（2017）京03民终9279号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2017-10-30
案件名称
汇天网络科技有限公司与王文斌房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
汇天网络科技有限公司,王文斌
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终9279号上诉人（原审原告）：汇天网络科技有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇徐辛庄大街1号209室。法定代表人：杨磊，总经理。委托诉讼代理人：张彤，女，1994年1月20日出生，汉族，汇天网络科技有限公司员工，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王昌林，男，1979年6月12日出生，汉族，汇天网络科技有限公司员工，住北京市通州区。被上诉人（原审被告）:王文斌，男，1985年8月3日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张晓勇，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宏辉，北京京师（杭州）律师事务所律师。上诉人汇天网络科技有限公司（以下简称汇天网络公司）因与被上诉人王文斌房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初3468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人汇天网络公司之委托诉讼代理人张彤、王昌林，被上诉人王文斌之委托诉讼代理人刘宏辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇天网络公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判解除汇天网络公司与王文斌签署的《国际健康港租赁合同》；2.判令王文斌给付汇天网络公司违约金40880元（2015年1月12日至2017年1月11日期间）；3.依法判决一、二审诉讼费用由王文斌承担。事实和理由：一、汇天网络公司认为，一审法院认定的基础事实有误，汇天网络公司与王文斌签署的租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第52条的规定，《国际健康港租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。由于涉案房屋所属的土地规划为教科用地，该等性质的土地根据法律规定未经批准改变土地规划不能对外进行出卖，同时该涉案房屋购买或租赁的法定用途只能是“科研”，不能用作其他性质的用途，汇天网络公司与王文斌为了规避相关法律规定，而以租赁合同之名，而行房屋出卖买卖之实，对此情况双方均存在过错。二、退一步讲，即使该租赁合同为有效合同，但涉案房屋事实上已根本不具备继续履行的可能性，已为客观履行不能，汇天网络公司在一审中请求解除租赁合同，但一审法院以汇天网络公司未提交证据为由不予支持汇天网络公司的请求，此为一审法院事实认定不清。三、根据双方签订的合同第2.3条及附件三第2条的约定，房屋的交付日期应该在王文斌支付完毕剩余租金之后。因此，按照《中华人民共和国合同法》第67条的规定，在王文斌没有履行完毕租金义务，汇天网络公司有权拒绝交付房屋，王文斌至今仍未支付剩余租金，汇天网络公司有权解除合同。王文斌辩称，一、王文斌与汇天网络公司签订的《国际健康港租赁合同》（以下简称“租赁合同”）合法有效。（一）王文斌承租涉案房屋的用途与土地规划用途一致，不存在改变土地用途的情况，故租赁行为不存在违法违规之处。王文斌承租涉案房屋的目的用于开办科研企业、从事科研工作的公司，这与涉案土地的规划用途一致，不存存在违反规划之处。（二）租赁是双方真实的意思表示，双方的合同不存在“买卖”的情况。租赁合同中无论是租赁期限、赠送期，还是租金的缴纳方式都是双方的合意，并无违反法规之处，双方就是租赁的意思表示，没有买卖的意思。（三）汇天网络公司主张解除租赁合同，实际就是对租赁关系的认可，否则，不会提出解除的主张。综上，双方的租赁合同合法有效，汇天网络公司提出合同无效的主张无事实依据。二、涉案租赁合同可以继续履行。（一）双方就是租赁关系，并非以租代售，不存在违法违规之处，不存在被禁止履行的情况。双方确为租赁关系，王文斌租赁的用途合法合规，故租赁合同部存在被禁止履行的情况，且有大量生效判决认定了双方的租赁关系是双方真实意思表示，双方均应认真遵守履行。（二）通州区住建委无权对规划许可内容和土地性质有问题的公司出具处理意见，其处理意见属于越权的行政处罚，不能成为租赁合同继续履行的阻碍。通州区住建委的处理意见中要求汇天网络公司依据项目规划许可内容及土地性质对违规部位进行恢复。假定该违规事实被认定，对于土地性质违规部位进行恢复，应由国土部门作出处理；对于规划许可内容违规部位进行恢复，应由规划部门作出处理，而非通州区住建委作出。该处罚不属于建委的职权范围，通州区住建委无权作出该行政处罚决定，故通州区住建委作出的处理意见属于越权的行政处罚，不能作为本案审理的证据。（三）涉案房屋的规划已经通过了验收，不应存在其主张的规划违规需拆除的情况。涉案房屋已经通过规划验收，这是双方一致认可之事实。既然已经通过了规划验收，那就说明之前的建设、布局等并无违规之处，故涉案房屋不存在应该被拆除之处，不应存在汇天网络公司所谓的违规之处，退一步，即使汇天网络公司进行了相应的拆除亦不影响双方租赁合同的履行。综上，双方的租赁合同应该继续履行。汇天网络公司的主张没有事实依据，没有法律依据，应当驳回汇天网络公司的全部请求。汇天网络公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除汇天网络公司与王文斌签订的《国际健康港租赁合同》；2.判令王文斌给付汇天网络公司违约金40880元（280000元*730天*0.02%）；3.诉讼费由王文斌承担。一审法院认定事实：王文斌（乙方）与汇天网络公司（甲方）于2013年11月2日签订《国际健康港租赁合同》，约定：该项目土地规划为科教用地，使用年限为50年。甲方同意出租，乙方同意承租坐落于北京市通州区宋庄镇富壁路国际健康港（暂定）楼盘J-10号楼6层605室。该房屋之租赁期为二十年，自2013年11月2日（下称“起租日”）起至2033年11月1日止，2033年11月2日至2061年12月25日为赠送期，赠送期间免收租金，但乙方应承担该房屋物业管理费及水、电、通讯费用。该房屋的交付日期为2014年8月18日。租金计价方式为该房屋建筑面积为36.95平方米，按照建筑面积计算，单价为每平方米人民币15446.82元，总价款人民币570760元；付款方式乙方采取下列第二种方式付款：（一）一次性付款；（二）分期付款。甲方未能于本合同规定的该房屋之交付日期向乙方交付该房屋，甲方应当向乙方支付违约金。违约金按违约期内的每日万分之二进行计算。逾期超过90天，甲方未交付该房屋，则乙方有权终止本合同，本合同终止自乙方书面通知送达甲方之日起生效。乙方之违约责任为（一）乙方如不按期支付租金，应当按未付租金部分的每日万分之二向甲方支付违约金，逾期超过90天，乙方未支付全部租金，则甲方有权终止本合同，本合同终止自甲方书面通知送达乙方之日起生效；（二）在租赁期限内，如乙方单方要求终止合同，需向甲方提出书面申请，经甲方同意该租赁合同解除，租金按下列方式计算（见合同的约定）；（三）二十年租赁期满后，乙方要求解除合同而发生的损失由乙方自行承担。此外，合同还约定了其他内容。在合同后附了三份附件，其中附件一是房屋平面图；附件二为交付条件，列举了名称及装修标准；附件三为付款方式及期限的约定，分为一次性付款和分期付款方式，乙方于2013年11月2日前向甲方支付租金款计120760元，于2014年2月2日前向甲方支付租金款计450000元。合同签订后，王文斌按照合同约定向汇天网络公司支付了租金290760元。在合同约定的房屋交付日期到期后，汇天网络公司并未按约定交付房屋。关于第二期租金的给付，王文斌称双方口头约定办理完贷款后交付，并提供了汇天网络公司的法定代表人杨磊的录像等证据予以证明。王文斌提供的杨磊的录像显示，杨磊在答复业主时称业主办理完执照后可以贷款。汇天网络公司对此不予认可。一审另查，王文斌曾就汇天网络公司逾期交房的违约责任诉至一审法院要求其给付违约金，一审法院于2015年12月30日作出（2015）通民初字第25538号民事判决书认定汇天网络公司构成违约，支持了王文斌的诉讼请求。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人对自己提出的主张，应当提供充分确实的证据予以证明，否则应承担举证不能的不利后果。对于汇天网络公司要求解除双方签订的《国际健康港租赁合同》的诉讼请求，汇天网络公司称王文斌未按照合同约定交纳第二期租金已构成违约，已符合合同约定解除条件，但根据王文斌提交的证据可以认定汇天网络公司曾承诺可以进行贷款交纳租金，现由于汇天网络公司的原因导致贷款未履行，故对于汇天网络公司要求解除合同并要求给付违约金的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回汇天网络科技有限公司的诉讼请求。本院二审期间，汇天网络公司围绕其上诉请求向本院提交如下证据：《关于IDC产业科教用地项目违规行为的处理意见》，证明通州住建委以书面处理意见的形式回复双方所签订合同定性为以租代售，变相改变土地规划用途的行为，房屋交付应先通过竣工验收备案。由于该处理意见的出具致使涉案建设项目无法通过竣工验收备案，因此汇天网络公司并非不想交房，而是无法交房。汇天网络公司已按照该处理意见将建设项目回复规划许可内容及土地用途规定的范围之内，合同实际已经无法履行。王文斌围绕其答辩意见向本院提交如下证据：信访答复意见书，用以证明双方的合同是真实意思表示，虽然存在以租代售的行为，但是后面答复不存在违规之处。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，王文斌对汇天网络公司提交的证据发表质证意见如下：真实性认可，但该证据并不能证明涉案房屋存在以租代售的行为，涉案合同可以继续履行。通州区住建委无权对规划许可内容和土地性质有问题的公司出具处理意见，其处理意见属于越权的行政处罚，不能成为租赁合同继续履行的阻碍。涉案房屋的规划已经通过了验收，不应存在其主张的规划违规需拆除的情况。汇天网络公司对王文斌提交的证据发表质证意见如下：真实性认可，证明目的不认可。民事合同是否合法有效，只有人民法院有权认定，住建委作为行政职权部门无权对民事合同的法律效力作出认定意见，该意见书属于越权行为，涉嫌行政干扰司法，不应有证明效力。本院经审理查明的其他事实与一审法院经审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据予以证实，不能提供证据或者所提供的证据不能证实自己主张，应承担举证不能的法律后果。本案中,汇天网络公司并未提交充分证据证明王文斌和汇天网络公司签订的《国际健康港租赁合同》存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条之无效情形，故汇天网络公司主张合同无效缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。现汇天网络公司仅提交北京市通州区住房和城乡建设委员会出具的《关于IDC产业城科教用地项目违规行为的处理意见》，仅凭该份证据不足以证明双方合同已然在法律上或者事实上不能履行。根据王文斌提交的证据可以认定汇天网络公司曾承诺可以进行贷款交纳租金，现系由于汇天网络公司的原因导致贷款未履行，致使王文斌未交纳第二期租金，王文斌的行为不构成违约。故汇天网络公司上诉要求解除与王文斌之间签署的租赁合同无法律和合同依据，一审法院依据在案事实驳回汇天网络公司要求解除合同并要求给付违约金的诉讼请求并无不当，本院予以确认。综上所述，汇天网络公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9508元，由汇天网络科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 蒙 瑞审 判 员 龚勇超审 判 员 尚晓茜二〇一七年八月九日法官助理 张 弛书 记 员 刘 鸽 搜索“”