（2017）鄂08民终941号
裁判日期: 2017-09-01
公开日期: 2017-09-04
案件名称
施运生、京山县国有粮食企业资产经营管理中心房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省荆门市中级人民法院
所属地区
湖北省荆门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
施运生,京山县国有粮食企业资产经营管理中心
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂08民终941号上诉人（原审原告）：施运生，男，1971年4月7日出生，汉族，住京山县。委托诉讼代理人：胡道海，湖北新天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：京山县国有粮食企业资产经营管理中心，住所京山县新市镇绿林路**号。法定代表人：彭水平，主任。委托诉讼代理人：李振新，湖北惠山律师事务所律师。上诉人施运生因与被上诉人京山县国有粮食企业资产经营管理中心（以下简称资管中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服京山县人民法院（2017）鄂0821民初639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人施运生及其委托诉讼代理人胡道海，被上诉人资管中心的委托诉讼代理人李振新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。施运生上诉请求：1、撤销原判，改判支持施运生一审诉讼请求；2、本案的诉讼费用由资管中心承担。事实和理由：原审以施运生承租的3号仓库是资管中心处置资产的小部分为由不予支持其原审诉讼请求错误。一、资管中心处置该部分资产未依法通知施运生，其处置程序违法，剥夺了施运生的优先购买权。二、施运生所承租和主张的为3号仓库，该标的物与资管中心处置的整体资产是可分割的，且分割后并不改变使用性质而影响其价值。资管中心辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。请求驳回上诉，维持原判。施运生向一审法院起诉请求：1、确认施运生对其租赁物原京山县永兴粮站3号仓库在同等条件下享有优先购买权；2、诉讼费用由资管中心承担。一审法院认定事实：2005年10月，经京山县人民政府批准，京山县粮食局成立资管中心，负责经营管理全县国有粮食附营企业的国有资产、代管改革、改制的附营企业账务等。2008年3月4日，资管中心独立出资成立永兴粮油购销公司，经营场所为京山县永兴镇镇中路77号（即原京山县粮食局永兴粮管所），该公司2010年1月11日在京山县工商行政管理局办理注销登记。从2007年起，施运生租赁原京山县粮食局永兴粮管所永兴粮站3号仓库用于经营，租金按年交给永兴粮站。2008年3月，永兴粮油购销公司要求施运生将租金交给该公司，2008年7月8日，永兴粮油购销公司（甲方）与施运生（乙方）签订一份租赁合同，合同约定乙方租赁甲方原永兴粮站闲置的3号仓库用于正当、合法的经营活动，租赁时间从2009年元月1日至2028年12月31日，每年租金为2800元。合同签订后，施运生于2009年10月18日付清了全部租金，并占有使用该仓库至今。2013年12月3日，案外人周颖斌与资管中心签订《资产转让合同》一份，合同约定资管中心将原京山县粮食局永兴粮管所永兴粮站资产（包括9个仓库、一个磅房，含诉涉的3号仓库）作价697800元卖给周颖斌，周颖斌于同日付清全部价款后，资管中心将上述资产交付给周颖斌，但至今没有办理资产产权转移登记。周颖斌取得资产后于2015年10月向施运生发函，要求与施运生重新协商签订租赁合同未果，周颖斌遂于2015年10月20日书面通知施运生解除租赁合同，并要求施运生交还房屋，为此发生纠纷。施运生诉至一审法院，要求确认其对租赁物享有优先购买权，并认为资管中心处置资产有不可分割性，施运生主张的是资管中心处置的全部资产。一审法院认为，资管中心经京山县人民政府批准，管理全县国有粮食附营企业的国有资产，且永兴粮油购销公司系资管中心独资设立的有限责任公司，施运生与永兴粮油购销公司签订了租赁合同后，在永兴粮油购销公司已注销登记的情况下，案涉的租赁合同所指向的租赁物由资管中心进行了处置，施运生就与永兴粮油购销公司之间的租赁合同产生的纠纷，向资管中心主张权利并无不当，故对资管中心辩称与施运生之间并无租赁合同关系，施运生不享有基于租赁合同而形成的优先购买权的意见，一审法院不予采纳。施运生与永兴粮油购销公司签订的租赁合同中，施运生租赁使用了原永兴粮站的资产中的3号仓库，而资管中心在处置资产时，将包括3号仓库在内的永兴粮站的全部资产（土地和房屋）整体转让给周颖斌，3号仓库虽与资管中心进行整体处置的资产具有不可分割性，但3号仓库只是处置资产中的一小部分，参照《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》，不宜认定施运生对全部资产享有优先购买权，同时因为3号仓库与被处置的资产联系紧密，分割处置会严重影响资产的功能和价值，故亦不宜认定施运生对3号仓库享有优先购买权，对施运生的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告施运生的诉讼请求。案件受理费10737元，减半收取5369元，由原告施运生负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。施运生提交了9张照片，拟证明案涉仓库与另外的资产是可以分开的。资管中心质证认为：对照片的真实性无异议，但认为与本案不具有关联性，资管中心是根据县政府意见整体处置资产，案涉仓库不可能单独处置。资管中心提交了：证据一、“三重一大”决策事项申报表，拟证明资管中心是根据县政府决策处置资产；证据二、京山县财政局公函，拟证明案涉资产经过京山县财政局整体评估处置；证据三、竞卖公告，拟证明案涉资产处置经过对外公开招标竞买程序。施运生质证认为：对证据的真实性无异议，对关联性有异议，达不到资管中心的证明目的。本院认为，双方当事人对对方提交证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。二审庭审中，施运生与资管中心对一审查明的事实均无异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的焦点问题为：施运生对其租赁的仓库是否享有优先购买权。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。资管中心未提供证据证明其在出卖案涉资产之前通知了施运生，侵害了施运生的优先购买权。最高人民法院《关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》针对的是承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的情形，解决的是整体房屋优先购买权的问题，该答复并未否定承租人对其承租部分的优先购买权。施运生对资管中心整体出卖的资产不享有优先购买权，但并不必然否定其对承租物案涉3号仓库享有的优先购买权。一审以施运生不享有整体房屋的优先购买权，既而否定施运生对3号仓库的优先购买权错误，实体处理不当，本院予以纠正。施运生认为其对承租的3号仓库享有优先购买权的上诉理由成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误。施运生的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销京山县人民法院（2017）鄂0821民初639号民事判决；二、施运生对其承租的原京山县永兴粮站3号仓库在同等条件下享有优先购买权。一审案件受理费10737元，减半收取5369元，由京山县国有粮食企业资产经营管理中心负担；二审案件受理费10737元，由京山县国有粮食企业资产经营管理中心负担。本判决为终审判决。审判长 刘永清审判员 杨红艳审判员 向华波二〇一七年九月一日书记员 李思琪 微信公众号“”