（2017）川01民终5820号

裁判日期: 2017-09-01

公开日期: 2017-10-13

案件名称

张勤、王亚兰商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省成都市中级人民法院

所属地区

四川省成都市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张勤,王亚兰,绿地集团成都锦江房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省成都市中级人民法院民事判决书(2017)川01民终5820号上诉人（原审原告）：张勤，女，1972年11月17日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。委托诉讼代理人：于浩，四川公生明律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺朝燕，四川公生明律师事务所律师。上诉人（原审原告）：王亚兰，男，1972年11月30日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。委托诉讼代理人：于浩，四川公生明律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺朝燕，四川公生明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：绿地集团成都锦江房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市锦江区锦华路一段8号1栋11单元19层1941号。法定代表人：孙志文，总经理。委托诉讼代理人：张勇，泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹丹明，泰和泰律师事务所律师。上诉人张勤、王亚兰因与被上诉人绿地集团成都锦江房地产开发有限公司（以下简称绿地锦江公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第6947号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张勤、王亚兰上诉请求：撤销一审判决，改判支持张勤、王亚兰的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。本案应该认定，双方合同约定的计价面积为地上相应部分规划性质为住宅的建筑的套内面积，负一层及负一层夹层其他用房不纳入双方合同计价面积。一审判决认为签订合同时张勤、王亚兰已经明确知道负一层和负一层夹层纳入了计价面积是完全错误的，恰恰相反，张勤、王亚兰有充分的理由认为签订合同时负一层及负一层夹层没有纳入计价面积。1、按照张勤、王亚兰与绿地锦江公司的《商品房买卖合同》第一条的约定，双方买卖合同约定的房屋性质应该认定为与规划性质及用途一致。一审判决对双方合同第一条约定不予以认定是错误的。张勤、王亚兰与绿地锦江公司签订的《绿地锦天府商品房买卖合同》，第一条明确约定：“出卖人以出让方式取得位于锦江区××钢××区、二环路××、××以北（××号地块)地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用证号为：成国用(2011)第686号。绿地锦江公司经批准，在该地块建设的商品房地名核准名称为绿地锦天府，建设工程规划许可证号510104201130130，建设工程施工许可证号为510101201112080101，建设工程施工合同约定的开工日期为2011年9月25曰，建设工程施工合同约定的竣工日期为2013年8月25日”。根据以上约定内容可以明确认定，建设工程规划许可证是双方订立合同的基础，规划许可证对本案争议房屋的各楼层具有明确的定性，即地上1至4层为住宅，地下负一层及夹层为其他用房。2、一审判决认为“房管部门、规划部门登记的用途为建筑的规划用途，而商品房买卖合同中约定的房屋用途是指整套房屋的实际使用用途，并非规划用途也不能对房屋拆分为部分进行适用；故合��约定的用途和房管部门、规划部门登记的规划用途并不具有同一性，不能根据规划用途来判断合同约定的房屋用途”是错误的。商品房买卖合同是为了办理房屋产权登记使用，而办理房屋产权又必须以规划为依据，因此双方在签订合同时约定的房屋登记用途一定是规划用途也只能是规划用途，否则规划用途的法定意义将不复存在。将本案房屋的地上住宅部分与地下其他用房部分在同一房产证号内分项分类登记是完全合法的，一审判决认为不能拆分为部分进行适用是错误的，这也与生效的行政判决相矛盾。张勤、王亚兰与绿地锦江公司签订《商品房买卖合同》时，绿地锦江公司承诺赠送带产权的双层地下空间。双方在正式的《商品房买卖合同》中载明了建设工程规划许可证号510104201130130，应该认定建设规划许可证是双方订立合同的基础文件，该基础文件非常明确，本案涉及的负一层和负一层夹层规划性质为其他用房。双方商品房买卖合同约定张勤、王亚兰所购买的房屋性质为住宅，商品房买卖合同、规划许可证(合格证)是办理房屋所有权登记的基础文件，绿地锦江公司作为房地产开发企业，应该清楚商品房买卖合同对房屋性质的约定，必须与规划许可证一致。而一审法院不应当对此错误解读为两者毫无关系。本案涉及的房屋的地上住宅部分和地下其他用房部分可以在同一房屋登记证号下分项登记，并且地下部分其他用房单独作为储藏室使用并非不可以，另外按照绿地锦江公司承诺的带产权赠送也是可以的。本案所涉楼栋地上部分1至4层规划为住宅、地下负一层及夹层部分规划为其他用房，并且，各部分均分别测绘出了具体的面积，该房屋可以在同一房产证号下分项登记，这既与规划一致，也避免了权利人的拆分出售，这在房屋登记中为常见现象。审判人员作为非专业人员，把专业的规划放一边，随意解读房屋规划、修建中的技术问题，是没有依据的。3、行政诉讼案件的审判结果与本案具有直接关联。一审判决一方面认定本案房屋已经办理了产权登记，在产权证上规划登记用途为住宅，说明一审判决以产权登记为判决的依据；另一方面又认为行政诉讼案件的审判结果与本案无关是完全的逻辑错误。因为行政案件的审判结果就是本案涉及的房屋产权登记违法，违法的登记内容不应该被一审法院采信并作为本案认定事实依据，至于是否撤销或重新登记，不是本案审理的内容，行政案件没有撤销，是认为应该将房屋初始登记和转移登记一并撤销，张勤、王亚兰可以采取重新申请房屋登记部门变更登记予以解决。4、张勤、王亚兰与绿地锦江公司签订的《商品房买卖合同》第三条的文字表述清楚��明为商品房所在楼栋的总体情况，一审判决将此认定为双方买卖合同计价楼层是完全错误的。张勤、王亚兰与绿地锦江公司签订的《商品房买卖合同》第三条载明：“买受人所购商品房的基本情况：该商品房的房屋建设方式为普通商品房，房屋所在楼栋的主体建筑结构为异形柱框剪结构，建筑层数为6层，其中地上4层、地下2层”，该段文字是清楚明白表述该栋商品房所在楼栋的情况，不是张勤、王亚兰与绿地锦江公司的计价楼层情况。如果这样认识，那么，第一条还约定了整个项目情况，岂不是张勤、王亚兰把整个楼盘都买下了，绿地锦江公司应当将整个项目交付给张勤、王亚兰一人，可见这种逻辑是非常荒谬的。5、张勤、王亚兰与绿地锦江公司签订的《商品房买卖合同》第三条明确约定张勤、王亚兰需要出资购买的是基于第一条规划用途中的商品房，一审判决��此重要约定不予认定是完全错误的。该条约定买受人购买就是符合规划的住宅，不包含规划为其他用房的负一层及负一层夹层。6、张勤、王亚兰与绿地锦江公司签订的《商品房买卖合同》第二十六条明确约定补充协议不合理地加重买受人责任的，仍以商品房买卖合同为准，张勤、王亚兰与绿地锦江公司签订的合同，都是绿地锦江公司单方制定的格式合同，这一条又再次约定重申，可以认定，本合同第一条中手写部分具有绝对效力，任何与此冲突的都无效，这既是法律规定，更是绿地锦江公司向张勤、王亚兰的郑重承诺，不容任何人歪曲。按照双方合同第二十六明确约定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除合同中约定应当由出卖人承担的责任，不合理的加重买受人责任、排除买受人权利内容的，仍以本合同为准”。所以，双方的商品房买卖合同第三条对房屋计��部分仅为住宅的约定具有优先于其他补充协议条款及附图的效力。7、即便双方签订的《绿地锦天府商品房买卖合同附件与补充协议》中包含了负一层和负一层夹层的户型图，但户型图的负一层和负一层夹层只是绿地锦江公司承诺的赠送产权，不是双方合同的计价面积。且在户型图中并不能清晰明确看出包含了负一层及夹层，且与《商品房买卖合同》第一条、第三条、第二十六条矛盾，应当以主合同为准。一审判决根据户型图认定双方的买卖合同的计价面积包含了负一层和负一层夹层是完全错误的，与主合同及最高院关于审理商品房买卖合同司法解释相矛盾。8、一审判决将《房屋面积结算协议》认定为原告认可并支付了负一层和负一层夹层的价款是错误的。张勤、王亚兰接房的前提是按照绿地锦江公司的要求付清房款，但根据最高院关于审理商品房买卖合同司法解释的规定及常识，如果绿地锦江公司交付的房屋面积与合同约定不一致，张勤、王亚兰可以要求退还，并且是双倍退还，这也是商品房买卖与一般合同履行的不同之处，一审判决完全没有考虑这一特殊性质，是完全错误的。9、一审判决将商品房买卖中的房屋用途、规划性质、规划用途、建筑性质按照自己的认识理解是完全错误的。商品房买卖是基于开发商经过一系列的行政审批，完成土地取得、房屋修建、房屋销售，这一系列的行政审批中，建设规划是基础，有关房屋用途、规划性质、规划用途、建筑性质实际都是同一概念，就是规划部门对房屋性质的定性，不存在开发商在销售房屋时可以将其他用房定性为住宅的问题，不管该房屋实际可否用于住宅，商品房销售中都不可以随意定性。非经规划部门更改规划，任何部门对房屋随意定性，均是违法行为!而作为审判��官更是无权更改。10、2013年10月30日，成都市规划管理局针对案涉房屋楼盘10—36栋颁发了建设工程规划合格证(证书编号：验字第51010420135020l号)，再次明确了案涉房屋所在楼栋的一至四层为住宅，并明确面积为39592.07㎡，负一至负一夹层为其他用房，面积为24110.98㎡。因此，包括本案争议房屋在内的10—36栋所有房屋的具体性质及面积均有最终的确定，一审判决对此不予认定是完全错误的。一审判决脱离规划，自己对《住宅设计规范》作出理解，认为绿地锦江公司将负一层和负一层夹层作为住宅组成部分纳入计价面积并未违反法律规定错误。商品房销售许可证的获取，要依据规划许可证，而商品房销售必须获得销售许可，这都是前提条件，即便是与《住宅设计规范》不矛盾也应当以符合规划为前提。二、一审判决适用法律错误。1、一审判决对��同法关于格式合同、格式条款的规定完全不适用是错误的。本案应该按照合同法第三十九条、第四十条、第四十一条的规定，认定双方在《商品房买卖合同》第三条约定的房屋用途为住宅系指规划用途，负一层和负一层夹层为其他用房，根据该项目的规划许可证、合格证认定，负一层和负一层夹层不纳入双方合同计价面积。即使在《绿地锦天府商品房订购协议》、《绿地锦天府商品房买卖合同附件与补充协议》、《房屋结算协议》中将负一层和负一层夹层纳入面积结算，是因为绿地锦江公司在绿地锦天府楼盘销售宣传资料中宣传购买房屋要赠送带产权的双层地下空间，张勤、王亚兰基于此购房。故认定以上协议约定的将负一层和负一层夹层纳入计价面积，系免除绿地锦江公司责任、加重张勤、王亚兰责任的条款，该条款无效。应该认定涉案房屋的负一层和负一层��层不是合同约定计价面积。本按涉及的所有张勤、王亚兰与绿地锦江公司签订的书面合同，包括：楼书宣传资料、《绿地锦天府商品房订购协议》、《商品房买卖合同》、《绿地锦天府商品房买卖合同附件与补充协议》、《房屋结算协议》，均是采用绿地锦江公司提供的格式条款订立的合同。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的规定，均应认定为采用绿地锦江公司提供的格式条款订立的合同。本案根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应该遵循公平的原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，因为绿地锦江公司在绿地锦天府楼盘销售宣传资料中宣传购买房屋要赠送带产权的双层地下空间，张勤、王亚兰基于此购房，本案所有涉及计价面积的部分，特别是可能理解为案涉房屋的负一层和负一层夹层为计价面积的部分，应该认定为免除绿地锦江公司责任的条款，绿地锦江公司均未采取合理的方式提请张勤、王亚兰注意，该条款无效。对本案合同第三条约定的房屋是指建筑规划用途，还是指房屋的实际用途，一审判决也没有按照合同法关于格式条款的解释原则，作出不利于提供格式条款的绿地锦江公司解释。本案中按照双方《商品房买卖合同》第一条提及的规划许可证，明显其第三条��定的房屋用途为住宅系指规划用途，并且商品房买卖合同的房屋性质的确定，只能是指规划用途，甚至可以说，没有任何一份商品房买卖合同不是指规划用途。退一万步说，即使不这样理解，认为有两种可以理解为规划用途和实际使用用途，也应该按照格式条款的理解原则，认定为双方约定的住宅，为规划用途。一审判决完全背离这些基本的法律规定及常识，将商品房买卖合同的房屋用途认定为非规划用途是完全错误的，且立场偏离了公正和中立。2、一审判决不适用商品房开发销售的一系列法律法规错误。涉及商品房的法律法规有《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》，该一系列法规均明确了规划的意义和重要性。根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条、第四十��、第四十三条、第四十五条的规定，商品房开发建设，先取得规划许可，然后在据此签订土地出让合同，获得土地使用权，房屋建设必须严格按照规划进行，规划许可证、规划合格证为获得土地使用权、建设房屋、获得房屋所有权的基础。《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条规定：“……建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件”，第四十条规定：“……建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”，第四十三条规定：“建设单位��当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。……”，第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”。我国有关商品房开发销售的法律法规都将规划部门对房屋的规划许可文件作为基础文件，因此可以认定商品房开发销售中都应该以规划用途作为订立房屋销售合同的依据，没有明示的也应该根据规划用途认定商品房销售合同中的房屋用途。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条规定：“房地产开发必须严格执行城市规划，……”，《城市商品房预售管理办法》第五条规定：“商品房预售应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证”，《商品房销售管理办法》第七条：“商品房现售，应当符合以下条件：……(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证”。3、一审判决不适用甚至漠视《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》更是错误。本案绿地锦江公司在绿地锦天府楼盘销售宣传资料中宣传购买房屋要赠送带产权的双层地下空间，应该视为合同内容，绿地锦江公司应该据此承担违约责任。法律依据为最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。最高人民法院的司法解释认为在商品房销售中的相关内容，可以依据《商品房销售管理办法》来认定，而该办法明确将规划许可证作为了商品销售的依据，一审判决不根据规划房屋用途确定双方在《商品房买卖合同》中的房屋用途是错误的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。最高人民法院的司法解释认为在商品房销售的相关合同中载明的房屋面积，不是最终认定双方价款的依据，双方的相关约定与最终法院查明的面积不一致的，开发商应该赔偿，��审判决将商品房买卖合同作为一般合同处理是完全错误的，一般合同如果双方已经结算，另一方反悔是不会得到支持的，而商品房买卖合同中买受人是可以在结算后要求退还多收购房款的。法律依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……”。三、张勤、王亚兰要求退还多收购房款及利息具有事实及法律依据，依法应该支持。张勤、王亚兰按照商品房买卖合同中约定的住宅面积支付了购房款，而实际房屋的住宅面积应扣除负一层和负一层夹层面积，因此，扣除的该部分面积对应的款项，绿地锦江公司应当退还张勤、王亚兰。张勤、王亚兰主张从交付购房款之日起以多收的购房款为基数按照中国人民银行同期贷款利率为准计算资金占用利息，该主张为张勤、王亚兰的实际最低损失，该计算标准低于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定的“房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内(3％)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。因此，张勤、王亚兰在本案中先主张利息是完全应该支持的，以后根据绿地锦江公司的态度再决定是否另行向绿地锦江公司主张双倍返还购房款。综上所述，张勤、王亚兰认为：在双方签订商品房买卖合同之前，成都市规划管理局颁发了案涉楼盘的建设工程规划许可证，该许可证将案涉楼盘的地下部分��划为其他用房而非住宅。在双方签订合同之前，绿地锦江公司在案涉楼盘销售宣传资料中宣传购买房屋要赠送带产权双层地下空间，该宣传资料对双方商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当作为双方合同的内容。后张勤、王亚兰选定案涉房屋，双方签订《商品房买卖合同》，在该合同中约定依据规划许可证等文件作为合同的基础文件，并约定张勤、王亚兰购买房屋的计价部分为住宅，按照住宅的套内建筑面积及约定的单价计算房屋总价。该合同同时约定，双方可以签订补充协议，但补充协议含有减轻或免除商品房买卖合同中约定应当由绿地锦江公司承担的责任或不合理的加重张勤、王亚兰责任、排除张勤、王亚兰主要权利内容的，仍以商品房买卖合同为准，因此，双方签订的补充协议的附图虽然涉及案涉房屋的负一层和负一层夹层，但该附图不应该作为双方计价的依据。房屋建成之后，成都市规划管理局再次针对案涉楼盘颁发了建设工程规划合格证，该证书再次清楚记载，本案涉及房屋的负一层和负一层夹层为其他用房。在交接房屋时，双方签订了《房屋面积结算协议》，该面积结算协议包含了负一层和负一层夹层的面积，依据绿地锦江公司的楼盘宣传资料及商品房买卖合同，该部分面积不是计价面积，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，张勤、王亚兰在接房之后，认为房屋面积计算与合同约定不符的，可以要求绿地锦江公司退还多收购房款及赔偿损失。张勤、王亚兰起诉要求退还负一层和负一层夹层的购房款及利息符合双方合同约定及相关法律规定，应该予以支持。故原审判决认定事实错误、适用法律错误，本案应当依法改判。绿地锦江公司辩称，张勤、王亚兰明知地下部分已经计入合同总价，绿地锦江公司并没有多收房款，在宣传资料中已经载明了房屋的面积和构造图，在签订商品房买卖合同时也已经说明房屋的单价、面积等内容。在结算协议中，明确了张勤、王亚兰购买房屋的面积和总价。双方对交易的标的物没有任何混淆。商品房买卖合同第三条中的全部房屋面积均属于计价面积。案涉房屋地下室的规划用途是储藏室，属于住宅的一部分。案涉房屋所在同等区域的准别墅的售价均在500万元以上，如果二审判决返还款项，违反了等价有偿原则，对绿地锦江公司显失公平。张勤、王亚兰向一审法院起诉请求：1.判令绿地锦江公司向其退还按住宅面积多收的购房款2461118.38元并支付资金占用利息，2.判令绿地锦江公司立即对房屋存在的质量问题进行��改、并赔偿整改期间的损失费463200元（该项诉讼请求张勤、王亚兰在一审庭审中已放弃）。一审法院认定事实：2013年3月18日，张勤、王亚兰与绿地锦江公司签订《绿地锦天府商品房定购协议》，约定张勤、王亚兰购买绿地锦天府18栋1单元101室房屋，面积为408.93平方米（预测面积），房屋总价为7720000元。2013年3月30日，张勤、王亚兰与绿地锦江公司签订《商品房买卖合同》及《绿地锦天府商品房买卖合同附件与补充协议》。其中，《商品房买卖合同》约定张勤、王亚兰购买绿地锦江公司开发的绿地锦天府楼盘18幢1层1号房屋，该商品房所在楼栋建筑层数为6层，其中地上4层，地下2层；所购商品房用途为住宅，住宅类型为普通，测绘建筑面积共408.93平方米，其中套内建筑面积为368.98平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积为39.95平方米；商品房价款按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米为20922.54元，商品房总价款合计为7720000元。《绿地锦天府商品房买卖合同附件与补充协议》中明确了张勤、王亚兰所购房屋在楼盘中的具体位置和该房屋各层的户型图。2013年11月3日，双方签订一份《房屋面积结算协议》，双方根据成都精点房屋测绘有限公司于2013年8月27日出具的《面积测量报告》对面积误差进行了结算，根据《面积测量报告》，张勤、王亚兰所购房屋实测套内建筑面积为368.76平方米，公摊面积为40.09平方米，总建筑面积为408.85平方米，就面积差异绿地锦江公司应退还房屋价款4603元。张勤、王亚兰已支付了全部购房款。2013年10月21日，绿地锦江公司向张勤、王亚兰出具了总价款为7715397元的《销售不动产统一发票（自开）》。现案涉房屋已经办理产权登记，在产权证上规划用途登记为住宅，建筑面积为408.85平方米，套内建筑面积为368.76平方米；附记部分载明房屋所在楼层为-1跃2层。后张勤、王亚兰认为成都市城乡房产管理局在办理房屋登记的过程中未根据规划许可证许可的规划用途办理房屋产权登记，而将案涉房屋负一层和负一层夹层登记为住宅的登记行为违法，故以成都市城乡房产管理局为绿地锦江公司、绿地锦江公司和成都精点房屋测绘有限公司为第三人向一审法院提起行政诉讼。一审法院作出（2015）锦江行初字第104号行政判决，认为成都市城乡房产管理局未按照建设工程规划许可证、建设工程规划核实合格证载明的用途予以登记，成都市城乡房产管理局对案涉房屋办理的初始登记不符合法律规定应当撤销，但房屋的所有权已发生转移，并办理了转移登记，该初始登记行为不具有可撤销的内容，故判决确认成都市城乡房产管理局对案涉房屋所有权初始登记违法。绿地锦江公司、成都市城乡房产管理局和绿地锦江公司均不服该判决而提起上诉。2016年11月29日，成都市中级人民法院作出（2016）川01行终24号行政判决，认为案涉房屋的负一层、负一层夹层是否属于“住宅”的一部分（即房屋构造的客观现状）、布局是否符合《住宅建筑规范》和《住宅设计规范》的要求（即地下建筑部分与“住宅”的关系）、是否满足居住人的生活实际需要（即采光、防水、通风条件对使用功能的限制）均不是行政诉讼案件所要考虑的问题和审理的范围，行政诉讼案件需要审查的只是成都市城乡房产管理局是否是严格按照相关规定作出初始登记，而成都市城乡房产管理局对案涉房屋的初始登记与法定要求和行政要求不符，应予撤销；因案涉房屋已经完成转移登记，初始登记不再具备撤销内容和意义，故判决驳回上诉，维持原判。另查明，第一，锦天府楼盘销售宣传资料中宣传购买房屋要赠送带产权双层地下空间。第二，案涉房屋的施工图、竣工图、平面图将负一层和负一层夹层标注为储藏室。第三，2013年8月27日，成都精点房屋测绘有限公司作出《房产测绘成果报告》，结果为案涉房屋所处的该楼盘10-36栋地上建筑为住宅，建筑面积为39067.77平方米，地下建筑分为住宅（储藏室）和过道，其中住宅（储藏室）建筑面积为22025.35平方米，过道建筑面积为1026.92平方米，其中张勤、王亚兰所购房屋实测建筑面积为408.85平方米，套内面积为368.76平方米，公摊为40.09平方米，备注中注明：住宅（储藏室）（-1跃2，含-1层储藏室面积59.08m2，公摊面积6.42m2；含-1层夹层储藏室面积58.55m2，��摊面积6.36m2）。第四，2011年4月15日，成都市规划管理局颁发案涉楼盘的建设工程规划许可证（建字第510104201130130号），该许可证附图及附件名称部分记载：1、地上规划要求配建的其他配套用房包括：A、消防控制用房57.55平方米；B、社区居委会用房123.89平方米；2、地下其他用房建筑面积包括：A、地下机动车库面积94299.33平方米；B、地下非机动车车库面积4594.18平方米；C、地下设备用房面积3150.02平方米；D、地下物管用房面积362.17平方米；E、地下其他用房面积24295.2平方米。一审法院认定上述事实，主要采信了张勤、王亚兰的身份证、绿地锦江公司营业执照、《绿地锦天府商品房定购协议》、《商品房买卖合同》、《绿地锦天府商品房买卖合同附件与补充协议》、《房屋面积结算协议》、（2015）锦江行初字第104号行政判决、（2016）川01行终24号行政判决、公证书、图纸、《房产测绘成果报告》、《建设工程规划许可证》、《销售不动产统一发票（自开）》以及双方当事人一审庭审陈述等证据。一审法院认为，本案的争议焦点为案涉房屋的负一层和负一层夹层部分是否应当计入计价面积，绿地锦江公司是否应当退还该部分购房款并支付资金占用利息。张勤、王亚兰起诉认为双方签订的《商品房买卖合同》中约定张勤、王亚兰购买的房屋用途系住宅，而负一层与负一层夹层并不属于住宅且销售时绿地锦江公司承诺地下室部分为赠送，故负一层与负一层夹层不应计入计价面积，该部分房款应当予以退还。对此，一审法院认为，第一，张勤、王亚兰主张案涉房屋负一层和负一层夹层不是住宅依据的是成都市规划管理局颁布的《建设公司规划许可证》，根据该��可证可知负一层和负一层夹层部分系规划为地下其他用房。但房管部门、规划部门登记的用途为建筑的规划用途，而《商品房买卖合同》中约定的房屋用途是指整套房屋的实际使用用途，并非规划用途，也不能对房屋拆分为部分进行适用；故合同约定的用途和房管部门、规划部门登记的规划用途并不具有同一性，不能根据规划用途来判断合同约定的房屋用途。本案中，张勤、王亚兰所购房屋的负一层和负一层夹层仅能供张勤、王亚兰使用，且负一层和负一层夹层系地上部分相连接成整体作为住宅进行使用，既不能单独使用，也不能另作他用，是张勤、王亚兰所购住宅的组成部分。即使负一层与负一层夹层部分被规划为其他，但也不能改变负一层与负一层夹层作为住宅的组织部分进行使用的性质。第二，《住宅设计规范》（GB50096-2011）第6.9.2条规定除卧室、起居室（厅）、厨房以外的其他功能房间可布置在地下室，当布置在半地下室时，必须对采光、通风、日照、防潮、排水及安全防护采取措施。因此，绿地锦江公司将负一层和负一层夹层作为住宅的组成部分纳入计价面积并未违反法律规定。第三，张勤、王亚兰与绿地锦江公司履行签订的《绿地锦天府商品房订购协议》、《商品房买卖合同》、《绿地锦天府商品买卖合同附件与补充协议》、《房屋面积结算协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《绿地锦天府商品房定购协议》、《商品房买卖合同》、《绿地锦天府商品房买卖合同附件与补充协议》中约定的案涉房屋的计价面积均包含了负一层和负一层夹层部分，其中《绿地锦天府商品房买卖合同附件与补充协议》中还附有包含了负一层和负一层夹层部门的户型图。且在《绿地锦天府商品房买卖合同附件与补充协议》的补充协议第十二条明确约定，双方均同意以《商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其他由出卖方提供的售楼书、宣传资料、沙盘模型、装修示范单位等，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确定违约责任的条件，其内容仅供购房前参考。双方在交房后签订的《房屋面积结算协议》中再次对案涉房屋的计价面积进行了确定，其中也包括了负一层和负一层夹层部分。可见，即使绿地锦江公司在销售时宣传负一层和负一层夹层未纳入计价面积，张勤、王亚兰在签订合同时已经明确知道负一层和负一层夹层纳入了计价面积，张勤、王亚兰对此并无异议且按约履行了支付全部约定购房款的义务。综上，绿地锦江公司将案涉房屋的负一层和负一层夹层部分计入计价面积并无不当，且经双方当事人认可，张勤、王亚兰要求绿地锦江公司退还购房款并支付资金占用利息的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：驳回张勤、王亚兰的全部诉讼请求。一审案件受理费15097元，由张勤、王亚兰负担。二审中，张勤、王亚兰向本院提交了如下证据材料：第一组：案外人郑彬变更后的不动产登记证。案外人郑彬的房屋与张勤、王亚兰的房屋类似，其产权证用途一览的变化与本案具有关联性；第二组：成都市规划局的规划调整通知书，其中第四条明确规定房屋应准确标注的用途、楼层等。张勤、王亚兰提交的两组证据材料均无原件。绿地锦江公司质证认为：对第一组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可；对第二组证据的真实性、合法性无异议，但关联性不予认可。本院对双方当事人提交的证据材料认证如下：张勤、王亚兰提交的证据材料来源真实、合法，但与本案不具有关联，本院依法不予以采信。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审法院审理查明的事实一致，对此，本院予以确认。本院认为，本案二审的主要争议焦点为张勤、王亚兰主张案涉房屋负一层及负一层夹层面积是否应当计入计价面积？如果不应当计入计价面积，绿地锦江公司是否应退还相应购房款并支付利息？针对上述主要争议焦点，本院评判如下：首先，张勤、王亚兰主张负一层及负一层夹层用途并非住宅，因此相应面积不应作为计价面积。对此，本院认为，按照住宅建筑规范（GB50368-2005）对住宅的解释为“供家庭居住使用的建筑（含与其他功能空间处于同一建筑中的住宅部分），简称住宅”。本案中，负一层及负一层夹层与相应的地上房屋作为一个整体仅能供张勤、王亚兰使用，因此，本院依法确认含负一层及负一层夹层的案涉房屋属于住宅。同时，按照房产测量规范（GBT17986.1-2000）B1.1条“成套房屋的建筑面积，成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成”和B1.2条“套内房屋使用面积，套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：a）套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等��间面积的总和”的规定来看，套内建筑面积包括套内所有空间面积的总和。本案中，负一层及负一层夹层均属于套内空间，其面积应为套内建筑面积的组成部分，按照双方当事人关于案涉房屋的计价方式为套内建筑面积乘以单价的约定，负一层及负一层夹层面积应当作为计价面积。此外，一审法院对房屋实际使用用途与规划用途不具有同一性、不能根据规划用途来判断合同约定的房屋用途的论述，本院亦予以认同，在此不再赘述。其次，张勤、王亚兰主张绿地锦江公司在宣传资料中宣传要赠送带产权双层地下空间，因此负一层及负一层夹层面积不应计入计价面积。对此，本院认为，绿地锦江公司在销售时确实进行了“赠送带产权双层地下空间”的宣传，但张勤、王亚兰并未举证证明该宣传对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大��响，因此，张勤、王亚兰应承担举证不能的法律后果即无法认定绿地锦江公司的该宣传内容应作为案涉商品房买卖合同内容。故张勤、王亚兰关于负一层及负一层夹层系赠送，其面积不应作为计价面积的主张，因无事实和法律依据，本院依法不予支持。最后，如前所述，案涉房屋负一层及负一层夹层面积应当计入计价面积，张勤、王亚兰基于负一层及负一层夹层面积不应计入计价面积的认识要求返还相应购房款并支付利息的主张，本院依法不予支持。综上所述，张勤、王亚兰的上诉请求和理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按一审判决确定的方式执行。二审案件受理费30157.72元，由张勤、王亚兰负担。本判决为终审判决。审判长　冯　燕审判员　夏旭东审判员　范艾玓二〇一七年九月一日书记员　黄　洲搜索“”