（2017）鄂01民终4282号
裁判日期: 2017-09-01
公开日期: 2017-12-06
案件名称
李绪懿、杨锋房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李绪懿,杨锋,武汉江城乐居房产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终4282号上诉人（原审被告、反诉原告）：李绪懿，女，1977年11月12日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：甘金东，湖北斯洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨锋，男，1978年7月31日出生，汉族，住武汉市黄陂区。原审第三人：武汉江城乐居房产经纪有限公司。住所地武汉市黄陂区盘龙城经济开发区刘店村香槟半岛*幢***层*号。法定代表人：朱俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘飞，男，该公司员工。上诉人李绪懿因与被上诉人杨锋、原审第三人武汉江城乐居房产经纪有限公司（以下简称江城乐居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2016）鄂0116民初4360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人李绪懿上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持李绪懿的全部诉讼请求；案件受理费由杨锋承担。事实及理由：1、一审判决事实认定不清，未严格按双方合同约定判决。2、一审判令先过户，后付款，改变了双方合同约定，亦不符合市场交易习惯，增加了李绪懿的交易风险。3、李绪懿的合同目的已不能实现，且双方在履行中已达成一致解除合同。被上诉人杨锋答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。原审第三人江城乐居公司述称，对一审判决无异议。2016年9月8日，杨锋诉至一审法院，请求：1.判令李绪懿将坐落于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道55号盘龙·锦万家一期2栋1单元10层01室的房屋所有权转移登记至杨锋名下；2.判令李绪懿向杨锋支付违约金108600元；3.本案诉讼费用由李绪懿承担。事实和理由：杨锋于2015年8月16日通过第三人江城乐居公司与李绪懿签订《房地产买卖合同》及附件。合同约定，李绪懿将其名下坐落于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道55号盘龙·锦万家一期2栋1单元10层01室的房屋以543000元的总价款售予杨锋。双方约定的付款及房产交易方式为注销抵押后付款，即杨锋先出资203000元作为首期房款用于李绪懿提前还贷，房价余款以按揭的方式支付给李绪懿。李绪懿在收到杨锋支付的首付购房款之日起，应协助杨锋办理房屋过户手续。合同签订后，杨锋当即向李绪懿支付购房定金1万元。2015年9月29日杨锋又以银行转账方式向李绪懿支付房屋首付款203000元，履行房屋买卖合同约定的义务。当杨锋要求李绪懿依约协助杨锋办理房屋过户手续时，李绪懿却以各种理由推诿、拒绝。李绪懿拒绝协助杨锋办理房屋过户手续的行为，已然违约，根据双方签订合同中的违约责任条款约定，李绪懿应向杨锋支付房屋总价20%的违约金。李绪懿提起反诉，请求：1.判令解除李绪懿与杨锋通过江城乐居公司签订的房地产买卖合同及附件；2.判令杨锋向李绪懿支付违约金54300元；3.判令杨锋向李绪懿支付房屋占用费29900元（按每月2300元计算）；4.判令杨锋将位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区下集村巨龙大道55号盘龙·锦万家一期2栋1单元10层01室房屋退还李绪懿；5.本案诉讼费由杨锋承担。事实与理由：1.因杨锋存在违约行为，李绪懿已经主张解除合同，且在诉讼之前双方已经达成解除合意。2.涉案房屋存在抵押，需解除抵押才能过户，杨锋知情，后来是杨锋不予配合李绪懿办理过户手续。3.杨锋主张违约金与事实不符，于法无据。4.李绪懿再想购房已不可能。杨锋的行为构成违约，导致双方签订的合同目的不能实现，且双方在此前就解除合同事宜已达成合意。江城乐居公司述称，双方签订房屋买卖合同有江城乐居公司参与。李绪懿出卖的房屋有抵押贷款，合同约定该抵押贷款手续由李绪懿自己出资偿还，贷款还清后双方才能办理过户手续。杨锋的购房款是签订合同时付定金1万元，首付款203000元杨锋于2015年9月29日已支付给李绪懿，同时李绪懿将房屋交付给了杨锋，尾款由买、卖、经纪三方持买卖双方资料到贷款银行办理买方贷款手续，由买方贷款银行支付给卖方指定账户。但目前暂未收到李绪懿解除贷款手续的资料，买方杨锋的贷款手续由买方委托江城乐居公司办理，贷款银行已批准，当时因李绪懿的房屋解除抵押手续未办理成功，该贷款已过期限。一审法院经审理认定如下事实：2015年8月16日，李绪懿与杨锋在武汉乐家美居房地产经纪有限公司（下简称乐家美居公司）的经纪下签订了房地产买卖合同。合同约定，李绪懿为出卖方，杨锋为购买方，乐家美居公司为经纪方。出卖方李绪懿将其名下坐落于武汉市黄陂区盘龙经济开发区下集村巨龙大道55号盘龙·锦万家一期2栋1单元10层01室、面积78.89平方米的房屋，以总价543000元出卖给杨锋。房屋（物业）交付使用时间为双方查验后签妥房屋交接确认书之日。该合同由李绪懿、杨锋签名捺印、乐家美居公司盖章确认。同日，李绪懿与杨锋以房地产买卖合同附件的形式签订补充协议，约定：一、定金1万元杨锋须在2015年8月16日支付给李绪懿。二、首期房款及余款的支付按照以下内容执行。首期房款（不含定金）203000元，在双方签订买卖合同及补充协议后，由李绪懿出资提前还清其银行贷款、注销房屋抵押，至杨锋提交房屋转移登记手续到管理部门受理成功之日支付给李绪懿。购房余款：由杨锋按揭付款。在双方签订购房合同及补充协议后，由杨锋向其贷款银行提交住房按揭贷款申请，由银行审查其贷款资格，符合条件的同时由李绪懿提供相关协助，与贷款银行签署购房贷款抵押合同。银行批准贷款的金额，由贷款银行代杨锋支付至李绪懿账户内。若杨锋贷款申请未获批准或贷款额度不足以支付购房余款的，则以银行实际贷款额与应付购房余款的差额，由杨锋于领取房屋所有权证前支付给李绪懿。……。出资方提前还贷后，因一方原因导致无法交易或本次交易无法进行的，则属违约方，违约方需向另一方支付等额于总房价20%的违约金。该合同附件由李绪懿、杨锋签名捺印确认。签订合同之日，杨锋向李绪懿支付定金1万元，李绪懿向杨锋出具了收款凭据。2015年9月29日，杨锋向李绪懿支付首付款203000元。同年10月，李绪懿将案涉房屋交付给杨锋居住。庭后，杨锋提供其于2015年10月13日在中国光大银行申请案涉住房按揭贷款33万元授信批准函。李绪懿提供其贷款银行出具的案涉房屋个人贷款已于2016年4月19日已全部清偿的证明。嗣后，杨锋未取得案涉房屋所有权证，也未将购房余款支付给李绪懿而引起诉讼。乐家美居公司于2016年8月23日变更为江城乐居公司。一审法院认为：杨锋与李绪懿在江城乐居公司的居间下签订了房地产买卖合同和补充协议。按照合同约定：首期房款（不含定金）203000元，杨锋（买方）应于提交房屋转移登记手续到管理部门受理成功之日支付给李绪懿（卖方）。房屋（物业）交付使用时间为：双方查验后签妥交接确认书之日。在实际履行过程中，杨锋已提前向李绪懿支付了首期房款（不含定金）203000元，李绪懿亦将房屋实际交付给杨锋占有使用。上述双方变更合同履行方式的行为，均表明杨锋与李绪懿履行合同主要内容的意愿。据此，杨锋与李绪懿签订的房地产买卖合同及补充协议（附件）是双方当事人的真实意思表示，合法有效，且合同继续履行不存在障碍，双方当事人应当遵照履行。从合同及附件的内容看，李绪懿提前还贷前杨锋办理贷款支付购房余款、李绪懿协助办理的履行期限以及李绪懿提前还贷后杨锋、李绪懿办理房屋转移登记的履行期限，双方均未作明确约定，虽2016年4月19日李绪懿提前还清其银行贷款，但杨锋于2015年10月13日取得的银行贷款授信已逾期。根据“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，本案当事人不能及时全面履行合同，系受客观因素影响，双方当事人均应给对方必要的准备时间，故杨锋及李绪懿均要求对方支付违约金的请求，不予以支持。李绪懿主张解除房地产买卖合同及补充协议的请求，没有事实和法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十二条第（四）、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、李绪懿将其名下坐落于武汉市黄陂区盘龙经济开发区下集村巨龙大道55号盘龙·锦万家一期2栋1单元10层01室的房屋所有权，于本判决生效之日起十五日内，协助杨锋转移登记至杨锋名下；二、杨锋向李绪懿支付购房款33万元（应付543000元，已付定金1万元，首付款203000元，合计已支付213000元，尚需支付33万元）。该项应付款自第一判项中的房屋所有权转移登记至杨锋名下之日起30日内履行；三、驳回杨锋的其他诉讼请求；四、驳回李绪懿的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10320元，反诉费4765元，合计15085元，由杨锋和李绪懿各负担7542.25元。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院另查明如下事实：1、李绪懿无证据证实双方曾就解除案涉房屋买卖合同达成一致意见，亦无证据证实案涉房屋买卖合同不能继续履行。2、二审审理中，李绪懿承认收取杨锋203000元首付款后未将该款用于还贷。3、二审审理中，杨锋表示有能力及时履行一审判决的金钱给付义务，并同意将剩余33万元购房款提存。本院认为：本案应围绕上诉人的上诉请求及理由进行审理。杨锋、李绪懿、江城乐居公司之间签订的案涉房地产买卖合同和补充协议，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当遵照履行。经查，双方在合同实际履行过程中，杨锋提前支付了首期房款，李绪懿亦将房屋实际交付给杨锋占有使用，致使双方其后的履行时间节点发生变化，不能归责于违约，一审判决对双方的违约金请求均不予支持正确。现无证据证实双方就解除案涉房屋买卖合同达成一致意见，亦无证据证实案涉房屋买卖合同不能继续履行，故李绪懿的上诉理由不能成立。关于一审判决履行顺序的问题，杨锋已承担若不及时履行给付金钱义务需加倍支付债务利息，故一审判决履行顺序并无不当。综上，上诉人李绪懿的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体判决亦无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15085元，由李绪懿负担。本判决为终审判决。审判长 安林锋审判员 李斌成审判员 骆朝辉二〇一七年九月一日书记员 陈旭敏 关注公众号“”