（2017）苏05民终5439号
裁判日期: 2017-09-01
公开日期: 2017-10-10
案件名称
刘贤聪与闫帅房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
闫帅,刘贤聪
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终5439号上诉人（原审被告）：闫帅，男，1990年5月24日生，汉族，住江苏省徐州市贾汪区。被上诉人（原审原告）：刘贤聪，男，1983年9月17日生，汉族，住江苏省涟水县。上诉人闫帅因与被上诉人刘贤聪房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2017）苏0509民初1464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。闫帅上诉请求：撤销一审判决并改判，一、二审诉讼费由刘贤聪负担。事实和理由：一、刘贤聪一审中认可双方存在2016年10月30日前向闫帅交付26万元的口头约定，此时尚不知晓限购政策，刘贤聪违约在先，一审法院却没有认定。二、本案系房屋买卖合同纠纷，一审法院不应将刘贤聪私自装修产生的其他法律关系一并判决。三、刘贤聪一审中并未提供自己受到限购政策影响的证据，一审法官要求其才补充，一审法官有违法官中立原则。四、即使刘贤聪受限购政策影响，但是其擅自装修又擅自拆除，对涉案房屋造成价值减损，对此产生的损失应予赔偿。五、闫帅一审中承认房屋装修剩余价值10000元，并未表示愿意承担该费用，承担装修人工费7500元有前提条件，即刘贤聪承担违约责任且装修归闫帅所有。一审法院判决闫帅承担15000元装修费用断章取义。六、双方合同签订于限购政策出台之前，也没有约定具体的过户时间，闫帅及时将房屋交付刘贤聪，不影响其使用房屋，双方合同可以继续履行，刘贤聪以限购政策为由逃避自己的违约责任，其违约责任不应免除。刘贤聪辩称，首先，我没有承认过双方约定在2016年10月30日前支付26万元。其次，一审法院没有帮助我方补充证据的情况。再次，我在接受房屋后对房屋进行装修，经闫帅同意，不是擅自装修。最后，因受限购政策影响，且闫帅也未能及时办理房产证，双方的合同已无履行的可能性。刘贤聪向一审法院起诉请求：闫帅返还刘贤聪定金4万元和装修费6万元并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月16日，刘贤聪、闫帅经苏州房骏不动产经纪有限公司（以下简称房骏经纪公司）介绍，签订《房屋买卖（居间）合同》一份，房骏经纪公司在合同上加盖了公章。合同约定闫帅将其所有的位于苏州市××区松陵镇星湖湾13幢107室房屋（该房屋尚未办理房产证、土地证，原购房合同编号：Y2013008582，原购房发票号码：01283528）出售给刘贤聪；该房屋性质为住宅房，楼层：1楼，总层数：20楼，建筑面积：93.18平方米，房型：3室2厅1卫；房价为88万元，该房屋产权过户时产生的个税、营业税、契税、其他相关税费由刘贤聪承担；中介信息服务费17600元由刘贤聪支付给房骏经纪公司；付款约定：刘贤聪于2016年9月16日交付闫帅定金4万元，于2016年11月30日前支付闫帅26万元，在托管时，闫帅支付刘贤聪10万元整作为托管资金，其余资金由刘贤聪自行解决，闫帅承诺于2016年9月23日前房屋支配权交给刘贤聪，交房后，水电费用由刘贤聪自行支付，双方应积极配合房骏经纪公司进行托管过户手续；房骏经纪公司为双方提供交易机会，房骏经纪公司应如实传递刘贤聪或闫帅提供的信息，协助双方办理产权过户手续，双方须在2016年9月30日前提供相应原合法的（过户/贷款）证件，否则视为违约；闫帅承诺于2016年9月30日前腾空房屋，并将房屋钥匙交与刘贤聪；免责条款：如因洪水、地震、火灾或法律法规变化、政府（包括银行）政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，三方互不承担违约责任。合同签订当日，刘贤聪交付闫帅购房定金4万元。9月17日，闫帅将房屋钥匙交于刘贤聪。一审另查明，闫帅出售给刘贤聪的房屋闫帅已部分进行装修，刘贤聪取到钥匙后在闫帅原有装修的基础上对房屋继续进行装修，材料费刘贤聪已全部支付，人工费刘贤聪仅支付了部分，尚有7500元人工费未支付。装修过程中，刘贤聪将闫帅留在房屋内的价值570元的瓷砖退回建材店，该570元未返还闫帅。现涉案房屋的钥匙刘贤聪已返还给闫帅。一审再查明，至起诉时刘贤聪缴纳的社保未满一年。一审庭审中，刘贤聪陈述其为装修房屋共支付费用6万元，为此其向法庭提供32070元的装修票据。闫帅认为刘贤聪装修房屋所花费的费用根本没有6万元，但其同意剩余的人工费7500元由其负责支付，另认可房屋装修10000元。第一次诉讼时，刘贤聪申请对装修费用进行评估，后撤销申请，认可闫帅自认的17500元。一审庭审中，刘贤聪陈述签订合同时闫帅称年底房产证可办理，最迟在年后三月份，可涉案房屋的产权证至今未办理；一开始其不知有限购政策，房骏经纪公司也没有向其讲明，房骏经纪公司一直催其将26万元购房款交付闫帅，当时26万元已基本备好，11月底其才知其因未缴纳社保被限购了；签订合同时其告知闫帅取得房屋钥匙后其即对房屋进行装修，并准备年底搬新房，故闫帅对刘贤聪对房屋进行装修是明知的；闫帅对房屋装修时，尚有2000元人工费未付，刘贤聪代其支付了人工费，该2000元闫帅应返还给刘贤聪。闫帅陈述其告知刘贤聪房产证一出来就协助过户，没有明确告知刘贤聪房产证何时下来。其在2017年1月后才知有了限购政策。其将钥匙交于刘贤聪时，刘贤聪并没有告知其要对房屋进行装修，不认可刘贤聪为其代付人工费2000元。以上事实，有刘贤聪提交的《房屋买卖（居间）合同》、收款收据、个人参保证明及双方当事人陈述等证据证实。一审法院认为，刘贤聪与闫帅签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。2016年10月4日，苏州市××区实施住房限购政策，因刘贤聪未缴纳社保，不具有购房资格。住房限购政策的实施导致双方合同目的无法实现，刘贤聪要求解除合同、返还定金的诉讼请求应予支持。由于刘贤聪在取得房屋钥匙后对房屋进行了装修，使得房屋增值，在平衡双方利益的基础上，结合双方的陈述，一审法院酌情认定由闫帅补偿刘贤聪15000元，人工费由刘贤聪支付给装修工人。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一项、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，一审法院判决：一、闫帅于判决生效之日起七日内返还刘贤聪定金40000元。二、闫帅于判决生效之日起七日内补偿刘贤聪损失15000元。案件受理费减半收取1150元，由刘贤聪负担518元，闫帅负担632元。二审经审理查明，在一审2017年3月13日庭审中，双方对刘贤聪装修花费存在争议，一审法院询问双方能否协商一个金额，闫帅陈述：“现在房子情况我认可10000元，另外还有人工费7500元我来负责”；刘贤聪表示要申请评估，但在一审2017年4月5日庭审中，刘贤聪明确不再申请评估。一审法院要求刘贤聪提供其购房受新政策影响的证据，刘贤聪表示需庭后至社保部门调取，闫帅表示对相关证据不再到庭质证，由法院认定。后刘贤聪向一审法院提交《个人参保证明》，证明其从2016年12月开始在苏州市××区缴纳社保。一审庭审中，闫帅主张双方口头约定2016年10月30日支付26万元首付款，刘贤聪对此未予认可。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。二审中，双方当事人均无新证据提交。对于房屋装修，闫帅二审中陈述：“我在签订合同后将钥匙给了，刘贤聪，当时刘贤聪想先拿到房屋进行装修，我同意把房子先交给他，至于他是否装修不归我管”。刘贤聪认可其装修后又拆除了四扇门和灯具；闫帅表示其去现场看过，一审中认可装修费用10000元是其估算。二审中，闫帅主张其已经将一审中提及的人工费7500元支付给装修工人，刘贤聪电话与装修工人联系后对此予以认可，同意从一审判决的损失补偿中扣除。本院认为，双方当事人签订的《房屋买卖（居间）合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行。刘贤聪以其在苏州市出台住房限购政策后没有购房资格为由主张合同解除，故刘贤聪是否不符合购房条件系本案定案的关键事实，一审法院要求刘贤聪就此补充证据并无不当，闫帅一审中也认可刘贤聪补充提供的证据由法院依法认定。后刘贤聪补充提交了个人参保证明，证明直至诉讼时其在吴江区缴纳社保尚未满一年，不符合购房条件，房屋买卖合同的继续履行存在障碍。因限购政策于双方签订合同后出台，刘贤聪对合同无法履行不存在过错，其主张解除合同、返还定金应予支持。闫帅认为刘贤聪未在2016年10月30日前支付26万元，违约在先，但双方合同中约定的付款时间是2016年11月30日，此时刘贤聪已经知道自己不符合购房资格，刘贤聪并未认可双方有在10月30日前付款的口头约定，闫帅上诉认为刘贤聪违约在先依据不足。因合同不再履行，双方因此取得的财产相互返还，刘贤聪对涉案房屋进行装修已经形成添附，一审判决闫帅对刘贤聪的装修费用适当补偿并无不当。根据闫帅的陈述，合同签订后闫帅将涉案房屋钥匙交给刘贤聪，刘贤聪当时表示需要先装修房屋，故对于刘贤聪的装修情况闫帅应当知情，闫帅上诉主张刘贤聪擅自装修没有依据。刘贤聪认可装修后拆除了门和灯，闫帅查看过现场后估算装修价值并在一审庭审中认可装修费用10000元，一审法院将闫帅的自认作为酌定补偿的依据并无不当。闫帅上诉认为刘贤聪擅自拆除装修导致房屋价值减损没有依据，其也未就房屋损失提起反诉，不属于二审理涉范围。二审期间闫帅已将人工费7500元支付给装修工人，刘贤聪对此认可并同意自一审判决的损失补偿中扣除，本院予以准许。综上，上诉人闫帅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但二审中出现人工费已由闫帅支付的新情况，本院据此对一审判决作相应调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持苏州市吴江区人民法院（2017）苏0509民初1464号民事判决第一项及诉讼费用负担部分；二、撤销苏州市吴江区人民法院（2017）苏0509民初1464号民事判决第二项；三、闫帅于本判决生效之日起七日内补偿刘贤聪损失7500元。二审案件受理费1175元，由上诉人闫帅负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 沈维佳审 判 员 杨 兵二〇一七年九月一日法官助理 郭 锐书 记 员 朱冰丽 来自