（2017）沪02民终5013号
裁判日期: 2017-09-01
公开日期: 2017-10-10
案件名称
邵政与谢小琴、唐纳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邵政,谢小琴,唐纳,上海太平洋房屋服务有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
中华人民共和国上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终5013号上诉人(原审原告)：邵政，男，1983年3月22日出生，汉族，住所地本市。被上诉人(原审被告)：谢小琴，女，1951年5月31日出生，汉族，住所地本市。委托诉讼代理人：常国旗，上海市凤凰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄徐丹，上海市凤凰律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：唐纳，女，1978年11月27日出生，汉族，住所地本市。委托诉讼代理人：谢小琴(系唐纳之母)，女，住所地本市。原审被告：上海太平洋房屋服务有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人：章启光，董事长。委托诉讼代理人：杨贺。上诉人邵政因与被上诉人谢小琴、唐纳、原审被告上海太平洋房屋服务有限公司(以下简称太平洋公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2016)沪0101民初14609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邵政上诉请求：撤销原判，改判谢小琴、唐纳返还邵政定金人民币20万元(以下币种同)。事实和理由：邵政系在太平洋公司推荐并陪同察看谢小琴、唐纳委托出售的本市中华路XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，并由太平洋公司会同邵政及其父亲邵学清与谢小琴就涉案房屋出售价格、分期付款日期、款清交房等事项进行协商后签订了《房地产居间合同(居间斡旋)》(合同编号XXXXXXX，以下简称《房地产居间合同》)。谢小琴称其将于次日收到太平洋公司转付的定金后签署《房地产居间合同》。在邵政签订《房地产居间合同》过程中，太平洋公司工作人员多次与谢小琴就合同条款进行确认。邵政完成合同签订后又支付了20万元定金。但谢小琴随后未经邵政同意单方修改了《房地产居间合同》主要条款。邵政第二天下午拿到谢小琴签字的《房地产居间合同》，太平洋公司工作人员向其告知了谢小琴修改合同的经过，邵政当即表示不能接受修改后的《房地产居间合同》，要求太平洋公司退回定金20万元。此后，邵政通过电话、微信与太平洋公司频繁联系，并曾20余次去太平洋公司讨要定金未果。邵政认为谢小琴单方修改后的《房地产居间合同》无效，谢小琴、唐纳应当向邵政返还定金20万元。谢小琴、唐纳辩称：谢小琴签订《房地产居间合同》时通过太平洋公司工作人员电话与邵政就修改的条款进行了沟通，并非单方擅自修改。邵政第二天拿到合同时及之后也未提出异议要求返还定金。事实上，直到2016年4月3日，谢小琴与唐纳均未听说邵政要求解除合同，返还定金。邵政系因自己的房子未能及时出售导致不能按约支付首期房款构成违约。请求维持原判。太平洋公司辩称：谢小琴修改《房地产居间合同》系经过邵政同意与认可，邵政在拿到修改的合同后没有提出异议，也未要求解除合同返还定金。请求维持原判。邵政向一审法院起诉请求：1、解除邵政、谢小琴、唐纳签订的本市中华路XXX号XXX室房屋的《房地产居间合同》；2、谢小琴、唐纳返还邵政意向金20万元；3、太平洋公司对谢小琴、唐纳的上述付款义务承担连带责任。后邵政撤回上述诉请1及诉请3，并变更诉请2为要求谢小琴、唐纳返还定金20万元。原审法院认定事实：谢小琴、唐纳系涉案房屋房地产权利人(房屋建筑面积178.59平方米)。2016年1月27日，唐纳委托其母谢小琴就出售涉案房屋办理公证手续。谢小琴委托太平洋公司挂牌出售。一、2016年2月22日，邵政之父邵学清经太平洋公司明日星城店居间，通知邵政夫妇等人上门看房。当晚，邵政与太平洋公司业务员黄志超就付款金额、时间等事项进行协商，并签订《房地产居间合同》(22日版)，该合同第1.1条约定，立书人邵政(买方)以下列条件居间购买谢小琴、唐纳(卖方)房屋；第1.2条，总价980万元；第1.2.1条，买方办理购房抵押贷款，房款总价额按如下方法支付：第一次于2016年4月20日支付300万元(手写内容“包含已支付的定金20万元整”)；第二次于交易中心过户当日支付325万元；第三次银行贷款金额于银行发放贷款时支付350万元；第四次于卖方将房屋交付买方当日支付5万元；第1.3条，交房时间，款清交房。第2条，买方为表示购买诚意，同意于签订本合同同时，支付购买总价的1%作为诚意金，买方实际支付诚意金为20万元，买方授权居间人按如下约定处分诚意金：(1)若买方上述购买条件未能在本合同第3条约定的时间内得到卖方认可，则居间人应立即无息返还买方诚意金；(2)若买方上述购买条件在本合同第3条约定的时间内得到卖方认可，买方同意上述诚意金作为定金由居间人转交卖方。第3条，本合同自买方签署起生效，到居间人完成委托事项时止，但自买方签署后72小时内(至2016年2月29日止)。第5条，在合同有效期内，卖方同意依买方条件出售房屋，则买卖双方应于达成一致意向之日起3日内，依居间人之安排或买方与卖方在本合同中另行约定的时间，至居间人签约中心，由居间人代书签订房地产买卖合同，完成委托居间中介事项。第7.2条，若买方上述购买条件在本合同第3条约定时间内得到卖方认可，而买方反悔不买，或其他行为，未于约定日期，至居间人签约中心签订买卖合同，致居间人无法完成居间事宜，则买方应按本合同约定购买总价的2%，向居间人支付违约金，同时卖方已收取的定金不予返还。该合同由立约人邵政签名和太平洋公司加盖合同章。合同的下半部分(一)卖方意见，(选项)□同意，本人同意以上总价款及付款方式、交房时间等购买条件，卖方签字；不同意，本人对买方以上购买价款、付款方式、交房时间等购买条件碍难接受并有以下意见。谢小琴、唐纳在卖方签名处签名确认。※根据本协议第2条之约定，卖方在此确认已收到居间人转付定金，收款人(卖方)(邵政未在上述选项中作选择和签名)。(二)卖方注意事项及责任：(1)……；(2)卖方签收定金后应将以卖方为权利人的《上海市房地产权证》交居间人保管。……。※买卖双方基于以上买卖条件达成一致意见，双方于年月日时到居间人签约中心(处均为空白)。以上部分由邵政签名确认。是日，邵政除支付2万现金外，另通过银行向太平洋公司转账二笔，金额为10万元、8万元。同日晚，太平洋公司屈静(店长)、黄志超(业务员)持已与邵政签订的《房地产居间合同》(22日版)至谢小琴住处，谢小琴对该合同第1.2.1、第1.3条付款日期提出调整意见，太平洋公司工作人员即电话与邵政联系沟通。诉讼中，谢小琴与太平洋公司均称，经邵政电话确认后，由屈静执笔在22日合同中对第1.2.1、第1.3条进行修改、即第一次付款为“2016年4月20日”调整为“2016年4月3日”；第二次付款“于交易中心过户当日”调整为“(2016年5月31日)于交易中心过户当日(5/31号)”；将交房时间“款清交房”调整为“款清交房于2016年8月16日前将房屋交于买方”。遂谢小琴在《房地产居间合同》(22日版)中签名、并在卖方意见同意栏中选择√并签名，因适时已为次日凌晨，故谢小琴落款日期为2016年2月23日。2016年2月23日凌晨00：38分，黄志超(手机号XXXXXXXXXXX)通过微信向邵政父亲邵学清(绑定手机号XXXXXXXXXXX)发送经修改后的合同图片，邵学清于8：34分回复“小黄，你好，收到了。谢谢你的帮助，我们交个朋友。”下午13：15分黄志超将涉案房屋的房地产信息发送给邵学清，邵学清于13：25分回复“小黄，看到了你发来的房屋资料，今天18万给大姐了吗？如果提款出来后，就麻烦你把款项送给她……”黄志超回复“我们公司已经转给房东了，大概等会就收到了。”邵学清“那么昨天的协议是否送去给大姐签呢？”黄志超答“签好了”。2016年3月5日15：28分邵学清将其父亲邵安福名下的本市车站东路XXX号XXX室房屋产证、图片、发送给黄志超，要求黄志超帮忙推介。诉讼中，邵政提出修改后的合同文本加重其义务，无法履行，其始终未予接受，23日收到黄志超送来的合同文本即向中介业务员黄志超提出异议，因太平洋公司原因，其无法与谢小琴、唐纳取得联系，但明确向黄志超提出异议；且到目前为止，未收到过微信发送的经修改的合同文本，认为经公证的微信内容形式无异议，但提出公证不能证明微信内容；且微信内容有删减，邵学清发送的“小黄，你好，收到了。谢谢你的帮助，我们交个朋友”中“收到了”指20万元的收据。二、2016年2月23日下午，太平洋公司黄志超将落款日期为2016年2月22日《收据》一份，内容为“今代收取邵政用于购买上海市黄浦区中华路185弄1802室房屋的定金，计人民币20万元。”送至邵政住处本市制造局路XXX弄XXX号XXX室。2016年2月26日，谢小琴在收到太平洋公司转付的20万元后，也出具《收据》一份，“今收到邵政用于购买上海市黄浦区中华路XXX号XXX室房屋的定金，计人民币18万元整。……注明，一共收了邵政保证会(定金)20万(其中包括2万现金转账18万元)……”《收据》一份，交黄志超。当日，黄志超将该收据送到邵政家中。合同约定2016年2月24日签订正式房屋买卖合同，太平洋公司通知邵政及谢小琴，但邵政未到场。谢小琴到场后，太平洋公司业务员黄志超经与邵政联系，邵政以名下另一套房屋未出售，担心支付有问题为由，要求延期。谢小琴表示同意延期，但坚持要求邵政支付首付款，双方对此协商未果，故签约未成。但在原审法院组织的诉前调解中(2016年5月19日)，邵政自述，2月24日太平洋公司通知邵政及谢小琴签订正式房屋买卖合同，但谢小琴拒绝签订，据邵政了解系谢小琴嫌价格过低，通过太平洋公司和其他中介公司挂牌出售。诉讼中，邵政称当天没有去，系因为对合同条款有争议，即以事实证明不愿意签订正式房屋买卖合同。2016年4月3日，邵政与谢小琴均到太平洋公司，邵政称其当场表示不签合同，并自愿承担2万元，由谢小琴返回18万了结，双方协商未果。诉讼中，谢小琴、唐纳与太平洋公司均确认此时邵政明确表示无力购买，不再履行合同义务。2016年4月26日，邵政向谢小琴、唐纳寄送《律师函》，称：双方于2016年2月22日、23日与太平洋公司签订居间合同，你方在2月23日签订合同时擅自修改合同并收取了20万元定金，此后你方拒绝签署正式买卖合同。鉴于以上情况，通知你方居间合同于2016年2月23日解除；并双倍返还40万元等。后谢小琴回函邵政称：2月22日晚其变更了一些条款，黄志超当其面电话征求邵政意见，就首付款支付日期为4月5日还是4月3日进行协商，黄志超在双方意见一致情况下，其才签约并收取定金20万元。其为腾房作了准备，于2016年3月25日与他人签订委托购买小房子的意向书，支付定金10万元，等邵政支付首付款后其再支付小房子的购房款。现邵政的律师告诉其合同已于23日解除，其之前没有得到这方面消息，直到4月3日邵政提出自己房屋没有卖掉，所以没钱付首付。如果23日合同解除，邵政通知其或通知中介，其就不会腾空房屋、也不会错过量价齐升的时段将房屋卖个好价钱、更不会赔了定金10万元。三、诉讼中谢小琴自述，其为履行与邵政合同，在外另寻小面积房屋，并于2016年3月25日与案外人就购买本市雪松路房屋签订《委托购买意向书》，当天支付定金10万元。同年4月8日，因约定2016年4月5日前签订房屋买卖合同已逾期，谢小琴与案外人签订解除协议，双方同意解除居间协议，谢小琴已付定金归出售方。为腾房谢小琴将家中家具、沙发等办理托运发往美国洛杉矶，于2016年4月16日支付案外人天津华丰货运代理有限责任公司上海分公司国际货运代理费5.8万元(开船日期为2016年4月23日)，因邵政未能签约支付房款，影响其在美国购房，现家具在美国仓储公司存放，每月费用为美金940元。2016年6月，邵政等与案外人就购买本市河南南路1009弄房屋签订《上海市房地产买卖合同》。原审法院认为：本案主要争议焦点为：经修改的合同内容是否已由邵政收讫确认。诉讼中，邵政自述其未收到微信发送的2016年2月23日经谢小琴修改后的合同文本图片，但当天收到太平洋公司送达的经修改后的合同，当即对业务员黄志超提出，修改内容不予认可。谢小琴与太平洋公司当庭表示，合同修订内容均系太平洋公司业务员与邵政电话联系协商确定，在邵政确认调整付款日期后，谢小琴才在《房地产居间合同》(23日版)上签名。经公证机关公证的邵政父亲邵学清与太平洋公司业务员微信聊天记录可见，经修改后的合同文本，太平洋公司业务员于23日凌晨发送给邵政父亲邵学清，书面文本当天下午送至邵政处。另，双方对聊天内容有不同理解，邵政认为，23日上午8：34分“小黄，你好，收到了。谢谢你的帮助，我们交个朋友。”提出“收到了”仅指太平洋公司出具的收据，对合同内容变化，并未同意；谢小琴认为，根据上下文的理解，“收到了”应为经修改后的合同；太平洋公司认为下午13：25分邵学清回复“小黄，看到了你发来的房屋资料，今天18万给大姐了吗？如果提款出来后，就麻烦你把款送给她。”“那么昨天的协议是否送去给大姐签呢？”证明邵政的父亲邵学清已经知道经修改合同内容，并催促太平洋公司付款。根据邵政诉讼状及诉讼调解时陈述，2016年2月24日太平洋公司通知邵政及谢小琴签署正式合同，因谢小琴表示拒绝签约，致签约未成。但该表述遭谢小琴、唐纳及太平洋公司否认，邵政当日根本未到场。庭审中邵政又表述，因对合同条款有争议，所以没去，以事实证明不愿意签订合同。如邵政陈述为事实，即2月24日对经修改的合同内容不予认可，但其在26日收谢小琴收据时也有时间和条件，与对方再进行协商。现有证据可以证明，邵政除2016年4月3日当日(合同约定支付首付款)曾向谢小琴、太平洋公司表示不签署示范性的上海市房地产买卖合同；2016年4月26日其向谢小琴、唐纳寄送律师函，明确提出解除合同外，无其他证据证明其在2016年4月3日前通过明示方法已向出售方或中介公司表示自己不愿签订示范性的上海市房地产买卖合同或主张退还定金。邵政作为有民事行为的成年人，按一般人的心理状态应及时与中介联系，追讨已付定金，不应也不会在4月3日约定支付首付款日，才要求退还定金。而作为合同参与者即邵政的父亲在与中介公司工作人员的微信聊天中，截至2016年6月12日，亦只字未提合同解除或退还定金。邵政的行为有违一般常理。综上，原审法院确认，经修改的《房地产居间合同》(23日版)双方协商一致，该合同已于2016年2月23日送达邵政，且系当事人真实意思表示，该合同应认定合法有效。因邵政的原因导致合同履行不能，邵政应承担违约责任，故对邵政要求谢小琴、唐纳返还定金之诉请，原审法院不予支持。判决：对邵政要求谢小琴、唐纳返还定金20万元的诉请，不予支持。案件受理费7,300元，由邵政自行负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审法院认定《房地产居间合同》(22日版)中谢小琴、唐纳在卖方意见下卖方签名处签名有误。该节事实实际为谢小琴、唐纳未在22日版合同卖方意见下卖方签名处签名，仅邵政在买方签名处签名。原审法院认定的其余事实正确，予以确认。二审中，邵政确认其于2016年2月23日下午收到太平洋公司业务员送达的按谢小琴意见修改的《房地产居间合同》(23日版)，并称其当场向太平洋公司业务员提出异议，要求联系谢小琴退还定金，但太平洋公司对邵政的陈述不予认可，邵政对此也未提供相应证据。本院认为：邵政、谢小琴、唐纳与太平洋公司签订的《房地产居间合同》中关于涉案房屋的价款、付款时间与方式、交房时间等条款也系邵政与谢小琴、唐纳之间房屋买卖合同的主要条款，故邵政先行签署的系争《房地产居间合同》(22日版)实际系邵政向谢小琴、唐纳发出的购房要约。谢小琴在收到邵政先行签字的《房地产居间合同》(22日版)后，对购房款支付时间及房屋交付时间等条款作了实质性变更，形成了《房地产居间合同》(23日版)，应当认为此系谢小琴、唐纳向邵政发出了新的要约。根据现有证据，太平洋公司业务员在第一时间将谢小琴修改的《房地产居间合同》(23日版)文本用手机拍照后通过微信发送给邵政父亲邵学清，邵政也在谢小琴发出新要约的当天下午收到了太平洋公司业务员送达的《房地产居间合同》(23日版)，知晓了谢小琴对于《房地产居间合同》(22日版)条款所作的实质性修改，后又在2月26日收到太平洋公司业务员转交的谢小琴出具的收到定金20万元的收据，此间没有证据表明邵政对于谢小琴修改的《房地产居间合同》(23日版)相关条款提出异议，并要求太平洋公司业务员与谢小琴交涉要求退还定金。邵政在上诉状中称之后其隔三差五通过、电话、微信向太平洋公司讨要定金，并20余次去太平洋公司交涉，但并未提供相应证据，故本院不予采信。谢小琴与案外人签订上海市普陀区雪松路XXX弄XXX号XXX室房屋的《委托购买意向书》并交付定金，以及谢小琴将涉案房屋内家什打包托运发往美国的行为均表示谢小琴在为履行系争《房地产居间合同》(23日版)作腾房准备，也表明谢小琴对于邵政所述不同意其对合同所作修改并提出要求其返还定金并不知情。因此，应当认定邵政并未对谢小琴提出的新要约提出异议，并以实际行动对新要约作出了承诺。根据相关法律规定，承诺生效时合同成立，故邵政与谢小琴、唐纳之间的房屋买卖合同已经成立并合法有效，双方当事人均应当遵照履行。根据诉讼中各方一致的陈述，邵政在2月24日太平洋公司通知签订正式房地产买卖合同当天未到场，在《房地产居间合同》(23日版)修改后确定的第一次付款时间4月3日，邵政委托父亲邵学清到太平洋公司，但当天没有支付购房款，也未签订正式房地产买卖合同。邵政父亲原审中陈述其4月3日当天提出要求返还定金20万元，后同意贴补谢小琴2万元，该陈述表明邵学清在4月3日代表邵政要求与谢小琴、唐纳解除房屋买卖合同。故邵政委托律师所发《律师函》中称谢小琴、唐纳拒绝签订正式房屋买卖合同与事实不符。综上所述，本院认为邵政与谢小琴、唐纳之间的房屋买卖合同已经成立并生效，现因邵政原因导致未能继续履行，应由邵政承担违约责任，故原审法院对于邵政要求谢小琴、唐纳返还定金20万元的诉讼请求不予支持正确。邵政的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,300元，由上诉人邵政负担。本判决为终审判决。审判长 汪 毅审判员 王亚勤审判员 承怡文二〇一七年九月一日书记员 李 娜附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 百度搜索“”