（2017）苏05民终2421号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2017-10-10
案件名称
中国建材检验认证集团苏州有限公司与苏州鸿洋仓储有限公司、鸿海（苏州）食品科技股份有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
中国建材检验认证集团苏州有限公司,苏州鸿洋仓储有限公司,鸿海（苏州）食品科技股份有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终2421号上诉人（原审原告）：中国建材检验认证集团苏州有限公司。委托诉讼代理人：廖培鑫，江苏熠达律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱隽，男，该公司员工。上诉人（原审被告）：苏州鸿洋仓储有限公司。委托诉讼代理人：陈明媛，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹武，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鸿海（苏州）食品科技股份有限公司。上诉人中国建材检验认证集团苏州有限公司（以下简称中国建材苏州公司）、上诉人苏州鸿洋仓储有限公司（以下简称鸿洋公司）因与被上诉人鸿海（苏州）食品科技股份有限公司（以下简称鸿海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州工业园区人民法院（2015）园民初字第04884号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年3月8日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。中国建材苏州公司上诉请求：1、撤销（2015）园民初字第04884号民事判决，依法将一审判决第一项改判为“出租房屋一楼”北侧凸出的卸货平台全部予以拆除，第一、二、三、四、五、六、七、八项由鸿洋公司、鸿海公司共同承担。2、案件诉讼费由鸿洋公司、鸿海公司承担。事实和理由：1、与李嘉智共同设立鸿洋公司的沈虹和与王珍共同设立鸿海公司的沈虹系同一人，鸿洋公司、鸿海公司的实际控制人陈水澎与沈虹系夫妻关系。二公司对涉案房屋一层的冷库，二层的办公室、会客室、食堂等均系混合共用，在处理其他公司事务中亦是混合不作区分。二公司在设立时报备的租赁协议以及共同支付房租的行为、鸿海公司签订的《四方用电协议书》、二公司分别向政府部门出具的《安全生产责任承诺书》均能够证明涉案房屋实际上由鸿洋公司、鸿海公司共同承租，一审法院却未予认定，系明显错误。2、一审法院在已查明鸿洋公司、鸿海公司对涉案房屋所作改、搭建均未经行政报批的事实以及上诉人提出上述改、搭建属于违法建设的情况下，仍对此作出了区别适用法律的错误认定。鸿洋公司辩称，鸿洋公司与涉案房屋的原产权人苏州生能电器有限公司（以下简称生能公司）签订了房屋租赁合同用于仓储，合同中明确约定鸿洋公司可以建造和使用卸货平台，故中国建材苏州公司现要求予以拆除属违反合同约定，己方有权不同意拆除。涉案房屋一楼冷库和卸货平台均由李嘉智于2011年修建，鸿洋公司于同年成立并从李嘉智处按房屋现状转租了涉案房屋，李嘉智的个人租赁与己方的转租行为系两个不同的租赁关系。修建冷库和卸货平台的工程量较大，虽然租赁合同中未作明确约定，但生能公司在上述工程在修建过程中均未提出异议，在此之后也从未提及。至于违建问题，属于行政管理范围，应当由行政部门解决。综上，己方修建冷库和卸货平台均应视为得到了中国建材苏州公司的认可，现其要求拆除系违反合同约定，也不符合订立合同的目的。鸿洋公司上诉请求：1、撤销（2015）园民初字第04884号民事判决，将案件发回重审；2、案件二审诉讼费用由中国建材苏州公司承担。事实和理由：1、证人李某及租赁合同可以证明己方系基于卸货平台与冷库的建造完成从李嘉智处按现状租赁涉案房屋，上述改造均由李嘉智完成。苏州生能电器有限公司与李嘉智以及李嘉智与鸿洋公司之间的租赁关系相互独立，不存在承继或吸收关系。2、虽然李嘉智与苏州生能电器有限公司签订的租赁合同中并未载明房屋用作冷库，但李嘉智修建冷库及卸货平台的工程量大、工期长，苏州生能电器有限公司均未提出异议，也未在己方租赁房屋后提出过异议，说明该公司认可房屋用作冷库。中国建材苏州公司作为房屋新产权人，应承继之前的权利义务，现其要求拆除已构成违约，影响合同根本目的的实现，应赔偿因此造成的损失。中国建材苏州公司辩称，李嘉智作为当时鸿洋公司的法定代表人，其与鸿洋公司不存在转租关系。鸿洋公司上诉要求赔偿的主张无事实和法律依据，不属于本案审理范围。鸿洋公司、鸿海公司的改、搭建自始就属于违章建筑，不存在所谓的订立合同目的。鸿海公司在上市公告中将涉案房屋作为其经营场所，其实际使用涉案房屋的二楼西半部门，冷库使用的食品许可证也由鸿海公司办理。综上，请求驳回鸿洋公司、鸿海公司的上诉请求。鸿海公司未作答辩和陈述。中国建材苏州公司向一审法院提起诉讼请求：1、鸿洋公司、鸿海公司立即对其共同承租的“苏州工业园区娄葑镇和顺路1号内、依总平面定位图标示为‘车间二’的房屋、房屋四周墙根绿地及道路”停止侵害、消除危险，拆除所有的违法改搭建、并恢复房屋原状；2、案件诉讼费鸿洋公司、鸿海公司承担。审理中，中国建材苏州公司明确第一项诉请为：鸿洋公司、鸿海公司立即拆除其共同承租的“苏州工业园区娄葑镇和顺路1号内、依总平面定位图标示为‘车间二’的房屋、房屋四周墙根绿地及道路”场所所有的违法违章改搭建设施并恢复房屋原状（包括拆除楼房北墙东西方向的装卸货平台，恢复楼房北墙、消防门、窗、墙根外绿地、全部消防道路，拆除楼房东墙上的两扇门，恢复楼房东墙、窗、墙根外绿地，拆除楼房西墙上的两扇门和厕所围墙，恢复楼房西墙、窗、墙根外绿地，拆除楼房南墙外的机房、外用楼梯、车棚，恢复楼房南墙、窗、墙根外绿地，拆除遮挡房屋内一层和二层西部的消防喷头设施的遮挡物，恢复房屋内一层和二层西部的消防喷头设施正常使用，恢复房屋内一层和二层西部的电梯通道）。一审法院认定事实：2011年2月20日，生能公司（甲方）与李嘉智（乙方）签订《租房协议》，内容为：“1、甲方同意将位于和顺路1号2号厂房一、二层，共叁仟陆佰平方米租赁给乙方做经营使用，租期10年。起租日从2011年5月1日起至2021年4月30日止。2、甲方负责提供一切关于房产的合法手续供乙方办理营业执照等使用，如因房产手续问题，甲方赔偿乙方一切损失。3、甲方将315KW动力电全部提供给乙方使用，水电费用先由甲方给予代交，再由乙方现金支付给甲方。4、租金每平方壹拾叁元伍角/月，计肆万捌仟陆佰元/月（不含税），但甲方须根据乙方要求，为乙方开具合法发票，税金由乙方承担，第四年起每年增加0.5元/月/平方米，依此类推。5、付款方式：每半年一付一次，第一期租金在2011年5月1日前付清，2011年5月1日前为装修期，乙方不需支付租金，另外乙方同意支付给甲方三个月房租作为押金，在2011年8月1日前交给甲方，合同期满后，乙方需复原厂房设施，甲方则全额退还给乙方三个月房租押金。6、甲方同意乙方在门前修建卸货平台及使用一楼前场地，不另收费用。7、双方不得随意终止合同，如因房产转让、政府动迁等原因可双方协商终止合同，甲方按当时苏州市政府动迁政策赔偿给乙方。8、乙方须按时交纳租金，合法经营。9、租期满后如甲方继续出租，同等条件下乙方有优先权。10、甲方同意乙方同楼上共同使用现有货梯。11、合同期满后，乙方将场地复原（地面除外），交还给甲方，双方合同终止。未经事宜，双方协商解决。12、如甲方提前终止合同收回房屋，则必须赔偿给乙方所有乙方装修及按照国家拆迁政策赔偿给乙方，如乙方提前终止合同则押金不予返回。13、本合同一式二份，双方各执一份，经双方当事人签字生效。”甲方签字处盖有生能公司印章，乙方签字处李嘉智签字确认。下方注明“按此合同为准”。2011年9月21日，鸿洋公司成立，法定代表人为李嘉智，股东为李嘉智、沈虹，出资额均为15万元，住所使用截止日期为2021年10月31日，住所为苏州工业园区和顺路1号，经营范围为仓储服务等。2012年7月2日，法定代表人变更为陈延相，股东变更为陈延相、沈虹，出资额均为15万元。现该公司为鸿海公司的全资子公司，法定代表人为陈水澎。2011年11月9日，苏州鸿海食品有限公司成立，法定代表人为沈虹，股东为沈虹、王珍，住所使用截止日期为2021年10月27日，住所为苏州工业园区娄葑镇和顺路1号，经营范围为预包装食品批发等。现该公司名称为鸿海（苏州）食品科技股份有限公司（鸿海公司），法定代表人为陈水澎，股东为陈水澎、沈虹等六人，住所为苏州市高新区建林路666号二区（出口加工区配套园18、19号厂房）。2013年2月27日，中国建材苏州公司（乙方，受让方）与生能公司（甲方，出让方）签订《国有土地使用权及厂房转让合同》，约定生能公司将位于苏州工业园区娄葑北区和顺路1号21331号地块土地使用权及厂房建筑转让给中国建材苏州公司，成交总价5380万元，中国建材苏州公司同意在本合同签订前由生能公司作为一方主体与两家承租户签订的房屋租赁合同在双方产权变更登记后原生能公司的权利和义务由其承受。2013年4月19日，中国建材苏州公司取得苏州工业园区娄葑镇和顺路1号的房屋所有权。2013年5月19日，生能公司（甲方）欲与鸿洋公司、苏州鸿海食品有限公司（乙方）签订关于“和顺路1号厂房区域内‘车间二’房屋及房屋墙根绿地”的改动及归属的《确认书》，内容为：一、“和顺路1号厂房区域内‘车间二’房屋及房屋墙根绿地、道路”是指：以甲方厂区及房屋《总平面定位图》的标示为依据，范围仅限于标示为“车间二”的整栋房屋及房屋四周的墙根绿地及四周道路。二、“车间二”楼房北墙墙根外绿地和部分道路东西方向的高台由乙方搭建；楼房东墙新开的两扇门由乙方破墙搭建，楼房东墙墙根外绿地由乙方改建；楼房西墙上新开的两扇门和男女两厕所围墙由乙方破墙搭建，楼房西墙墙根外绿地由乙方改建；楼房南墙外新建的外用楼梯由乙方破墙搭建，楼房南墙外新建的机器棚篷由乙方破墙搭建，楼房南墙墙根外绿地由乙方改建，房屋内一层和二层西部的消防喷头设施由乙方遮挡封死。三、“车间二”楼房房屋内分水表三只和分电表一只由乙方安装。四、上述第二、三条所列之搭建、改建，仅楼房北墙墙根外绿地和部分道路的高台经甲方同意后由乙方搭建，其余均未经甲方同意，上述搭建物归乙方所有。五、高台搭建经我甲方同意占用北墙根外绿地宽度，并不得违反相关法律法规的管理规定，若出现违反法律法律要求的，甲方概不负责。《确认书》下方甲方代表（签名）处有生能公司盖章及代表签字，乙方代表（签名）、乙方（盖章）处空白。2013年6月21日，生能公司向鸿洋公司发出《通知书》，其中第6项内容为:“6、你（或公司）须恢复未经同意的改动。”2013年7月4日，生能公司、中国建材苏州公司共同向鸿洋公司发送《通知》，内容为：“……CTC苏州公司（中国建材苏州公司）需要报批新建筑规划手续。根据你公司在租用‘车间二’大楼中，在‘车间二’楼房北墙根外东西方向绿地上所搭建的‘卸货平台’，根据原租房协议允许利用，但存在未经行政许可的实际情况，由于在办理规划审批等方面因‘卸货平台’违建等等原因遇到困难，需你公司配合新房东拆除固定平台，以符合和顺路1号整体项目的规划许可。特此通知，请配合。”上述事实，有租房协议、工商登记信息资料、国有土地使用权及厂房转让合同、房产证、确认书、通知书、通知等证据及庭审笔录予以证实，一审法院予以确认。为证实鸿洋公司、鸿海公司共同承租房屋，中国建材苏州公司提交《租房协议》2份、发票4张：1.生能公司与李嘉智签订的《租房协议》（从工商行政管理部门调取），内容为：“1.甲方同意将位于和顺路1号幢厂房层，共1500平方米租赁给乙方做经营使用，租期10年。起租日从2011年11月1日起至2021年10月31日止。2.甲方负责提供一切关于房产的合法手续供乙方办理营业执照等使用，如因房产手续问题，甲方赔偿乙方一切损失。3.租金每平方米7元/月，计10500元/月（不含税），但甲方须根据乙方要求，为乙方开具合法发票，税金由乙方承担，第四年起每年增加0.5元/月/平方米，以此类推。4.付款方式：每半年付一次，第一期租金在2011年11月1日前付清，2011年11月1日前为装修期，乙方不需支付租金，另外乙方同意支付给甲方三个月房租做为押金，在年月日前交给甲方，合同期满后，甲方全额退还给乙方。5.双方不得随意终止合同，如因房产转让、政府动迁等原因可双方协商终止合同，甲方按当时苏州市政府动迁政策赔偿给乙方。6.租期满后如甲方继续出租，同等条件下乙方有优先权。7.未尽事宜，双方协商解决。”2.生能公司与沈虹于2011年10月25日签订的《租房协议》（从工商行政管理部门调取），内容为：“1.甲方同意将位于和顺路1号幢厂房层，共500平方米租赁给乙方做经营使用，租期10年。起租日从2011年10月28日起至2021年10月27日止。2.甲方负责提供一切关于房产的合法手续供乙方办理营业执照等使用，如因房产手续问题，甲方赔偿乙方一切损失。3.租金每平方米7元/月，计3500元/月（不含税），但甲方须根据乙方要求，为乙方开据合法发票，税金由乙方承担，第四年起每年增加0.5元/月/平方米，以此类推。4.付款方式：每半年付一次，第一期租金在2011年10月28日前付清，2011年10月28日前为装修期，乙方不需支付租金，另外乙方同意支付给甲方三个月房租做为押金，在年月日前交给甲方，合同期满后，甲方全额退还给乙方。5.双方不得随意终止合同，如因房产转让、政府动迁等原因可双方协商终止合同，甲方按当时苏州市政府动迁政策赔偿给乙方。6.租期满后如甲方继续出租，同等条件下乙方有优先权。7.未尽事宜，双方协商解决。”3.发票4张，反映2012年2月1日至7月31日期间的租金，鸿洋公司曾交纳109090.91元，苏州鸿海食品有限公司曾交纳25454.55元；2012年8月1日至10月31日期间的租金，鸿洋公司曾交纳5454.55元，苏州鸿海食品有限公司曾交纳12727.27元。鸿洋公司、鸿海公司质证意见：证据1真实性无异议，但是生能公司将3600㎡房屋租给李嘉智个人，后李嘉智将房屋转交由鸿洋公司租赁，为完成工商注册签订了该形式协议，该协议与李嘉智个人所签协议内容冲突。证据2也是为完成工商注册签订的形式协议，说明生能公司知道苏州鸿海食品有限公司也要使用该房屋，生能公司同意鸿洋公司将房屋转租给苏州鸿海食品有限公司使用。房屋租赁发票系因2012年度鸿洋公司存在资金周转困难，由苏州鸿海食品有限公司垫付的租金，但2013年至今房租均由鸿洋公司支付。中国建材苏州公司陈述，工商登记中的两份租房协议是真实的，租金是按李嘉智个人与出租人签订的合同计算的。工商登记中的两份租房协议及李嘉智个人签订的协议均有效，三份协议均在履行。李嘉智个人签订的协议租房面积3600㎡包括工商登记的两份协议面积。签订两份分协议的原因应该是鸿洋公司、鸿海公司与原房东为减少纳税而在面积上作假。为证实鸿海公司承租房屋，中国建材苏州公司提供《四方用电协议》一份，系生能公司（甲方）、苏州工业园区汇寅创业孵化管理有限公司（乙方）、苏州鸿海食品有限公司（丙方）、源蒙小毛驴餐饮管理有限公司（丁方）签订。鸿洋公司、鸿海公司称只能说明鸿海公司用电，与租赁无关。为证实租赁房屋及场地原样，中国建材苏州公司提交总平面定位图3张。鸿洋公司、鸿海公司质证意见：图纸仅是规划，不能说明竣工验收情况，且根据图纸车间一也有其他承租人在使用，鸿洋公司在承租房屋时涉案房屋也无绿化。为证实中国建材苏州公司自2014年3月起至2015年9月连续10次书面联系鸿洋公司、鸿海公司提出拆除改搭建、恢复原状要求，中国建材苏州公司提交2014年3月17日律师函、EMS快递单、邮件查询单，2014年6月27日（7月1日邮寄）联系函、EMS快递单、邮件查询单，2014年7月23日联系函、EMS快递单、邮件查询单，2014年8月12日联系函、EMS快递单、邮件查询单，2014年8月20日联系函、EMS快递单、邮件查询单，2014年9月3日（9月5日邮寄）联系函、EMS快递单、邮件查询单，2015年1月3日（1月4日邮寄）联系函、EMS快递单、邮件查询单，2015年1月20日（1月21日邮寄）联系函、EMS快递单、邮件查询单，2015年7月16日联系函、EMS快递单、邮件查询单，2015年9月2日联系函、EMS快递单、邮件查询单。其中2014年3月17日律师函发函对象为鸿洋公司，其余均以鸿洋公司及苏州鸿海食品有限公司等人为发函对象。鸿洋公司、鸿海公司质证意见：所有函件均收到，函件主要涉及三方面内容：1.要求支付租金；2.要求签订新的租赁合同；3.要求恢复原状。而租金已支付，新的租赁合同没有必要签订，鸿洋公司的搭建和扩建是取得原产权人的同意或默许，对中国建材苏州公司有约束力。中国建材苏州公司其他主张，鸿洋公司、鸿海公司均不予认可。为证实房屋竣工前经环保、消防验收合格，中国建材苏州公司提交环保工程验收合同通知书、建设工程消防验收意见书。鸿洋公司、鸿海公司质证意见：不能证明是交付时的状况。为证实鸿洋公司、鸿海公司改搭建中将房屋原有消防设施遮挡，中国建材苏州公司提交2015年6月24日消防《检测报告》、2015年9月15日《消防系统检测报告》、2015年10月15日《消防系统检测报告》。鸿洋公司、鸿海公司质证意见：不认可，系中国建材苏州公司单方委托，第一份报告检测对象是和顺路厂房，但鸿洋公司、鸿海公司仅使用了该厂房的一部分；另外消防检测内容涉及遮挡的事实，因鸿洋公司作为冷库使用，需要封闭。中国建材苏州公司提交2015年5月7日鸿洋公司、鸿海公司向娄葑街道办事处作出的2015年娄葑街道企业安全生产责任承诺书。鸿洋公司、鸿海公司称真实性没有异议，属行政管理事项，与案件无关。中国建材苏州公司提交2014年4月14日其向苏州工业园区规划建设局提交的“关于要求对和顺路1号临时建筑与毁绿等情况出具《规划认定意见书》的申请”，内容为“……请对和顺路1号内的临时建筑和毁绿建停车位的全部情况予以核实和认定，出具《规划认定意见书》”；提交2014年4月24日苏州工业园区规划建设局出具的“关于和顺路1号违法建设事宜”及卷宗材料，内容为“我局收到关于《举报和顺路1号临建和绿化的问题》的信函及现场照片后，对信函中提及的南楼南侧车棚及辅房进行了核查，经核查：以上两项内容未获得规划批准，依据《中华人民共和国城乡规划法》，认定其属于违法建设”。鸿洋公司、鸿海公司称真实性没有异议，属行政管理事项，与案件无关，不属于民事案件受理范围。中国建材苏州公司提供照片10张、车间平面图1张，证明鸿洋公司、鸿海公司对承租房屋改搭建的事实。鸿洋公司、鸿海公司称真实性没有异议，但反映鸿洋公司为了使用双方约定的卸货平台及冷库进行的改建，属正常使用租赁物范围。鸿洋公司、鸿海公司为证明涉案房屋系生能公司租给李嘉智，李嘉智转租给鸿洋公司，鸿洋公司再将其中一部分转租给鸿海公司，提供如下证据：1.2011年9月21日收款收据，反映生能公司收取李嘉智个人房屋押金145800元。2.2012年4月24日收购协议，反映沈虹收购李嘉智鸿洋公司50%股权，价格135万元。鸿洋公司、鸿海公司说明虽然协议未明确载明，但该笔款项实际是沈虹向李嘉智支付李嘉智修建冷库（即辅房和辅房内冷库设备）和装卸平台的资金，因为鸿洋公司注册资本只有30万元，但沈虹为了50%股权支付135万元；通过该收购协议履行完毕，李嘉智即退出公司。3.中国农业银行付款凭证8张，均系由鸿洋公司支付涉案房屋租金。鸿洋公司、鸿海公司说明，上述付款凭证证明2013年12月至今涉案房屋租金均由鸿洋公司支付，鸿海公司一直未支付租金。4.中国银行客户回单16页，鸿洋公司、鸿海公司说明盖银行电子回单专用章的是银行系统直接打印出来的，证明鸿海公司向鸿洋公司支付租金的事实。中国建材苏州公司质证意见：证据1系复印件，真实性不清楚，且李嘉智是2011年上半年租赁的，生能公司向其移交材料里也无该收款收据。证据2真实性不认可，收购协议在工商管理部门登记备案中没有，应从工商管理部门调取，且与案件无关。证据3真实性不认可，鸿洋公司、鸿海公司实际控制人均为陈水澎，2013年5月19日其与生能公司办理移交房屋手续时就是陈水澎不同意在《确认书》上签字。鸿洋公司、鸿海公司相互关联，无法分开。其接收房屋后，为开发票，与鸿洋公司、鸿海公司一起协商签订新租房合同，一直未协商好。证据4盖银行回单专用章的真实性认可，盖银行电子回单专用章的是彩印件，真实性不认可，且该回单是鸿洋公司、鸿海公司之间经济往来，不能证明是租金，也没有租金发票。证人李某到庭陈述：其为李嘉智父亲的兄弟，知道李嘉智租和顺路厂房的事情。6年前，其协助李嘉智一起做冷库，具体事情由李嘉智协调处理。李嘉智厂房是个人向生能公司所租。北面装卸平台是6年前合同签订后不久修建，南面冷库与装卸平台同时建造，均为李嘉智个人建造，对生能公司当时有无提出异议不清楚，但如提出异议，肯定不能建成，当时无人阻止建造。签合同当年李嘉智建成冷库和平台后，于2011年5月份开始使用冷库，一年后转给陈水澎。李嘉智租赁厂房时无其他租赁户，生能公司好像是知道李嘉智租赁厂房时为了做冷库。其现在正在看护租赁房屋南侧机房，从机房建成至今一直由其看护6年了。其现在也无法让李嘉智出庭，因为其与李嘉智相处不愉快。其目前工资由鸿洋公司支付。陈水澎与沈虹系夫妻，陈水澎父亲与陈延相母亲是同胞兄妹。建冷库用的保温材料都是防火的保温板，机房主机有3台。鸿洋公司、鸿海公司质证意见：证言属实，证明装卸平台和南侧辅房均为李嘉智建造，属李嘉智个人行为，在李嘉智使用一年后，李嘉智与沈虹达成合作意向，此时才设立鸿洋公司，生能公司对此知晓，生能公司将装卸平台和南侧辅房已建好的现状房屋交付鸿洋公司使用。中国建材苏州公司质证意见：证言不真实。李嘉智是鸿洋公司法定代表人，鸿海公司在鸿洋公司设立后一个多月设立，两公司共同使用房屋及冷库，从工商登记看，不存在一年后转让冷库之事。生能公司2013年5月19日的《确认书》表明，除了3米宽的装卸平台外，生能公司不同意搭建。生能公司人员告知中国建材苏州公司，从冷库的建造、使用及维护，均由证人操作，不能说冷库的建造、使用人是李嘉智。证人是鸿洋公司、鸿海公司雇佣人员，证言可信度极低，不能采信。庭审中，鸿洋公司、鸿海公司陈述：李嘉智2011年2月与生能公司签订租赁合同，后安排其叔叔李某建设装卸平台和南侧辅房，2011年5月李嘉智的冷库开始运营，后李嘉智想找人合作，于是在2011年9月与沈虹共同设立鸿洋公司。2012年5月，李嘉智想退出，其将自己50%的股权以135万元转让给沈虹指定的亲属陈延相，2012年6月28日完成工商变更登记，股东变更为陈延相与沈虹。鸿海公司于2011年11月设立，注册时使用的房屋是鸿洋公司转租的，使用场所为二楼，2016年10月鸿海公司退租，变更经营地址为苏州市高新区建林路。中国建材苏州公司表示，鸿洋公司、鸿海公司所述无证据证明。鸿洋公司、鸿海公司另陈述，冷库位于一楼，是鸿洋公司经营的；鸿海公司原租赁二楼商业办公区域。中国建材苏州公司认为，鸿海公司的预包装冷冻食品储存于冷库，鸿洋公司、鸿海公司是共同租用房屋。鸿洋公司、鸿海公司说明，鸿海公司是食品经销商，如需存储食品，可由鸿洋公司完成；鸿海公司陆续搬离了涉案房屋，2016年10月份左右已搬完。中国建材苏州公司表示，鸿海公司依然在涉案房屋经营，因为其客户仍去涉案房屋冷库内取货；至今鸿洋公司、鸿海公司也未与中国建材苏州公司提出交还房屋、退租。鸿洋公司、鸿海公司说明，因为租赁合同系鸿洋公司签订，合同仍在租赁期间内，鸿洋公司继续履行租赁合同。审理期间，一审法院与双方共同至租赁房屋察看，经现场测量，各方确认，北侧墙根平台约3.05米，凸出平台约6.20米（不含墙根），凸出平台外与1号车间绿化带之间道路宽约3.65米，凸出平台长度约12.8米。审理中，就中国建材苏州公司主张的各项拆除、恢复项目，双方表达意见如下：1.关于拆除楼房东墙上的两扇门，恢复楼房东墙、窗、墙根外绿地。鸿洋公司、鸿海公司同意由鸿洋公司将楼房东墙两扇门及窗户恢复为带窗墙体，并在门前墙根补种杂草，但标准不作要求。中国建材苏州公司同意上述意见，但认为义务应由鸿洋公司、鸿海公司共同承担。2.关于拆除楼房西墙上的两扇门和厕所围墙，恢复楼房西墙、窗、墙根外绿地。鸿洋公司、鸿海公司同意由鸿洋公司拆除楼房西墙上的两扇门及厕所围墙，恢复为带窗墙体，并在门前墙根补种杂草，但标准不作要求。中国建材苏州公司同意上述意见，但认为义务应由鸿洋公司、鸿海公司共同承担。3.关于拆除遮挡房屋内一层和二层西部的消防喷头设施的遮挡物，恢复房屋内一层和二层西部的消防喷头设施正常使用。中国建材苏州公司表示：二层西部的消防喷头设施问题，现不作主张；一层喷淋水闸被冷库保温板遮挡，无法开启；一层喷淋头、消防栓被冷库保温板遮挡，不能使用和维修；喷淋水闸、喷淋头、消防栓需维修，但维修工人称因有遮挡物进不去；一层消防管道的水闸被关闭，鸿洋公司、鸿海公司认为一旦开启喷淋头出水会淹没冷库导致无法经营。鸿洋公司、鸿海公司表示情况属实，认为中国建材公司应负责维修；冷库必须有保温板，保温板与墙体之间的空隙足以供维修人员进入维修，中国建材苏州公司维修时鸿洋公司会予以配合。中国建材苏州公司同意。4.关于恢复房屋内一层和二层西部的电梯通道。中国建材苏州公司明确，要求一楼内门拆除，一楼现作为办公使用的物品全部腾空；二楼公共部位大门拆除。鸿洋公司、鸿海公司表示，一楼内门同意拆除，一楼现作为办公使用的物品全部腾空；二楼原公共部位大门承诺在判决生效后永不锁门，如中国建材苏州公司需安装电梯时确有必要要求拆除该大门，鸿洋公司、鸿海公司配合，但以必需为限。中国建材苏州公司同意。5.关于拆除楼房北墙东西方向的装卸货平台，恢复楼房北墙、消防门、窗、墙根外绿地、全部消防道路。鸿洋公司、鸿海公司表示，因出租方同意搭建平台，而厂房使用中必须改动北墙和门窗，故现无法恢复原状，鸿洋公司承诺在租期届满或终止、退房时恢复原状。中国建材苏州公司表示，考虑到经营所需，同意上述意见，但恢复原状的义务应由鸿洋公司、鸿海公司共同承担。鸿洋公司承诺在中国建材苏州公司安装电梯时恢复消防门原状，如租期内中国建材苏州公司未安装电梯，承诺在租期届满或终止、退房时恢复原状。中国建材苏州公司同意上述意见，但认为恢复原状的义务应由鸿洋公司、鸿海公司共同承担。鸿洋公司、鸿海公司另表示，中国建材苏州公司不能证明原为绿地，出租方同意搭建平台，必然意味着覆盖绿地，且搭建平台是李嘉智所为，即使有绿地也无3.05米宽，平台不能拆，绿地也必然不能恢复。就凸出平台，鸿洋公司、鸿海公司同意由鸿洋公司缩短2.35米，以使消防车道宽度达到6米，以保障消防安全。中国建材苏州公司认为应由鸿洋公司、鸿海公司共同将全部凸出部分拆除。鸿洋公司、鸿海公司说明，虽然北墙根已有3.05米卸货平台，但鸿洋公司需卡车运送货物，因卡车较长，为装卸货，卡车尾部直接对接凸出平台东、西侧部分，可完成装卸货，北侧部分因道路宽度不够，不好停车。6.关于拆除楼房南墙外的机房、外用楼梯、车棚，恢复楼房南墙、窗、墙根外绿地。中国建材苏州公司说明，恢复楼房南墙、窗，是指外用楼梯及机房（南侧辅房）所对应南墙原有墙、窗；恢复楼房南墙根外绿地，是指南墙自东到西全部原有3米宽的绿地。鸿洋公司、鸿海公司表示，外用楼梯、车棚认可拆除；机房涉及经营需要，不同意拆除；外用楼梯所对应南墙原有的二楼的墙和窗户的一部分已被改成门，现同意恢复原有墙体和原有窗户；一楼两扇窗对应位置涉及冷库保温需要而封闭，暂为经营需要，不能恢复，待租期届满交还房屋给中国建材苏州公司时会恢复窗户原状；机房对应南墙原有墙、窗涉及经营，因机房不能拆，墙窗自然不能恢复原状；楼房南墙根外绿地，同意在拆除外用楼梯、车棚后补种一些杂草，标准不作要求，但不包括机房。鸿洋公司、鸿海公司说明，鸿洋公司租赁中国建材苏州公司场地用于冷库经营，南侧辅房即机房是用于制冷的机房，如拆除则整个冷库存放的食品会存在变质、毁损风险，损失巨大，若拆除也无法实现订立合同的目的。机房只能建在外面的原因是，机房在运作时会产生水汽，如在冷库里会凝结成水，导致机器和食品淋水，且厂房内部高度不够，生能公司也同意将机房建在外面。关于机房能否转建厂房内，冷库在建造时属非标产品，若拆除则导致整体机器报废，因机房已建造完成，当时的线路排放、设计都按机房建在外面而进行的设置，若拆除则需改变原来的设计及线路铺放，需大量改造费用，现有机房便不能使用，冷库不能使用，冷库里的货物便存在变质、毁损风险。机房转建要花费的成本至少应以百万元计。如真的拆除，考虑到冷冻食品搬迁需预备期，再加上拆除、建造时间，至少需要6个月时间。中国建材苏州公司陈述，该房经行政机关认定为违法建设。该房也存在安全隐患，之前南侧辅房（机房）附近还发生过火灾。房屋内的冷库也属违法建设，冷库本身系不防火、未报批的，自身不安全，且冷库造成的安全隐患非常多，既造成消防隐患，也造成房屋安全隐患。由于南侧辅房（机房）和绿化问题，也造成中国建材苏州公司新建房屋一直未能获得审批通过。鸿洋公司、鸿海公司也一直未接受房东对房屋的管理。所以，在鸿洋公司、鸿海公司拆除冷库可能会产生较大损失的情况下，其仍坚持拆除南侧辅房（机房）。冷库系违建，应立即拆除。一审法院认为，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状。现有证据能够证明，涉案租赁房屋系由李嘉智自生能公司处租赁使用。李嘉智使用房屋期间对房屋进行改造，搭建房屋北侧装卸平台、南侧机房。因租赁合同明确约定，李嘉智可搭建北侧装卸平台，且生能公司的《确认书》及其与中国建材苏州公司共同发给鸿洋公司的《通知》也明确说明，李嘉智搭建北侧装卸平台系经生能公司同意，故承租人依约使用北侧装卸平台具有合同依据。鸿洋公司的经营范围为仓储服务等，鸿海公司的经营范围为预包装食品批发等。据此，实际使用一楼冷库的主体为鸿洋公司。李嘉智作为股东发起设立鸿洋公司的事实也可佐证，北侧装卸平台、南侧机房所在一楼的冷库经营人应为鸿洋公司。此外，生能公司及中国建材苏州公司在厂房及土地转让之初所作《确认书》、《通知》等的相对方亦为鸿洋公司而非鸿海公司，由此印证，生能公司与中国建材苏州公司的起初判断也能反映一楼冷库经营人即为鸿洋公司。工商登记资料中存档的两份租赁协议，无论面积还是单价均与李嘉智所签双方实际履行的租赁合同不符，更何况李嘉智所签协议上注明按此合同为准，有理由认定该两份存档协议并非双方真实意思表示。鉴于鸿洋公司出于消防安全考虑，同意就凸出平台缩短2.35米，一审法院予以判明。如即使按此意见履行，仍违反消防安全规定，则属行政管理范畴，不属于法院民事审判主管范围，故本案不予理涉。南侧机房虽为李嘉智建造，但合同并未准许承租方有此权利，鸿洋公司继受李嘉智合同权利，同样不能免除其违反合同应承担的义务，该超越合同权利范围的状态持续至今，中国建材苏州公司作为合同出租方权利义务继受人，同样有权要求鸿洋公司予以拆除并恢复房屋墙窗原状，且恢复对应墙根绿地。尽管如鸿洋公司所述，拆除成本较高，但毕竟不能免除其违反合同所应承担的义务。考虑到鸿洋公司该项拆除并恢复的难度，可给予较长期限。关于南侧外用楼梯对应的一楼两扇窗，鸿洋公司予以封闭系出于经营冷库的合理所需，中国建材苏州公司应予以容忍，其坚持要求恢复，一审法院不予支持，可待将来租赁合同终止时由鸿洋公司恢复。关于双方一致确认的方案，应按双方一致意见解决。但中国建材苏州公司主张鸿洋公司同意承担的义务应由鸿海公司一并承担，无事实和法律依据，不予支持。双方搁置的争议，由双方按照共同商定的方案留待将来共同诚信解决，暂不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十七条、第二百二十三条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、苏州鸿洋仓储有限公司于本判决生效之日起三十日内拆除其承租的中国建材检验认证集团苏州有限公司位于苏州工业园区娄葑镇和顺路1号房屋一楼北侧凸出卸货平台的北侧东西长约12.8米、南北宽2.35米部分；二、苏州鸿洋仓储有限公司于本判决生效之日起三十日内拆除其承租的中国建材检验认证集团苏州有限公司位于苏州工业园区娄葑镇和顺路1号房屋一楼东侧两扇门及窗户，恢复为带窗墙体原状，并恢复该两扇门对应位置的墙根绿地；三、苏州鸿洋仓储有限公司于本判决生效之日起三十日内拆除其承租的中国建材检验认证集团苏州有限公司位于苏州工业园区娄葑镇和顺路1号房屋一楼西侧两扇门及厕所围墙，恢复为带窗墙体原状，并恢复该两扇门及厕所围墙对应位置的墙根绿地；四、苏州鸿洋仓储有限公司于本判决生效之日起三十日内配合中国建材检验认证集团苏州有限公司维修位于苏州工业园区娄葑镇和顺路1号租赁房屋一楼西侧喷淋水闸、喷淋头、消防栓；五、苏州鸿洋仓储有限公司于本判决生效之日起三十日内拆除其承租的中国建材检验认证集团苏州有限公司位于苏州工业园区娄葑镇和顺路1号房屋一楼西侧内门，并腾空现作为办公使用的靠近楼梯部分的一楼内全部物品；六、苏州鸿洋仓储有限公司于本判决生效之日起三十日内拆除其承租的中国建材检验认证集团苏州有限公司位于苏州工业园区娄葑镇和顺路1号房屋一楼南侧外用楼梯，拆除对应位置的二楼门并恢复为带窗墙体原状，并恢复该外用楼梯对应位置的一楼墙根绿地；七、苏州鸿洋仓储有限公司于本判决生效之日起三十日内拆除其承租的中国建材检验认证集团苏州有限公司位于苏州工业园区娄葑镇和顺路1号房屋一楼南侧车棚，并恢复该车棚对应位置的一楼墙根绿地；八、苏州鸿洋仓储有限公司于本判决生效之日起九十日内拆除其承租的中国建材检验认证集团苏州有限公司位于苏州工业园区娄葑镇和顺路1号房屋一楼南侧辅房（机房），恢复为带窗墙体原状，并恢复该辅房对应位置的一楼墙根绿地；九、驳回中国建材检验认证集团苏州有限公司的其余诉讼请求。案件受理费80元，由苏州鸿洋仓储有限公司负担。本院二审期间，中国建材苏州公司提交李嘉智和沈虹分别与苏州生能电器有限公司签订的《租房协议》、鸿洋公司的《企业法人营业执照》、苏州工业园区工商行政管理局出具的《准予设立登记通知书》、鸿海公司办理的《食品流通许可证》、鸿海公司签订的《四方用电协议》、鸿海股份的《公司公告》、全国中小企业股份股份转让系统有限责任公司出具的《关于同意鸿海（苏州）食品科技股份有限公司股票在全国中小企业股份转让系统挂牌的函》、鸿海公司《关于股票挂牌并采用协议转让方式的提示性公告》、北京华沛德权律师事务所出具的《法律意见书》、鸿海公司的《公开转让说明书》复印件各一份，证明鸿洋公司、鸿海公司共同租赁涉案房屋，鸿海公司与中国建材苏州公司存在房屋租赁合同关系。鸿洋公司经质证认为，对上述证据的真实性均予以认可，《租房协议》、《企业法人营业执照》、《准予设立登记通知书》是为了完成工商注册的形式协议，租赁面积、租金等均与实际情况不符，鸿海公司系从鸿洋公司转租使用涉案房屋，《四方用电协议》是各方就电费缴纳的约定，无法达到中国建材苏州公司的证明目的。鸿洋公司提交租房协议复印件一份，证明李嘉智于2011年以个人名义与苏州生能电器有限公司签订租房协议，该协议与鸿洋公司与苏州生能电器有限公司签订的租房协议并不一致，冷库系由李嘉智个人先行租赁，其建好冷库和卸货平台后由鸿洋公司根据现状租赁。中国建材苏州公司经质证认为，该证据为复印件，对真实性和关联性均不予认可。本案现有的面积为3600平方米的租房协议与出租面积相符，鸿洋公司、鸿海公司也是按照3600平米方的租房协议支付租金，二公司在工商备案的租房协议，也分别证明二公司在涉案房屋内开设公司，共同使用房屋。本院对一审法院查明的事实予以认定。本院认为，关于涉案房屋北侧凸出的卸货平台以及南侧机房是否应当拆除，李嘉智与苏州生能电器有限公司签订的租赁协议中明确约定，李嘉智可以搭建北侧装卸平台，故承租人李嘉智在征得出租人同意的情况下在房屋北侧搭建卸货平台并不违反合同约定。李嘉智于2011年作为股东发起设立鸿洋公司，该公司经营范围为仓储服务，结合该公司后期实际使用涉案房屋冷库的事实，可以认定鸿洋公司成为涉案房屋的承租方，继受了李嘉智在原租赁合同中的权利义务。根据李嘉智与苏州生能电器有限公司签订的《租房协议》，并不能证明苏州生能电器有限公司同意其建造南侧机房，结合苏州生能电器有限公司的《确认书》及其与中国建材苏州公司共同发送给鸿洋公司的《通知》，可以认定李嘉智建造南侧机房的行为并未得到苏州生能电器有限公司的许可，故鸿洋公司作为原《租房协议》权利义务的继受人，负有拆除该建筑并恢复房屋及周边原状的义务。虽然鸿洋公司辩称其从李嘉智处按房屋现状转租了涉案房屋，但其未能提供充分证据予以证明，故本院对该辩解不予采信。原《租房协议》中虽然约定了李嘉智可以搭建北侧装卸平台，但未就平台的具体规格尺寸进一步予以明确，现中国建材苏州公司与鸿洋公司就此发生争议，基于鸿洋公司出于消防安全考虑自愿将凸出平台缩短2.35米，一审法院据此予以确认并无不当，应予以维持。关于鸿海公司是否应当共同承担一审法院判决要求鸿洋公司承担的拆除义务，中国建材苏州公司主张鸿洋公司、鸿海公司共同承租了涉案房屋，并在一审期间提交了鸿洋公司和鸿海公司在工商登记时存档的两份租房协议、鸿海公司交纳租金的发票四张、鸿海公司签订的《四方用电协议》，在二审期间提交了鸿海公司办理的《食品流通许可证》、鸿海股份的《公司公告》、北京华沛德权律师事务所出具的《法律意见书》等诸多证据予以证明，但经本院综合认定，以上证据均不足以证明中国建材苏州公司与鸿海公司之间存在租赁关系，故该上诉理由不能成立。综上所述，中国建材苏州公司、鸿洋公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人中国建材检验认证集团苏州有限公司负担80元，由上诉人苏州鸿洋仓储有限公司负担80元。本判决为终审判决。审 判 长 包 刚代理审判员 赵 俊代理审判员 王 炜二〇一七年八月九日书 记 员 王文君 微信公众号“”