（2017）渝01民终5254号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2017-12-06
案件名称
孔阳与王华军房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王华军,孔阳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0105民初20309号原告：陈静，女，1980年10月20日出生，汉族，住四川省双流县。委托诉讼代理人：游寅江，四川公生明律师事务所律师。被告：聂庆忠，男，1984年2月10日出生，汉族，住重庆市武隆县。第三人：白礼红，女，1969年3月22日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：冯志，重庆学苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴镜，重庆学苑律师事务所律师。原告陈静与被告聂庆忠，第三人白礼红租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月28日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈静的委托诉讼代理人游寅江，第三人白礼红的委托诉讼代理人冯志、吴镜到庭参加诉讼。被告聂庆忠下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期间届满后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈静诉称，2012年9月17日，原告与原产权人刘介明签订《车库出租》合同，约定刘介明将其所有的位于重庆市江北区鲤鱼池二村X号中环大厦X层车库出租给原告，租赁期限2012年9月17日至2022年9月16日。租金为每年8万元，先预交5年租金40万元，原告还应支付押金2万元，原告有权转租。合同签订后原告交纳了5年租金及押金。2013年1月18日，原产权人刘介明将在车库上设立抵押，后因实现抵押权，该车库被人民法院拍卖，2014年7月15日，被告在知晓车库现状的情况下竞买取得该车库的所有权。2014年8月6日，因与被告的租赁权纠纷，原告诉至江北区人民法院，在审理过程中，原被告达成《和解协议》，约定将租赁期限调整为至2017年4月30日，被告不得干扰原告经营活动，若被告违约应支付违约金10万元且原告有权恢复承租该车库至2022年9月16日。2016年4月，被告欺诈原告说有人转租涉讼车库，被告愿意每月支付原告租金1万元，于是原告搬离了车库，但被告一直未支付租金，后原告得知被告在2016年4月就已经将涉讼车库出售并交付给了第三人白礼红，原告多次找被告及第三人要求腾退车库，均遭拒绝。原告认为原被告之间形成了口头的转租协议，被告违反了转租协议的约定，现诉至法院，请求：一、判令被告、第三人按照每月1万元的标准向原告支付2016年4月至2017年3月的租金12万元；二、判令被告支付因违反转租协议而产生的违约金10万元；三、本案诉讼费用由被告、第三人承担。被告聂庆忠未答辩。第三人白礼红辩称，不清楚原被告之间的协议，原被告之间的协议也与第三人无关，第三人依法取得涉讼车库，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，2012年9月17日，原告陈静与刘介明签订《车库出租》合同，约定刘介明向原告陈静出租位于重庆市江北区鲤鱼池二村X号中环大厦X层车库，建筑面积964.33平方米，租赁期限2012年9月17日至2022年9月16日，租金每年8万元，应先预交5年租金，另应支付押金2万元，原告有权转租。合同签订后，刘介明将车库交付原告使用，原告支付了租金40万元。2014年7月15日，因“司法裁决、拍卖、定向罚没”，被告聂庆忠取得涉讼车库。2014年8月6日，因租赁合同纠纷，原告陈静将被告聂庆忠诉至本院，在案件审理过程中，原被告达成庭外和解并撤诉。2015年2月3日，原被告签订《和解协议》，约定将原租赁期限调整为至2017年4月30日止，违反协议约定的应支付违约金10万元，被告不得干扰原告的经营活动，否则应予以赔偿，且原告有权恢复履行原租赁协议，继续承租车库至2022年9月16日。2016年4月15日，被告聂庆忠将涉讼车库出售给了第三人白礼红，2016年4月17日，涉讼车库登记至第三人白礼红名下。2016年4月，原告从涉讼车库撤出，被告聂庆忠将其交付给了第三人白礼红，现该车库由第三人白礼红占有使用。另，庭审中原告举示了一组短信截图，该短信截图记载内容为与号码为1XXXXXX777的手机短信往来，短信发出人多次向1XXXXXX777的号码持有人催收租金，而对方的回复称“下个月”。原告称1XXXXXX777的号码持有人就是被告聂庆忠，拟以该证据证明因被告称有人愿意以每月租金1万元的标准承租涉讼车库，但只能以被告名义对外出租，故原被告之间达成了转租协议，即原告将涉讼车库转租给被告，每月租金1万元，由被告再对外出租，但被告一直未付租金，原告多次催收。第三人庭审质证称不认可该证据的真实性，亦不清楚原被告之间的往来。上述事实有《车库出租》合同、转账凭证、收条、案件受理通知书、和解协议、产权信息查询结果、《房屋买卖合同》、不动产权证、短信截图以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原告陈静以被告聂庆忠违反转租协议为由要求被告及第三人承担赔偿及违约责任，故本案的焦点是原被告之间是否存在转租协议、被告是否违约。原告主张转租协议存在的主要证据是短信截图，但庭审中其并未出示短信内容原件、未证明1XXXXXX777的号码持有人是被告聂庆忠、未提供其他证据佐证短信内容中提及的租金是指原告向被告转租的租金，亦未证明租金的标准、租期，故对原告陈述的原被告之间存在转租协议，本院不予认可，对其要求被告及第三人支付租金及违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：驳回原告陈静的全部诉讼请求。本案案件受理费4600元，由原告陈静承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 黄 静代理审判员 刘 亮人民陪审员 郭 敏二〇一七年八月十六日书 记 员 卢俊玲 来源：