（2017）川01民终10103号

裁判日期: 2017-09-01

公开日期: 2017-12-01

案件名称

张能飞、张光余房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省成都市中级人民法院

所属地区

四川省成都市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张能飞,张光余,王轮

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省成都市中级人民法院民事判决书(2017)川01民终10103号上诉人（原审被告）：张能飞，男，汉族，1994年3月20日出生，住江苏省如皋市。上诉人（原审被告）：张光余，男，汉族，1955年6月8日出生，住江苏省徐州市贾汪区。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘刚，四川素文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王轮，男，汉族，1972年10月6日出生，住四川省资中县。委托诉讼代理人：吴凡，北京市惠城（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄一迪，北京市惠城（成都）律师事务所律师。上诉人张能飞、张光余因与被上诉人王轮房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2017）川0115民初97号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张能飞、张光余上诉请求：撤销一审民事判决，驳回王轮的全部诉讼请求。事实与理由：1.王轮与成都市柳城泰基地产有限责任公司订立《商品房买卖合同》没有网签，没有不动产备案登记，该房产不在王轮名下，王轮不具有起诉的适格主体。2.案涉房屋是张能飞为设立温江凯吉精品酒店与王轮签订合同，后作为酒店的经营用房，法律后果应当由已经成立的该酒店承担。3.张光余与张能飞系父子关系，本案中张光余的行为是代理张能飞实施的行为，代理后果由委托人承担，张光余不应当承担责任。王轮向一审法院起诉请求：1.解除王轮与张能飞签订的《光华国际物业租赁合同》；2.张能飞、张光余无条件退场并将房屋完好无损的腾退交还王轮；3、张能飞向王轮支付所欠房屋租金，租金计算至返还房��之日止，截止2016年12月30日止，所欠租金共计人民币509203.17元，并支持王轮没收张能飞已缴纳的履约保证金人民币56000元；4、判令张能飞自2016年3月1日起按中国人民银行同期贷款利率支付上述所欠房屋租金的利息，利息计算至张能飞实际支付本息之日；5、判令张光余对张能飞应支付的租金及利息向王轮承担连带清偿责任；6、判令承担全部诉讼费。一审法院认定事实：2015年3月10日，王轮与成都市柳城泰基地产有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定王轮购买由成都市柳城泰基地产有限责任公司开发的位于成都市温江区柳城街道人和路188号“光华国际”5幢1单元3层302号房屋，建筑面积1203.79平方米。2015年9月24日，王轮（甲方）与张能飞（乙方）签订了《光华国际物业租赁合同》，约定甲方将购买的位于��都市温江区柳城街道人和路“光华国际”188号5栋3楼302号房屋租赁给乙方,租赁期限从2015年9月22日至2025年12月31日。该租赁合同第四条约定：甲方给予乙方叁个月的装修免租期，即从2015年9月22日至2015年12月31日止。免租期内乙方须预先缴纳实际承租面积，正式计租日开始的前三个月的租金，合计人民币：169734.39元，在未缴纳完全合同约定的预先缴纳租金前，甲方不予将上述物业交付使用，已经自行开始使用的甲方有权收回。按照先付租金后使用的原则，乙方需按租金到期日起提前30日按以下合同约定支付租金，首年需按每半年向甲方一次性全额支付租金；第二年后乙方需按租金到期日起提前30日按每一整年向甲方一次性全额支付租金。第壹、贰、叁年租金每月标准为人民币47元/平方米，月租金为56578.13元，以后按约定逐年递增。合同第八条约��：乙方未按本合同规定的时间支付房屋租金视为违约，按以下方式承担违约责任：逾期在30天以内的，乙方除应支付逾期应付款之外，每逾期一日，乙方向甲方支付逾期应付款的千分之6.7的违约金；逾期超过30天（包括30天）的，除按本款约定标准由乙方向甲方支付两倍违约金外，甲方有权单方终止合同并收回房屋，且乙方交纳的履约保证金甲方不予退还，乙方必须无条件腾退房屋给甲方，对不能移动的装饰物件不能强拆，由此造成的乙方装修损失、经营损失等由乙方自行承担。2016年9月20日，王轮向张能飞送达《催告函》，要求张能飞支付租金，张光余代为签收。后张能飞向王轮出具《承诺书》，载明：“致温江区柳城街道人和路188号5栋3楼301号、302号房业主王轮先生：我于2015年9月24日，2015年11月20日和你分别签订两份《光华国际物业租赁合同》用于经营酒店，在签订合同时向你支付了301号房三个月房租（即：2016年1月至2016年3月房租），由于经营困难和多方面原因，我再未按合同约定向你缴纳后续房租。截止2016年9月30日止，我已欠你房租301号房为339468.78元，302号房为120717.15元，在酒店中途装修时因资金不足又向你借款80000元，共计欠你540185.93元。我现向你承诺：从2016年10月起，在20号前支付完当月租金96817.18元，并在2016年11月30日前支付清前期欠的房租及借款。如到期不能履行本承诺，我本人无条件退场并将房屋按现状完好无损退还给你，并承担一切违约责任。担保人承担无限连带担保责任。张光余在该承诺书担保人栏签字。截止法庭辩论终结，张能飞未再向王轮缴纳过案涉的人和路“光华国际”188号5栋3楼302号房屋的欠付租金。另查明，庭审中，王轮认可张能飞在《承诺书》中写的“在签订合同时向你支付了301号房三个月房租”系笔误，张能飞实际上是支付的是面积较大的302号房2016年1月至2016年3月的房屋租金。张能飞还向王轮交纳了案涉房屋的履约保证金56000元。一审法院认为：王轮与张能飞签订的《光华国际物业租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行权利义务。一、关于张能飞、张光余辩称诉讼主体不适格的问题。根据王轮提供的《商品房买卖合同》，王轮于2015年3月在成都市柳城泰基地产有限责任公司购买了案涉房屋并交付使用，对案涉房屋享有法定的使用、处分、收益等权利，是本案适格原告。张能飞、张光余在庭审中对《商品房买卖合同》的真实性不予认可，但不申请对合同印章及签名的真实性进行鉴定，一审法院对提出的异议不予支持。同时，王轮与张能飞签订了《光华国际物业租赁合同》，合同上并无温江凯吉精品酒店的签章，故不能认定凯吉酒店是合同的当事人，王轮与张能飞才是案涉租赁合同的合同相对方，张能飞是本案的适格被告。张光余作为担保人在张能飞出具的《承诺书》上签字，王轮有权起诉要求其承担保证责任。综上，王轮、张能飞、张光余均为适格主体，一审法院对张光余、张能飞的上述辩称意见不予采纳。二、关于王轮请求判令解除与张能飞签订的《光华国际物业租赁合同》，并判令张能飞、张光余无条件退场并将房屋完好无损腾退交还王轮的诉请。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，王轮与张能飞在《光华国际物业租赁合同》第八条中约定：“逾期在30天以内的，乙方（即张能飞）除应支付逾期应付款之外，每逾期一日，乙方向甲方（即王轮）支付逾期应付款的千分之6.7的违约金；逾期超过30天（包括30天）的，除按本款约定标准由乙方向甲方支付两倍违约金外，甲方有权单方终止合同并收回房屋，且乙方交纳的履约保证金甲方不予退还，乙方必须无条件腾退房屋给甲方，对不能移动的装饰物件不能强拆，由此造成的乙方装修损失、经营损失等由乙方自行承担。”因张能飞仅在签订房屋租赁合同时向王轮支付了302号房屋2016年1月至2016年3月的租金，2016年4月至起诉之日的租金一直拖欠，符合租赁合同约定解除的条件，故一审法院对于王轮要求解除租赁合同的请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，张能飞应将案涉的人和路“光华国际”188号5栋3楼302号房屋腾退给王轮。关于张能飞主张租赁合同存在租金过高显失公平的情形，请求降低租金继续履行合同的意见。显失公平是指一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则。因该租赁合同是张能飞与王轮自愿签订，租金标准是双方协商一致的结果。张能飞提供的证据不能证明双方约定的租金属于显失公平的情形。故一审法院对其主张不予支持。三、关于王轮请求判令张能飞向支付所欠房屋租金（计算至返还房屋之日止），并自2016年3月1日起按中国人民银行同期贷款利率向王轮支付上述所欠房屋租金的利息（计算至张能飞实际支付本息之日）的诉请。因张能飞仅在签订租赁合同时向王轮支付了302号房屋2016年1月至2016年3月的租金，故应按月租金56578.13元的标准，从2016年4月起计算至腾退302号房屋给王轮为止。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失。本案中，张能飞逾期支付租金造成了王轮的损失，对此王轮既主张资金利息损失又主张其没收张能飞已支付的56000元履约保证金不予退还，该两项主张已超过张能飞的违约行为对王轮所造成的实际损失。一审法院认为结合张能飞的违约情况及造成的实际损失，王轮主张的资金利息损失足以弥补其实际损失，故张能飞已支付的履约保证金应当在其欠付租金中予以扣除。据此，根据租赁合同第四条的约定，按照先付租金后使用的原则，乙方需按租金到期日起提前30日按以下约定支付租金，首年租金半年一付。故张能飞应当于2015年12月1日前一次性向王轮支付2016年1月至2016年6月的全部房��。本案中，张能飞已向王轮支付了2016年1月至2016年3月的房屋租金，仍欠付2016年4月至2016年6月的房屋租金。根据欠付租金的先后顺序，该履约保证金应在该笔欠付房屋租金中予以扣除，在扣除履约保证金56,000元后，欠付租金应为113,734.39元。该部分的租金利息应计算为：以113,734.39元为基数，从王轮所主张的2016年3月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至上述租金付清之日止。对于2016年7月至2016年12月的租金339,468.78元，张能飞按约定应于2016年6月1日前一次性向王轮支付。故该部分的租金利息应计算为：以339,468.78元为基数，从2016年6月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至上述租金付清之日止。根据租赁合同第二年起租金一年一付的约定，张能飞应于2016年12月1日前向王轮一次性支付2017年的房屋租金。但因王轮已提出解除租赁合同，故2017年的租金应计算至张能飞实际腾退房屋之日止。故该部分的租金利息应计算为：以2017年1月至张能飞实际腾退302号房屋给王轮之日止的租金（月租金为56,578.13元）为基数，从2016年12月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至上述租金付清之日止。四、关于王轮请求判令张光余对张能飞应支付租金及利息承担连带清偿责任的诉请。张光余辩称其是张能飞的父亲，是帮张能飞签订合同而不是提供担保。因张光余在《承诺书》中的担保人栏签字，并非作为张能飞的代理人代签，故张光余的辩称理由不能成立。根据《中华人民共和国担保法》第二十一条的规定，保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。本案《承诺书》载明的保证方式为无限连带担保责任，故张光余应对张能飞欠付王轮的租金及利息承担连带保证责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条��第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除王轮与张能飞签订的关于成都市温江区柳城街道人和路188号5栋3楼302号房屋的《光华国际物业租赁合同》；二、张能飞于判决生效之日起十五日内腾退位于成都市温江区柳城街道人和路188号5栋3楼302号的房屋给王轮；三、张能飞于判决生效之日起十五日内向王轮支付位于成都市温江区柳城街道人和路188号5栋3楼302号的房屋租金（租金计算方式：按月租金56578.13元的标准，从2016年4月计算至张能飞腾退前述房屋给王轮之日止）；四、张能飞于判决生效之日起十五日内支付王轮欠付的租金利息（计算方式为：2016年4月至2016年6月租金的利息，以113734.39元为基数，从王轮所主张的2016年3月1日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算至上述租金付清之日止；2016年7月至2016年12月租金的利息，以339468.78元为基数，从2016年6月1日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算至上述租金付清之日止；以2017年1月至张能飞实际腾退房屋给王轮之日止的租金的利息，以按月租金56578.13元计算出的实际租金为基数，从2016年12月1日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算至上述租金付清之日止）；五、张光余对上述第三项、第四项判决主文确定的张能飞的支付义务承担连带清偿责任。六、驳回王轮的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4446元，由张能飞、张光余共同负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，温江凯吉精品酒店的性质为个体工商户，经营者为张能飞，注册日期为2016年4月5日。该事实由经一审质证的温江凯吉酒店营业执照予以证实。本院认为，本案的争议焦点主要为：一是王轮是否有权将案涉房屋对外出租，二是是否应由张能飞承担租赁合同的义务，三是张光余是否应对张能飞的义务承担连带责任。现结合事实证据分析认定如下：一、关于王轮是否有权出租案涉房屋的问题，张能飞、张光余上诉提出，王轮购买房屋未进行网签和备案，无所有权，无权对外签订租赁合同。本院认为，经过一审质证的商品房买卖合同、开发建设单位出具的证明等证据证实，案涉房屋由王轮购买而来，开发建设单位已将房屋交付给王轮，后因建设单位原因未能网签和备案，故王轮对案涉房屋具有使用权，其有权将案涉房屋出租给张能飞使用。二、关于本案是否应由张能飞承担租赁合同的权利和义务的问题，张能飞、张光余上诉认为，张能飞与王轮签订房屋租赁合同是温江凯吉精品酒店设立过程中的行为，应由该酒店承担权利义务。本院认为，张能飞以个人名义与王轮签订合同，根据合同相对性原则，应由合同相对人向对方当事人承担民事责任。经本院查明，该酒店系登记的个体工商户字号，经营者为张能飞，如果酒店应承担民事责任，也应由其经营者张能飞承担，故一审判决认定应由张能飞个人承担支付剩余租金等义务正确，本院予以维持。三、关于张光余是否应对张能飞的义务承担连带责任的问题，本院认为，案涉合同签订和张光余向王轮出具承诺时张能飞已年满18周岁，系完全民事行为能力人，张光余作为张能飞的父亲在承诺书中明确表示为张能飞的合同义务承��连带责任，应对自愿作出的明确承诺承担后果。故该上诉意见不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人张能飞、张光余的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8892元，由上诉人张能飞、张光余负担。本判决为终审判决。审判长　　曾光勇审判员　　张卫敏审判员　　曹　洁二〇一七年九月一日书记员　　李慧玲