（2017）津01民终6447号
裁判日期: 2017-09-01
公开日期: 2017-11-28
案件名称
刘伟、霍萍萍房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘伟,霍萍萍,杨雨祯,天津有家世纪房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终6447号上诉人（原审被告）：刘伟，男，1981年9月15日出生，满族，无职业，住天津市蓟州区。上诉人（原审被告）：霍萍萍，女，1982年7月21日出生，汉族，无职业，住天津市蓟州区。二上诉人委托诉讼代理人：李占保，天津市蓟州区148法律专线服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：杨雨祯，男，1988年1月1日出生，汉族，农民，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：宗朋，天津冠清律师事务所律师。原审第三人：天津有家世纪房地产经纪有限公司，住所地蓟州区中昌北路老干部局对面。法定代表人：白亭。上诉人刘伟、霍萍萍因与被上诉人杨雨祯、原审第三人天津有家世纪房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2017）津0119民初5265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人刘伟、霍萍萍上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：第一，被上诉人目前并非有两套房屋，只有一套房屋，符合房屋购买条件。第二，二上诉人与被上诉人订立房屋买卖合同是2017年3月26日，而被上诉人与妻子是在2017年5月5日办理离婚手续，显然房屋买卖合同在先，离婚在后，符合购买房屋条件，二上诉人认为被上诉人虚假离婚，欺骗法院。一审判决适用法律错误，请求依法改判或发回重审。被上诉人杨雨祯辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。被上诉人在限购政策实施后与上诉人签订的合同还未履行完毕，该政策已使被上诉人履行不能，根据一审法院查明的被上诉人名下住房及婚姻状况，表明该政策已限制了被上诉人履行合同。根据双方签订合同约定及合同法相关规定，应当依法解除本合同，上诉人依法返还被上诉人的定金。综上，应驳回上诉，维持原判。原审第三人天津有家世纪房地产经纪有限公司未提交答辩意见。被上诉人杨雨祯向一审法院起诉请求：一、解除原告同二被告订立的房屋买卖合同；二、要求二被告返还原告购房定金20000元；三、诉讼费由二被告负担。一审法院认定事实：二被告系夫妻关系，原告（乙方）和二被告（甲方）经第三人（丙方）居间介绍，于2017年3月26日签订了坐落于蓟州区绿海城（揽翠园）11-1-402室房屋买卖合同，当日原告向被告交付购房定金20000元。合同第四条第（3）款约定：乙方承诺于2017年4月28日之前将该房屋首付款（人民币）以银行核定为准打入天津市正孚房地产经纪中心，并进行资金监管。该房屋剩余房款人民币以银行核定为准由乙方申请做按揭贷款。甲方的房款取得以天津市房管部门规定的资金监管流程办理。合同第七条约定：如遇洪水、地震、火灾等自然灾害或法律法规、国家政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，任何一方均可解除本合同，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。2017年3月31日，天津市人民政府办公厅发布《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，后中国人民银行天津分行、中国银行监督管理委员会天津监管局联合发布了《关于完善差别化住房信贷政策的通知》，均自2017年4月1日起实施。《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》第一条规定：对本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的成年单身（包括未婚和离异）人士，暂停在本市（滨海新区除外）再次购买新建商品住房和二手住房。根据《关于完善差别化住房信贷政策的通知》规定，在天津已有一套住房或在该市无住房但有购房贷款记录（含住房公积金贷款）的居民家庭，申请商业性个人住房贷款执行二套房信贷政策，首付比例调整为不低于60%。另查明，2016年7月21日，原告与天津市海正房地产开发有限公司签订了《天津市商品房买卖合同》，贷款购买了天津市宝坻区南环路南侧、开元路东侧逸城雅园1-1-2603室房屋一套。借款期限为壹佰贰拾个月（即2016年12月30日至2026年12月30日）。2017年4月25日，原告与案外人杨济民签订《天津市存量房屋买卖协议》，将其名下另一套房屋（即坐落于蓟州区出售。根据2017年4月1日起实施的限购限贷政策，原告购买二被告名下涉诉房屋的首付比例上升，调整为不低于60%。再查明，原告杨雨桢与妻子张嫚于2017年5月5日协议离婚。一审法院认为，原告与二被告于2017年3月26日签订的房屋买卖合同，系各方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同成立并生效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告与二被告签订的房屋买卖合同约定，原告于2017年4月28日之前将该房屋首付款（人民币）以银行核定为准打入天津市正孚房地产经纪中心，并进行资金监管。原、被告对于原告支付首付款比例没有约定，按照合同有关条款也无法确定，因而应按照交易习惯进行确定。根据交易习惯，由于无法准确确定按照银行核定的最低首付款比例，买卖双方一般在合同中约定按照银行核定确定首付款或暂时不进行约定。本案中，在签订房屋买卖合同时，银行核定的房屋首付款最低比例普遍为30%，对于拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请住房贷款购买住房的最低首付款比例为40%。2017年4月1日起开始实施限购限贷政策，该政策发生在原告与二被告签订的房屋买卖合同有效成立后、履行完毕前，根据该政策并结合原告在天津已有一套住房，其申请商业性个人住房贷款执行二套房信贷政策，首付比例调整为不低于60%，另加之原告于2017年5月5日已办理协议离婚的实际情况。一审法院认为，对于限购、限贷政策的实施，属于合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，导致合同不能履行，不属于任何一方当事人违约，当事人请求解除合同的，人民法院应结合案件的实际情况准予解除合同。对于原告要求解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因不可归责于当事人的情势变更导致合同解除，不发生损害赔偿问题，二被告应向原告返还购房定金，但鉴于合同无法继续履行使二被告承受不利后果，为公平合理地调整双方利益关系，结合本案的履行情况，一审法院酌定返还定金的数额为10000元。一审法院判决：一、解除原告杨雨桢与被告刘伟、霍萍萍于2017年3月26日签订的房屋买卖合同；二、由被告刘伟、霍萍萍返还原告杨雨桢购房定金10000元，于本判决生效后5日内付清。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由原告负担75元，由二被告负担75元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人主张被上诉人并非有两套房屋，只有一套房屋，符合购房条件，不受限购政策约束，没有事实和法律依据，本院不予采信。上诉人主张被上诉人与其配偶系假离婚，但未提供证据证明其主张，本院不予采信。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘伟、霍萍萍负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘应红代理审判员 阎 涛代理审判员 姚 琦二〇一七年九月一日书 记 员 单体玉附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 百度搜索“”