（2017）鲁0203民初2422号
裁判日期: 2017-09-01
公开日期: 2018-09-14
案件名称
张淇琳与李红、张军房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市市北区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张淇琳,李红,张军
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百一十三条第一款
全文
山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0203民初2422号原告（反诉被告）：张淇琳，男，1986年5月22日出生，汉族，住青岛市市北区。被告（反诉原告）：李红，女，1958年5月27日出生，汉族，住青岛市市南区。被告（反诉原告）：张军，男，1957年6月27日出生，汉族，住青岛市市南区。二被告共同委托诉讼代理人：胡晓丽，山东诚功律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：张凯，山东诚功律师事务所实习律师。原告（反诉被告，以下简称原告）张淇琳与被告（反诉原告，以下简称被告）李红、张军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张淇琳、被告李红及两被告的委托诉讼代理人胡晓丽、张凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张淇琳向本院提出诉讼请求：1.返还原告租赁款、押金共计12000元，并支付自2016年12月31日至本案判决生效之日，按照银行同期贷款利率计算的利息；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2015年3月3日签订房屋租赁合同，因原告自身问题，想提前解除合同。双方于2017年1月20日达成协议，被告同意退还原告房租和押金共计27000元，于2016年12月31日、2017年1月20日分两次退还。被告按约定退还了15000元，尚欠12000元未退。原告多次催要，被告至今未退。被告李红、张军辩称，对原告主张的12000元押金及租赁款尚未到期的余额，被告同意在原告承担了给被告造成的损失其余部分予以返还。对于原告主张的利息，被告不予认可，被告从未拒绝履行，只是履行了不安抗辩权，在原告尚未承担对被告的损失之前未给予返还，因此不应承担相应的利息。被告李红、张军提出反诉，请求：1.原告赔偿被告维修房屋的费用共计6800元；2.原告赔偿被告房屋受损维修期间的租金损失3000元；3.原告承担诉讼费用。针对被告提出的反诉，原告辩称，原告于2016年11月30已经搬家完毕，且多次通知被告验房，当时是租房淡季，被告不同意解除合同，经原告与中介沟通，中介给双方调解，最终被告同意解除合同，原告于2016年12月30日交房，双方签订了合同解除协议。后被告于2016年12月31日转账给原告15000元。若被告不认可交房时的房屋状态，就不会与原告签订该解除协议，更不会给原告打款。且协议中未列明房屋有胶印问题，被告所诉并不属实。按照合同约定，提前解除合同被告应当返还原告28000元，原告考虑到当时是租房淡季，并觉得被告人不错，就让了1000元，因此解除协议中仅约定被告返还原告27000元。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交原告与被告张军签订的合同解除协议一份，用以证明原、被告于2016年12月30日签订该协议，同意解除之前签订的房屋租赁合同，被告退还原告房租、押金共计27000元。被告对证据的真实性无异议，但认为双方签订合同解除协议时约定原告应当于2016年12月31日将房屋恢复原状。2、被告提交涉案房屋的视频资料两份，用以证明原告将房屋交还给被告时，墙面布满黄胶，导致房屋无法继续出租或使用。原告对该证据真实性有异议，认为原告向被告交房前房屋状况比视频中好很多，墙面、天花板上的胶并没有这么多。3、被告提交原、被告微信聊天记录，用以证明原告交还房屋后，被告向其提出清理墙面黄胶的要求，并告知原告，如其不能处理，被告将自行找人处理，费用由原告承担。原告对证据真实性无异议，但认为双方在交接房屋前已经对房屋状况协商好，原告已经尽量清除了房屋内的异物，不应再承担责任。4、被告提交青岛市四方区百豪居装饰材料经销商开具的发票一张、明细一张，用以证明被告自行对墙面进行修复，共花费维修材料费用6800元。原告称对该证据不清楚，原告承租时房屋是毛坯房，当时墙面也有很多异物，因此原告交房时只要尽量恢复就可以了，并没有说一定要恢复到什么程度。5、被告提交案外人周培培出具的证明材料一份，用以证明科威不动产工作人员周培培于2017年1月19日带领租房人刘某到涉案房屋看房，当时墙面布满胶状物质。原告对该证据真实性有异议，称对看房的情况不清楚。6、被告申请证人刘某出庭作证，并提交与刘某签订的房屋租赁协议、补充协议、刘某与李红的手机转账记录，用以证明刘某系涉案房屋的现租客，其在2017年1月看房后表示愿意承租涉案房屋，但因房屋墙面黄胶问题，导致直至2017年2月20日才搬入涉案房屋，租金也是从2月20日计算，也即因原告未将房屋恢复原状，导致被告房租损失3000元。原告对证人证言无异议，但称原告交房后这段时间不清楚房屋是否受到过破坏。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月原、被告签订租赁合同，约定被告将位于青岛市清江路*号*户房屋出租给原告，租期自2015年3月5日至2018年3月4日，月租金2000元，三年租金共计72000元，押金2000元等。合同第七条约定，如因原告保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，原告应负责维修或承担赔偿责任。原告于2015年3月3日向被告支付2000元押金，于2015年3月4日向被告支付租金72000元。被告将房屋交付原告使用。2016年12月原、被告签订解除合同协议，约定双方均同意解除之前签订的房屋租赁合同，合同解除的原因系原告因自身情况需要提前退租，被告同意退还原告押金及租金共计27000元，原告负责结清相应物业费、水电费等，被告于2016年12月31日退还原告15000元，于2017年1月20日退还原告12000元。签订解除合同协议当日双方未交接房屋。后原告于2017年1月将房屋钥匙交还中介，中介又将房屋钥匙交还被告。被告收房后向原告提出要求清理墙面黄胶，原告未清理，被告自行对墙面进行整修，花费6800元。2017年1月案外人刘某欲向被告租赁涉案房屋，因房屋墙面维修，被告于2017年2月20日将涉案房屋交付刘某，并自当日起收取租金。本院认为，原、被告签订的解除合同协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该协议合法有效，双方均应依约履行。原告要求被告支付剩余租金12000元及利息，符合协议约定，本院予以支持。被告提交的视频资料，原告认可系拍摄的涉案房屋内的情况，但认为其向原告交付的房屋墙面黄胶状况没有视频中的严重，但原告对其向被告交付房屋时的墙面状况未能提交证据予以证明，且被告提交的证人证言也可以证实房屋墙面多处布有黄胶、影响正常使用的情况，故可以认定原告向被告交付的房屋墙面多处布有黄胶。被告在要求原告维修墙面未果的情况下，自行花费合理费用进行维修，被告要求原告承担该维修费用，符合法律规定及双方合同约定，本院予以支持。被告要求原告赔偿因维修房屋导致延迟出租的租金损失，被告主张的租金数额符合原、被告租金合同约定的租金标准，被告主张计算损失的时间为一个半月，该时间段作为房屋墙面维修来讲较为合理，原告应当赔偿被告因房屋维修导致延迟出租的租金损失3000元，对被告该请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十三条规定，判决如下：一、被告李红、张军于本判决生效之日起十日内返还原告张淇琳租金12000元及利息（自2016年12月31日至本判决生效之日，按照银行同期贷款利率计算的利息）；二、原告张淇琳于本判决生效之日起十日内赔偿被告李红、张军房屋维修费损失6800元；三、原告张淇琳于本判决生效之日起十日内赔偿被告李红、张军房屋租金损失3000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，减半收取50元，由被告李红、张军负担；反诉案件受理费25元，由原告张淇琳负担，均于本判决生效之日起十日内履行完毕。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员 孙 媛二〇一七年九月一日书记员 孙晓蕾 微信公众号“”