（2017）辽0204民初3244号

裁判日期: 2017-09-01

公开日期: 2017-12-28

案件名称

张宝月与亿达物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

大连市沙河口区人民法院

所属地区

大连市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张宝月,亿达物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《物业管理条例（2007年修正）》：第六条第一款；《物业服务收费管理办法》：第十一条第一款

全文

大连市沙河口区人民法院民事判决书(2017)辽0204民初3244号原告：张宝月，女，1984年6月28日出生，满族，住辽阳市宏伟区。被告：亿达物业管理有限公司，住所地大连高新技术产业园区。法定代表人：于世平，董事长。委托诉讼代理人：董飞，女，该公司员工。原告张宝月与被告亿达物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月6日受理，依法适用简易程序于2017年7月7日公开开庭进行了审理。原告张宝月、被告亿达物业管理有限公司的委托诉讼代理人董飞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张宝月向本院提出诉讼请求：1.被告公示2014年、2015年、2016年三个年度圣荷西小区物业收费和其他经营性收费情况及上述费用支出情况明细；2.被告公示上述三个年度圣荷西物业收费用于工作人员工资奖金性支出的明细。事实与理由：原告系大连沙河口区圣荷西小区业主，被告系圣荷西小区从事物业服务公司。被告作为圣荷西小区物业服务公司，按照物权法、物业管理条例的规定应当向业主定期公示物业费收入及支出情况，但被告鲜有公示，许多业主向物业提出公示物业费收支情况，物业不予理睬，不予公示。故诉至法院。被告亿达物业管理有限公司辩称，被告在2014年、2015年、2016年已经公示了圣荷西小区物业服务费收支情况，原告在公示期间没有行使自己的权利，现在主张没有法律及事实依据。被告提供物业服务，为包干制，根据物业费收费管理办法及辽宁省物业服务收费管理实施办法，只有酬金制物业费收费情况下才依法应当对物业费收支进行公示。另原告所称的企业经营性收费没有说明具体内容，被告无法公示。没有任何法律法规规定物业公司需要向业主公示工作人员工资奖金支出的明细。故不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的事实和证据，本院认定如下：被告当庭提供了2015年、2016年、2017年对2014年、2015年、2016年物业服务费收支情况在小区公示栏中进行公示的照片，原告不予认可，主张系伪造，但对其主张未提供证据予以证明，故对于被告提供的证据，本院予以采信。根据当事人所陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：原告系大连市沙河口区知邻园4号1单元3层2号房屋所有权人，即东方圣荷西小区业主。被告系该小区物业服务公司，2008年6月14日与大连软件园开发有限公司签订《前期物业服务合同》，为东方圣荷西小区提供物业服务，约定物业服务收费采取包干制的方式。2008年10月17日原告与被告签订了物业服务合同，其中第一条第二款被告的权利义务中第2项约定，结合本物业的实际情况，编制年度工作计划，年度费用预算。编制房屋、设备设施大中修方案报业主大会批准后实施；第7项：及时向业主公告本物业管理区域内重大物业服务事项，每六个月公布一次物业服务费用收支项目。上述事实，有原告提供的起诉状、物业服务合同、产权证、被告提供的前期物业服务协议、照片以及当事人陈述笔录在案为凭。本院认为，业主对于物业服务企业的物业服务有知情权和监督权，但该权利应是法律赋予或是双方约定的，是在法律规定或双方约定的框架内行使。本案中，1.原告、被告双方在物业服务合同中约定被告每六个月公布一次物业服务费用收支账目，而对于原告诉求的要求公示其他经营性收费情况、物业收费用于工作人员奖金性支出的明细，并不是双方约定需要公示的项目，也不属于法律明确规定需要向业主公示的项目。原告的诉求没有法律依据。2.就双方约定被告需要公示的物业服务收支账目，被告现提供了照片证据可以证明其已经进行了公示，原告称系伪造，但未提供证据予以证明，且当庭被告已向原告出示了三个年度的物业服务收支明细，故原告的诉求亦没有事实依据。3.在被告签订的前期物业服务中约定被告的物业服务收费实行的是包干制，根据《辽宁省物业管理条例》第三十九条、《物业服务收费管理办法》第十一条等规定，包干制，是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式，而就原告所诉求要求公示的内容不属于实行包干制收费制度的物业服务企业需要对外公示的内容。综上所述，原告的诉求，没有事实和法律依据，本院不予支持。另，为维护业主和物业服务企业的合法权益，以及保障二者之间的良性关系，建议被告日后的物业服务活动中在按照约定公示物业服务费用收支项目时，尽量拓宽公示的渠道、扩大公示范围，尽可能让业主了解相关内容。业主也应该积极主动去了解相关内容，及时行使自己的权利。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第六条、《辽宁省物业管理条例》第三十九条、《物业服务收费管理办法》第十一条、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张宝月的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员　　杨诚诚二〇一七年九月一日书记员　　张　倩附相关法条：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。《辽宁省物业管理条例》第三十九条业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制，是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制，是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式《物业服务收费管理办法》第十一条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。来自：