（2016）黔2631民初980号
裁判日期: 2017-09-01
公开日期: 2017-12-26
案件名称
欧阳开锋、石宏梅等与贵州良瑜房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
黎平县人民法院
所属地区
黎平县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
欧阳开锋,石宏梅,贵州良瑜房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔2631民初980号原告欧阳开锋，男，1979年6月24日出生，侗族，住贵州省黎平县。委托代理人石宏梅，女，1983年5月10日出生，侗族，住贵州省黎平县。系原告欧阳开锋之妻。原告石宏梅，女，1983年5月10日出生，侗族，住贵州省黎平县。被告贵州良瑜房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91522631599393241T。地址：贵州省黎平县德凤镇良瑜公园府邸。法定代表人ＸＸ，男，该公司董事长。委托代理人王琼先，女，1986年12月20日出生，侗族，住贵州省黎平县。系公司职工。原告欧阳开锋、石宏梅诉被告贵州良瑜房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告欧阳开锋、石宏梅于2016年9月27日向本院提起诉讼，本院受理后。依法由审判员毛恩跃独任审判，于2017年8月11日公开开庭进行了审理。原告石宏梅、原告欧阳开锋的委托代理人石宏梅，被告贵州良瑜房地产开发有限公司委托代理人王琼先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年10月20日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定，原告出资购买贵州良瑜房地产开发有限公司所开发的“良瑜公园府邸”20栋1单1-16-3号一期商品房，被告应当在2015年4月30日前向原告交付该商品房。2015年4月30日被告通知原告可以收房。原告在收房后的装修过程中发现“良瑜公园府邸一期工程”的外墙没有使用任何保温材料，存在严重的偷工减料质量问题。其行为已严重违背了《商品房住宅质量保证书》中关于“保温工程”的相关规定。原告对保温工程材料市场价进行调查后发现，根据市场施工价格计算，仅外墙保温工程这一项被告就违约牟利60元/平方米。同时，被告在交房时提供的《商品房住宅质量保证书》上还载明“地面空鼓开裂”保修期一年，然而交给业主的住房根本没有做“地面饰面”，完全就是裸露的“现浇板”。根据市场施工价格，被告在该项目上又违约牟利25元/平方米。被告在交房时提供的《商品房住宅使用说明书》上，其中也对保温墙体、构造均有详细说明。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十三条出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。被告交付的商品房没有达到《商品住宅质量保证书》上载明的项目要求，应该根据其工程存在的质量问题按每户业主的实际平方米进行赔偿。那么，原告所购买的房屋面积为134.27平方米，该行业施工基本测算法如下：地面饰面=住宅134.27平方米×25=3356元；保温工程=住宅134.27平方米×1.5×60=12084元；原告损失金额共计：15440元。对于上述问题，小区业主派出代表与被告协商解决无果。原告认为，被告的行为已经违反了《商品房买卖合同》的约定，属于严重的违约行为，应当按照合同约定向原告赔偿由此造成的各项经济损失。为此，原告根据《民事诉讼法》、《合同法》和《消费者权益保护法》的相关规定，申请人民法院委托第三方质量检测机构对“良瑜公园府邸”一期工程进行质量检测，请求法院能够明察本案，依法支持原告的诉讼请求，以维护原告作为一名普通购房者的合法权益。1、依法判令被告向原告支付房屋损失费15440元；2、本案住宅工程质量检测费由被告承担；3、本案诉讼费由被告承担。原告在举证期限内向本院提交4份证据：1、《商品房买卖合同》，证明原告与被告的合同关系；2、《商品房买卖合同》附件六装饰、设备标准的约定，证明工程明确地面“水泥抹面”的标准；3、《商品房住宅质量保证书》，证明出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求，其中保温工程、地面饰面两项都没有做；4、《商品房住宅使用说明书》，证明出卖人提供有关使用说明，其中对保温墙体、构造均有详细说明。经庭审质证被告对原告提交的证据对证据1无异议；对证据2的质证意见是我们认为交付给原告的房屋是经多部门检验合格的，不存在质量问题；对证据3、4有异议，我们是将房屋进行验收合格后才能领取到该说明书和保证书，我们交付给原告的房屋不存在质量问题。被告辩称：一、原告没有提交证据证明其交付的房屋存在质量问题。二、答辩人所交付的房屋经验收达到整体合格。原告在起诉状中诉称答辩人交付的房屋“内墙水泥沙灰工程”没有达到《商品房买卖合同》附件六关于“装饰、设备标准”的约定，且不说原告提不出任何证据证明答辩人交付的房屋不符合以上约定标准，即便确实存在一些小问题，根据双方所签合同约定：“交付的商品房装饰部分达不到本附件约定的装饰标准的，买房人有权要求出卖人就未达到标准部分进行重新装修。”据此约定，如真实存在问题，答辩人的义务也仅仅是对达不到标准的部分重新装修，可根据答辩人提交给人民法院的证据证实，答辩人交付的房屋是符合标准的，也是符合约定的，所以，答辩人不但不承担原告第一项诉讼请求的违约义务，也不应承担任何重新装修返修责任。综上所述，为使法院兼听则明，现答辩人特具此答辩于贵院，请求人民法院依法驳回原告之无理起诉，以公正的判决维护答辩人的合法权益，杜绝原告滥用诉权，以维护法律尊严。被告在举证期限内向本院提交了1份证据：1、工程竣工验收备案表，证明该楼房已经多家单位验收合格。经庭审质证原告对被告提交工程竣工验收备案表真实性没有异议，对其关联性有异议。良瑜公园府邸小区部分买受人以被告没有完成房屋墙体保温工程，向本院提起诉讼。为了查明案件事实，本院依职权于2017年3月14日对良瑜公司开发良瑜公园府邸小区住宅楼墙体使用保温材料情况向黎平县住房和城乡建设局发函函询，黎平县住房和城乡建设局就住宅楼墙体使用保温材料情况于2017年4月26日复函本院，复函内容为：良瑜公园府邸建设项目住宅楼的建筑节能原设计为外墙外保温，建设单位要求该工程的设计单位变更为外墙内保温，并出具了设计变更文件，房屋进行竣工验收前，建设单位组织了施工、设计和监理单位进行了节能专项验收，验收结果为合格。经审理查明：2014年10月20日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。被告按照双方签订的《商品房买卖合同》履行了交房义务。2014年12月26日房屋主体工程竣工验收合格。2014年12月28日黎平县住房和城乡建设局对房屋进行综合验收，认定该工程符合备案条件，准予备案。原告接收房屋后，认为被告交付的房屋没有按照被告出具的《商品房住宅使用说明书》和《商品房住宅质量保证书》使用外墙保温材料，房屋地面饰面没有完成。被告给原告的《商品房住宅使用说明书》墙体未约定保温材料。《商品房住宅质量保证书》中保修项目有保温工程，保修期限为5年，保修责任为保修期因材料、设计或施工质量问题而导致系统失去保温功能、影响使用安全等，建设单位将无偿进行维修并满足有关规范及标准。原告为此向本院提起诉讼，请求：1、依法判令被告向原告支付房屋损失费15440元（地面饰面3356.00元，保温工程12084.00元，合计15440.00元）；2本案住宅工程质量检测费由被告承担；3、本案诉讼费由被告承担。原告在诉讼过程中向本院提出申请，要求对其购买的商品房内墙体是否使用保温材料进行评估鉴定。黎平县住房和城乡建设局对“良瑜公园府邸一期工程”的墙体作出答复：良瑜公园府邸建设项目住宅楼的建筑节能原设计为外墙外保温，建设单位要求该工程的设计单位变更为外墙内保温，并出具了设计变更文件，房屋进行竣工验收前，建设单位组织了施工、设计和监理单位进行了节能专项验收，验收结果为合格。为此，本院对原告申请内墙使用的建筑材料是否属于“保温材料”的鉴定不再进行。上述事实，有原、被告当庭陈述，《商品房买卖合同》、黎平县住房和城乡建设局黎住建函（2017）107号复函、工程竣工验收备案表等证据在卷。经庭审质证，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。本案双方当事人争议的焦点是被告交付给原告的房屋外墙体是否使用保温材料，是否符合合同约定，是否合格的问题。对房屋质量是否合格，墙体是否有节能保温材料，相关职能部门已进行专项验收，结果为合格，并准予备案。根据《建设工程质量管理条例》第三条规定：建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位对建设工程质量负责。第四十三条规定：县级以上人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实行监督管理。黎平县住房和城乡建设局是对黎平县商品房开发综合验收是否准予备案的唯一机构。2015年4月26日黎平县住房和城乡建设局认定该工程符合备案条件，准予备案，该工程已经相关部门验收合格。原告接收被告房屋后，认为房屋质量不符合要求，对房屋是否合格的认定，不是人民法院职权范围，原告应当先向作出质量合格认定的机关申请复核，而不是直接向人民法院提起诉讼。原告请求被告支付房屋损失15440元的主张，证据不足，理由不充分，本院不予支持。原告请求被告承担住宅工程质量检测费的主张，原告申请内墙使用的建筑材料是否属于“保温材料”的鉴定没有进行，住宅工程质量检测费没有实际发生，本院不予支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告欧阳开锋、石宏梅的全部诉讼请求。案件受理费186元，减半收取93元，由原告欧阳开峰、石宏梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员 毛恩跃二〇一七年九月一日书记员 石启云 关注公众号“”