（2016）沪0115民初81602号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2017-11-28
案件名称
黄爱民与唐雨房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄爱民,唐雨
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初81602号原告：黄爱民，女，1966年4月5日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。被告：唐雨，女，1987年11月22日出生，汉族，住重庆市。委托诉讼代理人：章权，男，住上海市松江区。委托诉讼代理人：吴金鑫，上海市养和律师事务所律师。原告黄爱民与被告唐雨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月16日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年5月23日公开开庭进行了审理。原告黄爱民，被告唐雨的委托诉讼代理人章权、吴金鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄爱民向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告在三日内搬离上海市浦东新区华鹏路XXX弄XXX号XXX室房屋；2、判令被告按照每月人民币(以下币种相同)7,500元的标准向原告支付自2016年6月1日起至被告实际搬离日止的租金及使用费；3、判令被告按照每日225元的标准向原告支付自2016年6月1日起的逾期支付租金违约金；4、判令被告所交付的保证金6,800元由原告予以没收。审理中，原告于2017年3月5日在民警的现场见证下打开系争房屋的门锁，自行收回了系争房屋，故原告自愿撤回诉请1中要求被告在三日内搬离上海市浦东新区华鹏路XXX弄XXX号XXX室房屋的请求，并相应调整诉请2中所主张的租金及使用费为自2016年6月1日起计算至2017年3月5日止共计68,750元及诉请3中所主张的逾期支付租金违约金为自2016年6月1日起计算至2017年3月5日止共计62,100元。同时，鉴于双方签订的租赁合同所约定的租赁期限至2017年2月28日已经届满，故原告自愿撤回诉请1中要求判令解除原、被告签订的房屋租赁合同的请求及诉请4。事实和理由：2013年3月1日至2017年2月28日期间，原、被告就上海市浦东新区华鹏路XXX弄XXX号XXX室房屋签订了四份房屋租赁合同。最后一份合同的租期自2016年3月1日起至2017年2月28日止，月租金为7,500元。2016年6月11日，系争房屋发生反水事件，反水原因是物业公共排水管道堵塞。当日，原、被告到场配合物业进行了疏通清理工作，排干积水。此后，原告一直积极联系被告要求进入系争房屋进行维修，并自行购置了维修材料，但被告一直以各种理由拖延不予配合，导致系争房屋墙面地板霉变，加重了系争房屋损坏程度。在此期间，被告曾向原告提出要求原告授权其向物业和开发商进行巨额索赔，原告未予同意。被告应于2016年5月24日前支付2016年6月1日起的房租，但直至原告起诉时仍未支付。故原告诉至法院，要求判如所请。被告唐雨辩称，2016年6月11日，系争房屋反水事件发生后，地板和墙面发生霉变，已经丧失了居住功能，也造成了被告物品损失。被告随即搬离系争房屋另行居住他处，但大部分物品尚遗留存放在系争房屋内。原、被告双方沟通协商时，被告明确提出首先应处理反水造成的被告无法正常居住的损失及相关物品损失，原告表示损失应由物业承担，要求先行对系争房屋进行维修，被告认为原告在不确定损失承担的前提下强行要求维修不合理。因反水事件发生后，系争房屋不具备居住功能，故不同意支付2016年6月1日之后的租金及使用费。被告没有违约，故不同意支付违约金，且合同约定的违约金标准过高，要求法院予以调整。关于系争房屋反水事件造成的被告损失，被告打算另案起诉。本院经审理认定事实如下：位于上海市浦东新区华鹏路XXX弄XXX号XXX室的系争房屋登记的权利人为原告黄爱民。2013年2月25日，原告黄爱民(出租方、甲方)与被告唐雨(承租方、乙方)签订租赁合同一份，约定甲方将上海市浦东新区华鹏路300弄(悦豪斯)6号201室房屋租赁给乙方使用，建筑面积为86.9平方米。租赁期限自2013年3月1日至2014年3月1日止，租金每月6,300元，保证金6,300元，乙方于每月第7日前向甲方缴纳当月租金。合同第4.2条约定：甲方负责对物业的定期检查，并承担正常的物业维修费用，如因甲方延误物业的维修而使乙方或第三人遭受损失，甲方负责赔偿。合同第4.7条约定：甲方维修物业及其附属设施，应提前三天书面通知乙方，乙方应积极协助和配合，因乙方阻挠甲方维修而产生的后果，概由乙方负责。合同第4.12条约定：租赁期满或因乙方违约致使本合同提前终止，则乙方须及时将物业及甲方提供的设备如数归还，除非经甲方同意，乙方任何遗留在物业中的物品将被视为放弃，甲方有权处置。合同第4.13条约定：租赁期届满或乙方拖欠租金达三个月，且拒绝将房屋交还甲方，或乙方下落不明的，甲方有权终止租赁合同，并在公证机关见证下收回房屋。合同第5.2条约定：乙方应按时交付租金，如逾期交付租金，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之三收取违约金，如乙方拖欠租金达到30日时，则视为乙方自动放弃承租物业，构成严重违约，甲方即可没收保证金，终止本合同。合同另就其他事项作了约定。此后，原、被告就系争房屋每年签订续租合同。2016年2月20日，原、被告签订最后一份续租合同，约定：被告唐雨续租华鹏路XXX弄XXX号XXX室12个月从2016年3月1日至2017年2月28日，原合同条款依旧有效，月租金为7,500元。……提前解除合同违约金为1个月租金。原押金为6,800元，未退。2016年6月11日下午，系争房屋因下水主管道弯处堵塞导致厨房水槽溢水。物业到场查看后，当日即清理并疏通了主管道及系争房屋厨房管道，成功疏通并控制了溢水，同时安排保洁进行了清洁。此后，原、被告双方就房屋维修及损失赔偿问题多次沟通未果。另查明，2016年8月，原告购买了系争房屋维修所需的地板、踢脚线及壁纸。2016年8月22日，原告在系争房屋门口张贴通知，内容为：唐雨、章先生：你们好！自从6月11日华鹏路XXX弄XXX号XXX室因为反水引起室内地板、墙纸等一系列损失以来，我们一直在沟通、探询解决问题的方法。现在，我已购买“世友牌”地板、“柔然”版墙纸等等材料。如果可以进入201室内，一周内就可以全部修复完毕，恳请你们看在彼此多年的情份上，开门给予配合。等待你们的回复，谢谢！……2016年8月24日，原告在系争房屋门口再次张贴通知，内容为：唐雨、章先生：你们好！自从6月11日华鹏路XXX弄XXX号XXX室因为反水引起室内地板、墙纸等一系列损失以来，我们一直在主动以各种方式：短信、微信、电话、书面通知，与你们沟通，8月22日放在201室内的通知，至今也没有得到你们的任何答复，房屋需要修复，以便于你们居住，物业也积极配合，我本人更是希望尽快修复，你们有任何主张，请及时陈述，财物方面：①贵重物品请带离201室；②把小书房钥匙、走廊仓库钥匙交与你们，请你们加锁保存。根据2013年合同原件规定，你们三天内需要回应我们的，因为不开门不能修复，这种情况不能持续下去的，谢谢回应一下吧。再查明，被告已向原告支付了截止至2016年5月31日的租金和押金6,800元，之后未付。2016年11月16日，原告黄爱民起诉来院，诉请如前。2017年3月5日，原告因系争房屋漏水而报警后，在物业、警方在场情况下，请人开锁进入系争房屋，并于当日收回系争房屋。庭审中，原、被告双方一致确认，实际履行中租金是三个月一付，先付后用。关于押金的处理，原告要求将该押金予以没收，被告则要求原告予以返还。以上事实由原告提供的租赁合同、续租合同、照片、情况说明、订货单、收据、通知、上海市公安局案(事)件接报回执单、上海市房地产权证、短信截屏照片、证人证言以及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的租赁合同及续租合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。原告已履行交付房屋的义务，被告理应按约支付租金。被告辩称2016年6月11日，系争房屋反水事件发生后，地板和墙面发生霉变，已经丧失了居住功能，也造成了被告物品损失，原告在不确定损失承担的前提下强行要求对系争房屋进行维修不合理，故不同意支付2016年6月1日之后的租金及使用费。本院认为，2016年6月11日系争房屋反水事件发生当天即得到有效处理，对被告居住使用系争房屋并不构成根本性的影响。反水事件发生后，原、被告双方均负有采取积极措施，防止损失进一步扩大的义务，被告因为损失赔偿问题未得到解决而未履行积极配合原告对系争房屋进行维修的义务，导致损失进一步扩大的主要责任在于被告，故本院对被告该项抗辩意见不予采纳。现双方的租赁合同已于2017年2月28日到期终止，原告亦已于2017年3月5日自行收回了系争房屋，原告要求被告按照合同约定的租金标准(即每月7,500元)支付2016年6月1日起至2017年3月5日止的房屋租金及使用费共计68,750元，于法有据，本院予以支持。被告未按合同约定如期支付租金，原告要求被告支付逾期付款违约金，符合合同约定。被告认为原告所主张的违约金标准过高，要求法院予以调整。鉴于原告所主张的违约金过分高于因被告的违约事实给原告所造成的实际损失，被告请求对违约金予以调整，符合法律规定，本院予以准许，本院根据公平原则和诚实信用原则，结合本案实际情况酌情确定违约金的金额为7,500元。关于被告支付的押金6,800元，原告要求将该押金予以没收，符合合同约定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告唐雨应于本判决生效之日起十日内向原告黄爱民支付自2016年6月1日起至2017年3月5日止的房屋租金及使用费68,750元；二、被告唐雨应于本判决生效之日起十日内支付原告黄爱民违约金7,500元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费862元，公告费260元，合计1,122元，由被告唐雨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 孟筱晖人民陪审员 张良瑞人民陪审员 卜军形二〇一七年八月九日书 记 员 于 晔 关注公众号“”