（2017）苏民终978号
裁判日期: 2017-09-01
公开日期: 2017-11-29
案件名称
徐州东大房地产开发有限公司与中国建筑第七工程局有限公司二审民事判决书
法院
江苏省高级人民法院
所属地区
江苏省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐州东大房地产开发有限公司,中国建筑第七工程局有限公司,江苏天权房地产开发有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省高级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏民终978号上诉人（原审原告）徐州东大房地产开发有限公司,住所地江苏省丰县凤城镇东关村。法定代表人王如民，该公司董事长。委托诉讼代理人王新忠，江苏汇君律师事务所律师。委托诉讼代理人田宇，江苏汇君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）中国建筑第七工程局有限公司,住所地河南省郑州市城东路116号。法定代表人陈颖，该公司董事长。委托诉讼代理人徐国华，该公司职员。委托诉讼代理人赵强，江苏彭城律师事务所律师。原审第三人江苏天权房地产开发有限公司,住所地江苏省徐州市丰县人民中路。法定代表人孙敦涛，该公司董事长。上诉人徐州东大房地产开发有限公司（以下简称东大公司）因与被上诉人中国建筑第七工程局有限公司（以下简称中建七局）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省徐州市中级人民法院（以下简称徐州中院）（2015）徐民初字第00155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭，因当事人未提交新证据，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。一审法院查明：2006年11月10日，东大公司从丰县国土资源局受让了位于丰县中阳大道北侧，国土局西侧，宗地编号为2006-6号，出让面积为7962.55平方米的国有土地。出让价520万元，该出让金东大公司已经全部付清。2007年6月22日，东大公司与丰县龙腾置业有限公司（以下简称龙腾公司）签订《国有土地使用权转让协议书》和《东方大厦工程合作建设协议》。《国有土地使用权转让协议书》约定，“第二条：1、在该地块南侧建造一栋五层商业楼，其中地上一层4000平方米商业门面房房屋产权由龙腾公司无偿交付给东大公司所有，第四、五层房屋全部面积由东大公司公司以500元每平方米的价格购买，并且由龙腾公司负责办理上述一层及四、五层的房屋所有权证和国有土地使用权证，办证费用均由龙腾公司承担；2、整个过程建设施工质量和竣工验收后办证，（售房、安全、消防等）物业管理等方面发生的一切经济和法律责任均由龙腾公司终身负责，东大公司不负任何连带责任；3、龙腾公司不得以南楼一层、四、五层所有面积进行转让、转卖、抵押担保等，否则东大公司有权无偿收回该土地及地上已建工程，并追究其违约责任。第三条：土地使用权转让经国土部门办理过户手续后，原东大公司与国土资源局签订的“国有土地使用权出让合同”随之转让给龙腾公司，该合同载明的权利、义务由龙腾公司履行；第四条：该土地转让办理手续所发生的全部费用均由龙腾公司承担；……”。《东方大厦工程合作建设协议》约定，“第一条：东大公司用2006-6号国有土地及相应的土地使用权作为合作条件提供给龙腾公司进行房地产开发建设；第三条：建设过程中如需要变更图纸或改变设计必须征得东大公司的同意后方可实施；第四条：龙腾公司保证将所建商场的一层商业用房的所有权无条件交付给东大公司所有；四、五层房屋产权归东大公司，由东大公司按照每平方米500元出资购买，待工程验收合格后按实测面积计价支付，此单价为不变价格，除非双方均同意变动；第五条：龙腾公司应于协议订立时向东大公司缴纳30万元的履约保证金，工程全部竣工并通过综合验收后，东大公司将该履约保证金退还龙腾公司；第七条：项目具备转让条件时，由龙腾公司负责办理工程的建设变更手续，此前已经东大公司名义办理的手续由东大公司协助变更，费用龙腾公司承担，东大公司无义务配合办理其他手续。房屋的预售、销售，税款的支付等均由龙腾公司负责，东大公司不干涉、不参与；第八条：项目转让后东大公司将预收的商品房定金全部交给龙腾公司；第九条：龙腾公司为本工程的投资开发主体，东大公司仅对商场建设享有质量监督权力，工程竣工验收后，龙腾公司将该商场的质保金转至东大公司管理并用于工程保修，质保期满据实结算后返还龙腾公司；第十条：本协议工程产生的税赋由龙腾公司承担，但应作为东大公司所在村集体完税指标，龙腾公司应根据东大公司的要求按照税法缴纳税金；第十一条：龙腾公司保证2007年12月31日前完成商场工程建设，并同意于2008年3月31日前将本协议第四条约定的房屋交付东大公司使用，产权证的交付时间以全部工程完工后三个月为限，办证费用及一切费用由龙腾公司承担，本条约定期间为不变期间，龙腾公司不得以任何理由拖延交付，除非不可抗力，否则东大公司有权无偿收回龙腾公司投资已建工程，龙腾公司无权要求返还已投入的资金，损失龙腾公司自负，并按照东大公司提供的国有土地的出让价值的20%给付东大公司作为赔偿，龙腾公司不得对此损失诉诸法律或寻求仲裁解决并不得通过诉讼解决；……”。协议签订的同日龙腾公司向东大公司出具承诺书，保证2007年12月31日前完成商场工程建设，并于2008年3月31日前交付东大公司使用；建设期间不以在建工程及土地使用权做抵押，转让或转卖他人；如不能兑现以上承诺，龙腾公司愿将已建商场和住宅无偿交付给东大公司，并无任何附加条件。2007年9月，龙腾公司开发建设东方大厦工程，中建七局中标该工程。中建七局与龙腾公司建设工程施工合同纠纷一案，徐州中院审理过程中于2010年4月27日查封了龙腾公司名下位于丰县中阳大道北国土局西东方大厦商办楼1号楼1-101室的房产（不含2009年已经出售给江苏银行的1281.27平方米）。徐州中院于2011年12月20日作出（2010）徐民初字第17号民事判决：一、龙腾公司于判决生效后三十日内支付中建七局工程款4174033.66元。二、龙腾公司于判决生效后三十日内返还中建七局垫付的税金600214.02元。三、驳回中建七局的其他诉讼请求。江苏天权房地产开发有限公司（以下简称天权公司，2011年5月龙腾公司更名为天权公司）不服该判决向本院提起上诉，本院于2012年12月19日作出（2012）苏民终字第0117号民事判决，驳回上诉，维持原判。天权公司持有“丰国用（2007）第9305号”土地权属证书及“丰房售许字（2008）第15号”商品房预售许可证，以此作为其开发建设东方大厦工程项目及进行东方大厦商品房预售及销售的法律文件。2013年8月15日，天权公司与东大公司签订买卖“东方大厦商办楼1号楼1-101室房产”的《商品房买卖合同》一份。因天权公司未按生效判决履行给付工程款义务，中建七局向徐州中院申请执行。东大公司以“徐州中院于2010年4月27日查封的东方大厦商办楼1号楼1-101室的房产为其所有”为由提出执行异议，请求解除对涉案房产的查封。徐州中院认为，1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条等，对案外人就不动产执行标的提出异议，人民法院应如何审查判断作出明确规定。依据该规定第二十四条，人民法院应当审查案外人是否系权利人、其权利的合法性与真实性、其权利能否排除执行。第二十五条，对已登记的不动产，人民法院按照不动产登记簿判断案外人是否是权利人；对未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，人民法院按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断案外人是否是权利人。本案中，从相关证据看，没有权属登记簿或建设工程规划许可、施工许可等法律文件记载“东方大厦商办楼1号楼1-101室房产”的权利人为异议人东大公司。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，天权公司与东大公司于2013年8月15日签订买卖“东方大厦商办楼1号楼1-101室房产”的《商品房买卖合同》，其形成于该院2010年4月27日对该房产查封之后，不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的情形。综上，东大公司提交的证据，不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条等规定的权利人、买受人提出异议成立的条件。其异议主张没有事实和法律依据，该院不予支持。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，于2015年10月23日作出（2015）徐执异字第00001号执行裁定：驳回东大公司提出的异议。告知不服该裁定，自裁定送达之日起十五日内向该院提起诉讼。东大公司不服（2015）徐执异字第00001号执行裁定，诉称：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定及相关事实，徐州中院(2015)徐执异字第00001号执行裁定认定错误，东大公司作为标的房产的买受人，有权申请排除中建七局对登记在第三人天权公司名下而实际为东大公司所有的标的房产的执行。事实和理由：一、东大公司与天权公司在标的房产查封之前，已经签订了合法有效的书面买卖合同。2007年6月22日，东大公司与第三人（原名为龙腾公司）签订了《国有土地使用权转让协议书》及《东方大厦工程合作建设协议》，对于该两份协议的效力，江苏省高级人民法院(2013)苏民终字第0188号-1民事判决书已予以认定。二、东大公司占有标的房产的时间早于查封日期。标的房产的查封时间为2010年4月27日，而2009年11月东大公司占有标的房产后，东大公司的股东东关村委会将标的房产整体出租给江苏新合作惠客隆连锁超市有限公司（以下简称惠客隆超市），惠客隆超市向东关村支付一层房屋的租金至今。三、东大公司已按照合同约定支付了标的房产的对价。2007年6月22日，东大公司与龙腾公司签订的《国有土地使用权转让协议书》及《东方大厦工程合作建设协议》约定的主要内容看，东大公司将涉案国有土地使用权转让给龙腾公司，龙腾公司以其建设的东方大厦一层4000平方米商业门面房产权为对价，同时东大公司以每平方米500元购买东方大厦四、五层商业用房，龙腾公司根据上述协议获取了相应的商业利益，东大公司亦按照合同约定支付了标的房产的对价。四、标的房产尚未过户非东大公司自身原因。2008年，龙腾公司取得商品房预售许可证，但并未按协议约定为东大公司办理销售转让手续，因为标的房产所涉工程由于龙腾公司的原因没有进行竣工验收，且标的房产于2010年4月27日被法院查封，无法办理房产过户手续，因此标的房产尚未过户非东大公司自身原因。综上请求判决：1、停止对位于丰县中阳大道东首路北(新国土局西侧)的东方大厦商办楼1—101室房屋的执行；2、请求确认东大公司对丰县中阳大道东首路北(新国土局西侧)的东方大厦商办楼1—101室房屋(价值约陆仟万元)拥有所有权；3、本案诉讼费用由被告承担。中建七局辩称，一、东大公司不是涉案房屋的权利人，其无权提起异议确权之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（1）案外人是否系权利人；(2)该权利的合法性与真实性；（3）该权利能否排除执行。第二十五条规定:对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（1）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可证、施工许可证等相关证据判断。由于涉案房屋在答辩人申请查封之前一直登记在第三人即被执行人名下。东大公司不是涉案房屋权利人。故其无权提起排除异议请求。二、东大公司请求排除对涉案房屋继续查封和执行的理由不能成立。房屋并不能确权给东大公司。首先，东大公司并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件。理由如下：1、在人民法院查封之前东大公司并没有与第三人签订合法有效的书面买卖合同。而是在2013年8月15日答辩人申请查封以后的第三年，其才与第三人签订的买卖合同。2、涉案房屋于2008年取得预售许可，东大公司自称是2009年11月份上房，但在上房日之后的180日内及之后的两年内一直没有请求过房产过户登记，或寻求法律救济，不符合第二十八条第（四）项的规定。3、东大公司对涉案房屋没有支付价款（涉案房屋与四层、五层的价款是一个综合约定，四层、五层的房屋价款东大公司并没有支付）。不符合第二十八条第（三）项的规定。其次，第三人在2009年就将联合开发合同上约定的部分一层房屋1200余平米（约占一层的四分之一强部分）出售与第三方江苏银行，足以说明第三人与东大公司之间关于联合开发协议约定的房屋归属以及价款支付问题这一主要的权利义务关系产生分歧和纠纷。因此，东大公司的两项主要诉讼请求不符合上述第二十八条规定的情形，加之确权证据不足，人民法院应不予支持。三、东大公司与第三人是联合开发合同关系。该合同关系相比较施工方而言是其内部合同关系。而且该合同是一份债权合同，尽管其他生效判决认可该合同效力，但东大公司基于该合同取得的是一份债权，由于在东大公司主张债权之前，答辩人已经基于主张工程款这一特殊债权查封了合同的标的，东大公司并不享有优先权。根据最高法院民一庭关于参与联合建设房屋内部协议所分得房屋并不具有优先权的精神，东大公司基于联建协议主张排除对涉案房屋建设工程款的执行没有法律依据，也不具备法理基础。四、东大公司与第三人之间的两份合同均不存在房屋买卖的问题。2007年6月22日签订两份协议时，涉案房屋并没有建设，当然也没有取得商品房预售许可，东大公司对此辩解的理由不能成立。否则，就不需要在2013年8月15日查封以后的第三年才与第三人签订商品房买卖合同，本案所涉及的是商品房而不是二手房。东大公司享有的是债权，但东大公司主张的是物权，东大公司的第二项诉讼请求不成立。综上，请求驳回东大公司的全部诉讼请求。第三人天权公司未到庭亦未提供书面答辩意见。徐州中院认为，东大公司在涉案房屋上的权利源于2007年6月22日东大公司与第三人签订的《国有土地使用权转让协议书》、《东方大厦工程合作建设协议》以及《商品房买卖合同》。因此，本案首先应当确定的是东大公司与第三人在上述两份协议中关于涉案房屋的约定能否认定为房屋买卖合同。东大公司认为双方在《国有土地使用权转让协议书》及《东方大厦工程合作建设协议》中关于涉案房屋的约定应当认定为双方签订了书面房屋买卖合同，故东大公司享有阻却执行的权利。被告则认为，该约定不应认定为房屋买卖合同。该院认为，双方虽然在上述两份协议中约定了涉案房屋建设好之后的归属问题，东大公司也已经实际占有该房屋。但是，双方签订上述两份协议时，涉案房屋尚未实际建设，不具备买卖条件。实际上东大公司与第三人直至2013年，涉案房屋被查封后才签订了房屋买卖合同。其次，东大公司在签订上述两份协议时，将其享有的土地使用权转让给了第三人天权公司，但是协议双方并未明确第三人应当向东大公司支付转让款价格。因此，双方在上述协议中关于该房屋归属的约定，实质上系东大公司基于其付出土地使用权所得到的相应对价，该对价不应认定为物权所有权。故该约定仅为东大公司与第三人之间关于土地使用权转让方式的约定，东大公司并不因此享有高于一般债权的权利。综上，东大公司关于其在涉案房屋上的权利能够阻却执行及要求确权的主张没有事实及法律依据，该院不予支持。遂于2016年6月27日作出（2015）徐民初字第00155号民事判决：驳回东大公司的诉讼请求。案件受理费341800元，由东大公司承担。东大公司上诉请求：1、请求撤销徐州中院（2015）徐民初字第00155号民事判决，发回重审或改判支持上诉人一审诉讼请求。2、本案一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院关于上诉人与第三人签订的协议的性质认定错误。不能以合同名称和形式来判定涉案两份协议是否为买卖合同，2013年签订的“商品房买卖合同”系双方为了诉讼房屋网签备案的需要而重新签订。两份协议明确约定了上诉人将其所有的土地使用权作为合作条件提供给第三人进行房地产开发，第三人保证所建商场一层商业用房的所有权（即诉讼房屋）无条件交付给上诉人所有，因此双方在上述协议中已经对买卖房屋的种类、数量、对价等核心买卖合同要件进行了约定，江苏省高级人民法院(2013)苏民终字第0188号-1民事判决书已确认上述协议“具有房屋买卖合同的性质”。被上诉人查封诉讼房屋前，第三人已经取得诉讼房屋的预售许可，一审法院以“涉案房屋尚未实际建设，不具备买卖条件”为由而否定上述两份协议的效力和性质有误。二、本案中，上诉人东大公司的请求权与被上诉人中建七局的请求权在诸多方面存在不同，且具有优先性，有排除执行的效力：1、从权利成立时间上看，上诉人的请求权早于被上诉人工程款纠纷案件所形成的金钱债权。2、从权利内容上看，上诉人的请求权系针对诉争房屋的请求权，而被上诉人的债权为金钱债权，并未指向诉争房屋。3、从权利的实现方式上看，上诉人的请求权直接指向诉争房屋，且上诉人已经实际占有诉争房屋，因此上诉人的权利实现仅需以法律文书的方式确认上诉人对诉讼房屋排除执行的权利和所有权即可；而被上诉人的权利标的额本金仅有400余万元，远远低于诉争房屋6000万的价值。4、从权利属性上看，虽然上诉人和被上诉人的权利虽然均属于合同权利暨债权的范畴，但上诉人已经实际占有诉争房屋，其权利已经履行了“物之交付”的程序，履行了“债权合意+公示”的物权变动程序，该权利在时间和空间维度上正在接近物权，已经具备了物权期待权的特性，因此上诉人的物之交付的债权应当优于被上诉人的一般金钱债权。在执行程序中对不动产受让人进行优先保护的理论基础是买受人的物权期待权，即指签订了买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的的所有权，但赋予其类似所有权人的地位，其物权期待权具有排除执行的物权效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定将物权期待权的保护范围扩大到所有的不动产买受人，上诉人的权利已经满足上述司法解释规定的要件，可以有效排除被上诉人申请的执行措施。中建七局辩称，东大公司的上诉理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四点情形，（2015）徐执异字第00001号执行裁定驳回东大公司异议并无不当，请求二审驳回上诉，维持原裁定。一、异议人并非买受人，其与天权公司间名为联合开发实为土地使用权买卖合同，并不等同于商品房买卖合同，否则不会在2013年双方补签买卖合同。联建协议的内部约定不享有物权效力，不能对抗第三人。二、东大公司在涉案房屋查封前即2010年4月27日之前没有合法占有该不动产。徐州中院（2010）徐民初字第17号民事判决认定涉案房屋2010年初才交付天权公司。东大公司虽举证其于2009年11月与承租人签订承租协议，租赁合同载明房屋交付是在2010年5月8日。徐州中院（2012）徐民初字第0097号民事判决载明东大公司诉称事由为“致使一、四、五层房屋至今未交付东大公司”，涉案房屋查封时，一层房屋尚未使用。第三人天权公司未作陈述。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，本案一审审理过程中，东大公司提供东关村委会与惠客隆超市签订的租赁合同以及2009年11月东方大厦购物广场签约的网页报道。中建七局质证认为，如东大公司系于2009年11月占有涉案一层房屋，其未在法定期限内要求办理房屋产权登记，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项规定的内容。徐州中院（2012）徐民初字第0097号民事判决查明：2008年，天权公司取得商品房预售许可证。……涉案工程至今没有竣工验收。工程完工后，天权公司将涉案房屋的一层及四、五层交付给东大公司……。2009年11月，东大公司以东关村委会（东关村委会系东大公司的股东之一）的名义将一层房屋整体出租给惠客隆超市。东大公司不服（2012）徐民初字第0097号民事判决向本院提起上诉，本院(2013)苏民终字第0188号-1民事判决对原审查明的上述事实予以确认。(2013)苏民终字第0188号-1民事判决认为：“东大公司将涉案国有土地使用权转让给天权公司，天权公司以其建设的东方大厦一层4000平方米商业门面房产权为对价，同时东大公司以每平方米500元购买东方大厦四、五层商业用房。因此，双方签订的两份协议既具有国有土地使用权转让合同的性质，又具有房屋买卖合同的性质。”徐州中院（2010）徐民初字第17号民事判决查明：施工过程中，龙腾公司将住宅楼由17层增加到21层，中建七局施工完毕后，龙腾公司于2010年1月实际接收涉案工程，已经交付购房业主。本案争议焦点：上诉人主张不应对涉案房屋进行执行是否有事实和法律依据。本院认为：一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。1、本案中，东大公司与龙腾公司（后更名为天权公司）于2007年6月22日签订的《国有土地使用权转让协议书》约定：土地使用权转让经国土部门办理过户手续后，东大公司与国土资源局签订的“国有土地使用权出让合同”随之转让给龙腾公司，该合同载明的权利、义务由龙腾公司履行；在该地块南侧建造一栋五层商业楼，其中地上一层4000平方米商业门面房房屋产权由龙腾公司无偿交付给东大公司所有，第四、五层房屋全部面积由东大公司以500元每平方米的价格购买，并且由龙腾公司负责办理上述一层及四、五层的房屋所有权证和国有土地使用权证，办证费用均由龙腾公司承担。双方签订的《东方大厦工程合作建设协议》也有上述相关内容的约定。2008年，天权公司取得商品房预售许可证。上述两份协议实际系东大公司以涉案土地使用权交换获得涉案一、四、五层房屋的所有权，双方约定涉案第四、五层房屋由东大公司以500元/平方米的价格购买，即是约定了交换的具体价格。两份协议内容具备了房屋买卖标的物、价格等相关要素的约定，双方对涉案一层房屋归东大公司所有达成合意。本院(2013)苏民终字第0188号-1民事判决也认为，双方签订的两份协议既具有国有土地使用权转让合同的性质，又具有房屋买卖合同的性质。2、关于东大公司在本案查封前是否已占有涉案一层房屋的问题。本案一审过程中，被上诉人中建七局未对东大公司“在本案查封前已占有涉案一层房屋并于2009年11月将该房屋租赁给惠客隆超市”的主张提出异议，已发生法律效力的徐州中院（2012）徐民初字第0097号民事判决认定东大公司于2009年11月以东关村委会的名义将一层房屋整体出租给惠客隆超市。（2015）徐民初字第00155号民事判决也认定东大公司已实际占有涉案房屋。东大公司只有在实际占有、支配涉案一层房屋的情形下才能与他人签订房屋租赁合同，不能以惠客隆超市的开业经营时间否认此前东大公司已实际占有涉案一层房屋的事实。徐州中院（2010）徐民初字第17号民事判决系认定龙腾公司于2010年1月实际接收住宅楼，该住宅楼与本案讼争房屋并非同一栋房屋，故对被上诉人中建七局二审认为东大公司在涉案房屋查封前没有合法占有涉案一层房屋的主张不予支持。3、正是基于东大公司与龙腾公司于2007年6月22日签订《国有土地使用权转让协议书》和《东方大厦工程合作建设协议》的约定，东大公司才于2009年11月占有涉案一层房屋并将该房屋租赁给惠客隆超市。上述两份协议东大公司以涉案土地使用权交换获得涉案一层房屋所有权，应认定东大公司已支付涉案一层房屋的价款。因涉案工程没有竣工验收，之后执行法院又对该房屋进行了查封，故涉案一层房屋未办理过户登记非因东大公司自身原因。综上，东大公司对涉案一层房屋所提案外人异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的其权利能够排除执行的情形，对东大公司请求对涉案一层房屋停止执行的主张应予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定是执行过程中对房屋买受人（案外人）物权期待权的无过错保护，徐州中院（2015）徐民初字第00155号民事判决认定“东大公司并不因此享有高于一般债权的权利”不当。二、关于东大公司要求对涉案一层房屋确权的诉讼请求，本案审查焦点问题系东大公司对涉案查封房屋是否享有排除强制执行的民事权益，对东大公司就涉案一层房屋是否与案外人存有争议，本案并未理涉。故对该诉讼请求，东大公司可通过其它途径主张权利。综上所述，东大公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省徐州市中级人民法院（2015）徐民初字第00155号民事判决；二、不予执行江苏省徐州市中级人民法院于2010年4月27日查封的丰县中阳大道北国土局西东方大厦商办楼1号楼1-101室房屋。二审案件受理费341800元，由被上诉人中国建筑第七工程局有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 苏 峰审判员 李 晶审判员 赵建华二〇一七年九月一日书记员 杨 浩 来源：