（2017）粤18民终1935号

裁判日期: 2017-09-01

公开日期: 2017-10-30

案件名称

清远市狮子湖房地产开发有限公司、周素芳商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省清远市中级人民法院

所属地区

广东省清远市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

清远市狮子湖房地产开发有限公司,周素芳,交通银行股份有限公司清远分行

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省清远市中级人民法院民事判决书（2017）粤18民终1935号上诉人（原审被告）：清远市狮子湖房地产开发有限公司。法定代表人：李文基，执行董事。委托代理人：黄威，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周素芳，女，汉族，住清远市清城区。委托代理人：黄韬，广东宸韬律师事务所律师。委托代理人：罗君，广东宸韬律师事务所律师。原审第三人：交通银行股份有限公司清远分行。负责人：王小钏。委托代理人：梁国贵，银行员工。上诉人清远市狮子湖房地产开发有限公司（以下简称“狮子湖公司”）因与被上诉人周素芳、原审第三人交通银行股份有限公司清远分行（以下简称“交通银行清远分行”）商品房销售合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初2690号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。狮子湖公司上诉请求：1、撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误，合同约定上诉人应在2013年12月31日前取得竣工验收备案表，结合本案实际情况，上诉人已在2016年7月8日取得涉案商品竣工验收备案表，并在同年7月14日通知被上诉人办理收楼手续，已在2016年7月15日将涉案房屋交付给被上诉人。二、原审法院适用法律错误，被上诉人无权要求解除合同。商品房买卖合同及补充协议并未对被上诉人行使合同解除权的期限进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，被上诉人行使解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。合同解除权的行使属于除斥期间，不存在期间的中止、中断和延长的情形。从合同上理解被上诉人行使解除权期限为2014年5月1日至2015年4月30日，而被上诉人在此期间并未主张解除买卖合同，直至2016年才提起诉讼，已经超过解除权行使期限。涉案房屋已经满足交付条件，并不存在被上诉人收楼的合同目的不能实现的情况，被上诉人不享有法定的解除权，合同应当继续履行。交通银行清远分行辩称：本案事实由法院审查。周素芳向一审法院起诉请求：1、解除周素芳与狮子湖公司签订的《商品房买卖合同》及附件；2、狮子湖公司返还周素芳支付的购房款148万元及违约金（其中45万元从2012年5月24日起计算，103万元从2012年7月2日起计算，按中国人民银行同期贷款利率计算至付清为止）；3、狮子湖公司返还周素芳已交纳的契税44400元、维修基金费6928元、代办房产证费719元、预告登记费80元及利息（从2012年5月24日起至2016年5月20日止，按中国人民银行同期贷款利率计算共12619.15元）；4、案件诉讼费由狮子湖公司承担。一审法院认定事实：2012年5月23日，周素芳与狮子湖公司签订《商品房买卖合同》，约定周素芳向狮子湖公司购买位于清远市狮子湖大道××狮子湖××区××号房屋；商品房总金额148万元，周素芳在签署本合同时支付45万元，余款103万元通过银行按揭的方式付款；出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设局验收备案并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房超过120日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同还就双方的其他权利、义务作出约定。《商品房买卖合同》签订当日，周素芳向狮子湖公司支付了首期款45万元、代收代缴契税44400元、物业维修基金6928元、预告登记费80元、代办房产证费719元。2012年7月30日，周素芳与交通银行清远分行及狮子湖公司签订《个人房产抵押贷款合同》，约定周素芳向交通银行清远分行贷款103万元用于购买清远市狮子湖大道××狮子湖××区××号房屋。2012年8月2日，交通银行清远分行将周素芳的贷款103万元划付给狮子湖公司。2012年6月20日，涉案房屋以周素芳为权利人办理了预购商品房预告登记并交纳了住房登记费80元。此外，狮子湖公司于2012年6月18日将代收周素芳的物业维修资金6928元缴存至周素芳的银行托管账户，于2012年7月4日为周素芳向税务部门缴纳了契税44400元。一审法院认为：本案系因商品房销售引发的纠纷。周素芳向狮子湖公司购买位于清远市狮子湖大道××狮子湖××区××号房屋的事实，有周素芳向原审法院提交的《商品房买卖合同》为凭，对此予以确认。诉讼中，狮子湖公司未能按合同约定时间向周素芳交付约定条件的房屋，至一审法庭辩论终结时，周素芳、狮子湖公司对解除双方签订的《商品房买卖合同》及附件均无异议，故对周素芳主张解除与狮子湖公司于2012年5月23日签订的《商品房买卖合同》及附件，以及要求狮子湖公司返还购房款148万元及违约金的诉讼请求，原审法院予以支持。关于违约金，合同约定的按买受人累计已付款的1%计算过低，违约金可按周素芳主张，以中国人民银行公布的同期贷款利率为标准，其中45万元从2012年5月24日起计算，103万元从2012年8月3日起计算，均计至付清款之日止。对于周素芳主张狮子湖公司返还契税、住房维修基金、代办房产证费、预告登记费及利息的诉讼请求。其中预告登记费80元、代办房产证费719元为周素芳因购买房屋实际支出产生的损失，狮子湖公司应当支付给周素芳。对于代收代缴契税44400元和物业维修基金6928元，该两项费用已由狮子湖公司代为向相关部门缴纳，周素芳可自行向收款部门申请办理退费，狮子湖公司应当协助。因上述相关费用狮子湖公司已代为向相关部门交纳，对周素芳主张上述费用利息的诉讼请求，原审法院不予支持。判决：一、解除周素芳与清远市狮子湖房地产开发有限公司于2012年5月23日签订的《商品房买卖合同》。二、清远市狮子湖房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向周素芳退还购房款148万元及支付违约金（违约金按中国人民银行公布的同期贷款利率，其中45万元从2012年5月24日起计算，103万元从2012年8月3日起计算，均计至付清款之日止）。三、清远市狮子湖房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向周素芳支付预告登记费80元、代办房产证费719元，两项合计799元。四、驳回周素芳的其他诉讼请求。案件受理费21860元，由清远市狮子湖房地产开发有限公司负担。本院二审期间，狮子湖公司提交《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，拟证明涉案房屋在2016年7月8日满足交付条件；提交《狮子湖收楼通知书》及快递凭证，拟证明涉案房屋在2016年7月15日交付给被上诉人。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。狮子湖公司上诉主要提出两个理由，其一是认为涉案房屋在2016年7月15日已经交付给周素芳；其二是认为周素芳未在解除权发生之日起一年内行使权利，导致解除权消灭。关于狮子湖公司的第一个上诉理由。狮子湖公司为证明其交付房屋，提交了《收楼通知书》及顺丰速运的快递单作为证据。快递单仅显示寄出日期为2016年7月14日，并未显示签收日期，无法证明《收楼通知书》的送达日期。而周素芳在同年6月1日已经向原审法院提起诉讼，要求解除涉案的《商品房买卖合同》。其次，涉案合同约定的交付日期为2013年12月31日前，即使周素芳签收了狮子湖公司于2016年7月14日寄出的《收楼通知书》，亦不能改变狮子湖公司逾期交房的违约事实。故对狮子湖公司提出的该节上诉理由，本院不予采纳。关于狮子湖公司的第二个上诉理由。狮子湖公司认为周素芳行使解除权已经超过了法律规定的除斥期间，导致解除权消灭。除斥期间制度是为了督促守约方及时行使权利，保障交易的稳定性。根据合同法的规定，合同的解除分为双方协商一致解除和单方解除。单方解除应当在法定或约定的期限内行使，超过法定或约定的期限解除权消灭。而合同双方协商一致解除合同的，是双方对自身权利的处分，并不受除斥期间的限制。本案中，周素芳起诉要求解除合同，狮子湖公司在答辩中明确表示同意解除合同，应当视为双方对解除合同的问题达成一致意见，原审据此判决解除合同并无不妥。对于狮子湖公司在原审开庭后又要求驳回周素芳要求解除合同的请求一节。狮子湖公司在原审法院开庭审理过程中及其开庭前提交给原审法院的答辩状中均明确表示同意解除合同，并非在调解过程中所做的让步。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外”的规定，狮子湖公司在同意解除合同后，又提出除斥期间的抗辩，在其没有证据足以推翻其原陈述的情况下，本院对其该节抗辩理由不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21860元，由清远市狮子湖房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　叶明忠审判员　　李慧玲审判员　　何　燕二〇一七年九月一日书记员　　钟婉超附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。关注微信公众号“”