（2017）鲁09民终2097号
裁判日期: 2017-09-01
公开日期: 2017-09-25
案件名称
王守华、山东圣都置业有限公司东平分公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省泰安市中级人民法院
所属地区
山东省泰安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王守华,山东圣都置业有限公司东平分公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁09民终2097号上诉人（原审被告、反诉原告）：王守华，男，1964年1月10日出生，汉族，居民，大专文化，住东平县。委托诉讼代理人：牛宏伟，泰安岱岳松园法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：山东圣都置业有限公司东平分公司。住所地东平县。主要负责人：王海波，经理。委托诉讼代理人：李兆萌，男，该公司法务专员。上诉人王守华因与被上诉人山东圣都置业有限公司东平分公司（以下简称圣都置业）商品房预售合同纠纷一案，上诉人不服东平县人民法院（2016）鲁0923民初3455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王守华上诉请求：1、撤销原判，依法改判上诉人不支付房款或发回重审。2、一二审诉讼费由被告承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。首先，被上诉人违反了商品房销售管理办法第三十四条的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘结果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。该案被上诉人从一审提交的测绘报告委托时间上看，其委托时间是在房屋交付很长时间后才做出的测绘，违反了相关法律规定，违反了最初的设计面积，以此来追求自己的利益最大化。由其他业主保留的原始房屋商品房预定合同及后续的补充协议看出，被上诉人和业主玩了文字游戏，侵害了业主的绝对利益。其次，根据规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要其提供的办理房屋登记的资料报送房屋所在地房产行政主管部门。一审中由上诉人提供的证据及法庭调查不难看出，该房屋交付时间为2013年12月11日，根据法律规定，被上诉人应当在2014年2月10日前将有关办理房产登记资料报送东平县房管局，然被上诉人也没有据实报送，一审法院只根据被上诉人提供的欠款证据，径行判决上诉人支付所谓的欠款，被上诉人的违法及违约行为是该案的直接导火索，如果判令上诉人承担支付所谓的欠款，本案还应当一并追究本上诉人的违约责任，一审法院对该事实部分调查不清。圣都置业辩称，一、被上诉人在商品房交付前就已经委托具有房产测绘资格的单位实施了测绘。2013年被上诉人委托具有国家测绘资质的东平县振兴房地产测绘队独立开展测绘工作，被上诉人支付了测绘费用，测绘队开具了发票。2013年测绘队出具的预测报告经东平县房地产管理局审核后，作为上诉人与被上诉人网签备案商品房预售合同预测面积的依据。2015年测绘队出具的实测报告经东平县房地产管理局审核后，作为上诉人办理房屋产权证书产权登记面积的依据。上诉人只要按照产权登记面积交齐房款，被上诉人开具与产权登记面积一致的房屋销售发票，就能够到相关部门办理房屋产权证书。二、上诉人应当按照合同约定补交房款。根据商品房预售合同第七条的约定，预测面积与产权登记面积有差异，应在取得产权登记面积实测报告后15日内多退少补。上诉人在一审法院指定的期间内没有申请鉴定，应当认定上诉人认可实测报告。三、被上诉人不存在逾期办证的违约行为。根据商品房预售合同第十六条的约定，被上诉人应在商品房交付后720日内，将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案，只有因被上诉人原因导致上诉人不能在规定期限内取得产权证书的，被上诉人才承担违约责任。与上诉人同一小区的大部分房屋买受人都办理了产权登记证书，上诉人未能取得产权证书的原因完全在于己方拒绝依据产权登记面积交齐房款。四、被上诉人不存在违反《商品房销售管理办法》的行为，依法成立的商品房预售合同对上诉人与被上诉人具有法律约束力。建设部2001年发布的《商品房销售管理办法》作为部门规章，对商品房销售的行政管理作出了规定，对应的法律责任也为警告、责令限期改正、罚款等行政处罚，与处理民事纠纷无关。《商品房销售管理办法》本身并非法律、行政法规，其条文更非《合同法》第五十二条导致合同无效的强制性规定。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院维持原判。圣都置业向一审法院起诉请求：1.判令被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）房款9335元并支付违约金2800元；2.本案诉讼费由被告（反诉原告）承担。王守华向一审法院反诉请求：一、依法判令原告（反诉被告）返还多付购房款6625元并承担逾期未办理房产登记的违约责任3000元；二、请求法院调整合同第十六条违约金的约定，按日或者按照银行逾期贷款利率标准计算，反诉费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：2013年11月12日原（反诉被告）、被（反诉原告）告双方签订了《商品房预售合同》被告购买了原告（反诉被告）开发的圣都山水城5栋3单元305号房屋一套，双方在合同中约定该房屋预测建筑面积共120.44平方米，该房屋的价款为：按建筑面积计算单价2500元/平方米，总金额301100元；该房屋储藏室预测建筑面积为9.19平方米，单价为1600元/平方米。合同第七条约定合同约定面积与产权登记面积有差异，双方同意按合同约定的单价在取得产权登记面积实测报告，15日内多退少补。如有延迟付款地，每日按50元支付违约金。受原告（反诉被告）委托东平县振兴房地产测绘队对本案涉及的房屋进行了测绘，并出具测绘结果，被告（反诉原告）购买的圣都山水城5栋3单元305号房屋，实测建筑面积为124.27平方米，储藏室建筑面积为9.04平方米，被告（反诉原告）方于2013年4月14日向原告（反诉被告）交纳现金10000元，2013年11月12日向被告交纳房款115804元，2013年12月11日交纳城市垃圾处理费120元、物业费1156元、垃圾清运费200元。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本院原（反诉被告）、被告（反诉原告）签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示且未违反相关法律规定，该合同合法有效，对双方具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行自己的义务。合同第七条约定合同约定面积与产权登记面积有差异，按合同约定的单价在取得产权登记面积实测报告，15日内多退少补。该条明确了在房屋实测面积与预测面积出现差异后按照实测报告的面积进行计算。原告（反诉被告）方提供的东平县振兴房地产测绘队出具的《山东省房屋面积测绘成果》系原告（反诉被告）按照法律相关法律规定委托具有测绘资质的测绘单位去出具，被告（反诉原告）方未对该证据提交相反证据也未申请进行重新测绘，该测绘报告本院予以采纳。故被告（反诉原告）房屋的实测建筑面积为124.27平方米，比预测面积多3.83平方米，储藏室实测面积为9.04平方米，比预测面积少0.15平方米，按双方合同约定的单价被告应补交的房款为9335元。原告（反诉被告）主张的违约金，因双方约定为取得实测报告15日后按每日50元交付违约金。因原告（反诉被告）未提交取得实测报告的具体日期，故违约日期无法明确，违约金的具体数额不能确定，对原告（反诉被告）主张违约金的诉讼请求不予支持。被告（反诉原告）方主张的该房屋阳台不计算在建筑面积之内系原告（反诉被告）方赠送的主张，因原告（反诉被告）方不予认可且被告（反诉原告）方没有相关证据支持，其辩称的理由也不符合交易习惯，故本院不予采信。被告（反诉原告）方要求原告（反诉被告）承担逾期办理房产登记违约责任3000元的反诉请求，因双方对于房屋价款尚有争议，且原告方已提交证据证实被告所在的小区已经能够办理房产登记手续，逾期办理房产登记的责任无法确认，该反诉诉讼请求本院不予支持。反诉人请求法院调整合同第十六条违约金的约定，按日或者按银行逾期贷款利率标准计算的反诉请求合同一经签订对双方具有约束力，未有法定变更事由，不得擅自变更、解除。且原告（反诉被告）方主张的违约金本院未支持，被告（反诉原告）要求调整合同第十六条违约金的约定诉讼请求本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告（反诉原告）王守华于本判决生效之日起三日内向支付原告（反诉被告）山东圣都置业有限公司东平分公司支付房款9335元；二、驳回原告（反诉被告）山东圣都置业有限公司东平分公司其它诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）王守华的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52元，反诉费25元，共计77元，由被告（反诉原告）王守华负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被上诉人2013年10月29日支付东平县振兴房地产测绘队支付了测绘费发票一张，金额97227元，被上诉人有异议，但未提供证据推翻，对该证据本院予以确认。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议的焦点为：上诉人是否应支付超出合同约定面积的房款9335元。关于上诉人是否应支付超出合同约定面积的房款9335元的问题，东平县振兴房地产测绘队出具的《山东省房屋面积测绘成果》系被上诉人按照法律相关法律规定委托具有测绘资质的测绘单位去出具，结合被上诉人提供的支付测绘费发票可以认定被上诉人对涉案房屋进行的房屋面积测绘结果合法有效，应作为本案定案依据。上诉人未对该证据提交相反证据也未申请进行重新测绘，涉案房屋、储藏室面积应按实际测绘报告结果计算，因此上诉人应按双方合同约定的单价补交房屋、储藏室房款为9335元。综上所述，王守华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费154元，由王守华负担。本判决为终审判决。审判长 谭明娜审判员 王 芳审判员 井 慧二〇一七年九月一日书记员 白金金 微信公众号“”