（2017）粤民再279号

裁判日期: 2017-09-01

公开日期: 2017-11-06

案件名称

顺德市进口物资总公司、广州市榄核房地产开发公司建设用地使用权转让合同纠纷再审民事判决书

法院

广东省高级人民法院

所属地区

广东省

案件类型

民事案件

审理程序

再审

当事人

顺德市进口物资总公司,广州市榄核房地产开发公司

案由

建设用地使用权转让合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条

全文

广东省高级人民法院民事判决书（2017）粤民再279号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：顺德市进口物资总公司，住所地：广东省佛山市大良区广珠公路新松路口。法定代表人：陈伟青，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵绍华，广东匡鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹秀球，广东匡鼎律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：广州市榄核房地产开发公司，住所地：广东省广州市南沙区榄核镇镇南路103号。法定代表人：黄浦宁，该公司总经理。再审申请人顺德市进口物资总公司（以下简称物资公司）因与被申请人广州市榄核房地产开发公司（以下简称榄核公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广州市中级人民法院（2015）穗中法民五终字第3358号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年5月4日作出（2016）粤民申3651号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人物资公司委托诉讼代理人赵绍华、邹绣球到庭参加诉讼。被申请人榄核公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物资公司申请再审，请求判令：1.撤销一、二审判决；2.改判广州市榄核房地产开发公司于本判决生效之日起十日内向顺德市进口物资总公司返还土地转让款680万元及利息（以680万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，从1993年4月24日起计至还清之日止）；3.由广州市榄核房地产开发公司承担一、二审诉讼费用。主要事实和理由：一、二审判决认定事实不清，适用法律错误。（一）一、二审法院认定事实矛盾。1.物资公司只向榄核公司支付过一次680万元，即第一份合同分四笔支付的定金680万元。一审认为“但因双方在上述合同(指第二份合同)中确认该合同付款时间为2000年9月20日”完全与事实不符。二审法院认为法院审理的是第二份合同，该合同项下的土地转让款680万元与之前的680万元定金相抵减，所以该合同项下的土地转让款680万元是于2000年9月20日支付的。这种认识是错误的。尽管双方第二份合同签订于2000年9月20日，并不表明物资公司的付款时间就在2000年9月20日或者之后。2.一审法院既然认定第二份合同无效，则需对第一份合同的效力作出认定。第二份合同被一审法院认定为无效，则其第四条对第一份合同作出的处理显然也是无效的，即第一份合同的效力尚须作出认定。很显然，如果第二份合同是无效的，同样的理由，第一份合同也是无效的。榄核公司在1993年收取物资公司定金680万元就没有了合法的依据，理应退还本金及利息，利息理应从物资公司付款之日起计算。（二）一审法院引用《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十八条第一款规定及二审法院引用合同法第五十一条规定认定合同无效属于适用法律错误。合同法第四十八条第一款是无效代理的规定，发生在三方当事人之间，而本案中只有两方当事人，榄核公司不是以他人名义而是以自己名义与物资公司签订合同，不涉及代理问题。实际上本案应当是无处分权人订立合同的效力问题，应当适用合同法第五十一条的规定。该条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。该条没有进一步规定权利人没有追认或者订立合同后无处分权人未取得处分权的合同是否有效。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。（三）一审判决违背了法律的基本原则。1.根据合同法第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案合同之所以被认定为无效，原因在于榄核公司没有取得相应的土地权属，榄��公司是合同无效的过错方。2.物资公司的损失如何计算？因合同没有实际履行，所以合同履行后所获利益难以计算，故以银行同期同类贷款利率来计算物资公司的损失比较合理。一审法院错在确定利息的时间不对。榄核公司于1993年接受了物资公司680万元的定金，从接受定金即开始使用该笔款项，并且一使用就是20多年。一审判决客观上鼓励当事人不诚信，通过自己的过错来获取利益。（四）深圳市粤鹏建设有限公司诉广州市南沙区南沙街大岭界村民委员会土地使用权转让合同纠纷案，一审案号为（2011）穗南法民三初字第334号，二审案号为（2012）穗中法民五终字第2376号，该案案情与本案相同或相似，但判决结果以事实上的付款时间作为计算利息开始的时间。榄核公司未作答辩。物资公司向一审法院起诉请求判令：1.解除顺德市进口物资总公司与��州市榄核房地产开发公司于2000年9月20日签订的《转让土地使用权合同》；2、广州市榄核房地产开发公司返还680万元土地转让款及赔偿利息损失（以680万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率分段计算，从1993年2月18日计至广州市榄核房地产开发公司还清680万元土地款之日为止）；3.本案诉讼费用由广州市榄核房地产开发公司承担。一审法院认定事实：1993年2月15日,番禺市榄核镇房地产开发公司（甲方，转让方）与物资公司（乙方，承让方）签订《转让土地使用权协议书》，约定甲方在榄××圩镇的南面房地产用地内，转让200亩（133333平方米）土地给乙方作为开发建设商住区用，每亩单价为170000元，合计总金额为34000000元，具体面积以市国土局实际测量并经双方盖章确认的地籍测量图面积为准，并以此作为结算依据。乙方应在协议签订之日起5日内预付转让��的20%即6800000元给甲方作为定金，余款待甲方向番禺市办理有关征地手续，使乙方取得建设开发有偿有期使用权，发给土地使用证，正式交付乙方使用后一个月内付清等。合同签订后，物资公司分别于1993年2月18日、3月1日、4月8日和4月24日向番禺市榄核镇房地产开发公司支付定金200万元、280万元、100万元、90万元及10万元，合计共680万元，该公司向物资公司出具了收款收据。2000年9月20日,番禺市榄核镇房地产开发公司（甲方，转让方）与物资公司（乙方，受让方）签订《转让土地使用权合同》，约定甲方在榄核镇榄张路以南与镇泰北内环路交汇处即房地产公司属下工业开发区内，转让85亩土地，详见用地平面图（附件一），实际面积以国土部门测量及颁发的《建设用地批准书》所列的面积为准。该土地转让乙方的使用期限为50年，从颁发该地《建设用地批准书》签��之日起计算。该土地使用权用途为工业用地，作为建筑厂房、职工宿舍及附属配套设施之用。该土地转让价为每亩80000元，转让总款总为6800000元，该款项与甲方于1993年2月15日签订的《商住用地转让土地使用权协议书》所付的定金6800000元相抵减。该合同签订之日起并同时终止甲、乙双方于1993年2月15日签订的土地转让使用权协议书。若乙方领取项目《建设用地批准书》之日起两年内不投资建设的，政府有权依法无偿收回土地使用权。乙方将所需办厂全部资料提供给甲方后，甲方向政府部门申请审批，办理土地使用权证手续，并负责为乙方取得国土使用证。该合同经番禺市公证机关公证，在国土部门批准上述土地转让之日起生效等。一审诉讼中，物资公司为证明其曾向榄核公司提交过上述签订日期为2000年9月20日《转让土地使用权合同》所约定的投资项目简介资料,提交��载明日期为2002年9月13日，出具单位分别为榄核镇政府办、榄核房地产公司《收件条》，内容分别为收到物资公司关于投资项目简介表二份和一份。榄核公司对上述证据真实性确认，但认为物资公司只向其提交了部分资料。物资公司另提交了《关于陈伟青信访事项的告知书》[榄信（2013）048号]、《信访告知书》[南沙信告（2013）8号]等信访材料，证明应从政府部门的最后答复日期作为本案诉讼时效的依据。榄核公司对上述证据真实性确认，但认为该组证据时间显示物资公司诉请已过诉讼时效。庭审中，物资公司和榄核公司共同确认无法提供上述《转让土地使用权合同》所约定土地平面图及合同所约定的附件一，亦无法确认涉案土地的具体位置及红线范围。榄核公司另确认其一直未取得涉案土地的权属，但按照当时的做法，是先签订转让合同，再由买受人与国土部门签订合同办理土地使用权证。榄核公司另陈述涉案土地已被南沙区土地开发中心征收，但未提交证据证实。一审另查明：物资公司成立于1992年11月4日，经济性质为集体所有制，因物资公司无正当理由未在2002年年度年检截止日期前向顺德市工商行政管理局申报年检，该局于2003年10月23日吊销了物资公司营业执照。番禺市榄核镇房地产开发公司成立于1988年2月9日，企业性质为集体所有制，2000年7月21日经广州市工商行政管理局番禺分局批准，该公司名称变更为“广州市番禺区榄核镇房地产开发公司”，2013年5月21日，经广州市工商行政管理局南沙分局核准，“广州市番禺区榄核镇房地产开发公司”名称变更为“广州市榄核房地产开发公司”即“榄核公司”。一审法院判决：一、广州市榄核房地产开发公司于本判决发生法律效力之日起十日内向顺德市进口物资总公司返还土地��让款6800000元及利息（以6800000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2000年9月20日起计至还清之日止）。二、驳回顺德市进口物资总公司其他诉讼请求。物资公司不服一审判决，上诉请求判令：1.变更一审判决第一项为：广州市榄核房地产开发公司于本判决生效之日起十日内向顺德市进口物资总公司返还土地转让款680万元及利息(以680万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，从1993年4月24日起计至还清之日止)；2.撤销一审判决第二项。二审法院对一审查明事实予以确认。二审法院另查明：（一）一审法院在庭审中已释明涉案《转让土地使用权合同》可能被认定为无效合同，双方明确清楚此法律后果，物资公司也明确不变更原审诉请。（二）一审庭审中，物资公司、榄核公司明确双方2000年9月20日签订的《转让土地使用权合同》约定的土地转让款680万元是2000年9月20日与之前的680万元定金相抵减的。物资公司也明确其一审诉请要求返还土地转让款680万元及利息是依据双方2000年9月20日签订的《转让土地使用权合同》。二审法院认为，物资公司一审明确诉请法院解除其与榄核公司之间2000年9月20日签订的《转让土地使用权合同》，由榄核公司返还680万元的土地转让款及赔偿利息损失。一审法院明确释明该合同可能存在无效的情形下，物资公司仍坚持上述一审诉讼请求。基于此，一审法院仅对双方2000年9月20日的《转让土地使用权合同》效力及相应法律后果作出处理，合法有据。关于双方2000年9月20日签订的《转让土地使用权合同》效力的问题，一审依据双方确认的事实认定榄核公司未取得涉案土地的权属，也未举证证实涉案土地权属人及其签订涉案合同经过了权利人的追认，故确认该合同无效，并无不妥。上述法律依据为合同法第五十一条，一审引述法律条文为合同法第四十八条第一款有误，该院予以纠正。但物资公司上诉主张上述合同为有效合同，缺乏依据，该院不予采纳。虽物资公司为履行双方1993年2月15日签订的《转让土地使用权协议书》分别于同年2月18日、3月1日、4月8日和4月24日共支付定金680万元。但物资公司明确其本案诉请榄核公司返还680万元是基于双方2000年9月20日签订的《转让土地使用权合同》，且物资公司、榄核公司一审也明确双方2000年9月20日所签《转让土地使用权合同》约定的土地转让款680万元是在2000年9月20日与之前的680万元定金相抵减的。因此，一审法院认定2000年9月20日《转让土地使用权合同》项下的土地转让款680万元是于2000年9月20日支付的，符合双方确认的事实。一审认定因2000年9月20日所签的《转让土地使用权��同》无效，该合同项下土地转让款680万元的利息应按中国人民银行同期同类贷款利率标准从2000年9月20日起计付返还，合法有据，应予维持。至于双方1993年2月15日所签的《转让土地使用权协议书》效力及该合同项下的680万元定金实际支付及利息问题并不属于物资公司本案诉请及双方争议范畴，一审未作审查，并无不妥。物资公司上诉主张榄核公司应从1993年4月24日起计付680万元利息，与其一审诉讼请求的合同基础不符，不予支持。综上所述，上诉人物资公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。二审法院判决如下：驳回上诉，维持原判。本院再审查明，一、二审认定事实清楚，物资公司具备诉讼主体资格，其诉讼请求未超诉讼时效，本院予以确认。本院再审认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。本案争议焦点为：物资公司与榄核公司于2000年9月20日签订的《转让土地使用权合同》的效力问题；物资公司向榄核公司支付的680万元土地转让款利息的起算时间问题。关于物资公司与榄核公司于2000年9月20日签订的《转让土地使用权合同》的效力问题。该合同第三条约定“此土地转让总款包括国有土地使用权出让金、集体土地征地及青苗费”，第十二条约定“乙方承让甲方的土地使用权用途为工业用地”，第十八条约定合同“在国土部门批准上述土地转让之日起生效”。根据本案二审榄核公司的陈述，涉案土地当时为集体所有土地。结合以上证据，本院确认签订该合同时，涉案土地性质为集体所有，物资公司受让涉案土地使用权的用途为工业用地。《中华人民共和国土地管理法》（以下简称土地管理法）第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。��案中，榄核公司与物资公司签订《转让土地使用权合同》，转让集体所有性质的涉案土地使用权用于工业用途，且签订后一直未经国土部门批准，违反了土地管理法第六十三条的强制性规定。根据合同法第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。据此，《转让土地使用权合同》无效。关于物资公司向榄核公司支付的680万元土地转让款利息的起算时间问题。合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。物资公司与榄核公司于2000年9月20日签订的《转让土地使用权合同》确认无效，一、二审判决榄核公司返还物资公司支付的土地转让款680万元及应当支付该笔款项的利息，并无不妥。但是，根据查明事实，该笔680万元土地转让款的实际支付时间并非2000年9月20日，物资公司分别于1993年2月18日、3月1日、4月8日、4月24日支付200万元、280万元、100万元、90万及10万，故利息本应从榄核公司上述实际占用款项之次日起计付。鉴于物资公司在再审庭审中陈述，请求从最后一笔款项支付时起算利息，属于处分自己权利的行为，本院予以支持。一、二审判决以物资公司、榄核公司明确该680万元土地转让款是在2000年9月20日与之前的680万元定金相抵减为由，认定应从2000年9月20日起计付利息，理据不足，本院予以纠正。综上所述，物资公司与榄核公司于2000年9月20日签订的《转让土地使用权合同》无效，榄核公司应当向物资公司返还土地转让款680万元并从1993年4月25日起计付利息。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广州市中级人民法院（2015）穗中法民五终字第3358号民事判决；二、维持广州市南沙区人民法院（2014）穗南法民三初字第1444号民事判决第二项；三、变更广州市南沙区人民法院（2014）穗南法民三初字第1444号民事判决第一项为：广州市榄核房地产开发公司于本判决发生法律效力之日起十日内向顺德市进口物资总公司返还土地转让款680万元及利息（以680万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，从1993年4月25日起计至付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三��之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费134612元、二审案件受理费4万元，均由广州市榄核房地产开发公司负担。本判决为终审判决。审判长　谭　玲审判员　佘琼圣审判员　王振宏二〇一七年九月一日书记员　潘　兴附相关法律条文：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。关注公众号“”