（2017）闽0583民初3073号

裁判日期: 2017-09-01

公开日期: 2018-09-05

案件名称

洪素英与隆泰（泉州）房地产发展有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

南安市人民法院

所属地区

南安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

洪素英,隆泰（泉州）房地产发展有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第六十四条

全文

福建省南安市人民法院民事判决书（2017）闽0583民初3073号原告：洪素英，女，1967年6月8日出生，汉族，住福建省南安市。委托诉讼代理人：王志红，福建正成功（南安）律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：魏慧杰，福建正成功律师事务所执业律师。被告：隆泰（泉州）房地产发展有限公司，住所地福建省南安市柳城办事处成功街宏发花苑2808号。法定代表人：林松江，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘五洲，南安市柳新法律服务所法律服务工作者。原告洪素英与被告隆泰（泉州）房地产发展有限公司（以下简称隆泰房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洪素英的委托诉讼代理人王志红、魏慧杰，被告隆泰房地��公司的委托诉讼代理人潘五洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洪素英向本院提出诉讼请求：1.隆泰房地产公司立即为洪素英办理址在南安市商品房权属证书（不动产登记证书或土地使用权证书）并交付证书给洪素英；2.隆泰房地产公司支付洪素英逾期办理上述权属证书的违约金（违约金以洪素英所交房款487508元为基数，从2015年4月18日起计算至隆泰房地产公司实际为洪素英办理全部的房屋权属证书之日止，按每日万分之一的标准计算）。诉讼过程中，洪素英将上述第2项诉讼请求变更为：隆泰房地产公司支付洪素英逾期办理上述权属证书的违约金（违约金以洪素英所交房款487508元为基数，从2015年4月18日起计算至2017年8月25日止，按每日万分之一的标准计算），2017年8月26日起的违约金，洪素英保留另行主张的权利。事实和理由：2010年1月4日，隆泰房地产公司与洪素英签订一份《商品房买卖合同》，约定由洪素英购买隆泰房地产公司开发的址在南安市商品房，房屋总价款为487508元。根据合同第十四条约定，如因隆泰房地产公司原因，洪素英不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，洪素英不退房，隆泰房地产公司应自逾期之日起每日按洪素英已付款的万分之一向洪素英支付违约金。合同签订后，洪素英依约支付了全部购房款，但时至今日，隆泰房地产公司仍未履行为洪素英办理相关权属登记的义务，已构成违约。隆泰房地产公司辩称，第一，洪素英诉请要求隆泰房地产公司为其办理不动产登记证书或房屋所有权证书、土地使用权证书并交付证书给洪素英，缺乏依据，依法应当不予以支持。首先，隆泰房地产公司作为房地产开发公司只有配合、协��买受人办理相关权属证书，如需隆泰房地产公司配合、协助提交相关资料，隆泰房地产公司才以予配合、协助或提交相关资料，隆泰房地产公司没有义务为其办理。其次，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定，买受人要办理相关商品房权属证书依法应当由买受人提出申请，经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记。这说明洪素英办理相关商品房权属证书时如需隆泰房地产公司代其办理，应当进行书面授权委托，但至今，洪素英并没有书面授权委托隆泰房地产公司代其办权属登记。第二，隆泰房地产公司不存在违反《商品房买卖合同》约定的情况，无需承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第十四条的约定“……如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理……”。隆泰房地产公司所开发的南安市柳城街道办事处东区宏发花苑的商品房共有218套，早已全部向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，现已办理房屋所有权证的已有177套，说明宏发花苑的手续是完整的，不存在无法办理所有权证的情况。小部分买受人没有办理房屋所有权证的原因一是其从来没有向隆泰房地产公司申请办理，二是其在通知办理后，迟迟不来办理，并非是隆泰房地产公司的原因无法办理。第三，关于土地使用权证的办理问题，责任也不在隆泰房地产公司处。只有整个楼盘全部销售完毕后才能对土地使用权证进行分拆办理，否则相关部门不予办理。在隆泰房地产公司所开发的宏发花苑的商品房全部销售完毕，要对土地使用权证办理分拆手续时，却遇到政策问题，即房屋所有权证与土地使用权证合为不动产权登记证书。隆泰房地产公司申请办理权属登记时，却被南安市房管处及不动产管理中心告知暂时不能办理。因此，隆泰房地产公司认为不能办理不动产登记证书或房屋所有权证书、土地使用权证的责任不在于他们公司，也不是因为他们公司的原因导致洪素英不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的。第四，本案已经超过诉讼时效。因此，隆泰房地产公司并没有违约，无需承担相应的违约责任，请求法院依法驳回洪素英的诉讼请求。本院经审查认定事实如下：隆泰房地产公司系依法注册成立的经营房地产开发的有限责任公司。2002年6月8日，隆泰房地产公司取得座落于南安市，地号为300002土地的土地使用权，使用权面积为2754平方米。隆泰房地产公司于2009年取得南安市柳城街道办事处东区宏发花苑的商品房预售许可证，证号为（南）房预售［2009］第4号。2010年1月4日，洪素英与隆泰房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容。本案合同约定，洪素英购买隆泰房地产公司开发的址在南安市的商品房，建筑面积共160.47平方米，单价为每平方米3038元，总金额487508元。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之一向买受人支付违约金。3、买受人应在接到出卖人通��之日起十五天内与出卖人结算房款，配合出卖人办理产权登记，逾期买受人按日向出卖人支付总房款万分之一的违约金，合同继续履行。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同签订后，洪素英支付了全部购房款487508元。隆泰房地产公司于2012年6月4日将本案商品房交付给洪素英使用。2012年9月29日，隆泰房地产公司完成柳城街道办事处成功街宏发花苑的房屋产权初始登记，证号为南房权证房管处字第××号。2013年2月7日，洪素英办理了本案商品房的房屋所有权证。隆泰房地产公司于2017年8月25日向本院提交了南地联［2017］7号《2017年第七次用地联席会议纪要》，洪素英于当日知悉该纪要，但表示隆泰房地产公司至今未将办理土地权属登记需由其提供的资料交付给他，故土地使用权属登记至今未办理。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、隆泰房地产公司提供的加盖中国农业银行股份有限公司南安市支行公章的《国有土地使用权出让协议书》二份、《收据》四张，加盖南安市城建档案室核对章的《隆泰泉州市房地产发展有限公司用地现状图》、《建设用地规划许可证申请审批表》、《规划设计条件通知书》、《建设工程规划许可证申请审批表》、《建设项目选址意见书》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可申请表》、《建筑工程施工许可证》、《南安市建设工程竣工规划验收申请表》、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《总平面图》各一份，加盖南安市城乡规划局核对章的《关于宏发花苑规划设计条件核实情况的函》一份，加盖南安市住房和城乡建设局核对章的《南安市商品房预售申请表》一份，加盖南安市国土资源局公章的《关于隆泰（泉州）房地产发展有限公司用地情况的复函》、《福建省国有土地使用权出让金票据》各一份，加盖南安市国土资源局核对章的《国有建设用地使用权出让合同补充协议》一份，其证据来源合法，内容客观真实，故对其真实性予以认定，该组证据可以证明隆泰房地产公司取得了南安市柳城街道办事处东区宏发花苑的用地许可、建设用地规划许可、建设工程规划许可等手续；该工程于2011年9月2日经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位和施工单位验收合格；于2012年7月6日通过南安市城乡规划局竣工规划验收；因实测容积率超审批容积率0.29，南安市国土资源局与隆泰房地产公司于2012年8月9日签订了《国有建设用地使用权出让合同补充协议》一份，要求隆泰房地产公司补交地价544248元；2012年8月15日，隆泰房地产公司补交了土地出让金544248元等内容。2、隆泰房地产公司提供的《勘查报告表》系复印件，对其真实性，现无法认定。3、隆泰房地产公司提供的南国用（2012）第00120341号、南国用（2012）第00120342号、南国用（2012）第00120343号和南国用（2012）第00120344号《国有土地使用证》各一份，南房权证房管处字第××号、南房权证房管处字第××号、南房权证房管处字第××号和南房权证房管处字第××号《房屋所有权证》各一份，系由房地产管理部门出具的不动产权属证书，其证据来源合法，故对其真实性予以认定，该组证据可以证明宏发花苑1层101单元、2层201单元、3层301单元和4层401单元已经办理了《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，至于宏发花苑的其他房产能否办理土地使用权属登记待后分析。4、经本院先后二次发函调查，南安��国土资源局先后出具的南国土资函[2017]349号复函和南国土资函[2017]463号复函，在复函中，南安市国土资源局答复：南安市于2016年7月16日正式启动不动产统一登记，符合登记条件的土地使用权、房屋所有权等不动产权利可申请办理不动产登记，核发不动产权证书，停止办理土地使用权证、房屋所有权证。在宏发花苑项目申请办理不动产登记时，发现该项目实际用地界线与原土地使用证（证号为：00020093）红线不一致，无法落宗落幢，故暂缓办理不动产登记。在实施不动产登记前，不要求对申请登记的业务进行权籍调查成果入库，鉴于当时技术条件有限，没有图形数据库可供比对，未能发现界线问题，故为宏发花苑办理了1-4层的土地变更登记。启动不动产登记后，须核查登记申请人提交的权籍调查成果，在将宏发花苑项目实测图纸导入系统时发现了用地界线不一致的情况。因丁小兰丈夫傅承家死亡，丁小兰与其子傅冠豪取得宏发花苑X层X室房屋的继承权，丁小兰与傅冠豪提供了房屋所有权证要求办理不动产转移登记，经审核后，为丁小兰与傅冠豪办理了不动产权证，但仅登记房屋所有权情况，并在附记注明尚未办理土地使用权属登记，权利人不享有土地权利。因此，上述第3项列举的隆泰房地产公司提供的证据并不能作为宏发花苑其他房产可以办理土地使用权属登记的依据。5、隆泰房地产公司于2017年8月25日提供的《2017年第七次用地联席会议纪要》，系政府内部会议纪要，且其明确记载“此件不公开”，故该纪要仅能证明南安市政府于2017年8月16日下午召开2017年第七次用地联席会议研究南安市柳城街道办事处宏发花苑项目用地存在问题事宜，并提出了解决方案，对于2017年8月25日之后关于宏发花苑的土地使用权属登记情况仍应以南安市国土资源局的审核为准，且隆泰房地产公司对于购房合同中约定的将办理权属（土地使用权属）登记需由其提供的资料交付给买受人的义务仍应继续履行。本院认为，隆泰房地产公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，洪素英向隆泰房地产公司购买址在南安市的商品房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，洪素英与隆泰房地产公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。依照《商品房买卖合同》第十四条“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取��房屋权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之一向买受人支付违约金……”约定，隆泰房地产公司虽然于2012年9月29日完成了柳城街道办事处成功街宏发花苑的房屋产权初始登记，但因宏发花苑项目实际用地界线与原土地使用证红线不一致，导致无法落宗落幢，南安市国土资源局暂缓办理该项目不动产登记（土地使用权属登记），而且隆泰房地产公司截至2017年8月25日仍未将办理土地权属登记需由其提供的资料交付给洪素英，因其未履行完协助洪素英办理本案商品房的土地使用权属登记义务，致使本案商品房至2017年8月25日尚未办理土地使用权属登记，其行为已构成违约，依法应承担违约责任，故隆泰房地产公司应履行协助洪素英办理南安市土地使用权属登记的义务，洪素英超出该部分的请求，应予驳回。因不动产统一登记前，南安市的房产需先办理房屋所有权登记，待房屋所有权登记办理后才能办理土地使用权属登记，而洪素英于2013年2月7日才办理本案商品房的房屋所有权登记，隆泰房地产公司应于2013年2月8日前协助洪素英办理本案商品房的土地使用权属登记，但隆泰房地产公司至今仍没有协助洪素英办理本案商品房的土地使用权属登记，其行为已构成逾期协助办理土地使用权属登记，其应从2013年2月9日起每日按洪素英已付购房款487508的万分之一支付违约金。但因洪素英于2017年4月17日才就本案讼争事项向隆泰房地产公司主张权利，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，2015年4月17日以前的逾期协助办证违约金，已超过二年的诉讼时效期间，依法不予保护；2015年4月17日之后的逾期协助办证违约金，未超过诉讼时效，依法应予以保护；故隆泰房地产公司支付违约金的起算日期应从2015年4月17日开始计算。现洪素英自愿请求违约金自2015年4月18日起计算至2017年8月25日止，合理合法，予以支持。综上所述，本院对洪素英的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、隆泰（泉州）房地产发展有限公司应于本判决生效后三十日内履行协助洪素英办理南安市土地使用权属登记的义务；二、隆泰（泉州）房地产发展有限公司应于本判决生效后三十日内支付洪素英自2015年4月18日起至2017年8月25日止，每日按洪素英已付购房款487508元的万分之一计算的逾期协助办理土地使用权属登记违约金；三、驳回洪素英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费690元，减半收取计345元，由隆泰（泉州）房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。代理审判员　　李晓琳二〇一七年九月一日书　记　员　　倪丽端速　录　员　　尤海棠附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规��的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依��的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。-2--11- 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