（2016）苏0506民初7900号
裁判日期: 2017-09-01
公开日期: 2017-12-12
案件名称
陈惠华与吴锦华、叶金兰房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市吴中区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈惠华,吴锦华,叶金兰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百三十五条，第一百五十九条，第一百六十一条
全文
苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0506民初7900号原告陈惠华，女，1982年12月12日生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。委托代理人董俊华，男，汉族，住山东省东明县，系苏州泳乐文化体育管理有限公司员工。被告吴锦华，女，1956年7月5日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。被告叶金兰，女，1925年6月10日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。上列二被告委托代理人徐俊，江苏简恒律师事务所律师。上列二被告委托代理人曹娟，江苏简恒律师事务所实习律师。原告陈惠华诉被告吴锦华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案受理，依法由审判员姜泽峰适用简易程序公开开庭进行了审理，后组成合议庭公开开庭进行了审理。审理中，本院根据原告申请依法追加叶金兰为被告参加诉讼。原告的委托代理人董俊华，被告吴锦华及二被告的委托代理人徐俊、曹娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈惠华诉称，其与被告于2016年9月30日达成了坐落于吴中区××××号房屋的买卖协议，被告于当日收取了其购房定金30000元。后其曾多次上门通知被告去办理过户手续，且从11月6日至10日连续5天5次向被告手机发送电子催告函，但被告至今无动于衷，且以不切实际的理由恶意拖延办理房产过户手续，期间当面耍赖称房子不卖了，构成故意违约。请求判令：被告叶金兰按照双方合同约定协助完成房屋产权过户手续，将坐落于苏州市吴中区东山镇××室的房屋过户至其名下，并支付其违约金60000元（即双倍返还定金），被告叶金兰在办理完过户手续后10日内交付上述房屋（包括家具、家电）给其。被告吴锦华、叶金兰辩称，其没有违约行为，涉案房屋至今未过户的原因是2016年10月28日在产权交易中心办理网签合同过程中原告单方变更合同内容，致合同解除，不再继续履行，现其愿意在原合同的基础上继续履行。经审理查明，2016年9月30日，原告陈惠华的委托代理人董俊华书写收条1张后，被告吴锦华在该收条的收款人处签名，收条载明：今日收到陈惠华购房定金3万元整，房屋总价为195500元整，地址：东山镇人民街87号3楼供销社老公房48平方，出售时包括家具家电等所有物品。卖买双方约定2016年11月29号前共同完成过户手续，办完过户手续买方支付15万元，买方拿房产新证时办理交房手续，最后支付卖方15500结束。当日，被告吴锦华收取了原告支付的3万元。另查明，坐落于苏州市吴中区东山镇××室房屋（建筑面积48.30m²）于2010年12月16日登记在被告叶金兰名下。庭审中，原、被告确认该房屋即为本案所涉房屋。目前该房屋处于空置状态，尚未交付给原告。又查明，苏州市国土资源局吴中分局于2016年10月25日出具《苏州市不动产（住宅）登记信息查询结果证明》1份，载明：截至到查询时间（2016年10月25日10：49：16），经联网查询，在中国江苏省苏州市（姑苏区、吴中区、相城区、工业园区、高新区）行政区域内，未查到陈惠华登记的有效住宅类房屋所有权登记信息。另，本院调取自苏州市吴中区房产交易中心的监控录像显示，2016年10月28日上午，被告叶金兰等人先到该交易中心，原告的委托代理人董俊华后到达，双方见面交谈。庭审中，被告表示愿意在原合同的基础上继续履行合同，称该房屋不存在贷款，现在房屋空置，按照惯例其不应当承担过户相关税费。原告称，之前双方约定过户相关税费各半承担。上述事实，由原告提供的收条、《苏州市不动产（住宅）登记信息查询结果证明》，二被告提交的房屋所有权证、国有土地使用证，本院调取的监控录像及庭审笔录等在卷证明。审理中，原告称被告存在违约，并提供了下列证据：1、录音1份及录音文字整理材料1份，内容主要是2016年10月18日，原告的委托代理人董俊华与被告吴锦华及案外人吴健敏等人交涉诉争房屋买卖事宜的过程；2、短信记录打印件5份，系原告的委托代理人董俊华分别于2016年11月6日、7日、8日、9日、10日发给被告吴锦华的，主要内容为：我是陈惠华代理律师董律师，你于2016年9月30号收到陈惠华3万元购房定金，至今已有一个多月的时间了，期间我方上门正面通知了你多次，要求尽快去办理过户手续，你以种种不切实际的理由刁难人，拖延至今不去办理过户手续，我方今天向你发出律师催告函，要求你尽快办理完过户手续，否则将承担双倍返还定金的法律责任。经质证，被告对上述证据1的真实性无异议，但认为该录音是在去房产交易中心办理过户之前录的，后来其还是按照约定去协助办理过户的，对于证据2的真实性无异议，但原告在2016年10月28日办理过户时要求变更合同内容，所以未能达成一致，双方明确合同不再履行。被告称其不存在违约，并申请证人周某出庭作证，周某陈述：其是开房产中介的，2016年10月1日至5日期间，被告吴锦华称对过户步骤不熟悉，想委托其帮忙办理过户，并将与原告签订的协议（即上述收条）给其看，其从专业角度提出异议，认为协议中有很多东西没有详细说明，被告吴锦华就让其帮忙起草一份详细的协议，通过其和原告的代理人协调签份正规协议，原告代理人称不需要，已有协议写得很详细。后来双方协调在20号后达成一致去过户，口头约定10月28日到吴中区房产交易中心办理网签。10月28日上午，其和被告叶金兰及叶金兰的媳妇、女儿到交易中心，其问原告代理人网签价格，原告代理人说15万元，其说实际成交价格是195000元，有45000元差额，其中30000元是已付的定金，还有15000元让原告代理人在网签前写欠条，但是原告代理人拒绝，双方从9时15分一直僵持到11时15分，其和原告代理人说要么写欠条签掉，原告代理人提出房价再减5000元，被告方不同意，所以当天就回去了。10月30日晚上10时，原告代理人打电话给其，说明天是10月最后一天，想过户，没有其他要求，让其和房东协调明天过户，其说过户可以，但是必须在网签之前把钱全部到位，原告代理人口头同意，并约定第二天上午见面，第二天原告代理人到其中介所要求办过户，说钱准备好了，但是原告实际上并没有按约定先把钱打到作为中间人的其的账户，因为没有达成协议就不了了之，后来就没有找过其。经质证，原告对证人证言的真实性不予认可，认为证人与被告方有近亲属关系，其没有找过证人做中间代理。两被告对证人证言的真实性无异议，并称其与证人并无近亲属关系。关于原告主张要求被告叶金兰交付的家具、家电等物品问题。被告称，其与原告约定的家具家电包括：厨房组合柜1套、电热水器1只、四门组合衣柜1只、大床1套、博古架1个、餐桌和餐椅1套、六门组合衣柜1套、空调1台、六斗柜1只、二门壁柜1个、二门衣柜1个，另，涉案房屋中有1套普通床系被告叶金兰儿子的结婚用床，有一定纪念价值，约定该床由被告取回，原告可至被告经营的家具店选一套2、3千元普通床折抵旧床补给原告。原告称，除被告所称的上述家具家电之外，还有外阳台的伸缩衣架、内阳台的自动伸缩衣架，另外，被告叶金兰之子吴健敏于2016年10月21日从涉案房屋中拿走了海尔洗衣机1台、主卧室三菱空调1台，主卧和次卧的海信42寸液晶电视2台、厨房双门海尔冰箱1台、三层物品架1个、不锈钢毛巾架1个，还取走了宽1.8米价值7000元的豪华实木大床1张，为此，被告当时说让其到他家具店挑最好的床拿。本院认为，被告吴锦华签名的收条中明确了房屋坐落、价款、过户、交付等内容，被告叶金兰确认被告吴锦华签署该收条取得其授权，故本院确认原、被告之间的房屋买卖关系成立且合法有效，双方均应按约履行。涉案苏州市吴中区东山镇××室房屋现登记在被告叶金兰名下，被告叶金兰应协助办理涉案房屋产权过户手续，将涉案房屋过户至原告名下，同时原告理应支付房款150000元给被告叶金兰。关于过户产生的相关税费，原告称双方约定各半负担，被告认为按照惯例其不应当承担税费，因并无证据证明原、被告对过户相关税费的负担有过约定，故过户产生的相关税费由原告陈惠华与被告叶金兰依法负担，即根据规定应由买方负担的，则由原告陈惠华负担，如应由卖方负担的，则由被告叶金兰负担。原、被告约定在买方拿房产新证时办理交房手续，最后支付卖方15500元，现原告主张被告叶金兰在办理完过户手续后10日交付涉案房屋给原告亦属合理，本院予以支持。关于被告叶金兰应交付给原告的家具、家电问题，双方对于具体包括哪些家具家电并无明确约定，原告称被告叶金兰之子吴健敏于2016年10月21日从涉案房屋拿走了海尔洗衣机1台、主卧室三菱空调1台，主卧和次卧的海信42寸液晶电视2台、厨房双门海尔冰箱1台、三层物品架1个、不锈钢毛巾架1个，但其提供的证据并不能证明2016年9月30日写收条当天涉案房屋中包括哪些家具家电以及被告应交付其哪些家具家电，亦不能证明被告从涉案房屋取走了其所称的上述家具家电，故现仅能根据被告方确认的家具家电情况认定被告叶金兰应交付原告厨房组合柜1套、电热水器1只、四门组合衣柜1只、大床1套、博古架1个、餐桌和餐椅1套、六门组合衣柜1套、空调1台、六斗柜1只、二门壁柜1个、二门衣柜1个。关于被告叶金兰确认取走的大床1套，原告称被告当时说让其到他家具店挑最好的床拿，对此，被告予以否认，原告亦无证据予以证明，但根据被告关于原告可至被告经营的家具店选一套2、3千元普通床补给原告的陈述，本院认定在购房款中扣减3000元作为对原告的补偿。故原告应在房屋交付同时支付被告叶金兰剩余房款12500元。关于原告主张的违约金，根据本院调取的监控录像，被告叶金兰在收条所载明的过户截止日期前，已经去房管部门协助办理过户事宜，但双方在过户前对合同的履行发生争议，未能办理过户手续，原告在约定的过户截止日期之前即诉至本院，被告叶金兰在庭审中明确表示愿意过户，综上，并不能认定两被告违约，原告要求被告支付违约金6万元，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定,判决如下：一、被告叶金兰于本判决生效之日起十日内协助原告陈惠华将坐落于苏州市吴中区东山镇人民街87号304室的房屋过户登记至原告陈惠华名下，过户登记产生的相关税费由原告陈惠华与被告叶金兰依法负担；同时，原告陈惠华支付被告叶金兰房款人民币150000元。二、被告叶金兰于上述房屋过户手续办理完毕之日起十日内将坐落于苏州市吴中区东山镇人民街87号304室的房屋（包括家具、家电）交付给原告陈惠华；同时，原告陈惠华支付被告叶金兰房款人民币12500元。三、驳回原告陈惠华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费4900元，财产保全费1270元，合计人民币6170元，由原告陈惠华负担3085元，被告叶金兰负担3085元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长 姜泽峰人民陪审员 顾卫星人民陪审员 毕 震二〇一七年九月一日书 记 员 汤跃婷李鑫 更多数据：