中国农业银行股份有限公司义乌柳园支行公章的个人业务结算申请书复印件一份，用以证明原告分三次向被告法定代表人的妻子汇款3120000元用于购买锦绣篁园6单元701室房产，被告也认可收到锦绣篁园6单元701室房产全款3120000元的事实。3、照片原件五份，用以证明被告已将讼争房产交付给原告使用及原告已经实际装修房屋的事实。4、2016年11月25日被告出具的情况说明原件一份，用以证明经义乌市建设局了解，并经被告确认原告系锦绣篁园6单元701室房产的购买人，被告因向第三人借款，将讼争房产用以借款抵押的事实。5、锦绣篁园备案、交付、办证方案复印件一份，用以证明被告浙江融华置业有限公司承诺业主在2016年10月底前解除所有锦绣篁园房产的抵押，年底前交付、办证并承诺没有将房屋一房二卖的事实。6、2017年6月19日义乌市不动产登记中心出具的预售房产证明原件六份，用以证明本案讼争房产目前登记在第三人名下，登记备案金额是1375542元，每平方米单价为8100元，说明第三人以严重低于开发成本的价格获得了涉案房产备案登记，不符合正常的市场交易，除了本案讼争房产外，在2014年8月5日被告还将另外五套房产备案登记给本案第三人，备案登记价格低，每平方米在7600元至7800元。7、土地出让结果公示打印件一份，用以证明篁园路G地块于2011年1月11日被被告以1.455亿元的价格拍得。8、加盖有义乌市城建档案馆查档专用章的商品房预售许可证复印件一份，用以证明锦绣篁园楼盘在2012年取得预售许可证，预售面积为11116.45平方米，结合本案证据7，可得出每建筑面积的土地成本为13000元。9、（2017）浙0782民初919号民事判决书复印件一份、（2017）浙0782民初921号民事判决书复印件一份，用以证明被告以商品房买卖的形式向他人融资借款的行为，与本案情况类似的另案已确认实际购房者与被告之间的商品房买卖合同有效，低价购房的第三人与被告签订的商品房买卖合同无效。被告及第三人经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为对上述证据放弃质证权利，本院对上述证据1.2.3.4.5.6.7.8的证明力予以认定。证据9因二份判决书尚未生效，故对其证明力在本案中不予评价。本院对本案事实认定如下：2011年1月11日被告浙江融华置业有限公司通过公开招投标拍得义乌市篁园路G号地块（樊村综合楼）国有建设用地使用权，土地面积1134平方米，出让金14550万元。后被告在该地块上进行商品房开发，楼盘名称为锦绣篁园。原告于2012年8月30日认购了其中的6单元701室房屋，并交纳了购房款700000元，后于又于2012年9月6日交纳了购房款1620000元，加上原告于2010年11月22日为购买被告开发的其他楼盘商品房但最终未申购成功而交纳的购房款800000元，原告付清了锦绣篁园6单元701室房屋的全部购房款3120000元。2012年11月6日被告取得锦绣篁园的商品房预售证，商品房预售证载明：房屋坐落地点为义乌市篁园路333号，普通住宅预售建筑面积为6739.49平方米。2013年12月20日原、被告签订了一份商品房买卖合同，约定：原告向被告购买义乌市江东街道篁园路333号6单元701室商品房，价款为3120000元，被告应当在2015年9月28日前将商品房交付原告，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；与本合同商品房有关的土地使用权及在建工程不存在抵押情形，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷；商品房预售的，自本合同签订之日起30天内由出卖人向义乌市建设局申请登记备案。2016年6月被告将涉案房屋的钥匙交付原告，原告开始对涉案房屋进行装修。但原、被告没有按约向义乌市建设局申请对商品房买卖合同进行备案。两第三人是夫妻。因被告曾向第三人方茂春借款，被告又将涉案房屋预售给两第三人，并于2014年8月5日签订了一份商品房买卖合同，同日办理了备案登记手续，备案登记的预售合同号为2014预9013361，建筑面积169.82平方米，备案金额1375542元。2016年8月3日被告向各购房户出具了锦绣篁园备案、交付、办证方案，载明：公司保证没有一房两卖，现在的状态只是作了暂时性的预登记备案抵押，预登记备案是可以撤销解除的，公司负责后续解押备案的一切费用，请大家不用担心房子没有、钱没有，公司肯定在10月底前解押，年底前交付办证。2016年11月25日被告又向原告出具了一份情况说明，载明：樊海英购房户于2012年8月30日、9月20日向本公司付款，认购了锦绣篁园6单元701室，通知备案时未办理备案登记，现该房产被公司向方茂春借款，以备案抵押形式登记于方茂春名下。本院认为，合同应是当事人的真实意思表示。被告与第三人就涉案房屋所签订的商品房买卖合同其成交价格明显低于市场价格，也低于开发商的开发成本价，显然不符合当地的商品房买卖市场行情。而且原告还就同一楼盘与第三人签订了多份商品房买卖合同，将多套房产出卖给第三人，其价格均明显低于市场价格，有违常理。原告与第三人就涉案房屋签订的商品房买卖合同的时间也滞后于原、被告签订商品房买卖合同的时间，从被告向原告出具的情况说明、锦绣篁园备案、交付、办证方案看，被告也明确表示其与第三人签订的商品房买卖合同并非买卖商品房的真实意思表示，而是基于被告向第三人借款而签订的名为买卖实为抵押的意思。本院认为被告在与原告签订商品房买卖合同后又就同一标的物再与第三人签订买卖合同,违反了合同当事人应当遵守的诚实信用原则,违反了社会公德,扰乱了社会经济秩序和市场交易秩序，故应认定被告与第三人签订的商品房买卖合同无效。原、被告签订的商品房买卖合同从成交价格、签订合同的时间、原告交纳购房款的时间等要素，结合被告向原告出具的情况说明、锦绣篁园备案、交付、办证方案看，应认定是原、被告双方真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，故应认定合法有效，原、被告双方均应履行合同所确定的义务，故对原告的诉讼请求应予支持。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩和质证的权利，依法可缺席判决。第三人经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第六条、第七条、第八条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、原告樊海英与被告浙江融华置业有限公司于2013年12月20日签订的商品房买卖合同有效。二、被告浙江融华置业有限公司与第三人方茂春、李妙春签订的合同编号为2014预9013360的商品房买卖合同无效。三、被告浙江融华置业有限公司协助原告樊海英办理关于义乌市篁园路333号6单元701室商品房买卖合同的备案登记手续，于本判决生效后一个月内履行完毕。案件受理费15880元，由被告浙江融华置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员 陈高明二〇一七年八月二十八日书记员 骆光雷?PAGE*ArabicDash?-4-??PAGE*ArabicDash?-3-? 来自：