（2016）湘0111民初8309号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2017-12-04
案件名称
湖南美林物业管理有限公司与刘乌沙物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市雨花区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湖南美林物业管理有限公司,刘乌沙
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0111民初8309号原告：湖南美林物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动东路体育新城美林景园17栋1楼。法定代表人：喻春光，董事长.委托诉讼代理人：何小翠，女，1992年8月12日出生，汉族，系原告公司员工，住重庆市渝北区。被告：刘乌沙，女，1957年2月20日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托代理人：李聪，男，1957年3月29日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原告湖南美林物业管理有限公司(以下简称原告)诉被告刘乌沙（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何小翠及被告委托诉讼代理人李聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费26107元（2004年11月18日至2016年7月31日）、违约金7832元，合计33939元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告为美林景园小区1栋301号房的业主，建筑面积为153.86平方米，物业费单价为每月每平方米1.2元。原告和被告于2005年6月28日签订了前期物业管理服务协议，原告与美林景园业委会分别于2010年12月20日、2015年8月13日签订了物业委托管理服务合同。约定原告为该小区提供物业服务，被告违约逾期缴纳物业服务费应按每日千分之三标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告积极履行了合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告于2004年11月18日起停止缴纳物业服务费，截止2016年7月31日欠费141各月，共计欠缴26107元，同时根据合同约定应缴纳违约金，为减轻被告负担，原告就违约金只主张7832元。被告辩称，1.开发商逾期交房两个月应承担违约责任，原告与开发商法定代表人系同一人，应承担支付责任。2.因房屋存在质量问题，被告于2005年3月6日才办理入住交接手续。3.原告与小区业务会签订的物业委托管理服务合同未约定违约金数额和计算方法。4.原告提供的物业管理服务存在问题，如消防通道被占用、治安管理有漏洞、公共健身及休闲场地占用等。5.已交纳71个月物业服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系美林景园小区1栋301房业主，于2005年3月6日办理收房入住手续。2010年12月20日、2015年8月13日，原告先后与美林景园小区业主委员会签订《物业委托管理服务合同》，约定该业委会将小区范围内的物业委托给原告实行统一管理服务至2018年8月13日止，并约定小高层住宅按1.2元每月每平方米收取物业服务费。另查明，在案件审理过程中，被告按房屋面积153.86平方米标准向原告交纳71个月的物业服务费。本院认为，据被告与美林景园小区业主委员会签订《物业委托管理服务合同》，原告与被告之间形成了物业服务合同关系，双方均应依照约定履行各自的义务。原告向被告所在小区提供了物业管理服务，被告应按约支付物业服务费。就支付物业服务费的起算时间，原告虽主张根据商品房买卖合同约定交房时间确立起算时间，但原告未提交证据证明收房延迟原因系被告无故拒绝收房，故应从被告实际收房之日（2005年3月6日）起算物业服务费，扣除已交纳部分，被告仍欠付原告至2016年7月31日物业服务费12156.17元（153.86平方米×1.2元/平方米/月×65.84月）。就被告辩称事项，房屋交付系开发商与被告约定之事项，原告与开发商系不同法律主体，被告不得以与开发商之纠纷拒缴物业服务费。被告提交照片一组拟证明小区物业管理服务存有众多纰漏，但照片为静态记录，不能证明小区物业服务水平一直低下，且照片虽反映了部分物业管理瑕疵，但尚不足以证明原告未履行约定物业服务义务；此外，物业服务费的收取及使用是推进原告改善服务管理方法的有效途径，故被告要求减免费用，本院不予支持。但另一方面，对于被告反应的问题，原告应积极清查并自行整改，力争提升物业服务管理水平。因原告提交《物业委托管理服务合同》内未约定逾期付款违约金，且原告不能证明被告签收收费催款通知单及律师函的具体时间，故原告要求以欠付金额日千分之三标准计算违约金，本院不予支持，但从公平角度并考虑利息损失的客观存在，确认原告可要求被告按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率支付自起诉之日起至实际清偿之日止的资金占用利息（以7832元为限）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告刘乌沙于本判决生效之日起10日内支付原告湖南美林物业管理有限公司物业服务费12156.17元及资金占用利息（以12156.17元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率标准，从2016年11月16日计算至实际清偿之日止，以7832元为限）；二、驳回原告湖南美林物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费649元，由被告刘乌沙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 刘大川人民陪审员 叶政军人民陪审员 王梅婷二〇一七年八月九日书 记 员 王 洪附：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度搜索“”