（2016）湘01民终6911号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2017-09-19
案件名称
张应斌、湖南珠江实业投资有限公司定金合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张应斌,湖南珠江实业投资有限公司
案由
定金合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民终6911号上诉人（原审原告）：张应斌，男，1985年5月13日出生，汉族，住湖南省邵阳县。委托诉讼代理人：肖检检，湖南联进律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南珠江实业投资有限公司，住所地湖南省长沙市开福区福元西路99号珠江花城第三组团16栋（长沙珠江花园酒店）19-22楼。法定代表人：罗晓，董事长。委托诉讼代理人：周乐乐，北京德恒（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗薇，北京德恒（长沙）律师事务所实习律师。上诉人张应斌因与上诉人湖南珠江实业投资有限公司定金合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2016）湘0105民初2998号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张应斌上诉请求：1、撤销本案一审判决，改判湖南珠江实业投资有限公司双倍返还定金4万元，或将本案发回重审；2、诉讼费用由湖南珠江实业投资有限公司承担。事实和理由：1、一审法院认定“张应斌和湖南珠江实业投资有限公司口头约定的签订合同截止日期不会晚于2016年3月21日”没有事实依据，纯属主观臆断。签订《商品房销售合同》的截止日期是有双方协商认定的，湖南珠江实业投资有限公司同意张应斌随时可以签订正式的买卖合同，一般不超过半年；湖南珠江实业投资有限公司销售人员与张应斌进行的微信沟通是一个协商的过程，而非明确的通知截止日期。2、湖南珠江实业投资有限公司已经构成根本违约，一审法院适用法律严重错误，一审法院越权适用法律原则进行裁判，严重违背我国法律规定和法律精神。湖南珠江实业投资有限公司辩称，公司多次催告张应斌来签认购协议，张应斌说等一个月，一个月到期后再过一段时间湖南珠江实业投资有限公司才卖给别人的。湖南珠江实业投资有限公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法驳回张应斌的诉讼请求；2、本案案件受理费由张应斌承担。事实和理由：1、原审判决认定事实不清，湖南珠江实业投资有限公司单方解除认购协议前已多次催告张应斌前来订立《商品房买卖合同》；2、原审判决适用法律错误，湖南珠江实业投资有限公司没收定金的行为符合法律和合同的约定。张应斌辩称，湖南珠江实业投资有限公司对签订认购协议的日期都没有明确。张应斌向一审法院起诉请求：1.湖南珠江实业投资有限公司双倍返还定金4万元；2.湖南珠江实业投资有限公司承担案件诉讼费。一审法院认定事实：2016年2月13日，张应斌及其母亲周巧莲（认购方、乙方）与湖南珠江实业投资有限公司（甲方、销售方）签订了《珠江郦城（珠江花城二期）[公园1号]组团认购协议》，该协议约定：“1、乙方自愿认购甲方开发建设的位于湖南省××××区珠江郦城（珠江花城二期）[公园1号]组团35栋7层02号商品房；2、该商品房销售单价为7960元/㎡，购房款总额为1090935元整；3、乙方在签订本认购协议书的同时，一次性向甲方支付定金2万元；4、乙方在本协议约定的期限内与甲方签订《商品房买卖合同》的，已交纳的定金自动转作首期房款，乙方中途毁约或未在本协议约定的期限内与甲方签订《商品房买卖合同》的，甲方无需通知乙方即有权解除本协议、将该商品房另行出售，乙方所交定金不予退还；如甲方在本协议约定的期限内未经乙方同意，将其认购的房屋另行销售给他人，则甲方构成违约，应向乙方双倍返还定金，本协议解除。”认购协议签订后，张应斌向湖南珠江实业投资有限公司支付了2万元的定金，但双方未在该协议上注明签署《商品房买卖合同》的截止日期。湖南珠江实业投资有限公司的销售顾问过志刚于2016年3月10日起多次催促张应斌来湖南珠江实业投资有限公司签订购房合同，并于2016年3月15日向张应斌发送信息：“现在所有的房子都涨价了，你这两天一定要抽时间回来签合同了，否则公司这边会把房子放出来卖掉的。”2016年3月21日，销售顾问过志刚再次向张应斌发送信息：“刚老总给我打了电话，实在没办法了，你朋友去说了也没有，公司决定把你的房子放出来涨价卖了。我也没办法。你自己想想办法咯，要不让你爸妈明天过来帮你签。”张应斌回复如下：“你们老总电话号码是？你再跟你们老总讲一下吧，确实是因为我们部队有任务，我离不开，而且我现在不在城市里，在深山老林中，手机也转不那么多钱。要不我再追加一万块定金吧。你们也是国企，也让你们老总多多支持部队的工作啊。”庭审中，张应斌称在签订认购协议时，双方口头约定签订购房合同的截止日期为认购协议签订后的六个月内；湖南珠江实业投资有限公司称为2016年3月中旬，并提供了张应斌的购房介绍人张美芳于2016年3月21日发送给湖南珠江实业投资有限公司销售总监杨开勇的短信记录：“开勇，珠江郦城，房号是35栋702，张应斌。这个客户在部队集训不能过来办手续，4月份才能过来，可以想办法推一推吗。”拟证明张应斌未在约定三月中旬前来订立主合同，通过介绍人向湖南珠江实业投资有限公司请求将签约日期延期。2016年4月24日，湖南珠江实业投资有限公司将张应斌认购的房屋出售给他人。故张应斌诉至法院，请求判如所请。一审法院认为，张应斌和湖南珠江实业投资有限公司签订的定金合同的目的是保证双方能签订《商品房买卖合同》，对导致未订立主合同后果的违约当事人可以实施定金处罚。而具体到该案中，该院分析如下：一、张应斌在庭审中述称双方口头约定的日期为认购协议签订之日起6个月，因该陈述没有任何证据佐证，且不符合长沙地区房地产交易市场的通常情形，该院不予采信；对于湖南珠江实业投资有限公司述称的截止日期为三月中旬，从张应斌发信息要求销售顾问过志刚向公司负责人请求保留其购房资格，以及张美芳于2016年3月21日发送给湖南珠江实业投资有限公司销售总监的短信内容可知，张应斌和湖南珠江实业投资有限公司口头约定的签订主合同截止日期不会晚于2016年3月21日，该期限距张应斌和湖南珠江实业投资有限公司签订认购协议一月有余，给予了张应斌充分的准备时间，亦不违背房屋交易市场的通例，故该院对湖南珠江实业投资有限公司的说法予以采信，即双方口头约定的订立主合同的截止时间为2016年3月中旬。现张应斌未在该期限内与湖南珠江实业投资有限公司签订主合同，自身负有过错；二、湖南珠江实业投资有限公司作为开发商，且作为认购协议中格式条款的提供者，负有与购房者明确约定签订主合同的截止日期的谨慎义务。若对方未在口头约定的日期前来订约，则湖南珠江实业投资有限公司单方解除该认购协议前，亦需再次通知张应斌并给予张应斌合理的期限前来订立主合同，但该案湖南珠江实业投资有限公司未履行上述行为就单方解除认购协议将房屋售予他人，对双方未能签订主合同，亦存在一定的过错。考虑到湖南珠江实业投资有限公司已将房屋出售给他人，同时基于公平考虑，该院酌情判令湖南珠江实业投资有限公司将定金2万元退还给张应斌。判决：一、湖南珠江实业投资有限公司在该判决书生效之日起10日内向张应斌返还定金20000元；二、驳回张应斌的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案受理费800元，因适用简易程序减半收取400元，由湖南珠江实业投资有限公司负担。本院二审查明，2016年6月20日，中国人民解放军七五七三八部队政治部出具证明，内容为：张应斌在2016年3月1日至4月25日期间，因执行军事任务需要不能离队。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是湖南珠江实业投资有限公司应否双倍返还定金。湖南珠江实业投资有限公司和张应斌在《认购协议书》中没有明确约定签订《商品房买卖合同》的截止日期。张应斌称双方口头约定的日期为《认购协议书》签订之日起半年内，但没有证据证明；湖南珠江实业投资有限公司称截止日期为2016年3月中旬，但也没有证据证明。本院认为，在张应斌和湖南珠江实业投资有限公司均不能证明何时签订《商品房买卖合同》的日期时，双方应协议补充，协商不成的，按合同有关条款或交易习惯确定，仍不能确定的，应给对方合理的期限。2016年2月13日，湖南珠江实业投资有限公司和张应斌在《认购协议书》中未约定签订《商品房买卖合同》的日期，双方一直在协商确定签订《商品房买卖合同》事宜，湖南珠江实业投资有限公司要求张应斌在2016年3月中旬前来签订《商品房买卖合同》，虽履行了通知义务，但张应斌告知湖南珠江实业投资有限公司其因部队执行训练任务，请求将签约日期延期。此时，湖南珠江实业投资有限公司应依诚实守信原则，给予张应斌合理的宽限期间。但湖南珠江实业投资有限公司以其它房屋已售完及房屋已涨价为由，于2016年4月24日将张应斌认购的房屋出售给他人，该行为既违反诚实守信原则，也违反《认购协议书》的约定。因此，本院认为，张应斌因不可抗力而请求将签约日期延期，系正当理由，不构成违约；湖南珠江实业投资有限公司违反诚实守信原则和《认购协议书》的约定，应双倍返还定金。综上所述，张应斌的上诉请求成立，应予支持；湖南珠江实业投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2016）湘0105民初2998号民事判决；二、湖南珠江实业投资有限公司于本判决生效之日起10日内向张应斌双倍返还定金40000元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费800元，因适用简易程序减半收取400元，二审案件受理费800元，合计1200元，由湖南珠江实业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢 苇审 判 员 李建新代理审判员 钟宇卓二〇一七年八月九日书 记 员 黄香连 关注公众号“”