（2017）沪0117民初2187号
裁判日期: 2017-09-01
公开日期: 2017-12-01
案件名称
上海帛大实业有限公司与毛海良房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海帛大实业有限公司,毛海良
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国发票管理办法（2010年）》：第十九条
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初2187号原告(反诉被告)：上海帛大实业有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：施建峰，总经理。委托诉讼代理人：吕小林，上海东凰律师事务所律师。委托诉讼代理人：周可会，上海东凰律师事务所律师。被告(反诉原告)：毛海良，男，1972年2月16日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：孙金来，上海海德安达律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙金彪，上海海德安达律师事务所律师。原告上海帛大实业有限公司与被告毛海良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月25日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提起反诉，本院依法予以受理。本院分别于2017年5月8日、5月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周可会以及被告的委托诉讼代理人孙金来到庭参加了两次庭审。审理中，经双方当事人同意并由本院院长批准，本案延长简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告56,672元(人民币，以下币种同)，并向原告支付相应的利息损失(以56,672元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的两倍，从2016年1月12日计算至实际支付之日止)；2.判令被告返还原告押金54,000元；3.判令被告返还原告编号分别为XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX的支票四张；4.判令被告向原告开具金额为1,765,250元的租金增值税专用发票。本案审理之初，对上述诉请1，原告解释称，其曾根据2015年12月8日《厂房租赁补充协议》的约定向被告开具了六张支票，其中出票时间为2015年12月30日、金额为56,672元的那张，系用于支付2016年1月的租金。但在2016年1月7日时，原告通过网银转账的方式直接向被告支付了56,672元。在此情形下，被告本不应该再兑付那张支票，但其却于2016年1月11日兑付了该支票。原告认为其重复收取了房租，故而要求退还并计付利息。事实和理由：2013年6月22日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定由原告向被告承租位于上海市松江区叶榭镇叶达路XXX号厂房(以下简称“涉案房屋”)，租期从2013年8月16日至2019年8月15日。双方同时约定合同押金为54,000元。2015年12月8日，原、被告签订《厂房租赁补充协议》，约定由原告预开六张支票，若找到第三方承租厂房，则由原告承担计算至第三方起租前的租金，被告退还原告押金；若被告兑付本应交还原告支票的，相应的兑付金额应由被告返还原告并计算同期贷款利率2倍的利息损失。此后，原告找到第三方“上海添恒钢木制品有限公司、上海添宇办公设备有限公司、朱刚”作为承租方。2015年12月29日，上海添恒钢木制品有限公司、上海添宇办公设备有限公司、朱刚与被告就涉案厂房签订《厂房租赁协议》，约定，租期从2016年4月1日至2021年3月31日，2016年4月30日前为免租期，原告为此租赁交易承担中介佣金。同日，原告、被告及新承租方签订《三方交接协议》，约定所有交接在2016年3月20日前完成。2016年3月20日，原告依交接协议的约定向新承租方办妥交接手续，但被告故意躲藏，未能在交接手续上签名。至此，原告为被告寻找新租客并转移租赁物的所有义务均已完成，被告应当向原告返还押金以及相应的支票。但被告违反约定兑付了两张支票，依法应当予以返还相应的金额并承担利息损失。此外，被告继续持有编号为XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX的四张支票缺乏事实和法律依据，应当予以返还。故此，原告诉至法院，请求判如所请。诉讼中，原告将诉请1变更为：判令被告返还原告92,706元，并向原告支付相应的利息损失(以92,706元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率两倍的标准，从2016年11月24日计算至实际支付之日止)。并解释称，在2013年8月16日至2013年12月31日期间，原告应付租金为24万元，相应的迟延利息为9,520元，二者相加为249,520元，而原告实付金额为342,226元，差额部分92,706元被告理应返还。至于2014年1月1日至2016年3月20日期间的租金及利息，应付和实付一致，不存在多付或者少付的问题。对于前后两项诉请1说法不一的问题，原告称，因起诉时尚未发现上述92,706元多付的问题，而是在此后的诉讼中经过细心统计才发现的，所以据实调整了诉请。至于相应利息从2016年11月24日起算的理由，是因为原告在该日期向法院递交了诉状。另外，关于前述诉请3中开票金额1,765,250元的来源，系由2013年8月16日至2016年3月20日期间总的已付款1,857,956元，减去上述92,706元得出。被告辩称，不同意上述诉请1，首先，原告称双方从2014年1月1日起变更了原合同约定的付款方式，改为按照自然年度的每半年支付一次，被告对此不认可。双方之间的付款方式和节点从未发生过变更。其次，原告单方将已付款区分为2013年的和之后的，与事实不符，被告不予认可，且原告所主张的已付款里，还掺杂了向被告偿还的借款及对被告厂房及其他物资的损失赔偿款。最后，原告称其2013年8月16日至2013年12月31日期间的租金及利息多付了92,706元，一则缺乏充分的对账依据支撑，二则也不符合常理常态，原告毕竟是一家公司，应当具备完善的财务做账制度，不可能轻易多付钱款，三则，即便多付，也已经过了诉讼时效。对诉请2的押金，被告同意在本案中一并结算，但主张在欠付的租金或使用费中抵扣，不同意退还。对诉请3，因这些支票对被告已无实际意义，故可以返还。对诉请4，同意开具租赁增值税发票，但是否能够开具专用发票，不确定。同时，原告必须把税点付足，这是先决条件。另外，开票的金额只能是租金的本金部分，利息或其他性质的钱款不能纳入其中。被告向本院提出反诉请求：判令原告支付被告256,899.88元及对应的利息(以256,899.88元为基数，按月息1.2%的标准，从2016年1月起计算至实际支付之日止)。对于256,899.88元的具体组成，被告解释称有四部分：一是2016年1月16日至2016年4月30日期间的租金或使用费168,000元，原告提前解约，被告虽然同意，但原告应保证被告的合约利益，即在案外人成功接盘并开始支付租金之前的租金或使用费，仍应由原告按约付足。合同约定的月租金为5.6万元，2016年1月16日至2016年4月30日超过三个月，但为了简化矛盾、方便处理，被告只主张按三个月计算。二是物业费84,500元，根据合同第7.2条的约定，原告应当支付物业管理费，标准为每月每平方米0.65元，被告按4,000平方米，从2013年8月16日计算至2016年2月28日共计32.5个月。本来可以计算到原告实际搬离之日止，但被告自愿作出让步，只计算至2016年2月28日。三是2016年3月的水费976.80元,只主张976元。四是2016年3月的电费3,423.88元。诉讼中，被告将该诉请中的利息起算时间调整为从2016年4月1日起算。事实和理由：原、被告于2013年6月22日签订《厂房租赁合同》，约定由原告向被告承租涉案房屋，租期从2013年8月16日至2019年8月15日。前二年租金每年64万元，以后每二年环比递增5%。即2015年8月16日开始每月租金为5.60万元。租金每六个月一付，先付后用。逾期需按月息1.2%支付相应的利息。2015年12月8日，双方又签订《厂房租赁补充合同》，约定甲方同意在合约利益和物业无损的情况下，乙方重新寻找第三方承租。嗣后，虽然被告与案外人签订了《厂房租赁合同》将部分厂房租出，但租金起算时间为2016年4月30日。由于是原告违约提前解除合同，其应当结清租金、物业费等费用。然，原告实际仅将租金付至了2016年1月15日，也未按照约定支付物业费。更有甚者，其擅自撬开被告的仓库，拿走建材、开走液压铲车，并拆除东面场地的大棚、拿走部分建材，造成被告多方面损失。被告认为，原告提前解除合同并给被告造成了明显损失，应承担相应的责任。经被告多次催讨，原告仅于2016年1月7日通过网银转账向被告支付财产损失赔偿款56,672元，此后却一直拖延赔偿且先提起诉讼，被告无奈，遂提起反诉。针对被告的反诉，原告辩称，不同意被告的全部诉请。对租金或使用费，自2015年12月8日双方签订《厂房租赁补充合同》后，原告已按约向被告支付了2016年1月1日至2016年3月31日期间的租金及逾期利息共计170,352元，其中租金为168,000元、利息为2,352元。而实际上，2016年3月20日，原、被告已完成了交接，双方之间的租赁关系也就此终结，若据实结算的话，原告不但并未欠付租金，实际上还多付了租金(对此原告表示不再追究)。至于2016年4月的租金问题，原告认为本身就无需支付。按照《厂房租赁补充合同》的相关约定，只要原告未就被告的合约利益或物业造成损害，原告的退租行为不予追究其他责任。而从被告与案外人签某的租赁合同中约定的年租金为84.50万元来看，若与原、被告之间的租赁标准相比，被告的合约利益不但没有受损，反而有所增加。此外，被告与案外人自愿约定将2016年4月的租金免除，这与原告无涉，不应将该已免除的利益再强加到原告头上。对物业费，根据《厂房租赁合同》第7.2条的约定，租赁期间的物业管理维修保养原则上由原告自行承担。由此可见，原告无需向被告支付物业费。且在实际履行过程中，原告也从未支付过任何物业费。此外，双方之间还曾于2013年7月22日签订过租赁合同补充协议，从该协议的内容也可看出，原告是自行完成物业管理维修保养的。另外，租赁物所在地也没有专业的物业公司在提供相关物业服务。综合以上情形，原告无需支付物业费。况且，若果真需要支付该费用，在长达三十来月的时间里，被告从未催告或主张过该费用，也足以说明原告是无需支付该费用的。对水电费，原告均已现金结清，且凭证均在被告处，并无拖欠情形。本院经审理认定事实如下：2013年6月22日，原告作为乙方(承租方)与被告作为甲方(出租方)签订《厂房租赁合同》，约定由原告向被告承租上海市松江区叶榭镇叶达路XXX-XXX号房屋，该厂房面积经双方确认为4,000多平方米，总占地面积约为9.2亩，由一幢火车头式厂房、一幢辅助用楼及门卫、供电房各一幢，该厂房另附大棚约700平方米及场地近千平米。该厂房不包括东面办公楼三楼、围墙内北面过道棚40米×4米，围墙内东场地的1/4，在合同期内甲方自用完毕免费提供给乙方使用，同时这些也计入该合同。租期六年，从2013年8月16日起至2019年8月15日止。2013年8月16日以前为免租期，甲方应按合同约定，从该合同生效之日起至2013年8月16日将租赁物逐步完全移交给乙方。双方约定，租金采用按年包租形式，前两年的年租金为64万元，每两年环比递增5%。此租金不含税(乙方如需开具租赁发票由乙方另行承担相关税金)，举例：若租赁税5%，含税开票的前两年年租金即为64万元/95%=673,684元。租金的支付方式为：付六押一，先付后用。每半年一付。乙方应于上期租金期满30天前支付下期六个月租金。若支付日恰逢法定休假日，可顺延至假日结束后第一天。租金的支付以实际钱款到达甲方指定账户为准。一个月押金由甲方出具正式财务收款凭证，不能抵做租金。租赁关系终止，乙方与甲方结清所有租金、各项费用等后7个工作日内，甲方将押金无息退还乙方。该合同第7.2条约定，该物业的物业管理费用为每月每平方米0.65元，原则上租赁期间，物业管理维修保养由乙方自行承担，这样乙方就无需向甲方支付上述物业管理费用，但乙方必须做好相关工作。乙方也可与租金同步支付给甲方，由甲方派员代为管理和维修。如遇到房屋结构问题由甲方负责。合同另对其他相关事宜进行了约定。2015年12月8日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《厂房租赁补充合同》，约定：一、甲方同意在合约利益和物业无损的情况下，乙方重新寻找第三方承租甲方厂房。二、为平衡利益，双方协商一致，在该补充协议签订之日，由乙方就计算至2016年5月15日前的租金33.6万元向甲方开具支票六张，支票填写的出票日期为2015年12月30日、2016年1月15日、2016年3月30日、2016年4月30日、2016年5月30日、2016年6月15日。三、若找到第三方承租甲方厂房，甲方收到第三方第一期租金后三天内退还乙方押金。同时甲方在乙方撤清后三天内需将该协议第二条所述结余的所有支票原件与乙方交换银行承兑汇票，银行承兑汇票的金额为计算至第三方起租时的未付租金金额，中介费由乙方负责。届时乙方撤清三方交接好的三日内，甲方不向乙方交付应交付的支票原件，则甲、乙双方的租赁合同自甲方书面通知之日后三十日起解除。此等情况下，乙方有权继续占用租赁物直至2016年6月30日，若甲方兑付应交还甲方支票的，相应的兑付金额应由甲方向乙方返还并计算同期同类银行贷款利率2倍的利息损失。四、若未找到第三方承租甲方厂房，则乙方赔偿甲方两个月租金，同时甲方不再退还乙方押金，甲方需将该协议第二条所达所有支票原件与乙方交换银行承兑汇票，银行承兑汇票的金额为计算至乙方撤清日期的未付租金金额再另加乙方的赔偿金，若甲方在乙方撤清双方办好交接手续的三天内不予交还支票原件，违约责任同第三条。五、该补充合同与原合同具备同等效力，乙方保证物业及附着设施完好完整，基本以现有状态为准，自双方签某后生效。2013年7月22日，被告作为出租方(甲方)与原告作为承租方(乙方)签订《叶达路XXX-XXX号厂房租赁合同补充协议(一)》，约定双方就2013年6月22日签订的租赁合同中，不完善和比较模糊的一些方面，作出进一步的补充和更正，主要有：原合同中所附的彩钢大棚约700平米和场地近千平米，是免费提供给承租方使用的，承租方在合同期内要做好正常和必要的保养维护(譬如修补上漆等)，并对此在合同期内负有安全及安全使用等全部责任，合同期满完好归还甲方，除双方另有改造协议外。关于原合同中出租方留作自用的部分，双方明确未计入该合同，在合同期内，出租方具有完全使用权(包括使用完毕后友情免费提供给出租方，或按需要作物业管理使用，等等)，承租方应给予出租方进出、上下、水电、通讯等一切便捷，牵涉费用双方可书面另议，双方认同此权利是该合同附带的甲方基本基础权益。原合同中，因签字有所不清，双方再次明确乙方的连带责任人为施建峰和于志伟。乙方已征得甲方同意将主厂房内附属房间拆除，主厂房内隔断拆除，原有多个溶液池拆除并填平，原有栅栏围墙拆除(用砖墙替代)，主厂房西门扩大宽度，主厂房大门拆除，原有厂区两个大门拆除，西车间的一个南门用砖墙封闭，以上新改建增设的相关设施合约终止日免费归甲方所有。以上变化双方同意在乙方不再承租后，甲方无需乙方恢复，也不向乙方征收任何费用。2015年12月29日，被告作为甲方(出租方)与案外人上海添恒钢木制品有限公司、上海添宇办公设备有限公司、朱刚签订《厂房租赁合同》，约定由甲方将位于上海市松江区叶榭镇叶达路XXX号的厂房租赁给乙方，该厂房面积经双方确认约为4,200平方米，围墙内总占地面积约为9.2亩，包括火车头式主体厂房、西部二三层辅助用楼及门卫休息间、供电房各一幢。该厂房另附的封闭式大棚约700平方米及场地消防过道近千平米未计在该合同内。该厂房不包括甲方自留自用部分：火车头式厂房的三楼、围墙内北面过道棚25米×4米，围墙内东面场地的200平方米，同时这三项也未计入该合同内，乙方在物业管理期间保证甲方上述部分正常的供电供水进出等日常经营所需的方便。租赁五年，从2016年4月1日起至2021年3月底止。2016年4月30日以前为免租期，甲方应按照合同约定在乙方积极配合下从合同生效之日起至2016年3月26日督促原承租方将该厂房逐步完全移交给乙方。合同另对其他相关事宜进行了约定。同日，原告作为乙方(老租客)、被告作为甲方(房东)及案外人上海添恒钢木制品有限公司、上海添宇办公设备制造有限公司(以下简称“添宇公司”)、朱刚作为丙方(新租客)签订《三方交接协议》，约定：1.2016年3月25日，乙方将2015年12月29日四方合约的租赁物及辅助设施全部交接给甲方和丙方，届时附交接清单。2.2016年3月20日，乙方转交主体厂房车间，2016年3月15日乙方转交仓库大棚。3.交接好后，甲丙双方各支付乙方一些辅助设施的转让费各壹万叁仟叁佰元，合计两万陆仟陆佰元，具体转让设施和物件，三方再具体协商。其中行车过户给丙方(但产权为甲丙双方共有)。4.该交接协议是2015年12月29日四方签某的叶达路XXX号厂房租赁协议不可分割的一个部分，任何一方违约都将独自承担两份合约所有的关联责任。5.……。该交接协议的落款处，同时有案外人王某某在“中介方”处签名。诉讼中，原告还提供了2015年12月29日其与中介方签订的《佣金确认书》以及2016年3月20日的《交接清单》各一份。前者证明2015年12月29日第三方已成功承租涉案租赁物，原告按约也应向中介方支付4万元佣金；后者证明2016年3月20日涉案租赁物已完成交接，该交接清单在原告、接盘的第三方及中介确认下签某。对该两份证据，被告均不予认可，尤其是对于后者，被告称，这样的交接清单应该有两份，原告提供的是2016年3月20日的那份，当天其就在现场，但由于发现原告并未完全搬离，设备、材料、杂物、人员均还在现场，交接的条件均不具备，故对交接清单不予认可，也未签字。嗣后的2016年3月25日，原告又搬走了一部分物品，但仍未完全搬离，下水、窗户、设施以及东面钢结构的棚顶等有损坏也未进行维修。而且未结清水、电费和物业费，承诺的税金也未向被告补齐。在此情况下，被告询问原告将搬往何处，其拒绝回答。在此情况下，被告仍然未在交接清单上签字。诉讼中，原告称，2016年3月20日，三方完成了交接，但由于第三方接盘后，许多事宜需要进一步交接，故原告最终搬离租赁物的日期为2016年3月26日。对于原告最终搬离日期，被告表示是2016年3月底，但具体日期记不清了。诉讼中，被告认为原告只是将租金支付到了2016年1月15日，最后一个月的租金56,672元是通过承兑支票的方式收取的。至于原告于2016年1月11日通过网银转账支付的56,672元，被告确实收到了，但该钱款是原告向被告支付的设备损坏补偿款。原告对补偿款一说不予认可，并解释称，之所以额外通过网银转账方式支付56,672元，系被告向其提出急需用钱，但原定的支票兑付时间尚未届至，在此情况下由原告先行付款。原告认为，该网银支付的56,672元可视为2016年2月的租金，故不再要求被告返还，且2016年3月的租金57,008元被告也已实际收取。综上，针对2016年1月1日至2016年3月31日的租金，原告均已支付完毕。被告则认为，原告在转账支付该56,672元时并未列明款项用途，而其他付款则一般会注明是租金，由此也可佐证被告观点。审理中，原告向本院提交了已付租金及利息明细表及对应的付款凭据，共计1,857,956元。被告对部分款项存有异议。为此，本院组织双方进行了对账。经对账，被告对原告主张的已付款情况最终予以认可。另外，诉讼中，关于水电费4,400.68元，被告出具案外人添宇公司的情况说明称，该费用系垫付，会在此后的租金结算中要回。对该情况说明的真实性，原告同意由本院核实，本院于2017年6月7日通知案外人朱刚暨添宇公司的法人代表到庭进行了询问。朱刚称，上述情况说明确为添宇公司所出，所载内容亦属实。诉讼中，对于物业费的问题，针对原告的抗辩，被告认为其本身就只是进行维修维护而非进行常态化的物业管理。既然被告已尽了相关的维修义务，原告就应当支付物业费。为证明自己的主张，被告还提供了物业维修范围及报价单，证明其对租赁物进行过维修并支付了费用，故有权向原告收取物业费。原告对该证据不予认可，坚持前述抗辩意见，并称被告从未向其披露过维修。诉讼中，对于原告提出的被告与第三方签约后实际增加了合约利益的抗辩意见，被告不予认可，并称，其在与第三方缔结租赁合同关系后，实际上增加了更多的投入，比如排污的改造和申报等。所以不能简单根据被告与第三方之间所签租赁合同上约定的租金标准来衡量被告的合约利益。对此，原告辩称，对比原、被告之间的租赁合同及被告与第三方之间的租赁合同可以看出，在整个租期，被告可多收益50余万元，被告称第三方接盘后承担了成本或利益损失，理应提供证据加以证明。诉讼中，关于为何用支票兑付的方式支付租金，原告称，是为了保护被告的租金利益，当时双方协商确定了该支付方式，并约好：若及时找到第三方接盘，则未用的支票退还原件，已兑付的支票则无需退还金额。而寻找第三方接盘的原因是因为原告公司的经营规模扩大，租赁物已无法满足实际需要。而对于寻找第三方接盘的缘由，被告不认可原告的说法，其称，原告因经营不善，为缩减开支，故而找第三方接盘；另外，关于双方选择支票兑付来支付租金的方式，原告陈述的原因也与事实不符。合同约定了租金先付后用，每半年一付。但由于原告称其资金量不足，希望被告延期收取租金，并提出了支票兑付的方式，并许诺若延期每月给付被告1.2%的利息。所以从租期伊始，双方就通过支票兑付的方式来支取租金，且每期支付中均有延迟付款的利息。上述事实，有《厂房租赁合同》、《厂房租赁补充合同》、《叶达路XXX-XXX号厂房租赁合同补充协议(一)》、《三方交接协议》、付款凭据、添宇公司情况说明及朱刚询问笔录、双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《厂房租赁合同》、《厂房租赁补充合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。而在合同履行中，双方可以协商一致变更或者解除合同。根据本案已查明的事实，原、被告之间实际发生了经合意由原告退租、第三方接盘并由第三方与被告直接签订租赁合同等情事。本案的主要争议，则是围绕解除后果的处理问题展开。针对原告所提退还多付费用92,706元并支付相应利息损失的主张，根据原告的陈述，其是在诉讼期间才发现2013年的费用存在多付的情形，故要求被告退还。对此，本院认为，原告作为公司法人，理应具备相对完善的财务制度，对自己的付款行为理应承担较高程度的注意义务，也就是说，对于多付钱款的行为一般不会发生或者发生后应当及时发现并妥善处理。而本案中，原告的该项诉请显然已经超过了诉讼时效，故对该项诉请，本院不予支持。关于反诉请求中的使用费。首先，关于付款时间节点有无改变问题，原告的主张依现有证据尚不足以证明，故本院不予采信，付款时间节点仍应按约界定。其次，被告所提2016年1月11日原告所付56,672元系支付的补偿款，亦缺乏相应证据佐证，本院同样不予采信。在无其他证据证明该56,672元具体属性的情况下，该款性质可采纳原告意见，视为2016年1月16日至2016年2月15日期间的租金，再结合原告的其他付款情况，本院认定原告已将租金及迟延利息付至2016年3月15日。最后，对于2016年3月16日至2016年4月30日期间的使用费，则主要考量被告的合约利益是否受损的问题。对此，本院认为，首先，根据原、被告各自的陈述，并结合其他证据，因原告原因导致原租赁合同解除并由第三方接盘的可能性较大。在此情况下，虽然双方协商一致解除了合同，但根据补充合同的约定，解约时应当保障被告的合约利益。该利益的衡量，可比照原租赁合同继续履行情况下被告可以获取的利益加以判断，况且双方在补充合同中已有将应付费用计算至第三方起租时的合意，兹可参考。其次，在衡量合约利益问题时，还应考虑两点：一是双方所签补充合同已经对合约利益的保障问题作出了相应安排，原则上不应突破该合同的约定内容。二是被告与第三方之间的租赁合同毕竟是从2016年4月1日开始的，免租期的不利益原则上不能转嫁给原告。综上，本院统合案情，酌定由原告向被告支付该期间的使用费25,000元。关于押金54,000元，结合案情，理应由被告退还原告。对于原告所提退还支票的诉请，因被告并无异议，故本院予以支持。对于被告主张的物业费，一则缺乏事实根据，二则从双方的交易习惯来看，也没有支付物业费的来往记录，被告也未举证证明其向原告催讨过物业费，综合以上两点，被告该项诉请缺乏依据，本院不予支持。对于原告所提开具增值税专用发票的诉请。被告向原告收取款项，理应依法开具相应的发票，发票金额也应当包含所有付款，被告所提开票金额只包含租金本金而不包含迟延利息的主张于法相悖，本院不予采纳。原告的该项请求于法不悖，本院予以支持。对于被告主张的水电费4,399.88元，从现有证据来看，该费用应为原告搬离前未予结清的费用，理应由原告支付。至于涉及第三方垫付的情形，结合第三方到庭明确的处理意见，原告据此提出不向被告支付该费用的抗辩理由不能成立。据此，被告的该项诉请本院予以支持。至于被告反诉所提利息问题，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国发票管理办法》第十九条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)毛海良于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海帛大实业有限公司押金54,000元；二、被告(反诉原告)毛海良于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海帛大实业有限公司编号分别为XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX的支票四张；三、被告(反诉原告)毛海良于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海帛大实业有限公司开具不含税金额为1,765,250元的增值税专用发票；四、原告(反诉被告)上海帛大实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)毛海良使用费25,000元；五、原告(反诉被告)上海帛大实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)毛海良水电费4,399.88元；六、驳回原告(反诉被告)上海帛大实业有限公司的其余诉讼请求;七、驳回被告(反诉原告)毛海良的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,234元，减半收取计1,617元，反诉案件受理费2,577元，合计诉讼费4,194元，由原告(反诉被告)上海帛大实业有限公司负担1,337元(已付)，由被告(反诉原告)毛海良负担2,857元(已付2,635元，余款222元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 李晓蕾二〇一七年九月一日书记员 周昳歆附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国发票管理办法》第十九条销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。 来自：