（2017）吉0104民初267号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2017-08-25
案件名称
吉林省嘉鑫物业服务有限公司与卢泊川物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
长春市朝阳区人民法院
所属地区
长春市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吉林省嘉鑫物业服务有限公司,卢泊川
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
吉林省长春市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0104民初267号原告：吉林省嘉鑫物业服务有限公司。住所地长春市经济开发区顺风市场**栋**号。法定代表人：李士军，经理。被告：卢泊川，男，住长春市朝阳区。原告吉林省嘉鑫物业服务有限公司与被告卢泊川物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案后，依法适用普通程序，于2017年7月4日公开开庭进行了审理。原告吉林省嘉鑫物业服务有限公司的法定代表人李士军到庭参加诉讼，被告卢泊川经本院依法公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告吉林省嘉鑫物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付物业费3,477.50元、滞纳金5,908.81元。2、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2014年9月承包被告所在小区春铁金郡湾的物业管理服务，被告于2014年9月1日至2016年10月31日一直拖欠物业费未给付，被告房屋面积96.75平方米，共计拖欠物业费3,477.50元，按照服务合同约定未缴纳物业费按日3‰交纳滞纳金，被告应付滞纳金为5,908.81元，经原告多次催要，被告拒不给付，致使原告诉讼来院，请求保护原告上述诉求。被告卢泊川在法定期限内未提出代理意见，亦未向本院提供证据。经审理查明，2014年9月4日，长春诚悦物业服务有限责任公司（以下简称诚悦物业）作为甲方，原告作为乙方，双方签订了一份《沈铁﹒金郡湾物业经济承揽合同》，合同约定：“物业名称：沈铁﹒金郡湾物业园区；合同承揽期限为一年，自2014年9月4日起至2015年9月3日止；乙方向业主或使用人收取物业服务费等相关费用上交给甲方；承揽合同总价507,062.00元，42,255.17元/月。”2014年11月1日，沈阳铁路局长春房产段作为甲方，原告作为乙方，双方签订了一份《沈铁﹒金郡湾物业经济承揽合同》，合同约定：“物业名称：沈铁﹒金郡湾物业园区；合同承揽期限自2014年11月1日起至2015年9月3日止；乙方向业主或使用人收取物业服务费等相关费用上交给甲方；承揽合同总价422,551.67元/月。”2015年2月9日，长春铁路房地产开发有限责任公司作为甲方，原告作为乙方，双方签订了一份《前期物业服务合同》，合同约定：“嘉鑫物业资质等级为贰级；物业名称：沈铁﹒金郡湾；物业类型：住宅；合同期限自2015年2月10日起至2016年2月10日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时本合同自动终止；物业服务费用按政府规定的标准由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，具体标准如下：住宅1.00元/月/平方米，电梯高层（含二层）以上的30.00元/月/户，生活垃圾处理费7.00元/户/月；同时约定了前期物业管理服务质量标准。”2015年7月4日，春铁﹒金郡湾业主委员会作为甲方，原告作为乙方，双方签订了一份《物业管理服务合同》，合同约定：“物业服务期限为叁年，自2015年7月4日至2018年7月3日，物业服务费用由甲方按业主或物业使用人的建筑面积缴纳，具体标准如下：住宅1.00元/月/平方米，电梯费360.00元/年，生活垃圾处理费84.00元/年；业主缴费周期为全年，应当按年度缴纳物业费；业主未按期缴纳物业费，需按应缴数额每日0.3%的标准向乙方支付违约金；同时约定了物业服务标准及要求。”2016年9月1日和9月19日，该小区业主代表与原告在朝阳区物业办的主持下，针对金郡湾物业管理存在的问题作出决定。2016年10月31日，嘉鑫物业放弃对该小区的物业管理。被告系该小区业主，未缴纳2014年9月1日至2016年10月31日期间的物业费、电梯费及生活垃圾处理费。另查，2005年1月1日实施的《吉林省物业服务收费管理实施细则》附件1吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格第一条第1项规定“我省各类住宅小区物业服务费政府指导价格为普通住宅二级每平方米0.70-1.00元。”2009年5月1日实施的《吉林省物业管理办法》第四十六条规定“普通住宅物业服务收费实行政府指导价，其他住宅物业服务收费，由业主与物业服务企业或者其他管理人协商确定实行市场调节价或者政府指导价。”认定上述事实的证据有：《沈铁﹒金郡湾物业经济承揽合同》、《前期物业服务合同》、《物业管理服务合同》、吉林省物业服务收费管理实施细则、吉林省物业管理办法及庭审笔录。本院认为，一、物业服务合同是物业服务企业与业主或业主委员会之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案长春铁路房地产开发有限责任公司与原告就金郡湾小区签订的《前期物业服务合同》以及春铁﹒金郡湾业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》，均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告是该小区业主，上述两份物业服务合同对被告均具有约束力，故原、被告均应按合同约定履行。关于原告提供的其与诚悦物业之间《沈铁﹒金郡湾物业经济承揽合同》及其与沈阳铁路局长春房产段之间《沈铁﹒金郡湾物业经济承揽合同》，根据合同的内容以及原告的陈述，原告只是代替合同甲方即诚悦物业或沈阳铁路局长春房产段向业主收取物业费等相关费用，收取费用后上交给甲方，再由甲方向业主出具收据，因此承揽期间内物业管理责任应由诚悦物业或沈阳铁路局长春房产段承担，业主拖欠的管理费用也应当由诚悦物业或沈阳铁路局长春房产段向业主主张，对原告主张承揽合同期间的管理费用不予支持。二、关于物业费、电梯费、生活垃圾处理费如何计算的问题。《前期物业服务合同》和《物业管理服务合同》实际履行期限为2015年2月10日至原告弃管之日即2016年10月31日，期间内原告为业主提供了物业服务，业主应当向原告交纳物业费等相关费用。1.关于物业费:其他同类案件的业主以物业服务存在诸多质量问题为由拒绝交纳，原告称对存在问题已经改善，但未能提供证据加以证明，结合其弃管前与业主代表在区物业办的会议纪要以及小区大多数业主拒绝交纳物业费的现象，可以证实原告提供的服务在诸多方面确实存在不足之处，尤其是在电梯、卫生保洁、绿地维护、小区安防、门禁、车辆停放管理、设施设备维护等方面存在问题，根据公平合理、等价有偿原则，应当适当酌减物业费。物业服务合同约定“物业类型为普通住宅，嘉鑫物业资质等级为二级，物业服务费用按建筑面积交纳，住宅1.00元/月/平方米”，2005年1月1日实施的吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格普通住宅二级资质为每平方米0.70-1.00元，2009年5月1日实施的《吉林省物业管理办法》第四十六条规定：“普通住宅物业服务收费实行政府指导价”，据此，本院认为在普通住宅二级物业服务政府指导价格范围内酌定为0.80元/月/平方米为宜。被告居住房屋的建筑面积为96.75平方米，2015年2月10日至2016年10月31日期间拖欠的物业费计算方式为：0.80元/月/平方米×20个月×96.75平方米+0.80元/月/平方米÷30天×19天×96.75平方米=1,597.02元。2.关于电梯费：物业服务合同约定“电梯高层（含二层）以上的30.00元/月/户”，被告拖欠2015年2月10日至2016年10月31日期间的电梯费计算方式为：30.00元/月/户×20个月+30.00元/月/户÷30天×19天=619.00元。3.关于生活垃圾处理费：物业服务合同约定“生活垃圾处理费7.00元/户/月”，被告拖欠2015年2月10日至2016年10月31日期间的生活垃圾处理费计算方式为：7.00元/月/户×20个月+7.00元/月/户÷30天×19天=144.43元。三、关于原告主张违约金的问题，因其提供的服务确有不足之处，被告未按时缴纳物业费并非恶意拖欠，对原告的此项请求不予支持。四、被告卢泊川经本院合法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，且不作应诉答辩及相应举证，属怠于行使诉讼权利，对此承担相应后果。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告卢泊川于本判决生效后立即向原告吉林省嘉鑫物业服务有限公司支付拖欠物业费1,597.02元、电梯费619.00元、垃圾处理费144.43元，合计2,360.45元；二、驳回原告吉林省嘉鑫物业服务有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费50.00元、公告费260.00元，由被告卢泊川负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长 谢省伦人民陪审员 邢晓冬人民陪审员 郑晓蕾二〇一七年八月九日书 记 员 程 喆 微信公众号“”