（2016）赣0302民初2073号
裁判日期: 2017-09-01
公开日期: 2017-11-28
案件名称
夏智与李常清、刘政房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
萍乡市安源区人民法院
所属地区
萍乡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
夏智,李常清,刘政
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条
全文
江西省萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0302民初2073号原告：夏智，男，1982年1月19日出生，汉族，住江西省。委托诉讼代理人：陈刚，江西图志律师事务所律师，一般代理。被告：李常清，女，1980年11月29日出生，汉族，住江西省。被告：刘政，男，1979年1月25日出生，汉族，住江西省，系被告李常清丈夫。两被告共同委托诉讼代理人：张洪峰，江西尚颂律师事务所兼职律师，一般代理。第三人（追加）：黄玖明，男，1977年9月9日出生，汉族，住江西省萍乡市上栗县东源乡新益村马岭下屋**号，公民身份号码3603111977********。原告夏智与被告李常清、刘政，第三人黄玖明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月21日立案后适用简易程序于2016年11月16日公开开庭进行了审理。原告夏智及其委托诉讼代理人陈刚，被告李常清、刘政及其共同委托诉讼代理人张洪峰均到庭参加诉讼。2016年11月16日，被告李常清以案外人黄玖明与本案具有法律上的直接利害关系为由向本院申请追加黄玖明为共同被告，本院经审查后认为本案房屋买卖合同的当事人系原告夏智与被告李常清、刘政，而黄玖明系合同关系以外的第三人，故本院于2016年11月23日裁定驳回了被告李常清追加黄玖明为共同被告的申请。2016年12月8日，本案转为普通程序，并于2016年12月9日公开开庭进行了审理。原告夏智及其委托诉讼代理人陈刚，被告李常清及两被告共同委托诉讼代理人张洪峰到庭参加诉讼。2016年12月10日，原、被告共同向本院申请庭外和解，时间为自2016年12月10日起至2017年3月9日止。2017年4月18日，被告李常清以案外人黄玖明实际处分了诉争房屋为由向本院申请追加黄玖明为第三人，本院认为根据前两次的开庭审理查明的情况，认为当事人的申请理由成立，依法通知黄玖明作为第三人参加诉讼，并于2016年6月6日适用普通程序对本案进行了审理。原告夏智及其委托诉讼代理人陈刚，被告李常清、刘政及两被告共同委托诉讼代理人张洪峰，第三人黄玖明均到庭参加诉讼。2017年7月17日，因案情复杂，经院长批准，本案延长6个月审限。本案现已审理终结。原告夏智向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2014年1月1日签订的《房屋买卖协议》无效；2.两被告向原告返还购房定金20000元及购房款151200元；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2014年1月1日，原、被告签订《房屋买卖协议》，约定原告向被告购买位于萍乡市开发区建设东路昌萍街2栋座向右边1单元的小产权房屋一套，房屋建筑面积为120平方米，总价款为185000元。双方还约定原告应于合同签订当日向被告支付定金20000元，于被告交付房屋当日向被告支付尾款151200元。合同签订后，原告依约向被告支付了20000元定金，并于2014年3月20日支付了151200元尾款。但经原告多次催促，被告一直未交付房屋，故原告诉至人民法院。被告李常清、刘政共同辩称，1.原告在签订合同两年多时间后才主张权利，不合常理；2.诉争房屋为小产权房，被告履行了交付义务，并未占用该房屋；3.原、被告的权利、义务已经概括转移给了原告与第三人，且原告已于2014年将该房屋回卖给了案外人黄玖明；4.原告的诉讼请求属债权请求，超过了诉讼时效。第三人黄玖明辩称，第三人先将诉争房屋卖给了被告李常清，一年多后，被告李常清告知第三人其不想要该房屋，欲将购房合同转给原告夏智。第三人同意后，原告夏智、被告李常清及第三人在七星酒店门口的车上进行商谈，第三人与原告夏智重新就诉争房屋签订了购房合同。因被告李常清已向第三人支付了大部分购房款，并就尾款出具了欠条，故购房合同转给原告夏智后，原告夏智将购房款直接支付给了被告李常清，并承诺尾款亦由其支付。后原告夏智的妻子称诉争房屋无法安装水电，将房屋钥匙交还给第三人要求退房，并让第三人将房屋出售，所得购房款还给原告夏智。但后因第三人与他人债务，诉争房屋被他人收走抵债。第三人遂向原告夏智出具了欠条，承诺将购房款还给原告。原告夏智为支持其诉讼请求，向法庭举证，被告李常清、刘政与第三人黄玖明质证及本院认定情况如下：原、被告于2014年1月1日签订的《房屋买卖协议》、原告向被告刘政汇款的工商银行转账凭证各一份及被告李常清出具的收条两份，欲证明原、被告双方签订的房屋买卖协议无效，两被告应返还原告购房定金20000元及尾款151200元。被告李常清、刘政质证后对上述证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，称上述协议及附属条款可证明原、被告与第三人黄玖明的三角买卖关系。此外，上述协议只能反映部分事实，被告收取的定金、购房款与原告的诉请无关。第三人黄玖明质证后称其不清楚上述证据。本院认为，上述《房屋买卖协议》系原、被告签订，而被告对上述证据的真实性、合法性无异议；第三人黄玖明虽称对其不清楚上述证据，但未向本院提交反驳证据，故本院对上述证据予以认定，对证明目的将在说理部分论述。被告李常清、刘政为支持其抗辩理由，向法庭举证，原告夏智与第三人质证及本院认定情况如下：1、原、被告于2014年1月1日签订的《房屋买卖协议》一份，欲证明被告履行了合同义务。原告夏智质证后对该证据的真实性、关联性无异议，对合法性有异议，称该合同为无效合同，该证据不能达到被告的证明目的。第三人黄玖明质证后称其不清楚上述证据。本院认为，经比对，该房屋买卖协议与原告提交的房屋买卖协议一致，故本院对上述证据予以认定，对证明目的将在说理部分论述。肖思安、第三人黄玖明与被告刘政于2012年10月28日签订的《合伙集资建房协议书》及黄玖明与原告夏智于2012年10月28日签订的《合伙集资建房协议书》各一份，欲证明本案房屋买卖合同实际系原告夏智与黄玖明签订，被告先为原告垫付了购房款。原、被告签订协议后，原告向被告返还了购房款，被告的权利、义务进行了概括转移。原告夏智质证后对其与黄玖明签订的《合伙集资建房协议书》真实性无异议、合法性有异议，称该协议无效，双方履行的是2014年所签订的协议；对肖思安、黄玖明与被告刘政签订的《合伙集资建房协议书》的真实性、合法性均有异议，称该协议无效且与原告无关。第三人黄玖明质证后称上述两份协议均属实，系第三人黄玖明分别与原、被告签订的，本案诉争房屋由第三人黄玖明先出售给被告李常清，后出售给原告夏智。本院认为，上述证据均系原件，应予认定，对其证明目的将在后文论述。第三人黄玖明未向本院举证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月28日，案外人肖思安、第三人黄玖明与被告刘政签订的《合伙集资建房协议书》，约定被告刘政向案外人肖思安、第三人黄玖明购买位于萍乡市开发区建设东路昌萍街2栋1单元4楼右边的小产权房一套，合同价款为186000元，建房土地为当地村民集体土地。合同签订后，被告李常清、刘政向第三人黄玖明支付了大部分购房款，并就剩余13800元尾款向第三人出具了欠条。2014年1月1日，原告夏智与被告李常清、刘政签订《房屋买卖协议》，约定被告李常清、刘政将上述房屋出售给原告夏智，合同价款为185000元。双方约定，上述协议签订当日，原告向被告支付20000元购房定金，剩余房款待原告夏智与第三人黄玖明就本案诉争房屋重新签订《合伙集资建房协议书》之日支付，被告应于当日将上述房屋交付原告。合同签订当日，原告依约向被告支付了20000元定金。2014年3月20日，按照上述《房屋买卖协议》的约定，第三人黄玖明与原告夏智就本案诉争房屋重新签订《合伙集资建房协议书》，并将上述《合伙集资建房协议书》的签订时间书写为2012年10月28日。当日，原告向被告支付了151200元购房款，双方约定被告李常清、刘政尚欠第三人黄玖明的13800元尾款待第三人黄玖明修好了水泥路、板梯及电控门等设施后，由原告夏智直接向第三人支付，原告夏智为此向第三人出具了上述尾款的欠条。协议签订后，原告于2015年年后为诉争房屋安装了大门。后诉争房屋为第三人黄玖明转卖他人，现为他人占有，但夏智对此未报警处理。另查明，第三人黄玖明陈述其遗失了原、被告分别向其出具的欠条。本案审理过程中，经本院释明，原告夏智明确表示在本案中只要求两被告承担责任，不向第三人黄玖明主张权利。本院为核实本案案情，现场询问了诉争房屋的现占有人黄贤松，形成了询问笔录一份。原告夏智对上述询问笔录提出异议，称黄贤松与第三人黄玖明系合作伙伴关系，存在利害关系；被告及第三人对上述询问笔录无异议。本院认为：公民之间的民事法律行为不得违反法律的强制性规定。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。原告夏智与被告李常清、刘政于2014年1月1日签订的《房屋买卖协议》虽系双方的真实意思表示，但协议明确约定土地用途为建设小产权房，而非农业建设，故该协议侵害了社会公共利益，应属无效协议。本案中，双方争议的焦点为：1.原告的诉讼请求是否超过诉讼时效；2.被告是否履行了《房屋买卖协议》中的交房义务；3.两被告是否应向原告返还购房款。首先，对于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。被告辩称原告的诉讼请求属债权请求权，原被告签订《房屋买卖协议》的时间为2014年1月，故原告至2016年10月才向人民法院起诉超过了两年诉讼时效。本院认为，原告的诉讼请求为确认原、被告签订的《房屋买卖协议》无效及两被告向原告返还购房定金20000元及购房款151200元，故原、被告签订的《房屋买卖协议》被确认为无效之后，原告的返还财产请求权才产生，故原告的诉讼请求未超过诉讼时效。其次，对于被告是否履行了《房屋买卖协议》中交房义务的问题。本院认为，一方面，根据原、被告签订《房屋买卖协议》，被告应于原告支付购房余款165000元的当日交房。而原告于2014年3月20日向被告支付了151200元购房款，并就尾款13800元向第三人出具了欠条。故应推定被告已于上述时间已经履行了交房义务。另一方面，庭审中，原告自认其于2015年年后为诉争房屋安装了大门，故原告已经实际占有了房屋，被告履行了交房的义务。据此，原告夏智向被告李常清、刘政支付了购房款，被告亦向原告交付了房屋，原、被告签订的《房屋买卖协议》已经履行完毕，合同的权利、义务未概括转移。最后，对于两被告是否应向原告返还购房款的问题。本院认为，原、被告及第三人对于原告失去诉争房屋占有过程的陈述截然不同，但均未向本院提交充分证据佐证其陈述。本院比较三方的陈述后认为，一方面，原告称其购买诉争房屋后，于2015年年后安装好大门，径自前往广东做生意，直至2016年4、5月份回来后才发现大门的锁芯被堵住（后又称锁芯被换），期间间隔一年多，原告及其家属一直未去查看所购房屋，不合常理。另一方面，原告支付171200元购买诉争房屋，发现房屋被他人占据后，竟未报警维护自身权益，亦不符合常理。而第三人黄玖明所述原告夏智的妻子称诉争房屋无法安装水电，将房屋钥匙交还给第三人要求退房，并让第三人将房屋出售，所得购房款还给原告夏智的过程可信度更高。诉争房屋的现占有人黄贤松向本院所作的笔录亦佐证了第三人的陈述。故本院对于第三人黄玖明的陈述予以采信，并据此认定原告夏智主动将诉争房屋退还第三人，其对诉争房屋失去占有存在过错，被告李常清、刘政对此不存在过错。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告签订的《房屋买卖协议》无效，被告李常清、刘政应向原告夏智返还购房款185000元，原告夏智亦应就不能返还诉争房屋应向被告李常清、刘政承担赔偿责任。参照原、被告签订的《房屋买卖协议》约定的标的款，原告应向被告折价购房款185000元赔偿为宜，该款项与被告李常清、刘政应向原告夏智返还的购房款185000元抵消。另一方面，本案中，原、被告及第三人均认可诉争房屋系第三人黄玖明转卖，但原告明确表示放弃向第三人黄玖明主张权利，系其对自身权利的处分，本案中不予处理，原告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条及《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，判决如下：一、确认原告夏智与被告李常清、刘政于2014年1月1日签订的《房屋买卖协议》无效；二、驳回原告夏智的其他诉讼请求。案件受理费3724元，由原告夏智负担2500元，由被告李常清、刘政负担1224元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。审 判 长 邹小蓉审 判 员 罗绍辉人民陪审员 彭 双二〇一七年九月一日代理书记员 曾 雪代理书记员 柳 婷 来源：