（2017）鲁0681民初2807号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2017-09-11
案件名称
陈志亚与烟台海基置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
龙口市人民法院
所属地区
龙口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈志亚,烟台海基置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百四十条
全文
山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0681民初2807号原告：陈志亚，男，1958年8月22日出生，汉族，居民，住广州市花都区。被告：烟台海基置业有限公司，住所地龙口市徐福镇驻地，统一社会信用代码91370681670512857U。法定代表人：宋作建，该公司董事长。委托诉讼代理人：栾俊，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王宏安，男，该公司职工。原告陈志亚与被告烟台海基置业有限公司（下称海基置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈志亚，被告海基置业公司的委托诉讼代理人栾俊、王宏安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈志亚向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金61850元。计算方式为：总房款236965元*万分之二/天*1305天（自2013年11月1日至2017年5月30日）；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2010年11月14日，原被告签订领海世界岛9幢701室《商品房预售合同》，合同约定总房款为236965元，于2013年10月31日前交付房屋。合同签订后原告按约交清房款，但直至2014年9月12日原告准备接收房屋时，被告工作人员告知原告仍不能提供竣工验收证明、质量保证书、房屋使用说明书，并在现场写明未能交接的情况。2015年10月19日，原告通过EMS邮件方式向被告催告，但至今房屋仍不能交付。根据合同第九条的约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应承担逾期交付房屋的违约责任。故为维护原告的合法权益不受侵犯，特诉至法院，请求依法判令所请。被告海基置业公司辩称，1、该涉案房屋已于2013年10月20日达到交房条件，被告已进行工程验收，该小区已有业主居住，不存在原告所述无法交付，同时原告于2014年9月前往被告交付剩余楼款，但以房屋质量问题未与被告办理交付房屋手续，因此，被告认为被告并未逾期交房，不存在任何违约行为；2、原告所述违约金数额过高，根据《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过高造成的损失，当事人可请求法院予以适当减少，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约造成损失的30%为标准，适当减少，但被告不存在任何违约责任，不应承担任何违约金；3、根据双方签订的商品房预售合同约定，交付时间为2013年10月31日，至今已有三年十个月，相应诉讼时效已过。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、关于原告提交的世界岛收楼查看情况清单，被告以该清单上未加盖公司公章为由，不予认可。本院认为，该清单尾部仅书写“新南山交楼部孙国徽”，未加盖被告公司印章，故对其证明效力不予认可。2、关于原告以EMS邮件方式向被告发送的催告函，被告虽然否认收到该函件亦否认收件人ＸＸ系其单位员工，但根据收寄局广州市邮政局花都紫薇路邮政所的电子跟踪查询可看出，该函件的邮寄地址系被告公司地址，且显示已投妥，故对其证明效力本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月14日，原告与被告签订《商品房预售合同》，购买被告开发的龙口东海黄金海岸领海世界岛9幢701室，合同约定总房款为236965元；第八条约定，出卖人应当在2013年10月31日前将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。原告至2014年9月12日付清全部房款。2015年10月19日，原告以EMS邮件方式向被告发送催告函，催告被告按法定要求交付房屋，并按合同第九条约定承担逾期交房的违约责任，被告方于2015年10月21日签收该函件。但涉诉房屋至今未办理房屋交接手续，故原告诉至本院，请求依法判令所请。另查明，涉诉房屋至今尚未取得龙口市住房和规划建设管理局颁发的《龙口市建设工程竣工验收备案表》。本院认为，原、被告签订的《商品房预（销）售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的效力性强制性规定，故合同合法有效，双方均应信守履行。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中被告不能按照合同约定履行按时交付房屋的约定，依法应当承担违约责任，按照合同约定，被告应自2013年11月1日起向原告支付已付房价款每日万分之二的违约金。被告虽然辩称涉诉房产于2013年10月20日即已达到交房条件，原告于2014年9月前来交付剩余楼款，但以房屋质量问题未与被告办理交付房屋手续，被告并未逾期交房，不存在任何违约行为。但涉案房屋至今未取得竣工验收备案表，不符合法律强制性规定和合同约定的交付条件，故被告的辩称与约不合，于法相悖，本院不予采信。被告另辩称原告的主张已超相应诉讼时效，本院认为，原告于2015年10月19日曾发函催告被告交付房屋、承担逾期交房违约责任，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时，诉讼时效期间重新计算”。故本案的诉讼时效因原告于2015年10月19日向被告致函催告而中断，应自该日重新计算诉讼时效，原告于2017年5月2日向本院提起诉讼，并未超出二年的诉讼时效，故被告的该辩称与事实不符，不予支持。另外，被告以约定的违约金过分高于给原告造成的损失为由，请求法院适当减少违约金的数额。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。被告虽然主张约定的违约金数额过分高于原告的实际损失，但其未提交任何证据证明原告的实际损失数额，故应承担举证不能的法律后果。其主张本院不予支持。综上，被告因逾期交房应承担的违约金数额计算方式为：总房款236965元*万分之二/天*1305天（自2013年11月1日至2017年5月30日）共计61848元。鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定，判决如下：被告烟台海基置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告陈志亚逾期交房违约金61848元（自2013年11月1日至2017年5月30日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1346元，减半收取673元，由被告烟台海基置业有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇一七年八月九日书记员 邹向东 来自：