（2017）吉0204民初667号

裁判日期: 2017-09-01

公开日期: 2017-09-20

案件名称

李仁爽、张广芹、刘锦茹与李湔邡、李娜、吉林东电测控系统技术开发有限责任公司及吉林市家宁房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

吉林市船营区人民法院

所属地区

吉林市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李仁爽,张广芹,刘锦茹,李湔邡,李娜,吉林东电测控系统技术开发有限责任公司,吉林市家宁房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百三十条，第一百三十六条；《中华人民共和国婚姻法（2001年）》：第四十一条

全文

吉林市船营区人民法院民事判决书（2017）吉0204民初667号原告：李仁爽，住吉林市船营区。原告：张广芹，住吉林市船营区。原告：刘锦茹，住吉林市船营区。以上三名原告的共同委托诉讼代理人：聂威，吉林圣力律师事务所律师。被告：李湔邡，住吉林市昌邑区。被告：李娜，住吉林市船营区。被告：吉林东电测控系统技术开发有限责任公司，住所地吉林市船营区。法定代表人：尹陆，总经理。以上三名被告共同委托诉讼代理人：凌御翔，吉林东电测控系统技术开发有限责任公司法务专员。第三人：吉林市家宁房地产经纪有限公司，住所地吉林市昌邑区。法定代表人：刘春，董事长。委托代理人：刘石磊，该公司总经理。原告李仁爽、张广芹、刘锦茹与被告李湔邡、李娜、吉林东电测控系统技术开发有限责任公司（下称东电公司）、第三人吉林市家宁房地产经纪有限公司（下称家宁公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李仁爽及其委托诉讼代理人聂威、原告李广芹、刘锦茹的共同委托诉讼代理人聂威、被告李湔邡、李娜、东电公司的共同委托诉讼代理人凌御翔、第三人家宁公司的委托诉讼代理人刘石磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李仁爽、张广芹、刘锦茹共同向本院提出诉讼请求：1、李湔邡、李娜、东电公司给付购房款人民币2707634元，并对该款的给付负连带责任；2、李湔邡、李娜、东电公司支付违约金人民币55.68万元（2016年9月计算到判决生效时止）；3、案件受理费、保全费由被告承担。事实与理由：三名原告通过家宁公司介绍与李湔邡、李娜（夫妻）相识。双方因吉林市昌邑区东电宾馆转让事宜，经充分协商，签订宾馆转让协议书，约定：三名原告将宾馆房屋及附属设施转让给李湔邡；李湔邡办理二手房贷款，在贷款下来的当天结清房款。协议签订后，按李湔邡指示，三名原告协助李湔邡将宾馆房屋更名至李湔邡实际控制的东电公司名下，李湔邡将宾馆房屋抵押到银行并办理了贷款后挪走他用，至今时隔将近半年尚欠273万元未付，三名原告多次催要此款未果，因此诉至法院。李湔邡辩称，答辩人主体不适格，本案合同的缔结方为东电公司与李仁爽，应当视为法人行为，东电公司独立享有民事权利，承担民事义务，故答辩人不应当成为本案被告，且不应当承担相关违约金、诉讼、保全费用。李娜辩称，首先，答辩人主体不适格，本案合同的缔结方是东电公司与李仁爽，应当视为法人行为，东电公司独立享有民事权利，承担民事义务；其次，答辩人自始至终从未参与合同的订立、签署、执行，更不了解其中细节，争议纠纷；故答辩人不应当成为本案被告，且不应当承担相关违约金、诉讼、保全费用。东电公司辩称，首先，2016年4月，东电公司委托李湔邡，就东电宾馆房产以及经营权，与原告签署转让协议与买卖合同，其中转让协议约定了东电宾馆一至五层房产买卖以及经营权变更，转让金额为600万元，分三次支付，被告已经支付435万元，尚未支付165万元；买卖协议约定了东电宾馆六层房产买卖，转让金额为100万元，被告尚未支付。东电公司在履约过程中发现，东电宾馆六层，系本案原告自行搭建，原告始终无法提供施工许可、相关图纸、产权证明文件等信息，应当视为违章建筑，东电公司主张解除买卖协议。另外，在协议履约过程中，东电公司曾帮助三名原告垫付诉讼费22366元，东电宾馆消防整改费用50万元。本案三名原告许诺自2016年5月份起，营业款应当归答辩人所得，原告始终没有落实。双方就上述问题进行协商未果，答辩人已经另案提起诉讼。现答辩人中止履行双方合同，故不应当承担违约金。家宁公司述称：原、被告经我公司居间，双方达成买卖协议，成交价格为700万元，中介费双方均没有交纳，我公司欲通过诉讼追讨中介费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行举证和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对李仁爽、张广芹、刘锦茹提供说明书及东电宾馆房屋买卖补充协议，虽李湔邡、李娜、东电公司对真实性有异议，但因与本院在吉林市公安局高新公安分局调取卷宗能够相互佐证，故本院予以采信；对情况说明，因李湔邡、李娜、东电公司对真实性未提出异议，本院对真实性予以确认；对尹陆出具情况说明及录音光盘，虽东电公司有异议，但未提供反驳证据，本院对真实性予以确认。对东电公司提供营业执照、户口信息复印件，虽李仁爽、张广芹、刘锦茹有异议，但未提供反驳证据，本院对真实性予以确认；对东电公司的授权委托书，因2016年6月27日东电公司的法定代表人进行变更登记，之前应为李仁爽，故本院对授权委托不予采信；对吉林市昌邑区东电宾馆转让协议书及商品房合同，因与李仁爽、张广芹、刘锦茹提供证据1、2不一致且两份协议没有公章，本院不予采信；对收条2张、建设银行个人借贷业务凭证，无异议，但认为建行200万元实际给付192万元，尚欠8万元，给了出具8万元欠条。但定金托管30万元，没有收到。家宁公司对定金托管收条有异议，没有收到东电公司定金30万元。本院对定金托管收条，不予采信。对本院调取吉林市公安局高新公安分局卷宗、东电公司工商档案及本案争议房屋房产档案，因来源合法，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月29日刘锦茹、李仁爽、张广芹作为甲方与李湔邡作为乙方、家宁公司作为居间方签订吉林市昌邑区东电宾馆转让协议书，约定：1、吉林市昌邑区东电宾馆的法定代表人李昕元已经身故，甲方系吉林市东电宾馆所有权人的合法继承人，并已经取得全部继承人同意，且全体继承人有意向乙方出让东电宾馆的全部资产；2、乙方同意受让上述甲方的资产，东电宾馆正在合法、正常经营。相关工商、税务、特种经营、卫生防疫、消防等证照齐备；3、转让房产面积计1329.2平方米，位置于站前九台街综合楼商业网点1-5号（昌邑区九台街综合楼1号网点，建筑面积1000平方米、昌邑区XX街XX楼X单元，建筑面积329.2平方米）。转让东电宾馆的除厨房以外全部设施（六楼内所有物品除外）、设备、证照、印章、装饰装潢、及乙方认可的其他物品等，具体详见附件二。；4、转让价款及支付方式条款：甲、乙双方同意转让价款为600万元（大写陆百万元）。本协议签订后，在甲方具备目标资产的过户条件是，乙方向甲方支付转让款首付款200万元（此款200万元冻结在刘锦茹指定银行账户双方共管，全部过户到乙方名下后到银行解冻）。甲方先将东电宾馆4-5层（房权证329.2平方米）转让给乙方，转让后乙方向甲方支付200万元（此款由乙方直接汇入甲方建行贷款账户助甲方解押在建行的200万元贷款），剩余200万元尾款，乙方将此房产（1329.2平方米）抵押银行，银行放款当日交予甲方（李仁爽或张广芹指定账户）；中介费为12万元，甲、乙双方各自承担6万元。5、履行条款(资产交付条款)：（1）、乙方向甲方交付首付款日，甲方将转让资产及转让资产相关的房产证照原件、土地证照原件、工商、税务、特种经营、消防等与东电宾馆相关的一切证照、文件等交付给居间方，同时乙方交付首付款；（2）、甲方329.2平方米房产（东电宾馆4-5层部分）过户到乙方名下后，乙方协助甲方将目标资产项下贷款全部偿还完毕；（3）、本协议签订时，双方共同确认资产交割日为全部价款结清日；（4）、甲方配合乙方，并按乙方的意愿和方式办理目标资产权属变更手续，转让相关税、费及相关后果全部由乙方承担；6、违约责任,本协议履行过程中，如有任何乙方违反合同约定，即视为违约，应当承担相应的违约责任。上述房屋刘锦茹、李仁爽、张广芹没有交付给李湔邡，东电宾馆营业相关手续（工商、税务、特种经营、消防）没有更名过户。同日，李仁爽作为甲方、李湔邡作为乙方与家宁公司作为丙方签订商品房买卖合同，房屋系吉林市宾馆，该房建筑面积为365平方米，楼层为6层，房屋无产权。房屋成交价格为100万元。甲方同意在结清价款当日将房屋交付给乙方。甲乙双方任何一方迟延履行，每迟延一日违约方需向守约方支付200元整的违约金。双方同时约定补充条款：此合同是东电宾馆转让的重要条件，甲乙必须按合同执行同时生效，不得单一执行。此合同作为宾馆主房产交易的从合同与主合同具有同等的法律效力。主合同所定房子的交付条件，包含此从合同所定价款，由乙方支付甲方完毕，且首批支付。现该房屋李仁爽没有交付给李湔邡。2016年6月7日刘锦茹作为甲方和李湔邡作为乙方签订关于东电宾馆房屋买卖补充协议，约定：1、刘锦茹不承担宾馆房屋过户的一切费用，所有费用由乙方李湔邡承担；2、由于乙方李湔邡想过户费用低，所以刘锦茹同意将东电宾馆过户到吉林东电测控工程有限责任公司（前提是乙方负责给刘锦茹购房款200万元整）；3、中介费用：由李仁爽、张广芹、李湔邡共同承担；4、刘锦茹只负责配合宾馆房屋过户、更名，其它不存在违约责任；5、刘锦茹指定李湔邡200万元整，分别存到建设银行刘英、刘艳名下（俩人各100万元整）。甲方刘锦茹签名，乙方李湔邡签名。上述补偿协议签订后，当日李湔邡支付给刘锦茹、李禹潼、李潼禹购房款200万元，刘锦茹出具收到200万元收据。同日李湔邡又将李昕元在中国建设银行贷款结清，共偿还贷款本息2052931.90元，同时又支付诉讼费22366元。2016年10月16日李仁爽、李湔邡双方作记事，约定：2016年10月16日作为东电宾馆资产交割日，因交割日李湔邡没有按照约定支付宾馆全部价款600万元及吉林市九台街东电宾馆6层购房款100万元，李湔邡认可尚未支付款项按年利率15%标准，从2016年9月20日起给付违约金。2016年10月17日李湔邡支付给李仁爽购房款30万元。之后李湔邡未支付尚欠购房款，李仁爽、张广芹、刘锦茹诉至法院。另，位于吉林市昌邑区XXX网点、建筑面积1000平方米房屋及吉林市昌邑区XX街XX楼X单元X-X层5号、建筑面积329.2平方米房屋，原所有权人为李昕元，李昕元用此房屋经营东电宾馆。2015年9月15日李昕元去世，2015年11月3日经吉林市江城公证处公证，李昕元继承人李仁爽、张广芹放弃对坐落于吉林市厂区XXX号网点、吉林市昌邑区XX层5号的房屋继承，由李昕元的妻子刘锦茹、长子李禹潼、次子李潼禹继承，2015年11月23日吉林市昌邑区XX号、建筑面积329.2平方米房屋通过继承变更到刘锦茹、李禹潼、李潼禹名下。2016年6月22日刘锦茹、李禹潼、李潼禹以1919236元价格卖给东电公司，6月23日变更至东电公司名下；2016年6月2日吉林市昌邑区XX号网点、建筑面积1000平方米房屋通过继承变更到刘锦茹、李禹潼、李潼禹名下。2016年6月22日刘锦茹、李禹潼、李潼禹以650万元价格卖给东电公司，6月23日变更至东电公司名下。吉林东电测控系统技术开发有限责任公司由李仁爽与魏文光设立。2016年6月6日李仁爽、魏文光将其持有股权全部转让给吉林市经典肆肆壹玖商务宾馆有限公司，并退出该公司。2016年6月15日该公司经股东决定注册资本由原82万元变更为889万元，新增注册资本807万元，由股东刘锦茹认缴出资607万元、李禹潼认缴出资100万元、李潼禹认缴出资100万元。2016年6月24日刘锦茹、李禹潼、李潼禹将其持有注册资本全部转让给吉林市经典肆肆壹玖商务宾馆有限公司，法定代表人为尹陆。本院认为，刘锦茹、李仁爽、张广芹作为甲方与李湔邡作为乙方、家宁公司作为居间方签订吉林市昌邑区东电宾馆转让协议书及李仁爽作为甲方、李湔邡作为乙方与家宁公司作为丙方签订商品房买卖合同，双方形成买卖合同关系，合同不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，应受法律保护。李仁爽、张广芹、刘锦茹受李湔邡指示已经将房屋更名到东电公司名下，李湔邡应按照协议履行合同义务，现李湔邡未按时履行付款义务，构成违约，应承担违约责任。东电宾馆及房屋转让费600万元及东电宾馆6层转让价款100万元，共计700万元，李湔邡已经支付4375297.90元，尚欠2624702.1元未支付，故李湔邡应给付2624702.10元购房款。关于李湔邡抗辩上述东电宾馆转让协议书及商品房买卖合同缔结方为东电公司，经庭审查明，上述合同双方当事人为刘锦茹、李仁爽、张广芹与李湔邡，并非东电公司，本院对李湔邡这一抗辩主张，不予采纳；关于刘锦茹、李仁爽、张广芹主张李娜承担连带给付责任，根据婚姻法相关规定，夫妻共同债务认定的标准为债务发生在婚姻存续期间且款项用于夫妻共同生活。如果举债人的配偶举证证明所负债务并非用于夫妻共同生活，则不应承担偿还责任。李湔邡在购买本案争议房屋时虽与李娜系夫妻关系，但二人在2016年11月18日办理离婚登记手续，且李湔邡将购买的本案争议房屋登记在东电公司名下，李娜没有参与经营，故李娜不应承担连带责任。关于东电公司是否应承担连带责任，东电公司自认其委托李湔邡签订合同，表明其认可承担合同义务，本院予以准许。关于东电公司抗辩东电宾馆消防不合格需要消防整改费50万元，因未向本院提供证据证明，本院对这一抗辩主张，不予采纳；关于东电公司主张营业款，因其表示另案诉讼，本院不予审理；关于东电公司抗辩因东电公司就东电宾馆六层房屋买卖主张解除买卖协议已经提起诉讼，东电公司不承担违约金的主张，东电公司作为原告请求确认李仁爽作为被告关于东电宾馆六层房屋买卖协议无效一案，本院于2017年6月23日作出（2017）吉0204民初938号民事裁定书，本院以合同相对人为李湔邡，东电公司主体资格不适格，裁定驳回东电公司的起诉。现该裁定书已经发生法律效力，李湔邡根据双方记事应承担违约责任。关于违约金的标准，根据李湔邡与李仁爽2016年10月16日记事约定，尚未支付购房款应按年利率15%标准计算，符合法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十六条、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条、《最高人民法院适用若干问题的解释（二）》第二十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李湔邡、吉林东电测控系统技术开发有限责任公司共同给付原告李仁爽、张广芹、刘锦茹购房款2624702.10元，于本判决生效之日起七日内给付；二、被告李湔邡、吉林东电测控系统技术开发有限责任公司给付原告李仁爽、张广芹、刘锦茹迟延支付购房款2624702.10元的违约金，按年利率15%计算，自2016年9月20日起付至购房款2624702.10元付清之日止，与第一款项同时给付；三、驳回原告李仁爽、张广芹、刘锦茹的其他诉讼请求。如果被告李湔邡、吉林东电测控系统技术开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼法38094元（案件受理费33094元、保全费5000元，原告已垫付）由原告李仁爽、张广芹、刘锦茹负担5297元，由被告李湔邡、被告吉林东电测控系统技术开发有限责任公司负担32797元，被告李湔邡、被告吉林东电测控系统技术开发有限责任公司负担的部分于本判决生效之日起七日内向李仁爽、张广芹、刘锦茹交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审　判　长　　李建华人民陪审员　　李淑杰人民陪审员　　毛　强二〇一七年九月一日代理书记员　　邹　冬来源：百度“”