（2017）川0113民初1572号
裁判日期: 2017-09-01
公开日期: 2017-09-27
案件名称
刘讯言与成都广聚源投资有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市青白江区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘讯言,成都广聚源投资有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
四川省成都市青白江区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0113民初1572号原告：刘讯言，男，1974年10月15日出生，汉族，住江西省九江市星子县。被告：成都广聚源投资有限公司，住所地：四川省成都市青白江区。法定代表人：齐晓光，董事长。委托诉讼代理人：王涵，女，系该公司工作人员。原告刘讯言与被告成都广聚源投资有限公司（以下简称“广聚源公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月30日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月23日公开开庭进行了审理。原告刘讯言、被告广聚源公司的委托诉讼代理人王涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘讯言向本院提出诉讼请求：1.判令广聚源公司履行合同，办理房屋不动产权证所有手续；2.判令广聚源公司支付违约金38000元；3.判令广聚源公司解决小区停车位配比严重不足以及小区不准停放机动车辆；4.判令广聚源公司依法承担诉讼费用。诉讼过程中，刘讯言分别明确其第1项和第2项诉讼请求为：判令广聚源公司办理位于青白江区大同镇希望路2号X幢X单元X层X号房屋的不动产权证书；判令被告按照已付房款每日万分之一的标准支付从2015年8月21日至2017年6月30日逾期办理不动产权证书的违约金共计33148.37元。事实与理由：刘讯言于2013年6月30日向广聚源公司购买了位于成都市青白江区大同镇凤凰路222号8栋2703号房屋一套，建筑面积为133.43平方米，总价为487476元。刘讯言依约向广聚源公司支付了房屋总价款。双方约定在2014年1月20日之后540天内，广聚源公司为刘讯言办理完房屋权属证明，但是至今未办理，现已逾期24个月，给其造成了严重的经济损失。而合同中约定的违约金明显过低，对广聚源公司违约起不到惩戒效果，也达不到维护原告合法权益的目的，应当予以调整。合同第三条约定本标的建筑层数为33层，地上32层，地下1层，实际地下没有1层，销售前期告知原告地下为停车场，因此给原告造成每天下班回家停车难的问题，以及小区内停放私家车给业主造成了不安定、不安全的居住环境。现原告为维护其合法权益，诉至法院，请求法院依法判决。广聚源公司辩称，案涉房屋因办理权属证书的资料尚不齐全，商品房买卖合同及补充协议属事实不能履行，请求法院驳回原告主张被告为其办理房屋不动产权证书的诉讼请求；合同系双方的真实意思表示，应当按照合同约定内容履行。假设法院认定广聚源公司应当承担逾期办证责任，那么逾期办证的违约责任也应当遵从双方签订合同时的真实意思，严格按照补充协议12.2条的约定计算违约金；刘讯言关于车位配比的诉求无合同约定，不属于广聚源公司的合同义务，广聚源公司对整个小区的车位配比设计在前期规划中已报相关部门备案，不能因为原告的个人需要就改变规划，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了身份证、工商信息、商品房买卖合同及补充协议、收款收据等证据，本院组织当事人进行了质证。经审查，本院认为当事人提交上述证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，可以作为认定本案事实的根据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月15日，刘讯言与广聚源公司签订《商品房买卖合同》（合同备案号：46031）及《恒大雅苑商品房买卖合同补充协议》，约定由刘讯言购买广聚源公司开发的“恒大雅苑”X栋X单元X层X号房屋一套，测绘建筑面积共133.43平方米，房屋总价款为487476元，该房屋的备案登记地址为青白江区大同镇希望路2号X栋X单元X层X号。关于付款方式，该合同第五条约定：“买受人采取分期付款方式付款”；关于交房时间，该合同第十条约定：“出卖人应当在2013-12-30日前向买受人交付该商品房”；关于产权登记及逾期办理产权转移登记的违约金，该合同第十九条第（二）项约定：“商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理……（2）见《成都恒大雅苑商品房买卖合同补充协议》第十一条”。《恒大雅苑商品房买卖合同补充协议》第11.1条约定：“双方同意以2013年12月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关为买受人办妥房屋所有权证登记，并将以买受人为所有权人的房屋所有权证交付买受人。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。买受人应当在出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日或合同约定的房屋最后交付之日（前述日期以先到者为准）前将委托出卖人代交的各项税、费和办理房地产权属证书所需的各种资料交给出卖人，否则，逾期15天未全部提交或缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其房地产权属证书的责任”；第11.2约定：“出卖人未能在约定时间内取得该商品房所在楼栋的权属证明及办妥房屋所有权证书的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房屋所有权证，买受人有权退房。如非出卖人原因，该商品房在双方约定期限内不具备办理房屋权属登记或办结房地产权属证书，出卖人不承担责任”；第11.7约定：“合同第十九条约定的初始登记和转移期限登记均指商品房的房屋所有权证登记，不包括该商品房相对应的分户国有土地使用权的办理和取得期限。”合同签订后，刘讯言分别于2012年4月15日、2012年10月16日、2013年6月8日向广聚源公司支付了购房款，并向广聚源公司缴纳了办理房屋权属证书所需的相关税费及办证的相关材料。广聚源公司亦于2014年2月26日向刘讯言交付了房屋。2016年9月1日，成都市青白江区人民政府发布《关于成都市青白江区实施不动产统一登记制度有关事项的通告》，其中记载：从2016年9月14日起，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市青白江区国土资源局颁发《不动产权证书》及《不动产登记证明》。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及《恒大雅苑商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，对原、被告双方均具有约束力。根据《商品房买卖合同》第十九条及《恒大雅苑商品房买卖合同补充协议》第11条对房屋所有权证的办理及交付的约定，原告已依约向广聚源公司缴纳了房屋总价款、办证费用和办证资料，被告应依照约定自实际交房之日即2014年2月26日之次日起540日内，协助原告向产权登记机关办理房屋所有权证登记，并将以原告为所有权人的房屋所有权证交付原告。虽然双方对于国有土地使用权证的办理双方未有相关约定，但根据《关于成都市青白江区实施不动产统一登记制度有关事项的通告》之规定，不动产登记申请由成都市青白江区国土资源局颁发不动产权证书，房屋所有权证及国有土地使用权证不再单独办理，故对于原告要求被告办理案涉房屋不动产权证的诉讼请求，本院予以支持。根据本案的实际情况，本院酌定被告于本判决生效之日起180日内协助原告办理涉案房屋的不动产权证书。关于刘讯言主张广聚源公司支付2015年8月21日至2017年6月30日期间逾期办理房屋不动产权证违约金33148.37元的诉讼请求，根据双方协议，广聚源公司应在实际交房日（2014年2月26日）之次日起540日内为业主办理完房产证，即应于2015年8月20日前协助刘讯言办理房屋所有权证。而广聚源公司至今仍未为刘讯言办理房屋所有权证，虽依据不动产登记制度有关规定，房屋所有权证自2016年9月1日起不再单独办理，但广聚源公司的违约事实自2015年8月21日延续至2016年9月1日，并因逾期办理房屋所有权证直接导致了案涉房屋不动产权证至今无法办理，故刘讯言主张逾期办理不动产权证违约金的计算期限应从2015年8月21日起至2017年6月30日（原告起诉之日），本院予以支持。对逾期办理不动产权证违约金计算标准，虽刘讯言主张违约金约定过低，但未提交证据证明因广聚源公司逾期办证造成的损失金额，故对于刘讯言主张逾期每日按房屋总价款万分之一的标准计算违约金的诉请本院不予支持，根据双方约定，违约金标准应为每年按已付房款487476元的0.1%计算，故违约金计算为908.2元（487476元×0.1%×680天/365天）。至于原告要求被告解决小区停车位配比严重不足问题以及小区不准停放机动车辆的诉讼请求，没有合同和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告成都广聚源投资有限公司于本判决生效之日起180日内协助原告刘讯言办理青白江区大同镇希望路2号X栋X单元X层X号房屋的不动产权证书；二、被告成都广聚源投资有限公司本判决生效后15日内向原告刘讯言支付违约金908.2元；三、驳回原告刘讯言的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费425元，由被告成都广聚源投资有限公司负担（此款已由原告刘讯言垫付，被告成都广聚源投资有限公司在本判决生效之日起十五日内支付给原告刘讯言）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 向煜暄二〇一七年九月一日书记员 张运富 关注公众号“”