（2017）粤06民终5957号
裁判日期: 2017-09-01
公开日期: 2017-12-28
案件名称
梁淑华、杨丹秀房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梁淑华,杨丹秀,蒙乃斌,佛山市合富置业房地产顾问有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终5957号上诉人（原审被告、反诉原告）：梁淑华，女，汉族，1977年10月25日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：彭绍伦，广东循理律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨丹秀，女，汉族，1979年9月5日出生，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：梁小飚，广西广合律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒙乃斌，本案被上诉人之一，与杨丹秀系夫妻关系。被上诉人（原审原告、反诉被告）：蒙乃斌，男，汉族，1978年5月5日出生，住广西壮族自治区南宁市。委托诉讼代理人：梁小飚，广西广合律师事务所律师。原审第三人：佛山市合富置业房地产顾问有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：李静。上诉人梁淑华因与被上诉人杨丹秀、蒙乃斌、原审第三人佛山市合富置业房地产顾问有限公司（以下简称合富公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初1841号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁淑华上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第五项；2.改判杨丹秀、蒙乃斌支付的10000元定金由梁淑华没收不予退还；3.改判杨丹秀、蒙乃斌向梁淑华支付违约金40000元；3.改判杨丹秀、蒙乃斌自行承担其须支付给合富公司的中介代理费，该费用与梁淑华无关；4.本案一、二审诉讼费均由杨丹秀、蒙乃斌承担。事实和理由：一、梁淑华不构成根本违约，反而是杨丹秀、蒙乃斌构成根本违约，其应承担违约责任。梁淑华于2016年2月22日，由于子女读书原因，有意购买佛山新城怡XX盛房屋。由于资金紧张，梁淑华与杨丹秀、蒙乃斌，合富公司于2016年2月25日签订《房屋买卖合约》，以出售涉案房产取得首期款的方式，购买佛山新城怡XX盛房产。2016年2月29日，梁淑华向佛山新城怡XX盛销售商缴交了定金2万元，由于支付定金后必须尽快支付首期房款并签订买卖合同，否则视为放弃购买房屋，由于该段时间佛山新城房价不断攀升，所以梁淑华于签订涉案《房屋买卖合约》后，不断要求合富公司催告杨丹秀、蒙乃斌尽快支付首期购房款。由于杨丹秀没有能力支付首期购房款及税费问题，一直拖延办理递件手续，导致梁淑华无法凑够购房首期款。一审法院忽略梁淑华卖房的合同目的，也正是这个迫切需求，才导致杨丹秀、蒙乃斌欺骗梁淑华说办理2016年3月39日同贷手续就马上支付首期房款，双方实际已就首期款的支付时间做了变更。2016年4月1日，怡XX盛销售通知梁淑华必须于2016年4月1日支付首期款，否则视为放弃购买，但此时杨丹秀、蒙乃斌仍未支付首期款，为此，梁淑华向案外人借款20万元，凑够购房首期款，并于2016年4月1日支付完毕。2016年4月4日，梁淑华通过合富公司通知杨丹秀、蒙乃斌由于其违约，决定解除合同，但合富公司没有通知杨丹秀、蒙乃斌，导致杨丹秀、蒙乃斌没有及时终止银行贷款事宜。梁淑华并未收到杨丹秀、蒙乃斌于2016年4月17日发出的关于办理交易递件手续的通知，从双方短信记录可知，杨丹秀、蒙乃斌没有提到任何通知书的事宜，只是说“很需要三方当面解决”，梁淑华作出的拒绝答复是针对该短信内容，而不是针对前述通知书的回应。二、杨丹秀、蒙乃斌不可能在2016年4月30日前与梁淑华到房产交易中心办理房屋过户手续。首先，杨丹秀、蒙乃斌没有足够的资金支付首期款及房贷差额，没有履行合同的能力。其次，2016年初开始，桂城行政服务中心的房管业务需要提前拿号，杨丹秀、蒙乃斌还没取得办理号，无从说起办理过户手续的事宜。所以杨丹秀、蒙乃斌要求4月27日至4月30日办理交易递件是不可能的。三、杨丹秀、蒙乃斌不存在任何损失，无需向其支付违约金。杨丹秀、蒙乃斌违约后，明确告知梁淑华，只要求退回定金，所以杨丹秀、蒙乃斌在将近一年内没有提起诉讼。杨丹秀、蒙乃斌之所以会提起本案诉讼，是因为合富公司向其提起了居间纠纷诉讼。四、反之，梁淑华因杨丹秀、蒙乃斌的违约行为，造成差点无法支付首期房款，只能高息向他人借款，产生利息的损失。杨丹秀、蒙乃斌辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。杨丹秀、蒙乃斌向一审法院起诉请求：1.解除杨丹秀、蒙乃斌与梁淑华双方签订的《房屋买卖合约》；2.梁淑华返还定金10000元予杨丹秀、蒙乃斌；3.梁淑华支付违约金95000元予杨丹秀、蒙乃斌；4.梁淑华赔偿损失（按揭服务费）4242元予杨丹秀、蒙乃斌；5.梁淑华承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：涉讼房屋位于佛山市南海区桂城街道平洲怡海路某房，登记权利人原为梁淑华，已办理房地产权证，该房地产权证已注销。梁淑华在诉讼中陈述，梁淑华已于2017年1月将涉讼房屋转让予案外人。2016年2月25日，杨丹秀、蒙乃斌（买方）、梁淑华（卖方）和合富公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》，约定买方购买涉讼房屋，物业成交价为950000元，买卖一方违约，守约方有权解除合约，并有权要求违约方按成交价的10%作出赔偿。定金10000元，买方应在2016年2月26日支付给卖方。卖方应在收到定金后二十日内提供齐全银行贷款所需的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署本协议后二十日签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后二十日提供齐全办理银行贷款所需的资料。买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知后五个工作日内配合完成本次交易的递件手续。首期楼款180000元，买方于房管或国土部门受理交易过户当天直接支付给卖方。楼价余款760000元，由贷款银行直接划给卖方。如银行批准的贷款金额少于买方申请的金额，买方应在房管或国土部门受理交税过户当天支付给卖方。双方并约定其他权利义务。2016年2月25日，杨丹秀、蒙乃斌支付10000元定金予梁淑华。杨丹秀、蒙乃斌和梁淑华共同陈述，2016年3月18日，杨丹秀、蒙乃斌和梁淑华共同到佛山光大银行申请按揭贷款。因杨丹秀、蒙乃斌需另找其他银行申请贷款，当日没有办成抵押贷款申请。2016年3月29日，杨丹秀、蒙乃斌与梁淑华到广州中国银行办理杨丹秀、蒙乃斌按揭贷款手续，签署抵押贷款文件。梁淑华陈述，梁淑华2016年3月18日后外出旅游，于2016年3月25日回到佛山。2016年4月14日，中国银行广州荔湾支行出具同意购房贷款意向书，同意杨丹秀、蒙乃斌为涉讼房屋申请25年期的抵押贷款707000元。2016年4月17日，杨丹秀、蒙乃斌发短信通知梁淑华履行合同。2016年4月19日，梁淑华短信告知杨丹秀、蒙乃斌不再履行合同。2016年4月27日，杨丹秀、蒙乃斌向梁淑华以特快专递形式发出《办理房屋过户手续通知书》，请求梁淑华三日内办理交易过户手续。一审法院认为，杨丹秀、蒙乃斌和梁淑华签订的《房屋买卖合约》（下称涉讼合同）关于房屋买卖事项的约定是双方真实意思表示，合法有效。杨丹秀、蒙乃斌请求解除涉讼合同关于房屋买卖事项的约定，梁淑华同意，一审法院对杨丹秀、蒙乃斌和梁淑华的相应请求予以支持。本案争议焦点为哪一方对合同的解除负有责任。双方约定卖方应在收到定金后二十日内提供齐全银行贷款所需的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署本协议后二十日签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后二十日提供齐全办理银行贷款所需的资料。杨丹秀、蒙乃斌于2016年2月25日向梁淑华支付定金10000元，杨丹秀、蒙乃斌应于2016年3月16日前提交抵押贷款申请，杨丹秀、蒙乃斌于2016年3月18日提交申请且当天因杨丹秀、蒙乃斌原因未能办理申请手续，杨丹秀、蒙乃斌已构成迟延履行。2016年3月18日后至2016年3月25日期间，因梁淑华出外旅游，杨丹秀、蒙乃斌也未能举证证明已通知梁淑华确定贷款银行，双方对该期间未能办理抵押贷款手续均有责任。但梁淑华于2016年3月29日配合杨丹秀、蒙乃斌办理抵押贷款申请手续，即使杨丹秀、蒙乃斌已构成迟延履行，但杨丹秀、蒙乃斌未构成根本违约，梁淑华既以事实行为表明同意继续履行合同，合同应继续履行，双方应根据合同约定时间继续履行合同。梁淑华主张此时配合杨丹秀、蒙乃斌办理抵押贷款手续是由于杨丹秀、蒙乃斌作出了立即支付首期款的承诺，但梁淑华没有提供证据证明双方就变更合同约定的首期款支付时间达成一致协议或杨丹秀、蒙乃斌作出相关承诺，一审法院对梁淑华的主张不予采纳。双方约定买卖双方在买方获得银行审批同意贷款通知后五个工作日内办理交易递件手续。杨丹秀、蒙乃斌于2016年4月14日取得同意贷款通知，杨丹秀、蒙乃斌于2016年4月17日通知梁淑华办理交易递件手续，符合双方约定，梁淑华于2016年4月19日明确作出拒绝履行合同义务的意思表示，梁淑华已构成违约，且经杨丹秀、蒙乃斌2016年4月27日发出履行催告，梁淑华仍没有履行合同义务，梁淑华已构成根本违约。梁淑华对合同的解除负有责任，梁淑华应返还定金10000元予杨丹秀、蒙乃斌,一审法院对杨丹秀、蒙乃斌的相应请求予以支持，对梁淑华的违约金请求及没收定金请求均不予支持。双方约定守约方有权要求违约方支付成交价10%的违约金，一审法院综合考虑合同的履行情况、梁淑华的过错程度、同期房地产市场情况、杨丹秀、蒙乃斌的损失、从合同签订到梁淑华拒绝履行合同义务的期间长短以及杨丹秀、蒙乃斌也存在一定违约行为的实际情况，根据公平和诚信原则，酌定梁淑华支付违约金30000元予杨丹秀、蒙乃斌，对杨丹秀、蒙乃斌的违约金请求超出一审法院核定部分不予支持。杨丹秀、蒙乃斌主张的按揭服务费损失，一审法院已纳入违约金考量范围，对杨丹秀、蒙乃斌的按揭服务费请求不予支持。综上，合富公司经一审法院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，不影响本案的审理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条规定，判决：一、解除杨丹秀、蒙乃斌与梁淑华、合富公司于2016年2月25日签订的《房屋买卖合约》关于房屋买卖事项的约定；二、梁淑华于判决发生法律效力之日起十日内返还定金10000元予杨丹秀、蒙乃斌；三、梁淑华于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金30000元予杨丹秀、蒙乃斌；四、驳回杨丹秀、蒙乃斌的其他诉讼请求；五、驳回梁淑华的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取计1242.42元（杨丹秀、蒙乃斌已预交），由杨丹秀、蒙乃斌负担842.42元，由梁淑华负担400元并于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院缴纳，逾期缴纳的，一审法院依法强制执行。反诉受理费减半收取计525元（梁淑华已预交），由梁淑华负担。杨丹秀、蒙乃斌多预交的400元，自判决发生法律效力后，经杨丹秀、蒙乃斌向一审法院书面申请，一审法院予以退回。本院二审期间，杨丹秀、蒙乃斌提交了《房地产买卖合同》、《补充协议》、中国银行历史交易明细清单各一份。梁淑华没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，杨丹秀、蒙乃斌提交的《房地产买卖合同》、《补充协议》是其与案外人签订，与本案没有直接关联，本院对其关联性不予确认；梁淑华对中国银行历史交易明细清单的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。蒙乃斌的中国银行账户（卡号62×××53）于2016年4月1日收取贷款放款390000元。本院认为，本案是房屋买卖合同关系。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，针对梁淑华的上诉，本案二审的争议焦点在于：哪一方对涉案《房屋买卖合约》的解除负有责任。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。”经审查，虽然杨丹秀、蒙乃斌没有按照合同约定于2016年3月16日前签署银行按揭贷款文件，构成迟延履行，存在过错，但从梁淑华于2016年3月29日配合杨丹秀、蒙乃斌办理抵押贷款申请手续可以看出，梁淑华以自身的事实行为表明同意继续履行合同，双方应根据合同约定继续履行合同。涉案《房屋买卖合约》附件约定，双方同意银行经审批出具同意贷款通知后五个工作日内配合完成本次交易递件手续，杨丹秀、蒙乃斌于房管或国土部门受理交易递件当天支付首付款180000元。杨丹秀、蒙乃斌于2016年4月14日取得同意贷款通知，于2016年4月17日联系梁淑华希望沟通合同继续履行的问题，但梁淑华于2016年4月19日明确作出拒绝履行合同义务的意思表示，且经杨丹秀、蒙乃斌2016年4月27日发出履行催告，梁淑华仍没有履行合同义务，梁淑华的行为有违前述合同约定。梁淑华上诉称双方已经协议变更首期款的付款时间为办理同贷手续的当天（即2016年3月29日），杨丹秀、蒙乃斌未按约定履行付款义务，导致梁淑华的合同目的无法实现，杨丹秀、蒙乃斌应承担违约责任。经审查，首先，梁淑华并未提交证据证明在订立涉案《房屋买卖合约》之初已经明确告知杨丹秀、蒙乃斌其收取首期款是为了支付另行购买房屋的首期款之目的；其次，梁淑华亦未提交证据证明双方已经就首期款付款时间的变更协商一致。在此情况下，梁淑华单方提出解除合同，构成根本违约，应承担相应的违约责任，一审法院在综合考虑合同的履行情况，梁淑华的过错程度，同期房地产市场情况，杨丹秀、蒙乃斌的损失等实际情况下，酌定梁淑华在退还定金的基础上，另行支付违约金30000元予杨丹秀、蒙乃斌，较为公平合理，本院予以维持。同理，梁淑华诉请杨丹秀、蒙乃斌承担违约责任，依法无据，本院不予支持。综上所述，梁淑华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费525元，由上诉人梁淑华负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 钱 伟代理审判员 安 静二〇一七年九月一日书 记 员 钟勉力 更多数据：搜索“”来源：