（2017）川民终700号

裁判日期: 2017-09-01

公开日期: 2018-02-11

案件名称

成都市双流区国土资源局、成都四通房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省高级人民法院

所属地区

四川省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

成都市双流区国土资源局,成都四通房地产开发有限公司,成都双流联安置业有限公司,成都市国土资源局

案由

建设用地使用权出让合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）川民终700号上诉人（原审被告）：成都市双流区国土资源局。住所地：四川省成都市双流区棠湖西路一段***号。法定代表人：赵彬，局长。委托诉讼代理人：胡俊，男，汉族，1973年7月22日出生，住四川省双流县，系成都市双流区国土资源局土地储备中心主任。委托诉讼代理人：李楷，北京观韬（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成都四通房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市双流区永安镇白果村*组**号。法定代表人：陈明昌，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：牛建国，四川琴台律师事务所律师。委托诉讼代理人：江珊，四川乐伯乐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成都双流联安置业有限公司。住所地：四川省成都市双流区协和街道华府大道二段***号。法定代表人：陈明昌，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：牛建国，四川琴台律师事务所律师。委托诉讼代理人：江珊，四川乐伯乐律师事务所律师。原审被告：成都市国土资源局。住所地：四川省成都市高新区蜀绣西路**号。法定代表人：胡斌，局长。委托诉讼代理人：喻雷，国浩律师（成都）事务所律师。委托诉讼代理人：李彦豪，国浩律师（成都）事务所律师。上诉人成都市双流区国土资源局（以下简称双流国土局）因与被上诉人成都四通房地产开发有限公司（以下简称四通公司）、成都双流联安置业有限公司（以下简称联安公司），原审被告成都市国土资源局（以下简称成都国土局）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2016）川01民初2902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日受理后，依法组成合议庭，于2017年8月22日进行了公开开庭审理，双流国土局委托诉讼代理人胡俊、李楷，四通公司、联安公司共同委托诉讼代理人牛建国、江珊，成都国土局委托诉讼代理人喻雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。双流国土局上诉请求：撤销原判，改判扣除违约金110005195.50元后退还已付土地出让金，诉讼费用由四通公司、联安公司承担。事实和理由：一、四通公司、联安公司起诉主张双流国土局交付的土地不符合交地条件，要求解除合同；而双流国土局则抗辩主张四通公司、联安公司存在逾期交款行为导致合同被解除。因此，法庭应当首先查明双方各自的主张是否有事实依据和合同约定，但原判没有对此进行审查，忽略了对合同解除的原因的认定。二、根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是四通公司、联安公司主张退回已缴纳的全部出让金是否合理，应否承担违约责任。双流国土局已经在本案抗辩主张中明确提出应由四通公司、联安公司承担违约金，而违约金的承担方式已经在双方合同中明确约定，双流国土局在2016年11月11日向四通公司、联安公司发送的《解除合同通知书》中也明确主张四通公司、联安公司应当承担的违约金110005195.50元应当从双流国土局应当退还的土地出让金中扣除。因此，即使双流国土局没有提出反诉，原判亦应根据《中华人民共和国合同法》第九十九条和第一百条关于债务抵销的规定，直接从双流国土局应当退还的土地出让金中扣除四通公司、联安公司应当承担的违约金。四通公司、联安公司向一审法院起诉请求：判令双流国土局、成都国土局退还出让金147465080.07元。四通公司、联安公司未提交书面答辩状，庭审中口头答辩称：一、参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十四条的规定，双流国土局在一审中没有提出反诉，原判不应该审查四通公司、联安公司应否承担违约责任的问题。二、双流国土局二审中提出应按《中华人民共和国合同法》第九十九条和第一百条的规定将违约金与应当退还的土地出让金进行债务抵销的新的诉讼主张因相关法条在本案中不能适用，不应得到支持。请求驳回上诉，维持原判。一审法院查明，2013年11月12日，成都市征地事务中心出具《关于双流县东升街道花园社区6组拟出让国有建设用地前期工作完成情况审查意见的函》，载明该宗土地具备出让条件。2013年11月28日，成都市公共资源交易服务中心发布成公资土拍告（2013）28号《成都市拍卖出让国有建设用地使用权公告》，拟定于2013年12月19日对位于双流县东升街道花园社区6组国有土地以拍卖方式组织出让，出让人为双流国土局。2013年12月19日，双流国土局与四通公司经公证签订《成都市拍卖出让国有建设用地使用权成交通知书》，载明竞得人四通公司（拟注册：双流联安置业有限公司）以拍卖成交价366683985元竞得位于双流县东升街道花园社区6组编号为SL45（252/211）：2013-308地块。2014年1月3日，四通公司（受让人）与双流国土局（出让人）签署合同编号为510106—2013—B—016号《国有建设用地使用权出让合同》一份，约定：双流国土局将位于双流县东升街道花园社区6组的宗地出让给四通公司，宗地编号为SL1-10-204，出让宗地面积29994.60平方米，宗地用途为二类住宅兼容商业用地，兼容比例：≤10%（以计入容积的总建筑面积计算），若设底层商业，则底层商业裙房层数不得少于两层。出让人同意在2014年1月24日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（二）项，即现状土地条件规定的土地条件。建设用地使用权年限为：住宅70年、商业40年。出让价款366683985元，每平方米12225元。第三十条约定：“受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失”。该合同第十条关于出让价款的支付未明确约定支付时间。2014年3月14日，双流国土局与联安公司签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》一份，主要内容为：“根据双方已签订的编号为510106—2013—B—016（双）的《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》）第四十五条的约定，现经出让人与受让人协商一致，就《出让合同》之未尽事宜，订立补充协议如下：1.《出让合同》第六条调整为：出让人同意在2014年2月24日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地达到现状土地条件……2.《出让合同》第九条调整为：本合同项下的履约保证金为国有建设用地使用权出让价款的30%，即110005195元，受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款中相应金额的款项作为履约保证金。3.《出让合同》第十条调整为：受让人同意按照本条第（二）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：……（二）按以下时间分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款。第一期293347188元，付款时间：2014年1月17日之前；第二期73336797元，付款时间：2014年2月3日之前；……6.《出让合同》第三十条调整为：受让人应当按照约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按延迟支付款项的1‰向出让人缴纳滞纳金；延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同、收回国有建设用地使用权，受让人应向出让人支付相当于出让价款30%的款项作为违约金。出让人可直接从受让人已支付的出让价款中扣除前述违约金，出让人并可请求受让人赔偿损失”。该补充协议还约定了其他相关的权利义务。2013年12月18日，四通公司通过银行转账向成都市公共资源交易服务中心支付6200万元。2014年8月19日，成都国土局向联安公司出具59286580.07元的土地出让金专用票据，附注内容为“保证金转入”。2014年1月30日，四通公司向双流县财政局土地有偿使用收入归集户转款40478500元。2014年4月21日，四通公司向双流县财政局资金归集户转款4770万元。四通公司和联安公司共计支付款项147465080.07元，其余款项未支付。2014年1月24日，双流国土局、东升街道办事处和四通公司签署《土地移交确认书》，说明一栏注明“受让方对移交土地现状无异议，并承诺按合同约定时间支付地价款，确认书经双方代表签字后生效，对移交后的宗地我县不承担相应法律责任”。2014年7月3日，四通公司向双流国土局发出《关于双流县东升街道花园社区6组拍卖地块无法打围情况的报告》，请求国土局尽快协商解决无法进场打围的事情。2014年7月15日，四通公司向双流县人民政府办公室送达《关于请求政府帮助解决双流县东升街道花园社区6组拍卖地块无法打围情况的请示》，以地块内尚有当地农民的祖坟及自留地未得到赔付以及位于地块东面的花园社区6组农民未收到土地赔付款，四通公司打围时多次遭到当地农民阻止为由，请求县政府领导协调国土局、东升镇尽快解决此事。2014年7月、2016年4月，双流国土局委托北京观韬（成都）律师事务所向四通公司、联安公司发出《律师函》，要求四通公司、联安公司及时缴清拖欠的土地出让价款219218904.90元及支付滞纳金。2016年6月，双流国土局向四通公司、联安公司发出《催款通知书》，要求四通公司和联安公司在收到通知书之日起七个工作日内，缴清拖欠的土地出让价款本金219218905元及按迟延支付款项的1‰支付滞纳金，如果四通公司、联安公司在上述期限内未能缴清款项，双流国土局将依据《出让合同》及补充协议的约定解除合同，收回国有建设用地使用权，并从已付土地价款中扣除相当于土地出让价款的30%的款项作为违约金，并要求四通公司、联安公司赔偿损失。2016年11月14日，双流国土局向四通公司、联安公司送达《解除合同通知书》，以四通公司、联安公司未缴清土地使用权出让金的行为已违反法律规定和合同约定，构成严重违约为由，通知四通公司、联安公司解除《国有建设用地使用权出让合同》及《〈国有建设用地使用权出让合同〉补充协议》，双流国土局收回国有建设用地使用权，并在四通公司、联安公司已支付的国有建设用地使用权出让价款147465080元中扣除相当于出让价款30%的款项110005195.50元作为违约金，同时通知四通公司、联安公司在接到通知书后十日内到双流国土局办理剩余国有建设用地使用权出让价款的退还手续。另查明，联安公司于2014年3月13日经工商登记成立。2016年2月24日，原双流县国土资源局更名为成都市双流区国土资源局。一审法院认为，经过公开拍卖程序，四通公司在竞得案涉国有建设用地使用权后，与双流国土局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，双方形成国有土地使用权出让合同关系。《成都市拍卖出让国有建设用地使用权成交确认书》载明的竞得人为四通公司，同时备注拟注册联安公司，但并未明确表示四通公司在拍卖成交后拟将出让合同的权利义务转移给新成立的联安公司。而且在联安公司成立后，四通公司也未与联安公司和双流国土局签订合同权利义务转移的三方协议，故不能以联安公司与双流国土局签订了《〈国有建设用地使用权出让合同〉补充协议》为由，认定联安公司取代四通公司成为该出让合同关系的相对方。鉴于四通公司与联安公司作为共同权利人向双流国土局主张权利，而且双流国土局发出《催款函》和《解除合同通知书》对象也是四通公司和联安公司，故可以认定四通公司和联安公司为出让合同的共同相对人。上述出让合同及补充协议均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双流国土局向四通公司和联安公司发出《解除合同通知书》后，四通公司和联安公司在诉讼中明确表示同意解除合同，故本案中不对双流国土局是否享有合同解除权进行审查。根据各方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点：一、成都国土局应否承担退款责任；二、双流国土局应否退还四通公司和联安公司土地出让金。对于第一个争议焦点，案涉的《拍卖公告》、《拍卖成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》以及《〈国有建设用地使用权出让合同〉补充协议》所载明的出让人均为双流国土局。成都国土局不是案涉国有土地使用权出让合同关系的主体。虽然成都国土局在四通公司拍卖前所交纳的6200万元保证金中，开具土地出让金专用票据收取了59286580.07元的款项，但不能因此认定双方建立了出让合同关系。在《解除合同通知书》中以及庭审过程中，双流国土局均认可收到四通公司、联安公司缴纳的土地出让金为147465080元，其中就包含了成都国土局收取的上述款项，故应认定成都国土局系代双流国土局收取土地出让金，成都国土局依法不承担退款责任。关于第二个争议焦点，由于双方均同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，四通公司、联安公司有权要求双流国土局返还已经支付的土地出让金，对四通公司、联安公司要求双流国土局退还出让金147465080.07元的诉讼请求予以支持。因当事人未提出其他诉讼请求，根据“不告不理的原则”，对双方的其他权利义务关系不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、双流国土局于本判决生效之日起十日内向四通公司、联安公司退还土地出让金147465080.07元；二、驳回四通公司、联安公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费779125.39元，由双流国土局负担。经本院二审审理查明，各方当事人对原判查明事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，本案各方当事人争议的主要问题是四通公司、联安公司在本案中应否支付违约金，并在双流国土局应当退还的土地出让金中予以抵扣。四通公司、联安公司分别与双流国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》以及《〈国有建设用地使用权出让合同〉补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约履行。双流国土局于2016年11月14日向四通公司、联安公司发送《解除合同通知书》，以四通公司、联安公司未按约支付土地使用权出让金的行为构成严重违约为由，通知四通公司、联安公司解除《国有建设用地使用权出让合同》及《〈国有建设用地使用权出让合同〉补充协议》。四通公司、联安公司虽向原审法院提起本案诉讼，并主张双流国土局交付的土地不符合条件，但未要求确认双流国土局解除合同通知不发生法律效力，也未要求双流国土局因此承担违约责任，并明确表示同意解除合同，要求双流国土局退还已经支付的土地出让金。同时，双流国土局也未在本案中提出反诉，要求四通公司、联安公司承担违约责任，支付违约金。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款关于“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”的规定，人民法院对当事人没有提出诉讼请求的事项不能进行审理和裁判。因此，原判对双流国土局交付的土地是否符合条件，四通公司、联安公司是否构成违约等事实没有作出认定，即以双方均同意解除合同为依据判令双流国土局退还收取的土地出让金并无不当。双流国土局虽上诉主张人民法院应依据其提出的四通公司、联安公司构成违约的抗辩主张对四通公司、联安公司应否支付违约金进行审理并予以判决，但参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十四条关于“出卖人履行交付义务后诉请买受人支付价款，买受人以出卖人违约在先为由提出异议的，人民法院应当按照下列情况分别处理：（一）买受人拒绝支付违约金、拒绝赔偿损失或者主张出卖人应当采取减少价款等补救措施的，属于提出抗辩；（二）买受人主张出卖人应支付违约金、赔偿损失或者要求解除合同的，应当提起反诉”的规定，其该上诉主张没有法律依据，本院不予采信。双流国土局虽在二审庭审中提出其已经在向四通公司、联安公司发送的《解除合同通知书》中主张四通公司、联安公司应支付的违约金从双流国土局应当退还的土地出让金中抵消，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条和第一百条关于债务抵销的规定，人民法院在裁判时应将四通公司、联安公司应支付的违约金从双流国土局应当退还的土地出让金中予以抵扣，但其没有明确其主张的抵销系依据《中华人民共和国合同法》第九十九条的法定抵销还是第一百条的约定抵销。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百条规定，当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。本案中，四通公司、联安公司与双流国土局并未就四通公司、联安公司应否支付违约金，是否与应当退还的土地出让金抵销协商一致，本案情形不能适用该第一百条的规定；《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外；当事人主张抵销的，应当通知对方；通知自到达对方时生效；抵销不得附条件或者附期限。本案中，四通公司、联安公司与双流国土局就四通公司、联安公司是否构成违约、应否支付违约金、支付违约金金额尚未达成一致，四通公司、联安公司是否对双流国土局负有债务、所负债务金额尚不确定，双流国土局即使依照该九十九条的规定主张债务抵销亦不能成立。综上，双流国土局的上诉理由均不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。双流国土局主张四通公司、联安公司承担违约责任应另行提起诉讼或双方协商解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费591826元，由成都市双流区国土资源局承担。本判决为终审判决。审判长　袁　均审判员　雷　伟审判员　蔡源原二〇一七年九月一日书记员　王　景 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