（2017）沪0115民初42790号

裁判日期: 2017-09-01

公开日期: 2017-12-01

案件名称

上海家营物业管理有限公司与周雅婷委托合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市浦东新区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海家营物业管理有限公司,周雅婷

案由

委托合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款

全文

上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初42790号原告：上海家营物业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陆斌斌，总经理。委托诉讼代理人：沙琛然，男。委托诉讼代理人：徐慧秋，女。被告：周雅婷，女，1985年2月9日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海家营物业管理有限公司与被告周雅婷委托合同纠纷一案，本院于2017年6月2日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月4日公开开庭进行了审理。原告上海家营物业管理有限公司之委托诉讼代理人沙琛然、被告周雅婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海家营物业管理有限公司向本院提出诉讼请求判令：被告支付违约金人民币9,400元。事实与理由：2017年5月9日，原、被告就上海市浦东新区牡丹路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)签订《房屋出租委托合同》，委托期限自2015年10月24日起不少于12个月，且不超过20个月。2016年10月8日，被告擅自解除合同，收回系争房屋，已经构成违约，理应承担违约责任。故为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。被告周雅婷辩称，不同意原告诉请。在系争房屋漏水事故中，因原告过错导致本被告损失，且之后隐瞒租客搬离情况，直接将受损房屋租给下一个租客，原告违约在先，本被告已无法信任原告，故于2016年10月8日提出解除合同。本院经审理认定事实如下：2017年5月9日，原告作为乙方(委托方)与被告作为甲方(受托方)签订《房屋出租委托合同》一份，约定：甲方委托乙方出租的房屋坐落于上海市浦东新区牡丹路XXX弄XXX号XXX室。委托期自2015年10月24日起至乙方与“承租合同”中租赁人所约定的租赁期限终止日时止。合同期限不少于12个月，且不超过20个月。甲乙双方约定该房屋委托租金为每月4,700元。委托期间，有下列情形之一的，本合同解除，双方互不承担责任：(一)该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；(二)该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的活着拆迁的；(三)该房屋毁损、灭失或被鉴定为危险房屋的；或因市政原因，导致此房不能顺利出租的；合同提前终止的条件：在本合同履行期间，非下列情况之一的，不得提前终止合同：甲方因有特殊原因需要提前终止合同的，经双方协商一致，同意甲方提前收回该房屋的；甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后五日内仍未交付的；甲方交付的该房屋不符合本合同约定，致使不能实现租赁目的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及承租人安全的；承租人未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；因乙方或承租人原因造成房屋主体结构损坏的；在正常情况下，乙方逾期不向甲方交付租金累计超过两个月的；(乙方发生迟延支付租金的，甲方应当在三日内通知乙方。若乙方及时支付迟延的租金，且支付迟延支付部分的银行同期利息的，则不视为违约。原告催告后非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按照月租金的两被告向乙方支付违约金，同时甲方应提前一个月以书面形式通知乙方。若违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。另查明，2016年9月28日，本院受理(2016)沪0115民初69069号周雅婷诉上海家营物业管理有限公司委托合同纠纷一案，同年12月11日本院做出判决，认定上海家营物业管理有限公司对系争房屋漏水导致损失存在过错，赔偿周雅婷损失15,000元。该判决业已生效。还查明，2016年10月8日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《房东合同终止单》，约定：甲方于2015年10月23日与乙方签订位于上海市浦东新区牡丹路XXX弄XXX号XXX室物业的房管合同，现由于甲方提前收回房屋的原因终止合同。签订终止单，不代表甲乙双方再无争议，甲乙双方一致同意解除委托合同，对于是否存在一方或双方违约行为，双方同意由人民法院予以判定并同意按照法院判决结果执行。以上事实，有《房屋出租委托合同》、《房东合同终止单》、民事判决书及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告之间的委托合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。现原告与被告对双方之间的委托合同于2016年10月8日因被告提前收回房屋而解除并无异议，本院予以确认。本案争议为被告是否因此需要支付违约金？被告认为系原告在受托期间未履行及时通知义务，导致其损失，系原告违约在先，并且发生损失后，原告对此采取消极处理态度，被告因此对原告不信任，担心继续合同关系，系争房屋会进一步受损，对被告本人、租客及邻居也造成其他伤害，故要求提前解约。本院认为，当事人可以依据法定规定或合同约定行使合同解除权。虽原告未履行及时通知义务，但被告已经因此承担了相应赔偿责任，该行为并不符合约定解除事由，亦不符合法定解除事由。至于被告所称其担心等亦不能构成解除合同理由。故被告提前解除合同的行为已构成违约，其不愿履行义务，应当按合同约定承担违约金。但对于违约金的数额，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对违约金予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条的规定，判决如下：被告周雅婷于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海家营物业管理有限公司违约金3,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告周雅婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　金　剑二〇一七年九月一日书记员　胡文敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 来自