（2017）苏1302民初3945号
裁判日期: 2017-09-01
公开日期: 2017-10-23
案件名称
刘秀珍与董子超租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宿迁市宿城区人民法院
所属地区
宿迁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘秀珍,董子超
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百一十三条，第二百一十六条，第二百二十六条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1302民初3945号原告(反诉被告)：刘秀珍，女，1967年8月24日出生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人:刘怡君,江苏常在律师事务所律师。委托诉讼代理人:徐守波,江苏常在律师事务所律师。被告（反诉原告）：董子超，男，1989年2月20日出生，汉族，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人:姜超,江苏高来达律师事务所律师。原告（反诉被告）刘秀珍与被告（反诉原告）董子超租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案后，依法适用普通程序，分别于2017年8月14日、2017年8月31日公开开庭进行了审理。原告刘秀珍的委托诉讼代理人徐守波、刘怡君及被告董子超的委托诉讼代理人姜超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘秀珍向本院提出诉讼请求：1.被告排除妨碍，立即将位于宿迁市宿城区某小区D幢商D11号房屋内的物品腾空，并将该房屋返还原告；2.被告支付租金45000元（按照每月15000元的标准从2017年5月1日起暂算至2017年7月30日，之后的租金继续计算至实际返还房屋之日止）、物业费6610.65元（按照已交的物业费标准从2016年1月28日起暂算至2017年8月，之后的物业费计算至实际返还房屋之日）；3.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年1月28日，原被告签订《租赁合同》一份，约定被告租赁原告所有的位于宿迁市宿城区某小区D幢商D11号房屋（以下简称某小区11号房屋），作为开设“大汉足浴”使用，同时约定了租赁期限、租金等事项。合同到期后，原被告双方未续签合同，被告也未向原告返还房屋，原告还为被告垫付了物业费用6000余元。后原被告双方多次就此房屋返还事宜等协商未果。被告董子超辩称：一、对于占有该房屋的事实认可，但对原告主张的租金数额有异议，请求法庭酌情考虑占有房屋的使用费；二、对原告所称垫付的物业费用有异议，被告未缴纳物业费用主要是因为物业公司提供的物业服务有问题。另外，被告仅应承担租赁合同签订后的物业费用，此前的物业费用与被告无关；三、原告提供的房屋不符合消防条件，消防部门作出限期改正等处理，被告因此停业整修。被告据此提起反诉，请求原告赔偿被告消防设施整改费用40840元、经营损失100000元（包括租金15000元、工人工资56430元及其他费用）。原告针对被告的反诉辩称：一、某小区11号房屋为原告合法所有，原告将该房屋出租给被告，并非将该房屋所经营的“宿城区大汉足浴店”出租给被告，故原告对足浴店的消防安全没有法定义务；二、原告使用该房屋经营足浴店是事实，但原告作为实际经营者对足浴店的消防安全负有直接责任，且双方的租赁合同中也约定“租赁期间，防火安全等，乙方应承担全部责任”。故被告主张的损失不应由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案相关事实，本院认定如下：2016年1月28日,原告(出租房,甲方)与被告(承租方,乙方)签订《经营场所租赁合同》，该合同约定“……租赁房屋坐落在宿迁市某小区D-11门面房……租赁期限：2016年7月15日至2017年4月30日。租赁用途：乙方租赁该房屋作为足浴用……年租金为壹拾捌万元人民币，租金的支付期限及方式：2016年6月15日前乙方付给甲方壹拾肆万贰仟伍佰元正。由于乙方是转接店铺，视为租金已交至2016年7月15日前。乙方负责支出出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、闭路电视收视费、卫生费、物业管理费……根据《中华人民共和国消防法》的规定，所出租的房屋符合乙方从事经营活动时对消防条件的要求……乙方应在租赁期届满时把房屋交给甲方，如需继续承租上述房屋，应提前与甲方协商，双方另签订合同，若未签订续租合同而乙方继续使用房屋，甲方又没有提出异议的，租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期……”。租赁期限届满后，被告继续占有并使用上述房屋。后原被告多次就房屋返还、租金支付等事宜协商未果，因而成讼。另查明：2017年2月24日，宿迁市公安消防支队宿城区大队对上述房屋作出宿城公消封字【2017】第0006号临时查封决定书，决定“查封部位、场所的范围：宿城区大汉足浴店（宿城区某小区D-11号）全部营业区域），查封期限：2017年2月23日14时至2017年3月24日14时”。同日，该单位对上述房屋还作出宿城公消限字【2017】第0014号责令限期改正通知书，该通知书中载明上述房屋的具体问题为“3、擅自拆除二层感烟探测器、部分区域喷淋头及室内消火栓”。被告因此支出消防改造费用40840元，包括感烟探测器1500元、手动报警按钮500元、声光报警器600元等。再查明：2017年5月10日，原告为上述房屋向南京利居物业管理有限公司宿迁分公司某小区物管处缴纳物业费5619元，时间为2016年1月1日至2017年5月31日。庭审中，原告关于上述查封决定书及改正通知书陈述“双方应该协商过，具体内容不清楚……对于喷淋头和感烟探测器是谁拆除掉，反诉原告没有证明责任人是反诉被告……”。被告关于停业时间陈述“装修改造9天，中间经营了几天，但没有收入……”。本院认为：原被告双方签订的上述租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，依法应受法律保护。上述租赁合同约定租赁期限自2016年7月15日至2017年4月30日，且原被告双方在租赁期限届满后就相关租赁事宜协商未果，而被告至今仍占有使用上述房屋。故原告有权主张被告返还上述房屋，并支付相应的占有使用费。鉴于上述租赁合同约定租金为180000元/年，故原告有权参照此标准即按15000元/月主张被告继续使用上述房屋的费用。关于原告主张的物业管理费，上述租赁合同虽约定了物业管理费由被告承担，但原告主张被告承担2016年7月15日之前的物业管理费没有依据。故被告仅应承担租赁期间即自2016年7月15日起产生的物业管理费，直至被告将上述房屋返还原告，标准参照原告已缴纳的物业管理费即331元/月（5619元÷17个月）。关于被告反诉请求的消防改造费，本院认为，被告应承担此费用，理由有三：一、上述租赁合同中约定“根据《中华人民共和国消防法》的规定，所出租的房屋符合乙方从事经营活动时对消防条件的要求”，且约定“乙方租赁该房屋作为足浴用”，而原告在承租上述房屋期间因消防设施不符合相关要求被消防部门作出查封决定书；二、原告为整改支出消防设施改造费用40840元，并提供改造项目及价格明细等证据予以证实，被告虽不认可，但提供的证据不足以推翻原告的主张；三、原告作为出租人，对上述房屋内二层感烟探测器等相关消防设施的安装及拆除均未能作出合理说明，且原告将房屋出租给被告时也没有相应的交接清单；四、关于查封决定书及改正通知书，原告庭审中也认可“双方应该协商过，具体内容不清楚……”。关于被告反诉请求的营业损失，本院认为，被告主张的营业损失中包括一个月的租金及工人工资、营业收入等，但并未提供证据证明正常营业状态下的营业收支状况，且被告庭审中认可“装修改造9天，中间经营了几天，但没有收入……”。根据本院已查明的事实，结合被告提供的证据来看，被告反诉请求的营业损失过高，本院参照江苏省同行业平均工资等相关标准酌定为25000元（包括租金5000元、工人工资及营业收入20000元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十三条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告董子超于本判决生效之日起十日内返还原告刘秀珍位于宿迁市宿城区某小区D幢商D11号房屋【（2017）苏1302民初3945号民事裁定书裁定先予执行）】;二、被告董子超于本判决生效之日起十日内向原告刘秀珍支付相应的租金（按照每月15000元的标准，从2017年5月1日计算至实际返还房屋之日止）及物业管理费用（按照每月331元的标准，从2016年7月15日起至实际返还房屋之日止）；二、反诉被告刘秀珍于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告董子超65840元（40840元+25000元=65840元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1090元，反诉案件受理费3117元，合计4207元，由原告刘秀珍负担1400元，被告董子超负担2807元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省宿迁市中级人民法院预交上诉费用。（该院开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，账号：46×××80，征收单位：宿迁市中级人民法院）。审 判 长 毛晓梅人民陪审员 杨征明人民陪审员 林艾平二〇一七年九月一日书 记 员 吴 琼第1页/共8页 关注公众号“”