（2016）苏0903民初6770号

裁判日期: 2017-09-01

公开日期: 2018-02-24

案件名称

江苏国强置业有限公司与孙毅商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

盐城市盐都区人民法院

所属地区

盐城市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

江苏国强置业有限公司,孙毅

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

江苏省盐城市盐都区人民法院民事判决书（2016）苏0903民初6770号原告：江苏国强置业有限公司，住所地在盐城市城南新区新都街道解放南路266号凤凰汇广场内商办03栋16层。法定代表人：李昀，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐劲松，江苏知本律师事务所律师。被告：孙毅，男，1986年4月10日生，汉族，居民，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：席凉冰，江苏衡鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：程秋语，江苏衡鼎律师事务所律师。原告江苏国强置业有限公司（以下简称国强公司）诉被告孙毅商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月3日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告国强公司的委托诉讼代理人徐劲松、被告孙毅的委托诉讼代理人席凉冰、程秋语到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国强公司向本院提出的诉讼请求：1、请求判令解除原被告签订的凤凰汇广场17幢402室《商品房买卖合同》（合同编号HTBA20160655790），并判令被告协助原告至房产登记机关办理买卖合同注销登记手续。2、请求判令被告支付赔偿金计人民币135125元；3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年7月8日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买我公司开发建设的凤凰汇广场17幢402室，房屋总价2702500元。根据合同约定，被告采取贷款方式付款，应于2016年7月15日前向贷款银行提交完备贷款申请资料，并办理完毕全部贷款申请手续。然而经我公司多次催告，被告怠于办理贷款手续，致使该房屋总价款未能按约付清。我公司已向被告发出通知，解除双方签订的《商品房买卖合同》。被告孙毅辩称：1、本案涉案合同的实际订立生效时间为2016年7月28日，当日被告姐姐孙丹与原告工作人员对接，约定下午1:30至原告售楼处签订购房合同并办理贷款手续。原告工作人员将其介绍给被告的中介，也叫至售楼处。于同日签订合同后带被告至银行办理贷款相关手续。2、原告与被告签订的合同是格式条款，补充协议中关于按揭贷款的条款并未做任何特别提示，合同法第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时并未与对方协商。原告与被告签订的补充协议就是由原告事先拟定的且在订立合同时也未与被告协商。付款时间及期限属于商品房买卖合同中的主要条款，原告作为专业从事房产开发和销售的企业应遵循诚实信用与契约自由的原则。在与购房人充分协商的基础上在合同中对于主要条款进行详尽约定并履行提醒义务。本案的补充协议格式混乱，对补充协议第三条第一点的约定并未作出任何加粗或变化字体等特别提示，且也未举证在订约时，提醒被告予以充分注意。因此我方认为该补充协议中该条款不能代表原被告双方就该合同条款达成合意。3、该条款要求被告7日内也就是五个工作日办理完毕全部按揭贷款手续，严重违反格式条款提供方应公平合理分配双方权利义务的法律规定。同时也明显加重被告的合同义务，属于合同法四十条规定的加重对方责任的情形。应当认定该格式条款无效。因此本案中原被告签订的补充协议该条款应属无效约定。4、本案原告解除合同并不具有约定及法定的合同解除权，被告并不存在违约行为。原告所发函告及通知函无任何事实及法律依据。5、合同法的基本价值取向是鼓励交易，与解除合同相比，维持合同效力更有利于维护市场交易秩序的稳定。为了避免社会资源浪费，请求法院判决继续履行合同。6、原告无理由向被告发送解除合同的函告，视为其不想履行合同的主要义务，违约在先，我方保留向其诉讼要求支付赔偿金的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。国强公司提供的证据：一、《商品房买卖合同》，拟证明双方签订的合同并在房产主管部门进行了登记备案，明确原被告双方的权利与义务关系。二、2016年8月16日《函告》一份，拟证明合同订立后，经原告多次催告，被告未能按约办理购房贷款手续，亦未能补足剩余购房款，已达合同约定的解除条件，但被告拒不配合办理登记备案的注销手续。三、2016年8月25日《函告》、拟证明原告由于被告未能履行合同约定的义务，已经通知被告解除双方签订的房屋买卖合同。孙毅的质证意见是：合同载明的签订时间为2016年7月8日，该份合同打印最早的时间为2016年7月13日，打印时间在后签字在前，明显不符合常理。合同实际签订之日为2016年7月28日。对证据二、函告载明签收为单位收发章，并不是我签收。合同中被告的地址为我学校地址，当时被告已离校毕业，不可能收到该份函件。对证据三、不予认可，我并未收到，该份通知函是退回。孙毅提供的证据为：1、微信截图一份，证明被告姐姐孙丹与原告工作人员微信联系，约定2016年7月28日签订购房合同。购房合同自双方签字之日起生效，因此我方并不违约。2、业主共同署名联名请愿书一份，证明原告因被告姐姐孙丹参与涉案房屋精装修质量问题集体维权，恶意与被告解除合同，严重侵犯被告权利，构成违约。国强公司对此的质证意见为对证据1、微信截图属于电子证据，电子证据应当是容易篡改，同时该证据中的“小花”是谁，是不是公司工作人员，有没有公司授权，无证据能够证实。同时该证据反应的情况与合同条款载明的相矛盾，因此该证据不具有真实性、合法性。对证据2、申请书不符合证据的三性，不符合法定证据形式要件，因此不能作为证据提交。本院认定事实如下：案涉房屋为精装修现房，2016年3月28日，孙毅和其姐孙丹与原告签订商品房认购书，购买的凤凰汇广场17幢402室，建筑面积230.83平方米，单价11707.75元，房屋总价2702500元。当时付定金100000元，6月29日付612500元，2016年7月28日付100000元。原被告签订《商品房买卖合同》（合同编号HTBA20160655790），合同载明的合同签订日期为7月8日，约定被告购买国强公司开发建设的凤凰汇广场17幢402室，建筑面积230.83平方米，单价11707.75元，房屋总价2702500元。被告应于2016年6月30日前支付首期房款812500元，余款1890000元向贷款银行申请贷款支付。逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期付款万分之一的违约金。出卖人应当于2016年8月30日前将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。在合同补充协议第三条约定，若买受人采用按揭贷款方式支付购房款，应于本合同签订后7日内按银行要求提供办理银行贷款的全部资料，并办理完毕全部按揭贷款手续。如因买受人怠于办理银行按揭贷款或非因出卖人原因致使买受人无法办理银行贷款手续的，经出卖人催告后10日内，买受人应补足全部房款，否则视为买受人严重违约，出卖人有权解除合同。双方同意，若出卖人根据本条约定解除本合同的，买受人应按合同总价款的5%向出卖人支付赔偿金，定金不返还。且出卖人因解除合同所发生的全部费用由买受人承担。第十条约定，买受人保证在本合同载明的身份证明、通信地址及联系电话真实，合法、有效。买受人若变更联系地址及电话，应及时通知出卖人，因买受人或其签收人原因导致买受人没有收到送达文件的，视为送达。合同签订后，被告与中介公司于7月28日向中国农业银行城南支行申请贷款189万元，贷款期限360个月。在签订合同后，办理贷款过程中，由于是精装修现房，孙毅与其他业主在查看房屋时，认为房屋存在诸多质量问题，向被告提出集体维权，产生分歧。由于孙毅系单身，贷款数额较大、个人信用等因素，银行多次要求孙毅完善手续，致使贷款亦未能及时发放。2016年8月16日，国强公司按合同的地址南京市鼓楼区汉中路140号发出函告，附孙毅的手机号码，载明要求在接到本函后7日内，向贷款银行提供办理银行贷款的全部资料并办理完毕全部贷款手续，或补足全部房款，向我公司支付房屋余款1890000元。若逾期，我公司有权根据《买卖合同》的约定解除双方所签订的《买卖合同》，并要求你方承担相应的违约责任。该函由单位收发室签收。2016年8月25日，国强公司发出通知函，载明，解除双方签署的《商品房买卖合同》，并要求对方按约承担违约责任。请于接到本函后10日内协助我公司到登记机关办理合同注销相关手续，合同注销30日内，我公司按约将已收价款扣除你方应当赔偿的金额后退还你方。此函被退回。2016年10月27日孙毅贷款通过审批。国强公司认为已与孙毅解除合同，不同意为贷款提供阶段性担保。本案在审理过程中，于2016年11月28日向孙毅住址南京市鼓楼区汉中路140号（附孙毅手机号码）送达应诉手续，被退回。以后打孙毅手机，一直无人接听。直至2017年3月15日下午5时，再次拨打孙毅手机，有位女士接听手机，该女士不愿回答与孙毅的关系，但承认认识孙毅，本院工作人员在手机中进行了法律释明，第二天，孙毅之姐孙丹与法院联系，派人应诉。本院多次进行调解，由于双方分歧较大，不能达成一致意见。本案的争议焦点：1、合同签订日期为2016年7月8日还是7月28日。虽然合同中载明合同签订日期为2016年7月8日，但合同打印日期为7月13日，明显合同签订日期不可能是7月8日。孙毅提供的微信聊天记录，可以反应出7月28日与国强公司工作人员联系签订合同事宜，本院认定7月28日签订合同。2、孙毅是否违约。孙毅于2016年7月28日向中国农业银行城南支行申请贷款189万元，由于孙毅的原因，贷款未及时发放。不存在国强公司阻挠银行向孙毅发放贷款的情形。对此，孙毅应负全部责任。国强公司按合同的约定向孙毅发函，孙毅称没有收到函件，责任不在国强公司。后国强公司向孙毅发出解除合同的函件，被退回，应视为孙毅已收取。函件在到达合同约定的地址时，合同已解除，故孙毅构成违约。3、违约金是按合同约定的总价款的2%计算还是按补充协议约定的总价款的5%计算。国强公司要求按照补充协议的约定计算。2702500×5%为135125元。虽然补充协议中对买受人的违约金作了重新约定，但结合目前涉案房屋的增值，国强公司的利益没有受到损失，为平衡双方的利益，本院酌情认定违约金以总价款的2%为宜。本院认为，原被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议不违反国家法律和政策规定，属有效合同，受法律保护。此案由于孙毅的原因，未在合同约定的期限内向银行贷款成功，又未向国强公司提出其他贷款渠道或者以现金支付，故孙毅构成违约。国强公司向孙毅发出了解除合同的函件，虽然被退回，但国强公司是按合同约定的地址所寄，且有孙毅手机号码，孙毅的居住地址变更不通知国强公司，导致不能收到函件，责任在孙毅。故合同已经解除。目前，案涉商品房的价值上涨，孙毅同意交纳房款，暂不主张质量维权。但由于孙毅自身的责任，导致合同被解除，后果应由孙毅承担。由于合同中约定逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款2702500元的2%向出卖人支付违约金，故违约金为54050元。虽然孙毅在诉讼中未主张返还购房款，但为了彻底解决纠纷，减少当事人诉累，本案对此一并处理。孙毅已付购房款812500元，国强公司尚须退还758450元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及有关民事政策之规定，判决如下：一、解除原告江苏国强置业有限公司和被告孙毅于2016年7月28日签订《商品房买卖合同》（合同编号HTBA20160655790）。被告孙毅在本判决生效后十日内协助原告江苏国强置业有限公司办理买卖合同注销登记手续。二、原告江苏国强置业有限公司支付被告孙毅首付款758450元，限于本判决生效后十日内付清。三、驳回原告江苏国强置业有限公司其他请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28420元，由被告孙毅负担24000元，原告江苏国强置业有限公司负担4420元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。开户行：中国银行股份有限公司盐城城南支行。账号：52×××89。审　判　长　　郭玉国审　判　员　　徐　云人民陪审员　　蔡宝群二〇一七年九月一日书　记　员　　吴　帆附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。来源：百度“”