（2017）粤12民终1322号
裁判日期: 2017-09-01
公开日期: 2017-10-11
案件名称
陈少维、肇庆鼎湖好世界房产有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省肇庆市中级人民法院
所属地区
广东省肇庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈少维,肇庆鼎湖好世界房产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤12民终1322号上诉人（原审原告）：陈少维，男，1989年8月13日出生，汉族，住广东省肇庆市鼎湖区,委托诉讼代理人：刘祥健，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：肇庆鼎湖好世界房产有限公司，住所地:肇庆市鼎湖区新城西五区凯旋荟花园。法定代表人：谢结南。委托诉讼代理人：姚元荣，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人陈少维与上诉人肇庆鼎湖好世界房产有限公司（以下简称好世界公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市鼎湖区人民法院（2016）粤1203民初343号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈少维上诉请求：改判或撤销一审判决第二项，判决好世界公司支付逾期交房违约金46107元（暂计至起诉之日的2016年5月6日，即157天），由好世界公司承担二审诉讼费用。事实和理由：一审认定基本事实不清、错误，适用法律错误。一、好世界公司主张政府迟延交付土地的事实没有确实的证据予以证实。好世界公司提交了国有建设用地使用权出让合同、土地使用权证书、土地储备中心出具涉案地块交地证明图纸，上述证据不足以证实政府存在迟延交付土地的事实。交付土地的义务主体应为肇庆市国土资源局，并非政府，是否迟延交地应由肇庆市国土资源局出具证明。好世界公司提供的证明图纸标题为广东省肇庆市鼎湖区建设用地规划蓝线图，由肇庆市城乡规划局盖章，并非由肇庆市国土资源局盖章，并且图纸上手写内容为好世界公司手写，并非土地储备中心手写，无法证明哪个经办人书写，无法证明迟延交地以及迟延交付哪块土地的事实。好世界公司主张的迟延交地性质，根据该图纸证明是用于公共绿地建设，并非用于水电、消防公共设施。二、好世界公司没有举证迟延交付土地会导致迟延交付房屋的事实。好世界公司主张迟延交付的土地属于公共绿化，并非消防通道等配套设施。另外，好世界公司应在2010年12月1日前就知道土地是否交付完毕，如出现迟延交地，应当采取有效合理的措施，避免损失的发生。但假设政府迟延至2015年10月才交付土地，五年时间内好世界公司没有采取任何措施避免迟延交楼事实的发生，以及对于2015年10月收到土地至2016年1月28日才完成施工，施工时间是否合理没有举证证实。广东省肇庆市建筑工程总承包公司出具的证明、建设工程施工合同等证据依法不能采纳。该公司股东之一为好世界公司法定代表人，存在关联关系，其出具的属于与一方当事人有利害关系的证人证言，不能单独作为认定案件事实的依据。三、好世界公司与肇庆市国土资源局存在国有建设用地使用权出让合同关系，好世界公司与业主存在商品房买卖合同关系，根据合同相对性原则，好世界公司不能以其他人违约来对抗业主，不能免除其合同义务。四、好世界公司作为开发商，其在2010年12月1日前应当知道土地是否交付完毕，至2015年10月底已经持续五年有余，若土地未完成交付，应当预见到未来可能发生逾期交楼，应当告知业主，并且采取合理错误避免损失发生和扩大，且不应将发生的损失由业主承担。五、涉案商品房买卖合同属于格式条款，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，本案不适用涉案合同第八条第二款的约定。六、好世界公司有义务向业主出具工程竣工验收备案表原件，否则业主有权拒绝收房并有权要求好世界公司承担逾期交付责任。七、好世界公司拟交付的商品房层高不符合合同约定，层高3.2不构成笔误，对格式条款的理解，应合理并作出有利于业主的解释，应认定为层高3.2米，好世界公司没有证据证明业主在签署合同时知道层高为3米，因此，应当承担逾期交付商品房的违约责任。好世界公司没有提交答辩意见。好世界公司上诉请求：撤销一审判决第一项并改判好世界公司向陈少维补偿5000元，本案全部诉讼费用由陈少维承担。事实和理由：一、涉案商品房买卖合同中的层高3.2米其实是好世界公司套用其他合同条款时疏忽大意没有更改成层高3米，一审也认定此处是一个笔误。由于是笔误，层高3.2米不是好世界公司的真实意思表示，那么就不存在对业主的违约或信赖利益损失的问题。涉案商品房层高已经达到国家住房和城乡建设部组织发行的《住宅设计规范》规定的层高，且涉案商品房经竣工验收为合格工程，并没有给业主带来任何实质性损失，此处笔误只是给业主带来一些小困扰而已，好世界公司愿意因笔误补偿给业主。好世界公司不仅没有从此处笔误中获得任何利益，反而因此遭受巨大的经济和名誉损失。二、一审酌定参照房价4%赔偿业主信赖利益损失，该损失金额扣减的是好世界公司的利润范畴，根本没有考虑到涉案房屋价格包括土地费、税费、建筑成本等固定成本，显失公平。即使层高存在误差造成损失，但业主并没有举证损失的具体数额，一审庭审中，好世界公司和业主均同意进行司法鉴定，但一审在尚未进行司法鉴定的情况下作出判决，缺乏事实依据。因此，好世界公司愿意就笔误向业主补偿5000元，亦为工作人员的失误道歉，希望息事宁人。陈少维没有提交答辩意见。陈少维向一审法院起诉请求：1、判令好世界公司按照双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定的商品房分别交付陈少维，并且向陈少维出示该商品房所涉工程竣工验收备案的证明文件。2、判令好世界公司分别向陈少维赔偿因商品房层高不符导致的全部损失：按房价款587358元的6.25%计算，即36709元。3、判令好世界公司分别向陈少维支付逾期交房违约金，每日按房价款587358元的万分之五计算，自2015年12月2日开始计算至被告出示工程竣工验收备案证明文件以及实际交付符合合同约定的商品房之日止，暂计至起诉之日(2016年月5月6日，即157天)的逾期违约金为46107元；上述第2、3条的金额合计：82816元。4、由好世界公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2014年3月19日，陈少维与好世界公司签订编号为2013082345304827号的《商品房买卖合同》，约定：陈少维向好世界公司购买肇庆市鼎湖区新城西五区凯旋荟花园T3幢10层1004房，该商品房的用途为普通住宅，层高为3.2，建筑面积108.77平方米，单价为每平方米5400元，总金额587358元；第八条约定好世界公司应当在2015年12月1日之前，将该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续，并符合本合同约定的商品房交付陈少维使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，好世界公司可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且好世界公司在发生之日起30日内告知陈少维的；2、施工中遇到重大技术问题，经好世界公司争取而有关部门未能及时解决的。3、水电、市政配套设施批准或安装延误，因政府建设部门等行为或验收规范有所变动而造成交楼延误或其他非好世界公司所能控制的因素。4、因陈少维逾期付款或陈少维申请的银行按揭借款未划入好世界公司账户，好世界公司有权不通知陈少维而按累计逾期天数相应顺延交楼时间。第九条第1条（2）约定：逾期超过100日后，陈少维要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，好世界公司按日向陈少维支付已交付房价款万分之五的违约金。第十一条第二款：经好世界公司电话通知而陈少维未及时接受商品房时，好世界公司按陈少维在本合同记载的联系地址寄出交楼通知书日起超出20天，陈少维仍未到场接收房屋的，视为从书面通知的收楼日期该商品房符合交楼条件，已实际交付陈少维，由此产生的一起费用（包括但不限于物业管理费及公摊水、电费）及商品房毁损、灭失等一切风险、责任由陈少维承担。另查明，因位于凯旋荟T1-T6幢侧即政府未完成奶牛场土地的收地，直至2015年10月底才将土地交付给好世界公司使用。该地块属凯旋荟T1-T6幢的消防车道、排水、排污等配套设施施工位置，好世界公司于2016年1月20日完成上述配套设施，并于2016年1月29日在当地建设行政主管部门办理了《房屋建筑工程和市政基础设施工程》竣工验收备案手续。2016年2月1日，好世界公司向陈少维发出《交楼通知书》，告知于2016年1月31日交付使用。2016年2月3日陈少维签收了交楼通知书。再查明：好世界公司出具的肇庆市鼎湖区新城西五区凯旋荟花园T2幢涉案房屋的施工设计图层高就是3米，综合验收合格证也明确是3米，该幢楼是按设计层高3米建设的。商品房预售过程中，好世界公司没有变更规划设计，并在预售楼中设有层高为3米的商品房的样板房供购房者参观选购。双方因好世界公司延期交楼，以及预售商品房的楼层高度不足，不符合合同约定的原因产生纠纷，陈少维诉诸法院要求审理。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。双方主要争议焦点：1、好世界公司是否存在延期交楼违约行为。2、好世界公司对预售商品房的楼层高度不符合合同约定是否构成违约及违约责任如何承担。关于好世界公司是否存在延期交楼违约行为，根据《商品房买卖合同》第八条第二款：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：3、水电、市政配套设施批准或安装延误，因政府建设部门等行为或验收规范有所变动而造成交楼延误或其他非出卖人所能控制的因素。”的规定，本案因政府无法如期交付土地，迟延至2015年10月底才正式将土地交付给好世界公司使用，好世界公司要完成消防车道、排水、排污等配套设施工程确需要一定时间完成，因此好世界公司提供广东省肇庆市建筑工程总承包有限公司出具证明基于符合客观事实，继而好世界公司办理工程验收手续也需要时间，因此好世界公司于2016年1月29日完成办理房屋工程竣工验收备案，以及于2016年2月1日通知陈少维收楼，视为好世界公司积极履行交楼义务，好世界公司的行为符合合同第八条第3点规定的情形，不构成违约。经审查，陈少维与好世界公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容及形式没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方应当按照约定履行。陈少维认为合同第八条属于格式条款，字体明显放小，排除好世界公司的交房责任，不具有约束力的抗辩理由不成立，该院不予支持。综上，陈少维要求好世界公司承担支付逾期交楼违约金的责任，理据不足，该院不予支持。关于好世界公司对预售商品房的楼层高度不符合合同约定是否构成违约及违约责任如何承担。从好世界公司提供的肇庆市鼎湖区新城西五区凯旋荟花园T2幢涉案房屋的施工设计图层高标示是3米，综合验收合格证也明确是3米，可知涉案的2幢商品楼是按设计层高3米建设的。好世界公司在商品房预售过程中，没有变更规划设计，也没有宣传楼层高度有3.2米，并在预售楼中设有层高为3米的商品房的样板房供购房者参观选购。据此，好世界公司认为，双方签订的《商品房买卖合同》约定“层高3.2，”是没有高度单位的，造成原因是公司人员将“层高3.2，”中的单位米误写为2，实际层高为3米，好世界公司不存在欺诈行为的解释有一定道理。但对于购买者关于合同约定的“层高3.2”通常理解为“层高3.2米”，因此好世界公司虽不存在欺诈，但有过失行为，正因好世界公司过失造成陈少维对层高的错误认识，购买了层高只有3米的房屋，其主要过错责任在于好世界公司。陈少维在签订合同时没有细心审查合同内容及相关资料，没有注意到约定的层高存在瑕疵或发现瑕疵后没有及时提醒好世界公司纠正，对造成本案纠纷，陈少维也应承担一定的过错责任。双方对于合同约定楼层高度存在瑕疵均负有过错责任，双方应按各自过错大小承担违约责任。双方对于层高不足没有约定违约责任的处理方式，陈少维提出按合同约定的房屋总价×层高误差比例（0.2/3.2=6.25%）计算总损失金额有其合理性,但依照双方的过错责任，确定由好世界公司承担房屋总价款的4%损失，陈少维自行承担房屋总价款的2.25%损失。陈少维诉请要求好世界公司出示工程竣工验收备案的证明文件，经审查，2016年1月29日好世界公司已取得的《房屋建筑工程和市政基础设施工程》竣工验收备案，且在庭审中好世界公司作为证据向法庭出示。好世界公司已在物业管理处以公示的形式向陈少维出示该文件。因此，陈少维诉请要求好世界公司出示该商品房所涉工程竣工验收备案的证明文件，理据不足，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、限好世界公司于该判决发生法律效力之日起十日内，向陈少维赔偿损失23494.32元（587358元*4%）；二、驳回陈少维的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1870元，由原告陈少维负担1339元，被告肇庆鼎湖好世界房产有限公司负担531元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据当事人的上诉和答辩以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1、好世界公司是否应就层高问题赔偿买受人；2、好世界公司是否应向买受人承担逾期交楼违约金。关于好世界公司是否应就层高问题赔偿买受人的问题。首先，涉案商品房买卖合同约定房屋层高为3.2，实际设计、交付房屋层高为3米，无论什么原因造成，交付房屋层高与约定层高不符属于事实，而且，责任在于好世界公司。其次，根据查明事实，涉案商品房规划设计层高为3米，且好世界公司后期销售合同已对层高更正，一审认定涉案合同约定层高3.2为笔误，符合情理。综合考虑以上因素，一审酌定好世界公司按照涉案房屋总价的4%赔偿买受人，处理基本妥当，应予维持。好世界公司上诉认为只愿意补偿买受人5000元，依据不足，本院不予支持。关于好世界公司是否应向买受人承担逾期交楼违约金的问题。首先，关于逾期交付土地的问题，涉案楼盘另案（2017）粤12民终598号案诉讼中，经本院要求，好世界公司已经进行证据补强，土地储备中心出具有相关迟延交付土地证明，一审对迟延交付土地的认定，本院予以维持。其次，涉案合同第八条第二款约定了开发商可据实延期交楼的情形，并不属于加重对方义务，排除对方主要权利的情形，买受人主张该条款无效，理据不足，本院不予支持。再次，根据查明的事实，涉案逾期交付土地交付时间为2015年10月底，涉案商品房竣工验收备案时间为2016年1月29日，双方约定的交楼时间为2015年12月1日，考虑到好世界公司完成配套设施的施工、组织验收、报政府有关部门备案等手续需要一定的时间，一审认定好世界公司不构成违约，符合情理，本院予以维持。综上所述，买受人要求好世界公司承担逾期交楼违约金，理据不足，本院不予支持。至于当事人没有提出上诉和请求的其他事项，本院不予审查。综上所述，上诉人陈少维与好世界公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1215元，由陈少维负担953元，肇庆鼎湖好世界房产有限公司负担262元。本判决为终审判决。审 判 长 谢肇雄审 判 员 张秀丽代理审判员 黄国涛二〇一七年九月一日书 记 员 赵崇轩 来源：