（2017）鄂06民终204号
裁判日期: 2017-09-01
公开日期: 2018-07-12
案件名称
何俊、高红新租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省襄阳市中级人民法院
所属地区
湖北省襄阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何俊,高红新,张伟
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂06民终204号上诉人（原审原告）：何俊，男，1980年10月27日出生，汉族，住老河口市。委托诉讼代理人：柳熹（系何俊表姐），女，1968年10月16日出生，汉族，住老河口市。委托诉讼代理人：李军，老河口市法律援助中心法律工作者。上诉人（原审被告）：高红新，女，1966年5月5日出生，汉族，住老河口市。委托诉讼代理人：张伟（系高红新之夫），住老河口市。上诉人（原审被告）：张伟，男，1967年10月5日出生，汉族，老河口市号。上诉人何俊与上诉人高红新、张伟租赁合同纠纷一案，均不服湖北省老河口市人民法院（2014）鄂老河口民初字第02574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人何俊的委托诉讼代理人柳熹、李军，上诉人张伟同时作为上诉人高红新的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何俊上诉及答辩称：撤销原审判决；改判高红新、张伟赔偿其违约金10万元、停业期间的营业损失2113255.79元及内部物品损失46万元；本案案件受理费由高红新、张伟负担。事实与理由：导致租赁合同解除的根本原因是对方提供了不符合合同要求的租赁物，消防验收不合格的责任在对方，故应当承担支付违约金的责任；对方因没有按时交房，主动提出合同的实际履行期从2009年1月25日起算，故装修物品损失也应按此时间计算；对方强行侵占的违法行为造成其停业，应当承担赔偿责任，其提供了相应的损失依据，并提交了鉴定申请，对此应予支持。高红新、张伟上诉及答辩称：请求撤销原审判决，改判驳回何俊的全部诉讼请求。事实与理由：何俊拒交房屋租金五年，已拖欠21万元，严重违约，导致合同解除，对何俊提出的赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的请求不应予以支持，且何俊起诉只主张了解除租赁合同期内造成的装修损失，并未主张装饰和物品损失，原审判决超出诉讼请求；一审判决以何俊自制的906042元清单为基数，计算赔偿装饰装修及物品损失，没有事实和法律依据。何俊向一审法院起诉请求：判令高红新、张伟赔偿其因解除租赁合同期内造成的装修损失964346.83元、合同期内强占租赁物造成营业损失1089649.93元、违约金10万元整、合同期内侵害了其财产权造成的损失46万元、支付履行合同过程中垫付款25913元；本案诉讼费用由高红新、张伟承担。一审法院认定事实：2008年3月26日，何俊（承租方）与高红新、张伟（出租方）及担保人柳熹签订了一份《房屋租赁合同》。该合同在履行过程中，因双方对工程款及电费差错款发生争议。高红新作为原告于2010年5月4日向法院起诉何俊、柳熹，称：何俊不按照合同约定按时交纳租金，经其多次催要，拒不交纳租金。请求：1、依法解除双方签订的《房屋租赁合同》，判决何俊腾出所租赁房屋。2、判令何俊支付其租金（从2009年1月25日起计算，每日191.78元，至腾出房屋时止）。3、柳熹承担连带责任。何俊、柳熹辩称：1、高红新要求解除双方签订租赁合同，没有事实和法律上的事由；2、双方存在房屋租赁结算纠纷，纠纷是由于双方对结算方式、起止时间，以及高红新未履行先予履行合同义务而产生的，其愿意在实事求是的基础上对租金进行结算；3、其为高红新垫付电费5445元，替高红新进行装修的工程款18849元，购买材料款1619元，故高红新诉讼请求无法律依据，请求法院驳回，租金结算后，其据实支付。经法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：（一）高红新与何俊、柳熹一致同意继续履行合同；（二）何俊拖欠高红新租金21万元，已支付租金4万元，余款17万元，于2010年12月30日付清，柳熹承担连带清偿责任。（三）高红新对何俊、柳熹对该房屋的前期施工工程垫付电费等费用同意抵付租金2.4万元。案件受理费6000元，减半收取3000元，由高红新负担。法院根据双方当事人自愿达成的协议内容，于2010年12月7日作出（2010）河酂民初字第57号民事调解书，调解书生效后进入执行程序，在执行过程中，2011年10月20日老河口市人民法院检察院以河检民行再审建字（2011）第14号《再审检察建议书》，提起检察建议，建议法院依法对该案进行再审。老河口市人民法院于2012年3月28日作出（2012）鄂老河口民再初字第1-1号民事裁定书，裁定：（一）本案由本院另行组成合议庭再审。（二）再审期间，中止原判决执行。再审中，高红新的诉讼请求同原审，何俊提出反诉称：高红新20**年11月交付房屋，比合同约定，晚交付3个月，构成违约；其按照合同约定进行宾馆娱乐业经营，宾馆字号为“星月港湾”。2010年11月19日老河口市公安局消防大队在对“星月港湾”进行消防监督检查时发现隔断墙采用大量泡沫板等易燃材料装修，于同日下达（2010）第294号《责令整改通知书》，责令限期拆除。接到通知书后，何俊积极将此事反馈至高红新，要求高红新按照合同约定依据消防法规进行整改，但高红新没有回应。2010年12月18日何俊用特快专递的方式向高红新递交了房屋整改通知书，但高红新不予理睬。高红新未按照国家建筑规范进行房屋装修建设行为，不仅违反合同约定，而且也违法，致使何俊无法进行宾馆经营，构成违约，两次违约，高红新共应承担违约金10万元。根据《合同法》的规定，其有权拒绝履行相应义务，并且有权要求高红新赔偿因违约造成的损失，该损失包括：1、装修损失906042元，以及代替高红新进行的装修垫资款25913元。2、合同期内营业损失，具体金额以评估为准（何俊已提交鉴定申请）。再审查明：座落老河口市××东侧××铁路西侧××层层商住综合楼，其一、二、三层属营业房屋，系高红新的私有房产，依法办理了房屋所有权证、国有土地使用权证。2008年3月26日，高红新、张伟夫妇（甲方）与何俊（乙方）、柳熹（担保人）签订《房屋租赁合同》，柳熹为何俊的担保人。双方约定:1、租期八年，2008年3月27日至6月30日为双方完成第四条、第五条的装修期，不计房租，租赁时间从2008年7月1日起至2016年6月30日止。甲方不按时交房视为违约应当支付乙方违约金5万元整；2、租金及交纳方式：租期内租金每年7万元整，先交租金后用房，乙方每年十二月一日前交付7万元，乙方不按时交付租金视为违约应当支付甲方违约金5万元整；3、房屋用途：承租的房屋用于宾馆娱乐业和汽车维修，不得挪作他用；4、甲方义务（以下工程甲方应在5月15日前完工）：①、房屋门前场地硬化（面积约200平方米）；②、甲方对房屋二楼三楼玻璃幕墙、外窗安装；③、甲方从新建设一至三楼梯、对楼内房层内的隔断墙体的基础粉刷（按建筑工程要求交付乙方）；④、甲方对楼内一至三楼下水管道、上水管道、三楼防盗门（消防通道）进行安装；⑤、甲方门前地面平整及垃圾清理；⑥、甲方负责一楼电动玻璃门的玻璃及安装。5、乙方义务：①、乙方负责投资一至三楼电路电线；②、乙方负责室内装饰、装修；③、乙方负责租期内的“门前三包”；④、乙方在租期内的水电自理；⑤、乙方负责购买一楼电动玻璃门的电动部分。6、甲方义务内费用由甲方负担。乙方义务内费用由乙方负担。7、签订合同之日乙方预付甲方叁万元整，定金可抵房租。8、甲方未按合同时间完成装饰内容而影响乙方经营的应视为违约。9、在承租期内，乙方若转租房租必须经甲方同意，并保证第三方与甲方签订新的租赁合同。转租时间不可超出本合同规定时间，即2016年6月30日前。10、乙方装饰不可损害楼房结构。装修时变动门窗及墙体需经甲方同意，否则为违约，乙方应支付甲方违约金2000元。11、合同期满后若甲方继续出租，乙方有优先权。合同期满后若乙方继续承租，应在合同期满前六个月内与甲方签订新的租赁合同。甲方若合同期满后收回房屋应提前六个月通知乙方。房屋合同期满后依法可移动财产由乙方搬走，不可移动财产留给甲方所有。双方并约定本协议自双方签字生效。其他未尽事宜，甲、乙双方另行协商等。合同签订后，何俊交付定金3万元，在之前的2007年7月15日交纳租金1万元。双方当事人按照合同约定的第四条、第五条进行装饰、装修。高红新未能在2008年5月15日前完成合同约定的义务，何俊在装饰、装修的过程中代替高红新完成了一楼六个隔断墙的墙体、一楼后角地坪、二楼、三楼隔断墙的加高，三楼隔断墙的粉墙，一楼楼顶、三楼楼顶防水处理。合同第四条约定甲方义务第4项防盗门（消防通道）没有做，由何俊购买防盗门及安装。合同第四条约定甲方义务第5项垃圾进行清理没有做，由何俊进行楼房后院地坪的平整等。由于高红新没有在约定的时间内完成装饰、装修义务，导致何俊于2008年7月才开始装饰、装修，并在履行约定的义务中帮高红新完成部分装饰、装修工程。双方的装饰、装修于2008年10月完工，何俊于2008年10月22日申请消防安全检查，于2008年12月27日领取特种行业许可证。后承租方按照合同约定从事宾馆娱乐业经营字号“星月港湾”。于2009年1月15日办理了营业执照。2010年11月19日经公安消防大队检查发出整改通知之日，星月港湾宾馆歇业。另查明，双方当事人签订房屋租赁合同后，在经营过程中，因双方对何俊代替高红新完工的工程款及电费差错款发生争议，何俊未再支付租金。2010年5月4日高红新起诉至法院。还查明，在老河口市人民法院酂阳人民法庭审理期间柳熹于2011年3月31日向法庭交纳现金2.6万元。2013年5月31日高红新的委托代理人张伟，强占了租赁物。再审认为：最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》认为，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申请消防安全检查的义务人为开设该企业的经营者，租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。就本案而言，2008年10月22日租赁标的物经公安机关消防机构验收合格，2008年12月27日颁发了特种行业许可证，至于后来何俊、柳熹经营期间柳熹又向公安机关消防机构多次举报，称消防安全存在隐患，公安机关消防机构要求停止整顿，主要责任人是何俊、柳熹与高红新无关，原审双方当事人签订的房屋租赁合同是真实意思的表示，没有违反国家法律、法规强制性规定，合法有效，受法律保护。合同约定年租金7万元，在每年12月1日前交付，何俊在签订合同前预交租金1万元，签订合同时又交租金3万元，共付租金4万元。按合同约定租赁时间从2008年7月1日起至2016年6月30日止，租期八年。高红新20**年5月4日向法院起诉时，何俊应交付租金14万元，但仅付租金4万元，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人拒付租金的，出租人有权主张解除合同，据此，高红新主张解除合同，予以支持；何俊提供沈建设、王某的证言证实，在2008年7月底或8月初开始安排二人给何俊、柳熹租赁房屋进行装修工程，期间帮出租人高红新做了一楼六个隔断墙的墙体，一楼后角地坪、二楼、三楼隔断墙的加高，三楼隔断墙的粉墙，一楼楼顶、三楼楼顶防水的处理，楼房后院地坪的平整、防盗门（消防通道）的购买及安装等。还提供视频光盘证实何俊在2008年6月4日还在装修施工。可以认定高红新（出租方）没有按照租赁合同第四条规定的时间（2008年5月15日）完成装饰装修工程，构成违约行为，应承担违约责任；何俊提供证人沈某、王某的证言和视频光盘，还有施工人员的部分结算凭证，证实何俊在装修时代替高红新完成了部分工程，要求高红新清偿，应予支持；何俊提出所租赁房屋内隔断墙里有泡沫板，消防大队发出整改通知，主张高红新应承担《中华人民共和国合同法》第113条规定的责任，因2008年10月22日租赁标的物经公安机关消防机构验收合格，并于2008年12月27日颁发了特种行业许可证，至于后来何俊在经营期内又多次向公安机关消防机构举报称租赁标的物存在安全隐患，公安机关消防机构责令星月港湾宾馆停业整改，主要责任人是何俊，与高红新无关。据此，对何俊这一主张，不予支持。在再审诉讼过程中经询问高红新的丈夫张伟，向其释明可以作为原告主张权利，但张伟放弃原告的诉讼地位，仍以高红新的诉讼代理人参与诉讼。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有关规定，对于经出租人同意进行装饰装修，装饰装修已形成房屋的附和物，并且双方当事人对装饰装修的处理没有约定的，按照下列情形处理：因当事人双方违约导致合同解除，剩余租赁期间的装饰装修残值由当事人双方根据各自过错分担。本案中，双方当事人违约，且双方签订房屋租赁合同约定合同期满后对装饰装修处理，本案是解除双方签订的房屋租赁合同，合同中没有约定合同解除后装饰装修如何处理。为此，关于因当事人违约导致合同解除，剩余租赁期间的装饰装修残值由当事人双方根据各自过错分担处理原则。根据法律规定，结合原审中，高红新请求范围，何俊、柳熹的抗辩事由以及再审中高红新变更、增加的诉讼请求，何俊的反诉请求，评判如下：一、高红新租赁费的计算，应从2009年1月25日（原审被告高红新的诉称）起至2013年5月31日（因高红新的委托代理人强占了租赁物）止。以每年7万元，每日191.78元，实际天数1588天，租金为1588天×191.78元/天=304546.64元，抵扣何俊已支付4万元，交到老河口市人民法院酂阳人民法庭2.6万元，合计6.6万元，实际尚欠238546.64元，何俊应当支付，高红新在再审中增加诉讼请求，即请求法院判令何俊支付违约金5万元，不属于再审审理范围；二、何俊在原审中，请求高红新支付垫付工程款20468元，法院予以支持；支付垫付的电费5445元，没有证据证实，不予支持。在再审中提出的反诉请求，不属于再审审理范围，但可以另案提起诉讼。老河口市人民法院于2014年5月19日作出（2012）鄂老河口民再初字第00001号民事判决书，判决：一、撤销（2010）河酂民初字第57号民事调解书；二、解除双方当事人签订的房屋租赁合同；三、何俊于本判决生效之日起三十日内返还租赁物给高红新；四、何俊支付给高红新租赁费304546.64元；五、高红新支付何俊垫付的工程款20468元；上述四、五两项互相冲抵后，何俊还应承担284078.64元，抵扣已支付的租赁费66000元，尚欠218078.64元，何俊于判决生效后十日内付给高红新，柳熹承担连带清偿责任。六、驳回高红新的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。一审法院经过审理，与再审查明的上述事实相符。一审法院另查明：2013年7月2日再审期间何俊向法院提交《鉴定申请书》要求对装修和房屋内部设施以及提前解除合同造成的不能营业的直接经济损失进行鉴定，同年7月17日移送老河口市人民法院司法技术科，选定由湖北金伯乐资产评估事务有限公司（下称金伯乐公司）进行鉴定，2014年1月2日金伯乐公司到现场进行了勘察，由于星月港湾宾馆的装饰装修评估范围争议双方没有确定，金伯乐公司无法进行评估，2014年1月23日和同月24日，法院分别向双方当事人下达了《限期举证通知》。在法院审判人员出面给双方当事人做工作，希望双方配合法院把鉴定范围确定下来，委托双方共同认可评估机构进行评估鉴定过程中，何俊持老河口市和平路派出所证明称：2013年11月22日擅自将何俊租赁房屋砸开，对装饰装修进行破坏性拆除，电脑、电视、冰箱、桌椅、床架及床上用品等物品不知去向。柳熹当晚向和平路派出所报案。再审中因鉴定范围未能确定，未能鉴定，后因装饰装修已破坏并部分拆除，室内可移动物品不知去向，已不能评估鉴定。本案审理过程中，法院到场勘验，并邀请两位人大代表到现场查看，物品不知去向，装饰装修面目全非。2015年11月13日法院到再审中委托的金伯乐公司调查未调取到任何证据。一审法院再查明，2013年7月24日，襄阳金地房地产评估咨询有限公司，对委托人高红新位于老河口市北京路东侧汉丹铁路西侧房产因抵押贷款进行了评估。后于2014年11月20日，张伟、高红新与刘俊红签订了两份《房屋买卖协议书》，将房产证号00××53号、建筑面积293.20平方米，价款100万元，房证号00042254号、建筑面积318.46平方米，价款85万元。房产证号00××55号、建筑面积308.56平方米，价款83万元转让给刘俊红，同年12月22日在房产部门办理了过户登记。一审法院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同，是双方真实意思的表示，合法有效。双方已形成了租赁合同关系，当事人均应恪守合同，依约履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，房屋租赁合同解除后，双方在租赁合同中对装饰装修的处理没有约定的，应根据装饰装修的具体性质进行如下处理（一）对于未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状；（二）对于已形成附合的，即不可拆除的装饰装修物的处理没有约定的，应按照下列情形处理：（1）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（2）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（3）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（4）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。（2012）鄂老河口民再初字第00001号民事判决书中认定：“何俊于2008年10月22日，租赁标的物经公安机关消防机构验收合格，并于2008年12月27日颁发了特种行业许可证，何俊开始经营星月港湾宾馆，至于后来何俊在经营期内又多次向公安机关消防机构举报称租赁标的物存在安全隐患，公安机关消防机构责令星月港湾宾馆停业整改，主要责任人是何俊、与高红新无关。双方合同的解除是何俊未按合同约定交付剩余租金造成的，何俊请求支付其违约金10万元整，与法不符，不予支持。本案中，何俊请求高红新、张伟应赔偿其合同期内强占租赁物造成营业损失1089649.93元，但未提交营业损失的相关证据及计算方式，再审中，也已经本院多次调查、调解，高红新、张伟不予认可。本案审理中，何俊无新证据，法院根据何俊调查取证申请，也未收集到相关证据能证明其主张，故何俊的此请求，证据不足，对此不予支持。何俊要求高红新、张伟支付履行合同过程中垫付款25913元，再审判决第五项：高红新支付给何俊垫付的工程款20468元，该项诉讼请求已由再审发生法律效力的判决中作出处理，该项诉讼请求应驳回。何俊的装饰装修物，是何俊作为承租人在征得出租人同意后对租赁物进行改善或添附的，何俊未实际按租期使用的租赁物中装饰装修及物品的剩余价值损失，出租人应予赔偿，即自张伟强占房屋租赁之日，至合同期满，赔偿何俊租赁物的装饰装修及物品损失。何俊要求赔偿其因解除租赁合同期内造成的装修损失964346.83元和合同期内侵害了其财产权造成的损失46万元。经审查，再审中，何俊向法院提交的《星月港湾装修明细》中，装饰装修及各种物品，共计931955元，减去何俊垫付的工程款25913元后为906042元。何俊提交的属实与否，应通过委托评估鉴定程序确认后赔偿。再审中，经法院多次调查了解、调解，给双方当事人做调解工作，委托评估鉴定、确定评估鉴定范围时，2013年5月31日张伟强占了租赁物后，因原告承租房屋内的物品丢失等原因，加之2014年12月22日何俊承租的房屋已由房产部门过户到案外人名下，该损失已无法通过评估程序确认，何俊装饰装修损失灭失是因张伟强占租赁物造成的，张伟应依法承担全部过错责任。在证据已经灭失的情况下，法院按何俊再审中自制的906042元清单，自张伟强占之日至合同期满，以此为基数计算赔偿何俊的损失。2014年5月19日作出的[2014]鄂老河口民再初字第00001-2号民事裁定书，裁定驳回了何俊的反诉，何俊不服，提出上诉，襄阳市中级人民法院2014年9月1日裁定准予何俊撤回上诉。本案于2014年10月11日立案受理，故张伟辩称：何俊起诉赔偿已超过诉讼时效的理由与事实不符，不予支持。经审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、二百一十二条、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十三条之规定，判决：一、高红新、张伟于本判决生效后十日内赔偿何俊装饰装修及物品损失349262.68元。（详见附表）二、驳回何俊其他诉讼请求。案件受理费31455元，元，由何俊负担24917元，高红新、张伟负担6538元。二审经审理查明，一审判决认定属实，本院对此予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。高红新、张伟与何俊签订的房屋租赁合同，属双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。高红新、张伟上诉提出，何俊起诉只主张了解除租赁合同期内造成的装修损失，并未主张装饰和物品损失，原审判决超出何俊的诉讼请求。经查，何俊起诉状中诉讼请求的第1项“要求赔偿合同期内造成的装修损失964346.83元”，第4项“合同期内侵害了其财产权造成的损失46万元”，原审判决并未超出何俊的诉讼请求，对该上诉主张，本院不予支持。结合双方当事人二审期间争议的焦点问题作如下评析：一、何俊主张装修损失、内部物品损失，是否应当得到支持。何俊起诉称，租赁物消防验收不合格，高红新、张伟作为出租人未能提供符合合同用途的租赁物，且张伟于2013年5月31日强占租赁物，导致其不能经营，高红新、张伟应当赔偿其内部物品损失46万元、营业损失1089649.94元、解除租赁合同导致合同期内装修损失946346.83元。何俊在上诉时主张停业期间的营业损失2113255.79元及内部物品损失46万元，超出其一审诉讼请求，对于超出部分本院不予审理。何俊虽未对装饰装修损失专项提出上诉，但其上诉主张内部物品损失46万，而一审判决对装饰装修及物品损失一并作出了判决，故二审应对装饰装修及内部物品损失一并审理。对于装修损失，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本案中，提供符合约定用途的租赁物是出租人的法定义务，虽然租赁物系经消防验收合格后投入使用，但公安消防大队作出整改通知的原因是“租赁房屋隔断墙采用大量泡沫板等易燃材料”，双方当事人在签订的合同中明确约定“承租的房屋用于宾馆娱乐业和汽车维修，不得挪作他用”，即便是何俊向公安消防部门举报的，租赁物不符合约定用途的责任人仍在出租方，故高红新、张伟对合同的解除负有一定过错。截至高红新20**年5月4日提起诉讼时止，何俊已拖欠租金十余万元，虽然，高红新、张伟在合同履行过程中未按约定时间交付租赁物，何俊代替出租方完成了一定的改造工程，垫付了一部分费用，双方在租金结算问题上产生纠纷，但何俊拖欠的租金远远超过其垫付的金额。张伟强占租赁物发生在2013年5月31日，何俊长期拖欠巨额租金之后，消防检查不合格也发生于2010年11月，故双方当事人签订的合同经人民法院生效判决解除，造成合同解除的主要原因是何俊长期拖欠租金，对于装饰装修损失，何俊应自行承担60%的责任。对于内部物品损失，高红新、张伟于2013年11月22日擅自砸开租赁房屋，毁损了租赁房屋内的物品，应承担全部赔偿责任。对于上述两项损失的具体数额，何俊已申请进行司法鉴定，完成了大部分举证责任，造成无法鉴定的原因是张伟在诉讼中擅自破坏性拆除了装饰装修、毁损了室内物品，故对损失数额可以参照何俊自行制作的“星月港湾装修明细”进行认定。“星月港湾装修明细”第一项“总成价906042元”，其中包含了装修和室内物品的价值，考虑到双方当事人对合同解除的过错责任大小及装修、物品的折旧等因素，本院酌情判决高红新、张伟赔偿何俊装饰装修及内部物品损失共计36万元。二、何俊主张停业期间的营业损失，是否应当得到支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，何俊作为承租人长期未按合同约定交纳租金，过错明显。高红新、张伟作为出租人未能提供符合约定用途的租赁物，在合同履行中有一定过错，应当赔偿何俊的损失，包括合同履行后可以获得的利益。何俊主张营业损失，但未提供经营期间的收入情况等证据，亦未明确损失的计算方法，一审判决因证据不足驳回何俊的该项认讼请求，符合法律规定。三、何俊主张高红新、张伟支付10万元违约金，是否应当支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。故违约金给付应以合同明确约定为限。双方当事人在合同中约定出租人支付违约金的情形“租期时间从2008年7月1日起至2016年6月30日止，时间八年。不按时交房视为违约，应当支付违约金5万元”，合同还约定了出租人应当在2008年5月15日前完成特定项目的租赁物改造义务。高红新、张伟未能在约定的时间内完成约定的义务，并付租赁物，符合合同约定应当支付违约金的情形，应当支付何俊违约金5万元。何俊还主张租赁物消防验收不合格、不符合约定用途，应当支付违约金。因合同未约定上述出租方应当支付违约金的情形。出租方违反交付符合约定用途的租赁物这一法定义务，应当承担的是赔偿损失等违约责任。故对何俊关于高红新、张伟因租赁物消防验收不合格而支付违约金的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人高红新、张伟的上诉请求不能成立，本院不予支持。上诉人何俊的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销老河口市人民法院（2014）鄂老河口民初字第02574号民事判决；二、高红新、张伟于本判决生效后十日内赔偿何俊装饰装修及内部物品损失36万元，支付何俊违约金5万元，共计41万元。三、驳回何俊的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费31455元，二审案件受理费31931元，共计63386元，由何俊负担38031元，高红新、张伟负担25355元。本判决为终审判决。审判长 焦静平审判员 黄 鹂审判员 何小玲二〇一七年九月一日书记员 严琦童 百度搜索“”