（2017）京0101民初10629号

裁判日期: 2017-09-01

公开日期: 2017-12-05

案件名称

孙慧敏与关静波房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市东城区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

孙慧敏,关静波

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款

全文

北京市东城区人民法院民事判决书（2017）京0101民初10629号原告（反诉被告）：孙慧敏，女，1984年12月4日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：陈亮，北京中朗律师事务所律师。被告（反诉原告）：关静波，男，1960年12月3日出生，满族，住北京市东城区。原告孙慧敏与被告关静波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案受理后，被告关静波提起了反诉，依法由本院审判员杨志彤独任审判，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙慧敏的委托诉讼代理人陈亮，与被告关静波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）孙慧敏向本院提出诉讼请求：1、原、被告的租赁合同于2017年4月18日解除；2、被告返还房租32093元；3、被告返还押金8300元；4、被告支付违约金16600元。事实与理由：2016年8月12日，原、被告订立房屋租赁合同，约定原告向被告承租位于北京市东城区骑河楼×号楼×门×号的房屋（以下简称涉案房屋），每月租金8300元，租金半年付。2017年2月14日，原告向被告支付了2017年2月17日至8月16日的租金49800元。但因涉案房屋进行社会福利改造，房屋内厕所、水台、管道均无法使用。因此，2017年4月18日，被告联系原告，告知涉案房屋无法使用，要求原告另找住处搬离涉案房屋。原告于2017年4月20日搬离涉案房屋，但被告未退租金、押金，未支付违约金，故原告诉至法院，诉如所请。被告（反诉原告）关静波辩称，原告所述双方订立合同、交纳押金租金的情况均属实。被告从未通知原告解除合同，被告认为双方合同没有解除，仍在继续履行，故不同意退还押金和租金。原告是在2017年5月12日搬离涉案房屋。被告否认己方违约，不同意支付违约金。此外，被告提起反诉，要求：1、确认原、被告的房屋租赁合同合法有效；2、要求原告继续履行合同，并支付对涉案房屋恢复室内电路墙壁粉刷费用12000元、恢复垭口费用1200元及赔偿物品损失7500元。事实与理由：原告为了能够多住人，在涉案房屋打了隔断，后来原告虽将隔断拆除，但未恢复垭口，经被告询价，恢复垭口需要费用1200元。原告在涉案房屋内私拉电线，被告需要对涉案房屋的室内电路、墙壁粉刷进行恢复，经被告询价，上述内容费用12000元。涉案房屋的防盗门损坏，需要更换新门，被告自行换了新门，花费1700元。此外，涉案房屋内的床被弄坏，床架有划痕，螺丝丢失，床都要散架了，这个床是被告于2015年9月购买，花费5800元。针对被告的反诉，原告辩称，认可合同合法有效，不同意继续履行，原告认为合同已经解除，不认可有私拉电线、打隔断和物品损坏的情况，故不同意支付被告恢复室内电路墙壁粉刷费用、恢复垭口费用及物品损失费用。经审理本院认定事实如下：2016年8月12日，原、被告订立房屋租赁合同，约定原告向被告承租涉案房屋，期限自2016年8月16日至2019年8月16日，每月租金8300元，押一付六。合同约定，被告应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。因原告保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，原告应负责维修或承担赔偿责任。双方如因客观原因需要解除合同，应在三十天前通知对方，并支付两个月的租金给对方。同日原告向被告支付了押金8300元，并支付了2016年8月12日至2017年2月16日的房屋租金49800元。2017年2月14日，原告向被告支付了2017年2月16日至2017年8月16日的租金49800元。关于被告是否于2017年4月18日通知原告解除合同一节，被告予以否认，原告表示系口头通知，没有相应证据。关于原告搬离时间一节，原告自称于4月20日电话通知被告，被告予以否认，表示自己于5月17日从居住在涉案房屋楼上的父亲处得知原告于5月12日搬走，被告同时表示自己过来时涉案房屋是敞着门的。诉讼中，本院与涉案房屋的施工单位北京顺义建筑有限公司电话联系，该单位工作人员表示，涉案房屋的给排水改造工程系由该单位实施，施工期限为2017年4月8日开始，施工不影响居住使用，但是需要停上下水一周，停水期间，施工方设立有临时卫生间，并提供接水，以解决居民的生活需要。对上述电话联系笔录，双方均认可真实性，但原告不认可施工不影响正常使用一节，认为因为改造房间内的上下水不能使用，影响了原告的正常使用。另，本院至涉案房屋进行了现场勘验，涉案房屋内目前可见客厅西墙上从电闸箱中引出一根电线，并在电闸箱下方设有一个插座，南侧卧室南墙上空调电源处引出两根电线，分别引向南侧卧室的东、西墙，并在电线尽头各设有一个插座，涉案房屋内除上述电线是明线外，其余未见电线明线。南侧卧室内有一双人床，床架背板上可见多处破损痕迹。南侧卧室与阳台之间的垭口上可见拆除后的痕迹。另，涉案房屋的入户门为新防盗门。本院认为，房屋租赁合同是原、被告的真实意思表示，合法有效。原告未能出示证据证明被告提出解除合同，故对其要求确认合同于2017年4月18日解除，本院不予支持。关于上下水施工改造后涉案房屋是否适租的问题，根据本院调查的结果，涉案房屋虽因施工暂停上下水，但施工方业已提供相应的补救措施，保障了居民的用水需求，因此，原告关于上下水施工改造导致涉案房屋无法正常居住使用的意见，本院不予采信。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告的腾房日期，原告未出示证据证明其具体搬离日期，未与被告进行交接，故本院依法采信被告所述原告5月12日搬走的意见。原告搬离的行为，表明其解除合同的意思，在此情形之下，被告再要求继续履行合同，不具备可行性，故对被告的该项反诉请求，本院不予支持，并应以原告搬离的日期作为合同解除之日。又因被告自认于5月17日从家人处获知原告搬离的情形，故被告于该日之后可以接收涉案房屋，该日之后的房屋租金及押金，被告应当退还原告。关于被告反诉的恢复原状、物品损失费用一节，被告未出示证据证明涉案房屋的室内电路、墙壁、垭口、床架及防盗门的损毁系原告所致，故被告的上述反诉请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）孙慧敏与被告（反诉原告）关静波的房屋租赁合同合法有效；二、被告（反诉原告）关静波于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）孙慧敏二〇一七年五月十八日至二〇一七年八月十六日的房屋租金二万四千六百三十二元、押金八千三百元；三、驳回原告（反诉被告）孙慧敏的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）关静波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费612元，由原告（反诉被告）孙慧敏负担258元（已交纳），由被告（反诉原告）关静波负担354元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费159元，由被告（反诉原告）关静波负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员　　杨志彤二〇一七年九月一日书记员　　刘　斌关注微信公众号“”