（2017）豫0102民初4516号
裁判日期: 2017-09-01
公开日期: 2017-12-01
案件名称
闫美娟与深圳旭威安泰商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市中原区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
闫美娟,深圳旭威安泰商业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第二百一十二条，第二百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0102民初4516号原告：闫美娟，女，1978年11月20日出生，汉族，住河南省睢县。委托诉讼代理人：高丽，河南金色世纪律师事务所律师。被告：深圳旭威安泰商业管理有限公司，住所地深圳市南山区青梧路科苑花园58区2栋605室。法定代表人：海奇，系该公司总经理。原告闫美娟与被告深圳旭威安泰商业管理有限公司（以下简称旭威公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高丽，被告法定代表人海奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《租赁合同》无效；2.被告退还原告房租39877元、运营保证金3305元、电表押金300元、物业费1751元，共计45233元；3.被告赔偿原告装修费13000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告和被告旭威公司签订《租赁合同》，合同期限为3年，自2015年4月1日至2018年3月30日，原告按合同约定已于2015年3月13日原告向被告交纳了两年租金39877元、装修押金、运营押金等，并对铺位进行了装修，但被告没有履行约定义务，该商场一直未开业。2016年9月26日，原、被告双方更换了租赁合同，变更后的租赁合同期限为3年，自2016年10月1日至2019年9月30日，租金收据也换为2016年9月26日，但时至今日商场仍未开业。被告于2017年2月底为了租给多吉吉姆健身房更多的地方，将商场二层的电梯、装饰、电源照明等设施进行拆除，通道进行堵塞，并且允许多吉吉姆装修时对我商铺进行损坏，致使我租赁的铺位无法实现最初租赁的目的。经了解该商场消防没有验收合格，不符合租赁条件。为维护原告的合法权益，特提起诉讼要求解决。被告旭威公司辩称：消防已经验收，不存在不合格的情况。原告是交一年送一年，房租共计39877元。因二楼很多商铺（包括原告商铺）不开门营业，导致商场无法正常经营，为了搞活商场的经营，故2017年2月份把健身房引进到二楼，对商场进行了大部分的装修改造，目前二楼还未装修完毕，预计2017年8月底能够装修完毕，目前二楼没有商铺进行营业。因为原告与被告签订的有运营管理协议，原告方不遵守管理规定，拒不开门营业，导致我方损失，我方保留追究原告方的诉权。原、被告双方围绕诉讼请求提交了证据，对双方无异议的证据，本院予以确认，并记录在卷佐证，双方当事人对下列事实没有争议：1.2016年9月26日，原告闫美娟（乙方）与被告旭威公司（甲方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将其位于郑州市中原区建设路文化宫路西南角华亚广场楼群魔方时尚购物广场二层饰品区域，铺位号为C123建筑面积16.21平方米的场地出租给乙方，由其运营管理协议约定的商品。租赁期限自2016年10月1日起至2019年9月30日止。租金交纳办法为首次按年交纳费用39877元。合同还约定了其他内容。2.合同签订后，原告于2015年3月13日向被告支付运营保证金3305元、2015年5月1日至2015年10月31日的物业管理费1750元；于2016年9月25日向被告支付电表押金300元、2016年10月1日至2018年9月30日的租金39877元。3.诉讼中，原告将其诉讼请求明确如下：1.要求解除原、被告于2016年9月26日签订的《租赁合同》；2.被告退还原告房租31569元、运营保证金3305元、电表押金300元；3.被告赔偿原告装修费13000元；4.本案诉讼费用由被告承担。针对原告变更后诉讼请求，被告称：不同意退还房租及装修费，同意退还运营保证金和电表押金。对当事人有争议的证据和事实，本院分析认定如下：1.针对原告经营起止时间及不再经营原因，双方发生争议。针对经营起止时间，原告称：“2015年5月31日开始进驻商场，实际经营到2017年1月底，实际经营人是原告本人”，被告对原告所述有异议，称：“对原告进驻时间没有异议，原告经营截止时间应是2016年3月份，系原告本人经营”。针对原告不再经营的原因，原告称系被告拆除电梯导致原告无法经营，被告认可拆除电梯的事实，但称系原告违反双方签订《运营管理协议》，经常不开门营业，被告为了整顿才拆除电梯。本院认为，针对原告营业的截止时间，被告主张原告于2016年3月份停止营业，应当提供证据证明，其未提交证据，故本院认定原告经营截止时间为2017年1月底。针对停止经营原因，原告提供证据证明了被告于2017年3月份左右将电梯拆除导致其无法经营，被告认可拆除电梯的事实，但主张系因原告经常不开门营业才使得被告因整顿拆除电梯。本院认为，因电梯被拆除导致原告无法继续营业是双方均认可的事实，但被告主张原告经常不营业系一积极事实，被告应当对此承担举证责任，被告未提供证据证明该事实的存在，故本院对此不予认定。被告拆除电梯导致原告无法经营，且未提供证据证明其拆除电梯的合理原因，故被告的行为构成违约。2.针对是否应当退还租金。原告称：“愿意承担2016年10月1日至2017年3月1日的房租。原告共计向被告交纳2016年10月1日至2018年9月30日的租金39877元，一次计算，每月共计租金数额为1661元，故应当扣除5个月的租金8307元，剩余31569元应当退还。”被告不同意原告意见，称：“应当从2015年6月1日开始计算租金，每年租金是39877元。”本院认为，虽然双方租赁合同中约定2016年10月1日至2018年9月30日期间，原告仅需交纳一年租金，但因双方合同并未实际履行完毕，且仅实际履行了5个月时间，不到双方约定三年履行期限的六分之一，若仍按免除一年租金计算，将导致双方权利义务失衡。因原、被告双方约定年租金为39877元，以此计算，月租金应为3323元，故2016年10月初至2017年3月初，原告实际经营期间租金应为16615元。被告虽然不同意返还租金，并称应当从2015年6月1日开始计算租金，但其并未提供证据证明其主张，且被告存在违约行为，故本院对被告的抗辩意见不予采信。本院认为，原、被告签订的租赁合同能够证明双方形成了租赁合同法律关系，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，双方均应依约履行自己的义务，被告拆除电梯存在违约行为，导致原告经营的目的不能实现，故原告要求解除双方租赁合同法律关系的诉讼请求于法有据，本院予以支持。针对原告要求退还租金31569元的诉讼请求，应当在扣除原告实际经营期间的租金后，剩余部分予以退还。针对退还数额，原告计算方式有误，本院不予采信，应当按照双方约定的月租金3323元进行计算5个月，数额为16615元，原告实际缴纳数额为39877元，剩余租金数额应为23262元。对原告主张的过高部分不予支持。原告要求退还运营保证金3305元、电表押金300元，被告同意退还，不违反法律规定，本院予以支持。针对原告要求退还装修费13000元的诉讼请求，原告提供的《店铺装修合同》及收据均显示装修费用为26000元，与原告诉称的装修费用13000元不符，且原告也未提供装修费用发票，本院无法核实其实际支出情况，另原告对店铺装修之后也实际进行了经营使用，装修费用由其自行负担为宜，故本院对该项诉请不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百一十二条、二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告闫美娟与被告深圳旭威安泰商业管理有限公司因于2016年9月26日签订《租赁合同》所形成的租赁合同法律关系自本判决生效之日起解除；二、被告深圳旭威安泰商业管理有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告闫美娟租金23262元、运营保证金3305元、电表押金300元；三、驳回原告闫美娟其他及过高部分诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1256元，减半收取计628元，由原告闫美娟负担157元，被告深圳旭威安泰商业管理有限公司负担471元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 李晓玲二〇一七年九月一日书记员 李 洋 微信公众号“”