（2017）桂08民终1094号

裁判日期: 2017-09-01

公开日期: 2017-12-04

案件名称

柯碧清、杨志立房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广西壮族自治区贵港市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区贵港市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

柯碧清,杨志立

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款

全文

广西壮族自治区贵港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂08民终1094号上诉人（原审被告、反诉原告）：柯碧清，户籍地：福建省惠安县；现住广西贵港市。委托诉讼代理人：韦秀金，广西捷耿律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄巧雅，广西捷耿律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨志立，男，1967年5月12日出生，汉族，住广西桂平市。委托诉讼代理人：谭皓文，桂平市木乐镇法律服务所法律工作者。上诉人柯碧清因与被上诉人杨志立房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂平市人民法院（2017)桂0881民初931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭，于2017年8月15日公开开庭进行了审理。上诉人柯碧清的委托诉讼代理人韦秀金、黄巧雅、被上诉人杨志立的委托诉讼代理人谭皓文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柯碧清上诉请求：1.撤销一审判决，驳回杨志立的诉讼请求；2.确认双方于2014年7月18日签订的《商铺租赁合同》无效；3.判令杨志立向其返还租金74448元、押金8000元，并赔偿经济损失213567.04元。事实和理由：（一）杨志立出租给其的商铺至今未取得建设工程规划许可证或临时建筑准建批文，属于违法建筑，则双方签订的《商铺租赁合同》依法自始无效。一审法院认定合同有效错误。因合同无效，则杨志立依法应向其退还已支付的租金。一审法院认定其已经向杨志立支付的租金为55836元错误，根据其二审提交的网银转出记录，证明其已经向杨志立支付了四期租金，合计应为74448元。（二）杨志立明知道出租的商铺系未取得相关许可或准建的违法建筑，仍欺骗柯碧清与其签订租赁合同，导致柯碧清投入重金对承租商铺进行装修却不能进行经营使用，造成了经济损失，杨志立应承担赔偿责任。杨志立辩称，其是从桂平市城南市场开发有限公司承租涉案的商铺后再转租给柯碧清。涉案商铺已经在2016年9月拆除，标的物已经不存在，现在确认租赁合同是否有效没有意义。柯碧清承租商铺前，已经去现场看过，明确知道商铺的现状。双方签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，其对柯碧清不存在欺诈。合同签订后，其向柯碧清交付了标的物，柯碧清也使用了租赁物，双方都履行了合同义务，因此合同合法有效。既然柯碧清使用了商铺，就应当向其支付约定的租金。至今为止，柯碧清一共支付了三期租金共55836元及押金8000元。柯碧清二审提交的网银转账记录中2015年5月13日转账支付的18612元系第三期租金，已经包含在一审法院认定的数额内。且柯碧清一审中亦认可其一共只缴纳了三期租金合计55836元的事实。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨志立向一审法院起诉请求：判令柯碧清向其支付拖欠的租金103813.6元及违约金4113.25元。柯碧清向一审法院反诉请求：1.确认双方于2014年7月18日签订的《商铺租赁合同》为无效合同；2.撤销双方于2014年7月18日签订的《商铺租赁合同》；3.判令杨志立向其返还租金55836元并赔偿损失213567.04元。一审法院认定事实：2014年7月18日，杨志立和柯碧清经协商，签订《商铺租赁合同》，约定：标的状况为城南综合市场占地面积86亩，属桂平市立项开发建设的大型专业建材市场，已搭建铁棚商铺约占地面积4000平方米先期投入使用；租赁期限自2014年7月18日起至2017年3月23日止；柯碧清承租该商铺面积为282平方米，租金按季度分期支付，起始年、第二年的每期租金为l8612元整，在下个季度开始前5日向杨志立付清；柯碧清向杨志立支付8000元保证金；柯碧清逾期支付租金的，每逾期一日，按月租金总额的1‰支付违约金给杨志立；杨志立在2014年3月23日交付租赁商铺给柯碧清等内容。合同对双方同意提前解除合同所造成的损失没有约定。签订《商铺租赁合同》后，杨志立于2014年7月20日将商铺交付给柯碧清管理使用。柯碧清合计向杨志立支付了三期租金55836元。2016年9月，因上述商铺开发商桂平市城南市场开发有限公司对该市场进行重新规划开发，双方解除《商铺租赁合同》，柯碧清于2016年9月10日将商铺交还给杨志立，上述综合市场已经拆除。柯碧清在整个租赁期间内，支付了前三期的租金后，自2015年4月19日起至2016年9月10日的租金未支付。2015年4月19日至2016年9月10日期间共502天，应支付的租金为103813.6元；合同违约金计算663天（自2015年4月l9日起至2017年2月22日止）为4113.25元，以上两项合计为l07926.85元。一审法院认为，合同的签订，应当符合法律的规定。关于合同是否无效，虽然租赁合同约定出租的商铺是桂平市立项开发建设的大型专业建材市场，而桂平市至今没有立项，但双方签订的合同并没有损害国家利益，柯碧清以《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条第一项“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”的规定请求确认合同无效与法律规定不符。柯碧清并且以合同法第五十四条的规定，请求判令撤销《商铺租赁合同》理由不足。杨志立出租给柯碧清的商铺是其取得使用权的开发企业的临时建设的租赁物，与是否取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证其有权对外租赁，不是本案审理范畴。柯碧清以涉案商铺属于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，或者属未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑为由，请求确认合同无效理由不足。并且，上述合同已经双方当事人同意解除，现确认合同无效已无实际意义。本案租赁合同是双方真实意思的表示，内容没有违反法律的规定，无合同法规定的合同无效和可撤销的情形，应确认上述合同有效。双方当事人应当依照合同的约定履行。杨志立已经依照合同的约定交付租赁物给柯碧清，履行了合同的约定。柯碧清应当依照合同的约定支付租金给杨志立，但柯碧清逾期没有支付，违反了合同的约定，构成违约，应负违约的责任，应当支付租金给杨志立。对合同约定逾期付款的违约金，因杨志立交付的租赁物不是桂平市立项开发建设的大型专业建材市场，该租赁物存在瑕疵，其请求判令柯碧清支付逾期付款的违约金，对柯碧清不公平，综合本案实际,不予支持。合同对双方同意提前解除合同所造成的损失没有约定，柯碧清反诉请求杨志立赔偿损失，其没有提供证据证明其损失，其请求依照无效合同赔偿和返还取得的财产，与法律规定不符。综上所述，判决：一、柯碧清应当于本判决生效之日起在十天内支付租金103813.6元给杨志立；二、驳回杨志立的其他诉讼请求；三、驳回柯碧清的反诉请求。二审中，柯碧清提交网银转出流水记录一份，拟证明其于2015年5月13日向杨志立支付了第四期租金18612元，其合计已向杨志立支付租金为74448元。杨志立对上述证据质证认为：对证据的真实性无异议，但该款项系柯碧清向其支付的第三期租金而非支付第四期租金。本院对柯碧清二审提交的证据认定如下：因当事人对证据的真实性均无异议，予以确认。但结合本案事实，柯碧清一审中明确认可和反诉主张其一共只向杨志立支付了三期租金合计55836元，仅凭其二审提交的一次转账记录不能证明其已经向杨志立支付了第四期租金18612元的事实。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.柯碧清和杨志立签订的《商铺租赁合同》是否有效；2.柯碧清应否向杨志立支付租金；3.杨志立应否赔偿柯碧清的经济损失。对于第一个争议焦点问题。本案杨志立出租给柯碧清的商铺位于桂平市城区范围内，属于临时搭建的铁棚。至本案二审时，杨志立均未能举证证明该铁棚商铺属于经依法批准建设的临时建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称房屋租赁合同纠纷解释）第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，应确认双方于2014年7月18日签订的《商铺租赁合同》无效。柯碧清请求确认该租赁合同无效的上诉请求成立，本院予以支持。对于第二个争议焦点问题。因双方签订的租赁合同属于无效合同，则柯碧清依法无需向杨志立支付租金。但是，柯碧清在承租该商铺时应当知道该商铺的现状，而其仍自愿承租该商铺并一直进行经营使用至该商铺被拆除时。期间，柯碧清并未因为该商铺未依法取得准建许可而影响使用，也未就该商铺未依法取得准建许可而主张解除合同。根据房屋租赁合同纠纷解释第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，根据杨志立的主张，柯碧清应当按照《商铺租赁合同》约定的租金标准向杨志立支付其使用商铺期间的占有使用费。一审法院认定柯碧清应当支付而尚未支付的租金数额正确，本院据此确认柯碧清应向杨志立支付的商铺占有使用费为103813.6元。柯碧清主张已经向杨志立支付了第四期的商铺租金18612元，但没有举出充分证据予以证实，且与其一审的主张相矛盾，本院不予采纳。除了前三期租金外，柯碧清在签订《商铺租赁合同》时，还向杨志立支付了租赁保证金（押金）8000元，根据合同约定，该押金在租赁期满时，杨志立应无息退还柯碧清。现因租赁合同无效，杨志立应将该押金退还柯碧清。虽然杨志立和柯碧清在一审中均未就押金问题提出主张，但是，二审中，柯碧清已经主张杨志立返还该8000元押金，而杨志立对已经收取柯碧清8000元押金尚未退还的事实亦无异议，为了避免当事人诉累及节约司法审判资源，该费用在本案中可以一并予以处理，即从柯碧清应向杨志立支付的商铺占有使用费中予以扣减。扣减后，柯碧清尚应向杨志立支付商铺占有使用费95813.6元。对于第三个争议焦点问题。因柯碧清和杨志立签订的《商铺租赁合同》属于无效合同，若柯碧清因合同无效造成损失的，可以根据杨志立的过错程度主张赔偿。本案中，柯碧清虽然提供了建筑材料购买清单，但是，这些建筑材料是否用于涉案商铺的装修无法确定。即使这些建筑材料是用于涉案商铺的装修，但这些装修建材在商铺拆除时是否造成损失、是否还有残余价值以及残余价值为多少亦不能确定。因此，柯碧清仅以建筑材料购买清单主张其因合同无效造成的经济损失证据不足。因本案中柯碧清不能举出充分证据证明其承租杨志立的商铺在被拆除时造成了损失以及损失的具体数额，因此，其请求杨志立赔偿经济损失的主张证据不足，一审法院不予支持正确，本院予以维持。综上所述，柯碧清的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实清楚，但裁判结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，判决如下：一、维持广西壮族自治区桂平市人民法院（2017）桂0881民初931号民事判决第二项；二、撤销广西壮族自治区桂平市人民法院（2017）桂0881民初931号民事判决第三项；三、变更广西壮族自治区桂平市人民法院（2017）桂0881民初931号民事判决第一项为：柯碧清应当于本判决生效之日起十日内支付商铺占有使用费95813.6元给杨志立；四、确认杨志立和柯碧清于2014年7月18日签订的《商铺租赁合同》无效；五、驳回柯碧清的其他诉讼请求。上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之曰起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决确定的履行期限最后一日起二年内，向广西壮族自治区桂平市人民法院或者被执行人财产所在地的基层人民法院申请执行。一审案件受理费3799元，由杨志立负担299元，由柯碧清负担3500元；二审案件受理费3612元，由柯碧清负担3500元，由杨志立负担112元。本判决为终审判决。审判长　　李志廉审判员　　刘　丽审判员　　陆志然appoint二〇一七年九月xx日书记员黄延肖 微信公众号“”