（2017）津01民终6479号
裁判日期: 2017-09-01
公开日期: 2017-11-28
案件名称
杨瑞强、王海军房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨瑞强,王海军,任健
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终6479号上诉人（原审被告）：杨瑞强，男，1972年5月18日生，汉族，天津市腾巽发展有限公司经理，住天津市武清区。上诉人（原审被告）：王海军，女，1974年5月14日生，汉族，无职业，住天津市武清区。被上诉人（原审原告）：任健，男，1990年1月22日生，汉族，天津市公安局武清分局南楼派出所民警，住天津市武清区。委托诉讼代理人：ＸＸ丽，天津亚润律师事务所律师。上诉人杨瑞强、王海军因与被上诉人任健房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2016）津0114民初6741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人杨瑞强、王海军上诉请求：依法撤销一审判决第三项，改判二上诉人不承担赔偿被上诉人房屋涨价损失的责任或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人明知二上诉人已将涉案房屋出售他人，而强行要求购买，且被上诉人也明知涉案房屋被查封的情况，因此，不应认定二上诉人违约。被上诉人任健辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，不同意上诉人的上诉请求，请求维持一审判决。上诉人说被上诉人明知讼争房屋存在纠纷而购买，不仅与客观事实不符，且与客观常理不符。上诉人作为房屋所有权人有瑕疵担保义务，所以合同无法继续履行显然是上诉人过错导致的，理应承担违约责任。关于评估报告问题，该报告是由专业评估机构作出，评估金额也完全符合当时房价市场行情，上诉人不能提供反证推翻。在一审法官明确释明下，上诉人也不申请重新评估，就应以评估报告为依据认定本案事实。被上诉人任健向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告退还购房款200000元；2.判令被告向原告双倍返还定金60000元；3.判令被告向原告支付中介费13200元；4.判令被告向原告支付购房款利息（以200000元为基数，按照银行同期贷款利率计算，自2016年4月6日起至判决确定的给付日止）；5.判令被告赔偿原告因房价上涨造成的损失240000元；6.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：二被告系夫妻关系，2016年4月1日，原告与被告王海军签订房屋买卖居间合同，约定原告购买登记在被告杨瑞强名下的属夫妻共同所有的坐落于天津市武清区房屋，建筑面积132.63平方米，成交价1450000元，包括储藏室和车库。合同约定原告应于2016年4月1日前交付被告定金30000元，其余房款通过公积金或贷款方式给付。合同约定双方于2016年4月30日到房管局办理签署《天津市房产买卖协议》。合同签订后，原告于合同当日交付定金30000元。后因被告急需资金，双方经协商，原告于2016年4月5日和4月6日分别给付被告房款100000元，合计200000元。双方于2016年4月15日共同到武清区房管局办理网签合同，因涉案房屋已被法院查封，故未能办理。后被告承诺积极解决，遂双方于2016年6月22日再次去房管局办理网签亦因未能解封而未予办理。2016年7月初原告通知被告因房屋存在查封不再购房，要求退还房款赔偿损失。后双方因损失赔偿问题协商未果，故原告起诉。另查，2016年4月7日，一审法院做出（2016）津0114民初3072号民事裁定书，查封了被告杨瑞强名下的福苑小区12-4-202号房屋，并向被告杨瑞强邮寄送达了该裁定书。2016年4月9日，被告杨瑞强签收了该裁定书。2016年7月14日，一审法院做出解封裁定，将上述房屋予以解除查封。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1、双方买卖是否经过中介产生中介费用及评估费用。庭审中，原告主张双方签订合同时中介在场，双方系通过天津市武清区源信房屋信息咨询部居间介绍的，并提供了该中介于2016年4月1日收取原告中介费的票据予以证明，被告不认可双方通过中介进行买卖，称合同中并没有中介方的签字，对中介费票据不予认可。一审法院认为，原告虽提供了中介费收据，但双方居间合同中并没有中介方的签字盖章，被告对该中介收据亦不予认可，故原告仅凭中介收据不足以证明就涉案房屋的买卖原告实际支付了中介费用，故一审法院对于原告主张支付中介服务费7250元的事实不予认可。原告另主张第二次评估费用5950元，并提供了天津市武清区源信房屋信息咨询部出具的评估费收据一份。一审法院认为该收据并非评估鉴定单位所出，亦非正式发票，故一审法院对该评估费收据亦不予认可；2、关于原、被告是谁违约的问题。庭审中，原告主张因被告的房屋被法院查封导致双方未能及时办理网签，过错在于被告，是被告违约。被告称双方均是在4月15日同时得知房屋被查封，之后被告一直积极协调，2016年7月初原告提出解除合同时房屋已经解封，故被告不存在违约。一审法院认为，因被告未能提供证据证明对于房屋解封的情况向原告进行了告知，原告并不能及时得知房屋解封情况,且根据一审法院查清的事实在7月初时被告房屋仍未解封。故原告基于房屋存在权利瑕疵提出解除合同并无过错，被告未能保证所出售的房屋不存在权利瑕疵，且在房屋被查封后未能及时处理使查封及时解除，故应认定为被告违约；3、关于被告违约的时间节点。庭审中，双方均认可在因房屋存在查封，双方于4月15日办理网签不能后，双方再次协商并于6月22日到房管部门欲办理网签协议，未果后原告于2016年7月初通知被告不再买房，双方合同不再履行，被告随后与原告协商退还房款事宜。故2016年7月初应视为被告违约的时间节点。一审法院认为，原告与被告在平等、自愿的基础上签订的房屋买卖居间合同是双方真实意思表示，应认定为合法有效，原、被告均应按照协议并遵循诚实信用原则履行。双方在2016年4月1日签订协议，被告收取定金后，被告于4月9日收到本院送达的查封裁定书，即应已经知晓房屋被查封的事实。然而被告未能及时将此情况告知原告，仍然于4月15日同原告一起去办理网签手续，故被告对此存在过错。在知晓房屋被法院查封后，被告本应积极有效的进行协调解决，以确保与原告签订的房屋买卖合同能顺利履行。然被告却未能如此，在4月9日被告收到法院的查封裁定书到4月15日双方第一次办理网签协议再到双方于6月22日重新预约再次办理网签协议期间，被告均未能采取有效的措施解决纠纷使诉争房屋得以解封，导致买卖合同不能继续履行，原告购房的目的不能实现，故被告的行为构成违约，应承担相应的违约责任。原告基于被告的上述行为通知被告解除合同不再履行系行使其合法的权利，不构成违约。被告辩称原告于7月初通知被告解除合同时房屋已经解封且告知了原告，此情况与房屋实际解封时间不符，且被告未能提交告知原告的证据，故一审法院对此不予采信。庭审中，双方均同意解除双方之间的买卖合同，一审法院对此予以尊重。综上，原告主张二被告退还购房款200000元，返还定金30000元的主张与法有据，一审法院对此予以支持；原告请求二被告支付中介费和评估费，证据不足，一审法院对此不予支持；关于原告主张二被告赔偿因被告违约给原告造成的房屋涨价损失一节，一审法院认为，首先应确定涉案房屋在被告违约时间点的市场价值。关于被告违约时间点，结合一审法院对于事实的认定，应认定2016年7月初作为被告违约的时间节点。关于该时间节点被告房屋的市场价值，经原告委托评估机构评估，涉案房屋在2016年4月6日的市场价值为950000元，在2016年7月18日的市场价值为1190000元，原告据此主张此期间房屋涨价损失，一审法院考虑到7月初与7月18日时间相差较短，房屋价格浮动不大的实际情况，一审法院酌情认定此期间涉案房屋涨幅价格为240000元，被告虽对7月18日的评估结果不予认可，但未提交相关证据证明该鉴定机构出具的鉴定报告存在不合法、不合理之处，且不要求对房屋价值进行评估，故一审法院对被告该辩称意见不予采信。现原告主张全部房屋价款差额，有失公允，考虑到合同的履约情况、当事人的过错程度等相关因素，一审法院认为以支持房屋差额款的60%为宜，即支持原告的房屋差额损失款为144000元，二被告应对此予以赔偿。原告另主张被告双倍返还定金及赔偿利息损失，因差价款损失已经可以弥补该部分损失，且原告无证据表明另有其他损失，故一审法院对原告主张的定金双返部分及利息损失均不予支持。判决：二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。二上诉人主张被上诉人明知涉案房屋已经出售他人，应当预知涉案房屋交易的风险，因此二上诉人不应对被上诉人承担违约责任。被上诉人对此予以否认，二上诉人亦未提供证据予以证实其主张，据此，二上诉人的主张没有依据，本院不予支持。关于评估报告，该报告由专业评估机构作出，二上诉人亦未提供充足证据予以反驳，据此，一审法院依据该评估报告酌情认定被上诉人的损失，依据充足。二上诉人主张不应依据该报告认定被上诉人的损失，没有依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3180元，由二上诉人杨瑞强、王海军负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘应红代理审判员 阎 涛代理审判员 姚 琦二〇一七年九月一日书 记 员 单体玉附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度“”