（2017）陕01民终8167号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2017-10-11
案件名称
张某1、付某与张某1某、张某1某1合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张某1某,张某1,付某
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终8167号上诉人（原审被告）张某1某，男，1971年6月26日出生，汉族。上诉人（原审被告）张某1某1，男，1974年10月21日出生，汉族。被上诉人（原审原告）张某1，女，2002年7月1日出生，汉族。法定代理人付某，女，1976年3月17日出生，汉族，系被上诉人张某1之母。被上诉人（原审原告）付某，女，1976年3月17日出生，汉族。上诉人张某1某、张某1某1因与被上诉人张某1、付某合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院(2016)陕0104民初4161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张某1某、张某1某1及被上诉人付某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张某1某、张某1某1上诉请求：1、请求撤销原判，依法改判为不向二被上诉人支付租金；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原判认定事实不清。1、原判根据被上诉人提交的“张文忠2014-2015年收取租金明细”合理认定房屋租金，明显违背客观事实。张文忠过世后房屋因围挡导致收益贬值，因此以张文忠在世时原租金计算有违常理和客观事实。2、原判认定的房屋租赁时间与事实不符。房屋因拆迁加筑围挡后导致很难出租，故部分时间房屋一直闲置，未产生实际收益，因此原判对租赁时间计算不清。因此，根据张某1某收取的租金扣除所退押金及其他费用，并无收益应当向被上诉人给付。张某1、付某辩称，有关租金的证据是上诉人在另案中向法院提交的，本案中被上诉人是从法院的档案室调取复印出来提交的。此外，围挡并没有上诉人所述那么长时间，房屋一直在租赁中，是按照原来的合同执行的。二上诉人的请求不成立，请求维持一审判决。张某1、付某向一审法院起诉请求判令张某1某、张某1某1共同返还房屋租金34800元。一审法院认定事实：张茂华、孙金娥夫妇共存有三子，依次为张文忠，张某1某，张某1某1，付某是张文忠之妻、张某1之母。2008年6月，孙金娥去世。2011年10月张茂华去世。张茂华原系原西安肉联厂（现改为方欣集团）职工，在该厂承租公房一套约两间半，位于西安市××号，2008年，张文忠与其父自行将该房改造为独立的四小间门面房（以下简称涉案房屋）对外出租收益。张茂华去世后，涉案房屋由张文忠管理、出租。2015年3月2日，张文忠因病去世，因经租涉案房屋及其他问题双方发生争议。2015年3月4日，付某、张某1某、张某1某1达成协议，协议记载：一、观圆房产商铺一〇七七号房共识付某所有；二、潘家村房屋改造归张某1某张某1某1所有，注,谁买谁住，谁交钱，产权归谁所有；三、红庙坡现有住房谁住谁水、水电、房费谁住谁拿，门面，张某1某代收，弟兄三人平分。如遇房改，三套人人有份，两套归张某1某、张某1某1所有。协议签订后，涉案房屋由张某1某对外出租、管理。2016年6月，涉案房屋所在地区拆迁改造，因张某1某管理、经租涉案房屋期间的租金分配问题，双方发生纠纷成讼。审理中双方认可协议中房即指涉案的四间房屋。关于张某1某经租涉案房屋期间所收租金，付某称，根据张文忠出租时形成的租房合同，四间房各计算一年租金，计104400元，现主张三分之一为34800元。针对诉讼请求，付某提交张文忠签订的租房合同四份、租金收据若干（2014年-2015年元月）及收取租金明细进行证明。张某1某、张某1某1认可收据的真实性，关于租赁合同，认为都是过期合同，不认可其证明目的，认可2014年至2015年张文忠收取租金的收取租金明细，同时称付某提交证据涉及的租金张文忠并未给张某1某、张某1某1分，为此，张某1某、张某1某1曾提起诉讼，后撤诉了。关于2015年3月后涉案房屋的租金收取问题，张某1某称，在其管理涉案房屋期间，因拆迁、围挡，房子大部分时间都空着，所收取租金仅一万余元，每月给厂里交物业费480元，退租赁户押金4000元，另外5000元押金已用租金折抵。其中韩先生租到2016年2月，董先生2015年12月到期后用2016年1月租金折抵押金3000元，该两间房以后一直空着；曹先生租到2016年3月20日，张先生租到2016年4月。对此陈述，张某1某提交租金收据6张（每月租金均为1200元）、退押金收据2张、西安方欣食品有限公司物业管理公司证明一份进行证明。经质证，付某认可物业管理公司证明的真实性，对其他证据不予认可，认为证据上的落款签名与张某1、付某提交合同中的签名不一致。由于张某1某、张某1某1、张某1、付某均未提交直接证据证明涉案房屋的出租及租金收取情况，西安市莲湖区人民法院根据付某提交张文忠租金收取明细及张某1某的陈述，合理认定张某1某收取涉案房屋租金情况如下：关于租金标准，根据张文忠收取租金明细，韩先生每月租金2500元，董先生每月租金1800元，曹先生每月租金2000元，张先生每月租金2400元。根据张某1某确认涉案房屋的租赁时间，结合上述租金标准，确定自2015年4月起，韩先生租至2016年2月，计11个月，租金应为27500元；董先生租至2016年1月，计10个月，租金应为18000元；曹先生租至2016年3月，计12个月，租金应为24000元；张先生租至2016年4月份，计13个月，租金应为31200元，以上共计100700元，扣除2015年3月至2016年6月计16个月物业费，每月480元计7680元及押金9000元，在张某1某处的租金应为84020元。一审法院认为，付某与张某1某、张某1某1签订协议，约定涉案房屋在张某1某管理期间的经租收入由三人均分，该协议系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法认定有效，双方均应遵照执行。协议第三条约定，涉案房屋租金由张某1某收取后兄弟三人平分，付某、张某1有权分得其中的三分之一。由于张某1某未按照约定履行分配经租涉案房屋收益的义务，已构成违约。现付某、张某1起诉，要求张某1某支付涉案房屋部分租金，该请求于法有据，应在查明的租金数额范围内予以支持。由于付某、张某1无证据证明张某1某1收取了涉案房屋的租金，故对其要求张某1某1支付租金的诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下：一．本判决在生效后十五日内，被告张某1某支付原告付某、张某1应分房屋租金28006.67元（84020÷3）。二．驳回原告付某、张某1要求被告张某1某1支付租金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费670元，付某、张某1承担150元，张某1某承担520元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张某1、付某提交了两份新证据，1、微信截图照片三张，内容是2016年6月付某与朋友的微信聊天截图，证明微信聊天中涉及的店铺照片的拍照时间是2016年6月，当时四间门面房均开门营业，具体照片内容已经在一审庭审中提交。张某1某和张某1某1对该组证据的真实性和证明目的均不予认可，认为照片看不清楚店面，且微信可以造假。2、证人耿某出庭作证的证言，欲证明2016年6月份，因其上班从涉案门面房前经过，付某让其拍摄几张门面房的照片。他一共拍了两次，第一次拍有两家没开门，第二次四间门面房都开门了，随后他用微信给付某发送了过去。当时店门口的路上有围挡，只是从照片上看不出来。经核对一审卷宗中付某提交的照片和二审中的微信截图，耿某认可照片是其拍摄，聊天记录是其与付某的聊天记录。对于证人耿某的证言，张某1某和张某1某1对真实性和证明目的不予认可。张某1某和张某1某1提交了两份新证据，1、照片四张，证明拆迁前围挡的情况。付某和张某1对该组证据的真实性和证明目的均不予认可。2、证人张某2出庭作证的证言，张某2欲证明：2014年12月他从张文忠手中承租了一间门面房，当时签了租房合同，约定每个月房租2400元。2015年张文忠过世后，从4月中旬左右由张某1某接手做房东，他仍按2400元一个月给张某1某交房租。2015年12月开始围挡，对生意有很大影响，很多房东都在降房租，他跟张某1某谈了降房租的事情，降到每月1200元。2016年1月左右拆迁办入住，贴出了拆迁公告。2016年4月左右他不再承租门面房了，房租交到了2016年3月，最后一个的房租张某1某免了。退房时张某1某退其2000元的押金。大概2016年7月初左右涉案地区正式拆迁了。据他所知，张某1某家一共有四间房，有一家卖鞋的租房时间跟他差不多，另外两家是断断续续出租的，房租他不清楚，后来大家都在降房租这几间肯定也降了，不然租不出去。从付某提供的照片上看，挂着烟酒牌子的店面是他经营的，但是不知道为什么时间显示2016年6月仍在营业。付某、张某1对证人张某2的证言真实性和证明目的均不予认可。关于张某1、付某提交的微信截图照片三张和证人耿某的出庭证言，与一审中张某1、付某向法庭提交的三张照片相互印证，亦符合证据的形式要件，虽张某1某、张某1某1不予认可，但未提交反驳证据，因此本院予以采信，可以认定2016年6月中下旬涉案四间门面房在营业的事实，以及当时店铺门口路上加筑围挡的事实。关于张某1某和张某1某1提交的照片四张和证人张某2的出庭证言，与一审中的收款收据、租房合同等部分证据相互印证，符合证据的形式要件，虽张某1、付某不予认可，但未提交反驳证据，本院综合认定关于张某2所租赁门面房的租金情况、围挡情况、拆迁情况等事实。结合双方当事人陈述及相关证据，可以认定如下事实：2014年12月张某2从张文忠处承租了涉案四间门面房中的一间用于经营烟酒店，双方签订了租房合同约定每个月房租2400元，张某2缴纳了押金2000元。2015年3月张文忠去世后，张某1某接手涉案房屋，对外继续出租、管理。2015年12月左右该地区因拆迁开始加筑围挡，围挡建筑在涉案门面房前道路上。当月张某2经与张某1某商谈达成一致意见，将房租降为每月1200元。2016年6月，涉案门面房仍在对外营业。2016年7月初左右，涉案门面房地区拆迁改造。原判认定的除租金外其他事实基本属实，本院予以确认。本院认为，根据本案已查明的事实及双方的诉辩意见，本案争议的焦点在于：涉案门面房的租金数额如何认定。租金数额的认定包括月租金数额和租赁期限，应当根据租赁合同的约定来确定。根据一审中张某1、付某提供的营业房租赁合同来看，在张文忠管理房屋期间，涉案四间房屋均由张文忠与承租人签订了租赁合同，合同中对租金、押金、租期均做了明确约定，符合证据的形式要件。合同约定的租期分别为2014年10月27日至2015年10月26日、2014年12月13日至2017年1月17日、2014年12月20日至2015年12月19日、2015年1月27日至2016年1月26日，而张某1、付某一审起诉要求的租金自2015年3月左右起算，该起始时间包含在租房合同约定的租期内，可以适用合同约定的租金来认定月租金金额。一审中张某1某认可部分合同的形式要件，张某1某1均不认可，但张某1某与张某1某1并未提供反驳证据，且其申请出庭的证人张某2可以证明张某1某管理初期，仍按照原租房合同履行，因此从涉案四间门面房的租赁合同可以认定租金、押金数额相关事实。从本院已查明的事实可以看出，2015年4月至2015年12月，涉案门面房正常出租、收取租金。自2015年12月开始，涉案门面房前加筑了围挡，张某2所租赁的门面房房租降为每月1200元。由此可以判断，因围挡导致通行不畅，影响了围挡地区门面房的经营收益，且因该地区马上面临拆迁改造，因此房租下降应当是普遍存在的情况。综合判断证人张某2的陈述以及收款收据等相关证据，结合拆迁改造的一般常理，本院综合认定涉案四间门面房应当存在房租下降的事实，因门面房均属同地区同情况，下降的标准参照同案张某2租赁的门面房租金情况。张某1某、张某1某1关于涉案门面房因围挡导致租金减少之上诉理由成立，本院依法予以支持。关于房屋租金的计算期限，2015年3月2日张文忠去世，涉案门面房开始由张某1某管理，因此原判从2015年4月起算张某1某经手后的租赁期限符合本案事实及常理。从本院查明的事实可以看出，2016年6月涉案门面房仍在正常营业。但因本案中原审原告张某1、付某仅起诉要求一年的租金，因此涉案门面房的租赁期限，应当计算至2016年3月共计12个月。关于张某1某、张某1某1上诉称部分时间房屋空置并未产生收益之诉称，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，因张某1某、张某1某1并未对其诉称提供有力的证据予以证明，因此对该上诉理由，本院依法不予支持。综合以上分析认定，张某1某所收取租金具体计算如下：自2015年4月起至2015年12月，四间涉案门面房的月租金分别为2500元、1800元、2000元、2400元；自2015年12月起至2016年3月，四间涉案门面房的月租金确定为1200元。以上租金共计88800元，扣除2015年3月至2016年6月物业费7680元（480元*16个月）及押金9000元，在张某1某处的租金应为72120元。根据付某与张某1某、张某1某1签订的协议，张某1某应当支付给付某、张某1租金总额的三分之一，即24040元。综上，张某1某、张某1某1的上诉理由部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下:一、维持西安市莲湖区人民法院(2016)陕0104民初4161号民事判决第二项；二、变更西安市莲湖区人民法院(2016)陕0104民初4161号民事判决第一项为：本判决生效后十五日内，张某1某支付付某、张某1应分房屋租金24040元；三、驳回张某1某、张某1某1的其他上诉请求。一审案件受理费670元，付某、张某1承担150元，张某1某承担520元。二审案件受理费500元（张某1某、张某1某1已预交），由张某1某承担400元，张某1、付某承担100元。本判决为终审判决。审判长 郝 卫审判员 刘 溪审判员 路小红二○二○一七年八月九日书记员 白 润 微信公众号“”