（2017）湘0104民初3976号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2017-11-10
案件名称
周Ｘ军与富玺登集团湖南海林房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市岳麓区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周Ｘ军,富玺登集团湖南海林房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百一十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十二条，第一百一十三条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0104民初3976号原告周X军，男，1968年12月24日出生，汉族，住湖南省宁乡县。委托代理人周X，男，1991年2月27日出生，汉族，住址同上，系周X军之子。被告富玺登集团湖南海林房地产开发有限公司，地址：湖南省常德经济技术开发区德山街道办事处乾明寺居委会乾明路56号，统一社会信用代码：91430700730525044M。法定代表人聂伟，该公司董事长。委托代理人喻X岚，女，1974年9月18日出生，汉族，住长沙市岳麓区，系该公司行政人员。原告周X军与被告富玺登湖南海林房地产开发有限公司（以下简称“海林房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案受理后，依法由审判员徐江红适用简易程序，于2017年7月7日公开开庭进行了审理。书记员田幸担任法庭记录。原告周X军及其委托代理人周X到庭参加了诉讼，被告海林房地产公司及其委托代理人喻X岚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告周X军诉称：原告于2014年7月购买了位于岳麓区×××馨香××单元××室的房产，该商品房建筑面积103.24平方米，其中套内建筑面积81.21平方米，共用部位与公共房屋分摊建筑面积22.03平方米，总价为626580元，购房合同约定于2015年5月31日竣工，于2015年6月30日前交付该商品房；但被告至今未取得验收报告，亦无法提供《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程质量认定证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》等相关证明，按照合同约定，被告应支付原告延期交房违约金（按已付房款的每日万分之四从2015年7月1日算至实际交付已验收合格的房屋之日止）；原告于2016年7月26日在被告无任何房屋验收报告的情况下收房，被告指定的湖南鼎鸿物业管理有限公司强行收取了原告从2016年6月1日至2017年5月31日一年的物业管理费，此款应予以退还；故诉至法院，请求：1、判令被告向原告提供《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程质量认定证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》；2、判令被告支付延期交房违约金97997元（按已付房款的每日万分之四从2015年7月1日算至2016年7月26日共计391天计算），并支付从2016年7月27日起至被告实际交付经验收合格的房屋之日止的延期交房违约金；3、判令被告按照实际交房时间计算物业管理费，返还多收的物业管理费330元；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。在庭审当中，原告周X军放弃了第一项诉讼请求中的关于提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的请求和第三项关于退还物业管理费的诉讼请求。被告海林房地产公司未作任何答辩。经审理查明：2014年7月8日，原告周X军与被告海林房地产公司签订了一份合同编号为XX140003902的《长沙市商品房买卖合同》及包括《补充协议》在内的四个附件，双方在上述合同中约定：该商品房单价为每平方米6069.16元，总房价626580元，由原告在合同签订之日向被告支付首期房款426580元，剩余房款200000元以银行按揭方式支付。合同第十条约定：出卖人应在2015年6月30日前将经验收合格并符合附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人。合同第十一条约定：该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于出卖人的原因，未按合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期超过90日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之四的违约金。合同第二十三条约定：本合同所称“已付款”，包括买受人的自付款、贷款银行的按揭款。附件四《补充协议》第二条第3点约定：……合同第十条约定的“商品房经验收合格”的房屋交付条件是指出卖人作为开发商组织勘察、设计、施工和工程监理单位对房屋进行了验收，并取得勘察、设计、施工、工程监理分别签署的质量合格文件；其他与该商品房有关的工程质量验收工作，由出卖人在领取房屋权证（栋证）前完成。2014年7月8日，原告周X军向被告海林房地产公司支付了首期房款426580元；同年7月11日，原告缴纳了房屋买卖契税和印花税12531.60元；同年7月23日，原告缴纳了物业专项维修资金12389元；2015年9月25日，原告向被告支付了剩余房款200000元，两笔房款均由被告分别向原告出具了《销售不动产统一发票》，至此，原告已全面履行了合同约定的全部义务。2015年6月30日，被告理应按双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第十条的约定，将经过验收合格的商品房交付原告使用，但被告没有按期履行该义务，至法庭辩论终结时仍未提交任何证据证实其已取得相关验收合格证明文件。另查明，原告周X军已于2016年7月26日办理了入伙交房手续，从物业公司处收到了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并已装修入住。上述事实有原告周X军的当庭陈述以及其提交的《长沙市商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、建设银行个人活期账户交易明细、税收缴款书、物业专项维修资金专用收据、《馨香雅苑装修注意事项》、《住宅质量保证书》等证据佐证，被告无正当理由拒不到庭视为放弃对上述证据的质证权利，上述证据经庭审审查，本院予以确认。本院认为，原告周X军与被告海林房地产公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同的约定履行各自的义务。现原告已经按照合同的约定全面履行了交付房款的义务，而被告却未能按照合同规定的期限在2015年6月30日之前将已验收合格的商品房交付给原告，且逾期交房期限已经远远超过合同约定的90日，其行为已经构成违约，应当向原告承担继续履行合同以及支付违约金的违约责任。依据双方所签《长沙市商品房买卖合同》第十一条的约定，被告海林房地产公司应当自2015年7月1日起至实际交付已验收合格的房屋之日止按日向原告周X军支付已付房款万分之四的违约金，但依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，原告主张的违约金应与其实际损失相当，本案中，原告没有提供证据证实其因被告逾期交房所遭受的损失情况，而上述双方所签合同中对逾期交房违约金的约定明显过高，虽然被告海林房地产公司未到庭，本案是作缺席审理，但根据违约金补偿性为主，惩罚性为辅的原则，本院综合考虑涉案房屋已经实际交付及原告因被告的违约行为可能造成的损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告按已付房价款每日万分之零点五的标准向原告支付从2015年7月1日起至实际交房之日（即2016年7月26日）止的逾期交房违约金12249.64元。对原告主张的超出部分，本院不予支持。结合本案原告已经入住，以及被告目前交付的涉案房屋仍未验收合格的实际情况，综合考虑房屋交付之后对原告可能造成的损失程度，本院酌定被告应按已付房价款每日万分之零点三的标准向原告支付从2016年7月27日起至涉案房屋已验收合格之日止的违约金。至于原告要求被告提供《竣工验收备案表》、《建设工程质量认定证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》的诉讼请求，本院认为这些证明文件只需由被告在证明涉案房屋已经过验收合格时向原告出示即可，并非必须提供给原告，且目前被告尚未取得上述证明文件，故对原告的这一诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告富玺登集团湖南海林房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内一次性向原告周X军支付违约金12249.64元，并按已付房价款（626580元）每日万分之零点三的标准向原告支付从2016年7月27日起至涉案房屋验收合格之日止的违约金；二、驳回原告周X军的其他诉讼请求。如果本案被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2249元减半收取1124.5元，由被告富玺登集团湖南海林房地产开发有限公司负担，此款已由原告预付，故由被告在支付上述违约金时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 徐江红二〇一七年八月九日书记员 田 辛附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条【履行、补救措施后的损失赔偿】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度“”