（2017）吉0103民初1571号
裁判日期: 2017-09-01
公开日期: 2017-10-31
案件名称
刘百涛与长春地华房地产开发有限公司、中国工商银行股份有限公司长春铁道北支行商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
长春市宽城区人民法院
所属地区
长春市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘百涛,长春地华房地产开发有限公司,中国工商银行股份有限公司长春铁道北支行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十四条，第二十五条第一款
全文
长春市宽城区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0103民初1571号原告：刘百涛，现住吉林省农安县。委托诉讼代理人：齐宏伟、于彩侠，吉林吉大律师事务所律师。被告：长春地华房地产开发有限公司，住所地长春市宽城区长江路经济开发区长江路57号五层399段。法定代表人：祝义财，总经理。委托诉讼代理人：李占营、王明权。被告：中国工商银行股份有限公司长春铁道北支行，住所地长春市宽城区亚泰北大街1308号。负责人：赵守斌，该行行长。委托诉讼代理人：吴耀庆、张洋。原告刘百涛与被告长春地华房地产开发有限公司（以下简称“地华公司”）、中国工商银行股份有限公司长春铁道北支行（以下简称“工商银行”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案当事人原告刘百涛及委托诉讼代理人齐宏伟、于彩侠和被告地华公司委托诉讼代理人李占营、王明权以及工商银行委托诉讼代理人吴耀庆、张洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘百涛向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告地华公司在2014年12月2日签订的《商品房买卖合同》，并判令地华公司向原告支付违约金3432.23元；2.解除原告与被告工商银行2014年12月4日签订的《个人购房借款/担保合同》；3.判令被告地华公司向原告返还首付款103223元及原告已经向被告工商银行偿还的贷款本金7230.99元（从2014年11月22日暂时计算至2017年3月6日实际主张到合同解除之日止）；4.判令被告地华公司向原告赔偿首付款利息14138.72元（利息自2014年11月22日起暂计算至2017年3月6日，实际主张到首付款全部偿还之日止）；5.判令被告地华公司向原告赔偿原告已向被告工商银行支付的贷款利息30780.99元(实际主张到合同解除之日)；6.判令被告地华公司向原告赔偿已经支付的物业维修基金9750元、印花税5元、预告登记费72元、产权证费用72元、契税3433元、代办费400元、公证费200元，合计13932元；7.判令被告地华公司向被告工商银行偿还合同解除之日起就《个人购房借款/担保合同》剩余的贷款。事实和理由：原告与被告地华公司在2014年12月4日签订《商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告地华公司开发建设的位于长春市宽城区长江路开发区丙六十三路至乙九路的雨润星雨华府小区x幢x单元x号房，建筑面积为78平方米，单价为4400.29元/平方米，总房款为343223元。付款方式为首付款加银行按揭贷款方式。根据合同第八条约定，交房时间是2016年9月30日前。根据合同第九条的约定，出卖人逾期交房超过90日买受人解约的，出卖人按买受人累计付款的1%支付违约金。余款240000元申请银行按揭贷款。合同签订后，原告按双方约定向被告地华公司支付首付款103223元、物业维修基金9750元、印花税5元、预告登记费72元、产权登记费72元、契税3433元、代办产权费400元及公证费200元。2014年12月4日原告作为借款人与作为贷款人的被告工商银行签订《个人购房借款/担保合同》，被告地华公司作为保证人。约定刘百涛向工商银行贷款240000元，贷款用途为支付首付款之外的剩余购房款。贷款支付方式为贷款人将全部贷款直接划至地华公司专用账户。贷款期限为360个月。利率按浮动利率，浮动周期为12个月。还款日为每月4日。借款人以上述所购房产作为抵押财产提供担保，地华公司提供连带责任保证，保证期限为贷款到期之日起两年。原告从2015年1月4日开始向被告工商银行按期还贷款本金及利息，截止2017年3月4日原告累计向被告工商银行偿还贷款本金7230.99元、利息30780.99元。原告购买第10幢楼因地华公司原因至今一直停工建设，截止到原告起诉之日，地华公司已明确表示无法交房。原告认为被告地华公司行为已构成根本违约，要求解除《商品房买卖合同》、解除《个人购房借款/担保合同》，并要求地华公司返还财产、赔偿原告全部损失及承担违约责任。地华公司辩称，原告的所有请求都要求按合同约定履行。工商银行辩称，不同意解除借款担保合同，如果解除，需有人将借款全部偿还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。现经审理查明，刘百涛与地华公司于2014年12月2日签订《商品房买卖合同》，合同约定刘百涛购买地华公司开发建设的雨润星雨华府第x幢x单元x号房，建筑面积78平方米，房屋单价4400.29元/平方米，总房款为343223，以银行按揭方式付款，首付款103223元于本合同签订之日付清，余款240000元申请银行按揭贷款，出卖人应当在2016年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定的商品房交付买受人使用，出卖人如未按合同规定期限将该商品房交付买受人使用，逾期90日内和逾期超过90日选择继续等待的，出卖人按同地段、同档次同面积的房屋租金，即20元/月/平米支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日买受人解约的，出卖人按买受人累计付款的1%支付违约金。合同签订后,2014年12月2日刘百涛向地华公司交付首付款103223元、物业维修基金9750元。同时，原告为办理房屋产权，向南京嘉润物业管理有限公司长春分公司缴纳契税3433元、印花税5元、预告登记费72元、公证费200元、代办费400元、产权证费72元，合计4182元。2014年12月4日，刘百涛作为借款人与作为贷款人的工商银行、保证人地华公司签订一份《个人购房借款/担保合同》，合同约定贷款人根据借款人申请，同意向其发放个人一手房贷款，金额为240000元，所贷款项用于购买坐落于雨润星雨华府x，建筑面积78平方米房屋，担保方式为抵押、保证，贷款期限360个月，贷款人在借款人授权下，将款项发放至保证人地华公司指定账户，保证人承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证。该合同签订后，工商银行将贷款240000元转至地华公司指定银行账户，原告自2015年1月4日起逐月向工商银行偿还贷款本金及利息。现被告地华公司已超过合同约定时间90日，未向原告交付房屋，原告要求解除商品房买卖合同，被告地华公司亦同意解除。本院认为，刘百涛与地华公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合同依法成立并生效。双方应按合同约定履行各自义务。地华公司作为涉案房屋开发商，按约交付房屋系其基本合同义务，根据合同约定，地华公司应在2016年9月30日前向原告刘百涛交付房屋，逾期超过90日，刘百涛有权解除本合同。现地华公司逾期交房已超过90日，至今亦未能履行交房义务，构成违约，原告据此行使合同解除权，并要求返还其缴纳的物业维修基金及支付违约金，符合约定，应予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同，应予支持，据此，原告要求解除与工商银行签订的《个人购房借款/担保合同》，亦应予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房买卖合同解除后，地华公司应按约定将原告刘百涛支付的房款返还，并赔偿刘百涛所产生的损失。因此，原告要求地华公司返还已付购房首付款及已向工商银行所还贷款本金，以及向南京嘉润公司缴纳因办理房屋产权的费用，并赔偿首付款利息及已还贷款利息的诉讼请求，应予支持，其中，原告主张的首付款利息，应以银行同期存款利率计算为宜，自支付之日起计算至判决生效之日止。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故原告要求地华公司向工商银行返还剩余贷款的请求，应予支持。原告关于向南京嘉润公司因购买房屋缴纳的契税、印花税、预告登记费、公证费、代办费及产权证费等，要求地华公司赔偿，本案诉争合同因地华公司的根本违约被解除的情况下，上述费用系原告在履行合同中的实际损失，地华公司应予承担赔偿责任。地华公司辩称，关于原告主张的违约金应按原告实际支付的首付款数额计算，但原告通过向工商银行贷款，并逐月向工商银行偿还贷款，工商银行已将全部贷款支付至地华公司银行账户，故应视为原告已交付全部购房款，结合违约金系惩罚性条款，对作为违约方的地华公司应按合同约定，交房逾期超过90日买受人解约的，出卖人按买受人累计付款的1%支付违约金，向刘百涛支付违约金，其抗辩主张不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，判决如下：一、解除刘百涛与长春地华房地产开发有限公司就长春市雨润星雨华府第x幢x单元x号房签订《商品房买卖合同》，长春地华房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向刘百涛支付违约金3432.23元；二、解除刘百涛与中国工商银行股份有限公司长春铁道北支行、长春地华房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》；三、长春地华房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向赫贯兰返还房款103223元及自2015年1月4日起至本判决生效之日止刘百涛已向中国工商银行股份有限公司长春铁道北支行归还的贷款本金（以工商银行于本判决生效当月出具的还款明细单为准）；四、长春地华房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向刘百涛赔偿以103223元为本金，自2014年12月2日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期定期存款利率计算的利息；五、长春地华房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向刘百涛赔偿自2015年1月4日至本判决生效之日止，刘百涛已向中国工商银行股份有限公司长春铁道北支行支付的贷款利息（以工商银行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准）；六、长春地华房地产开发有限公司于本判决生效后七日内刘百涛返还物业维修基金9750元，并赔偿印花税5元、契税3433元、预告登记费72元、产权证费用72元、公证费200元、代办费400元，合计13860元；七、长春地华房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向中国工商银行股份有限公司长春铁道北支行偿还刘百涛自判决生效之日起就《个人购房借款/担保合同》剩余的贷款（贷款数额以工商银行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准）；八、驳回刘百涛其他诉讼请求。案件受理费6450元、财产保全费1520元，由被告长春地华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长 李红岩代理审判员 白乃予人民陪审员 衣守红二〇一七年九月一日书 记 员 徐雪艳 更多数据：