（2017）苏12民终1572号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2017-09-30
案件名称
泰州贝之星贸易有限公司与泰州港丰物流有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省泰州市中级人民法院
所属地区
江苏省泰州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
泰州港丰物流有限公司,泰州贝之星贸易有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏12民终1572号上诉人（原审被告、反诉原告)：泰州港丰物流有限公司，住所地泰州市海陵区兴丰西路6号。法定代表人：黄伟，董事长。委托诉讼代理人：段国栋，江苏恒桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：泰州贝之星贸易有限公司，住所地泰州市青年南路29号一楼北侧办公室。法定代表人：陈章，董事长。委托诉讼代理人：刘勇，江苏君谊律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨怒涛，江苏君谊律师事务所律师。上诉人泰州港丰物流有限公司（以下简称港丰公司）因与被上诉人泰州贝之星贸易有限公司（以下简称贝之星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州市海陵区人民法院（2016）苏1202民初3660号民事判决向本院提起上诉。本院于2017年6月29日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。港丰公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审反诉请求并驳回被上诉人贝之星公司一审诉讼请求。事实与理由：1、一审法院认定上诉人未向被上诉人交付租赁房屋系认定事实错误，事实上，上诉人在合同签订前就已经将案涉房屋交付被上诉人，因租赁合同采用的是顺丰电商产业园的固定格式，双方在实际交付房屋时并未要求签订《房屋附属设施、设备清单》、《水电表读数》及《房门钥匙清单》，被上诉人亦已经在租赁房屋里办公，并已经缴纳了两个月租金，如果房屋没有交付其不可能缴纳租金；2、一审法院以先开票后付款的约定认为被上诉人不构成违约系认定事实错误，上诉人在租赁合同签订后从未向被上诉人开具发票，被上诉人仍然支付了前两期租金，这足以证明在合同的履行中双方以实际行动变更了原合同约定的“先开票后付款”，被上诉人第三期房租未按约支付，现再以“先开票后付款”为由抗辩明显不能成立，且在租赁合同履行中，构成对等义务的是出租人交付房屋、租房人交付租金，未开具发票不能作为不支付租金的抗辩理由；3、上诉人的反诉请求应当予以支持，被上诉人在付了前两期租金后不再支付租金，构成根本违约，根据合同约定，被上诉人未按约定支付租金及综合管理费超过30日的，上诉人有权单方解除合同，被上诉人应按2个月租金及综合管理费支付违约金，上诉人在收到被上诉人律师函后，即于2016年6月30日进行了回复，明确表示被上诉人已经根本违约，要求解除合同。贝之星公司答辩称：1、上诉人未能按合同约定的时间和方式向被上诉人交付房屋，并要求被上诉人在没有收到出租房屋的情况下支付全年的租金和综合管理费，上诉人的该要求不合理、不合法，上诉人称其已经履行房屋交付义务明显与客观事实不符；2、被上诉人已经按合同约定自觉履行了部分租金的给付义务，而涉案合同明确约定的付款条件是“上诉人应当向被上诉人开具正式的租金发票”，而直至一审开庭，上诉人均没有履行合同所约定的义务，因此上诉人称被上诉人付款违约是没有事实和法律依据的。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回。贝之星公司向一审法院起诉请求：1、判令解除贝之星公司与港丰公司于2015年10月签订的《房屋/场地租赁合同》；2、判令港丰公司返还租金162274.3元，并承担违约金159942.12元；3、港丰公司承担本案的诉讼费用。港丰公司向一审法院提出反诉请求：1、判令贝之星公司向港丰公司支付租金68411.45元、综合管理费18454.86元、违约金159942.12元；2、诉讼费用由反诉贝之星公司负担。一审法院查明：2015年10月，贝之星公司（乙方）与港丰公司（甲方）签订《房屋/场地租赁合同》，约定甲方将位于泰州市海陵区兴丰西路6号7幢501室、502室的房屋出租给乙方使用。合同约定：租赁期限为5年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止，其中免租期40个月，付租期20个月，租金76895.25元/月；从2016年1月1日起收取乙方综合管理费，综合管理费3075.81元/月；租金及综合管理费按年支付，乙方应于合同签订后3个工作日内支付首期租金的40%即92274.3元，首轮面试完成后3个工作日内支付69205.73元，2016年2月31日前支付首年租金的余款69205.72元及首期综合管理费36909.72元；甲方应于乙方支付款项前3个工作日内开具发票，乙方凭票付款；甲方按时开具合法发票，是乙方按时支付租金及综合管理费的前提条件；甲方应于2015年10月1日前将房屋按约定条件交付给乙方，房屋附属设施、设备清单、水电表读数表及房门钥匙清单经双方交验签字、盖章后视为交付完成；甲方有下列情形之一的，乙方可以单方解除合同：1、未按约定时间交付房屋达30天的，2、不承担约定的维修义务导致乙方无法使用房屋的，3、非因乙方原因，导致乙方对房屋的使用权受到限制或无法使用的；甲方有前述情形之一或擅自单方解除合同的，应按2个月租金及综合管理费向乙方支付违约金；乙方有下列情形之一的，甲方可以单方解除合同：1、不支付或者不按约定支付租金及综合管理费超过30日的……；乙方有前述情形之一或擅自单方解除合同的，应按2个月租金及综合管理费向甲方支付违约金。上述合同文本为港丰公司制作。2015年10月19日，贝之星公司向港丰公司付款70000元。2015年11月27日，贝之星公司向港丰公司付款92274.3元。2016年6月20日，贝之星公司委托江苏江豪律师事务所向港丰公司发出律师函，要求港丰公司交付租赁房屋。2016年6月30日，港丰公司向贝之星公司发出告知函，明确告知：因贝之星公司逾期付款，构成根本违约，故港丰公司将对房屋另行处理。2016年7月14日，贝之星公司委托江苏君谊律师事务所向港丰公司发出律师函，再次要求港丰公司交付租赁房屋。2016年9月，港丰公司与泰州市腾宇人力资源有限公司签订《房屋/场地租赁合同》，将位于泰州市海陵区兴丰西路6号7幢501室的房屋出租给泰州市腾宇人力资源有限公司使用。现贝之星公司与港丰公司因案涉租赁合同发生纠纷，致涉讼。庭审中，港丰公司提交了简历对接表、面试清单，证明港丰公司在合同签订时就将租赁房屋交付，贝之星公司质证认为，该组证据没有单位盖章，真实性无法确认，不能证明出租人履行了交房义务。审理中，港丰公司提交了一份泰州市丰泰电商产业园运营管理有限公司（以下简称丰泰公司）出具的证明材料，证明港丰公司在合同签订前已将租赁房屋交付，贝之星公司质证认为，该证据形式上不符合民事诉讼法的规定，内容与客观事实不符，对其真实性有异议。一审法院认为：合法的租赁关系受法律保护。贝之星公司与港丰公司签订的租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应切实、全面予以履行。现贝之星公司与港丰公司互相指责对方存在违约行为，均要求解除合同。本案争议焦点在于：贝之星公司与港丰公司是否存在对方诉称的根本违约行为。关于本诉，贝之星公司主张港丰公司未按约交付租赁房屋，导致合同目的无法实现，故认为港丰公司构成根本违约。港丰公司辩解租赁房屋已交付，但其提供的简历对接表、面试清单、丰泰公司出具的证明并不能充分证明房屋交付的事实，且丰泰公司出具的证明内容与港丰公司当庭陈述不完全一致，故对此辩解不予采信。一审法院认为，关于租赁房屋的交付问题，举证责任应当由出租人港丰公司承担，现港丰公司不能证明房屋已交付，则应当认定贝之星公司主张成立，港丰公司未交付租赁房屋，构成根本违约，应当承担违约责任。故贝之星公司诉请解除合同、返还租金、承担违约金，符合法律规定及合同约定，依法予以支持。关于反诉，港丰公司诉称贝之星公司支付两笔款项后，剩余款项拒不支付，故认为贝之星公司构成根本违约。对此，一审法院认为，合同明确约定双方履行合同义务的顺序是先开票后付款，现港丰公司未先履行开票义务，则贝之星公司可以行使先履行抗辩权，其有权拒绝港丰公司的付款请求，故贝之星公司的上述行为不构成违约。对港丰公司要求贝之星公司支付余款及违约金的诉请，不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，作出如下判决：一、解除原告(反诉被告)泰州贝之星贸易有限公司与被告(反诉原告)泰州港丰物流有限公司签订的《房屋/场地租赁合同》；二、本诉被告泰州港丰物流有限公司于判决生效之日起十日内返还本诉原告泰州贝之星贸易有限公司租金人民币162274.3元，并给付违约金人民币159942.12元，合计给付人民币322216.42元；三、驳回反诉原告泰州港丰物流有限公司的反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6133元，由本诉被告泰州港丰物流有限公司负担（本诉原告已预交，本诉被告于判决生效之日起十日内迳交本诉原告）；反诉受理费人民币5279元，由反诉原告泰州港丰物流有限公司负担（反诉原告已预交）。本院二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人港丰公司提供下列证据：1、贝之星公司网上招聘截图一组，招聘广告中的地址为泰州市海陵区兴丰西路6号，联系方式为052386995818、151××××6811；2、贝之星公司固定电话装机记录一份；3、电子邮件和邮件附件一组，港丰公司主张贝之星公司接受房屋后欲对房屋进行装潢并将装修图纸及方案发送上诉人，征求上诉人意见。这三份证据均证明上诉人早已经将案涉房屋交付贝之星公司使用；4、申请证人王某出庭作证，王某陈述其是泰州市丰泰公司工作人员，贝之星公司租用了港丰公司的房屋，港丰公司已经将房屋交付贝之星公司，贝之星公司与丰泰公司有合作关系，贝之星公司在港丰物流园开展了招聘等工作，招聘地点在丰泰公司三楼会议室，贝之星公司招聘信息是他们自己发布的，有没有通过丰泰公司发布不清楚。被上诉人贝之星公司对上诉人港丰公司提供的证据的真实性均不予认可。本院认为，证据1，截图中的招聘信息无法确认是否是贝之星公司发布，上诉人一审提供其他证据证明贝之星公司委托丰泰公司开展招聘、培训员工工作，故该证据不能证明上诉人所要证明的目的；证据2，固定电话装机记录记载的产品地址为“泰州市海陵区兴丰西路公路港物流园办公楼1层”，而贝之星公司所租赁的房屋在五楼，故该证据亦不能证明上诉人所要证明的目的；证据3，没有证据证明上诉人所提供的电子邮件的发件人为贝之星公司，也没有证据证明附件的内容与贝之星公司有关或与案涉房屋有关，故该证据与本案没有关联性，不能作为认定本案事实的依据；证人刘某是否是丰泰公司工作人员无法确认，故其证言本院不予采信。一审认定事实有房屋/场地租赁合同、照片、律师函、EMS回单、银行转账记录、告知函、企业信息查询单、简历对接表及面试清单、丰泰公司出具的证明及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本案二审主要的争议焦点为港丰公司是否向贝之星公司交付租赁房屋。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中港丰公司是出租人，其合同义务为向承租人贝之星公司交付租赁房屋，港丰公司主张已经履行了交付房屋的义务，其应当举证证明，但港丰公司一、二审中提供的证据均不能证明其主张，故应当认定港丰公司未交付房屋构成违约。关于贝之星公司未支付剩余房租是否构成违约的问题。合同约定，港丰公司在2015年10月1日前将房屋交付贝之星公司，贝之星公司在2016年2月31日前支付第三笔租金。2015年10月19日贝之星公司支付完前两笔租金，而港丰公司在2016年2月31日前仍未交付房屋，因港丰公司未能在合理的期限内履行交房义务，贝之星公司可以行使先行履行抗辩权，拒绝支付剩余租金，贝之星公司不构成违约。关于港丰公司所提的开票问题，在港丰公司没有按约定履行交房义务的情况下，无论其是否开票，贝之星公司都可以拒绝支付剩余租金，港丰公司的该上诉理由不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人上诉所称事实和理由不能成立，其上诉请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11412元，由上诉人泰州港丰物流有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王军强审判员 顾连凤审判员 潘贻杰二〇一七年八月九日书记员 陆超凡 微信公众号“”