（2017）津01民终6225号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2017-09-19
案件名称
李军明、田金波房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李军明,田金波
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终6225号上诉人（原审被告）：李军明，男，1975年5月16日出生，汉族，蓟州区上仓镇初级中学教师，住蓟州区。委托诉讼代理人：卢永亮，天津永亮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田金波，男，1992年2月5日出生，汉族，无职业，住蓟州区。委托诉讼代理人：王春生，天津光明律师事务所律师。上诉人李军明因与被上诉人田金波房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2017）津0119民初3350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月31日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李军明上诉请求：撤销一审判决第二项，改判上诉人返还被上诉人定金30000元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2017年2月24日诉争房屋被一审法院查封，该查封行为是上诉人意志以外的原因，上诉人不构成违约；一审法院将诉争房屋查封后，上诉人于2017年3月2日及时通知了被上诉人，履行了告知义务，给被上诉人充分的购买其他房屋的准备时间，不属于恶意违约；上诉人与被上诉人签订补充协议明确约定：“甲方同意乙方以第三人作为购房人”，该条款表明被上诉人存在炒房行为，上诉人与被上诉人签订的合同实属无效合同，故上诉人只应返还购房定金30000元，而不应承担违约责任。田金波辩称，上诉人以房屋查封为由，损害了被上诉人的利益，当时中介公司同意垫付钱款为该房屋解封，但上诉人拒绝。房屋查封后上诉人虽通知了被上诉人，但其仅履行了告知义务，不能证明其不存在违约行为。田金波是2016年10月退出现役的退伍军人，无职业担心不易贷款，才和中介公司谈到可能使用其母亲的名字购房，但其并不存在炒房事实。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。田金波向一审法院起诉请求：1．依法解除田金波、李军明之间的房屋买卖合同；2．由李军明给付田金波定金30000元，违约金125000元，中介服务费12000元，评估费2000元，合计169000元；3．诉讼费用由李军明负担。一审法院认定事实：李军明有坐落于蓟州区××小区××室房屋一套，建筑面积115.56平方米。2017年2月17日，田金波（买方、乙方）、李军明（卖方、甲方）在案外人天津市蓟县聚缘金鑫房地产经纪有限公司居间服务下签订房产交易合同。合同主要内容为：第一条、房产基本情况：本合同项下房产坐落于天津市××区××小区25-2-602，房产性质私产，建筑面积115.56平方米。房产权属证号为250044874，权利人李军明。同时确定了房屋的其他基本情况。第二条、房产价款、相关税费及付款方式：房产成交价格为1250000元。买方应在本合同签订之日，向卖方交付定金30000元，在买卖双方签订《天津市房产买卖协议》后，买方所支付的定金抵作相应的等额房款。除定金外的剩余房款1220000元，以银行按揭贷款方式支付。卖方同意买方采用银行贷款方式支付房款，根据买方申请贷款的条件，由银行进行审批，买方贷款年限与金额以银行实际批复为准。买方须在2017年3月10日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的剩余房款作为首付款，买卖双方须在2017年3月10日前亲自签署《天津市房产买卖协议》递件至房管部门，并将首付款存入天津市房管局指定的资金监管机构，办理银行贷款所发生的费用概由买方自理，买方须在2017年3月15日前办理贷款申请手续。如买方已付首付款金额少于总房款减去银行审批承诺贷款及定金之金额的，则买方首付款金额必须相应增加，同时买方应在2日内补足差额部分房款做为首付款存入房管局指定的资金监管机构，否则视为买方违约……合同约定了其他权利义务及违约责任，在违约责任中约定：“卖方须保证对上述该房产享有完整所有权或处分权，能完全支配及处理，有关该房产已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁、清还抵押等事宜，应在买卖交易完成前处理完毕，如因上述情况不能履行，卖方应负责解决，并赔偿买房或第三方由此遭受的一切损失。如买卖双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向其他方支付本合同确定的房屋实际成交价格的10%做为违约金，且金鑫房地产所收取的服务费不予退还”。合同最后有卖方李军明、买方田金波的签字、捺印，有经纪方天津市蓟县聚缘金鑫房地产经纪有限公司盖章。在田金波、李军明签订房产交易合同同日，田金波（买方、乙方）、李军明（卖方、甲方）又签订补充协议，内容为：经买卖双方友好协商，就《房产交易合同》签订如下补充协议：1、买卖双方签订的《房产交易合同》中确认该房屋的实际成交价格为1250000元；2、《房产交易合同》中的房屋实际成交价格包含买方需向卖方支付的定金30000元，该款项于过户之日由买方一次性支付于卖方，交付后双方再办理过户手续，且无需资金监管。卖方收取上述款项后，需向买方出具收条；3、买卖双方签订《天津市房产买卖协议》的过户价格未作明确约定；4、本补充协议作为《房产交易合同》的补充，一式三份，买卖双方各执一份，经纪方天津市蓟县聚缘金鑫房地产经纪有限公司留存一份，与主合同具有同等法律效力，如有抵触以本补充协议为准；5、本合同价款包含附属设施有：一户一表、阳台封闭、防盗门、防盗窗、整体橱柜、烟机、灶具、电视柜、床2张、空调挂机2台、沙发一套、茶几一个、热水器；6、交房时间为2017年9月1日腾房；7、甲方同意乙方以第三人作为购房人。协议最后有卖方李军明、买方田金波的签字、捺印。合同签订后，田金波给付李军明定金30000元，给付天津市蓟县聚缘金鑫房地产经纪有限公司中介费12000元。2017年3月2日，李军明告知田金波该房屋已被天津市蓟州区人民法院查封，无法办理产权过户手续。后李军明就解除合同和赔偿违约损失问题与田金波协商未果，田金波成讼。另查，因李军明涉及其他民事纠纷，本案诉争房屋于2017年2月24日被天津市蓟州区人民法院查封，期限从2017年2月24日起至2020年2月23日止。一审法院认为，田金波、李军明签订的房产交易合同及补充协议是双方真实意思表示，且不违反法律规定，予以确认。双方均应按约履行。因李军明其他民事纠纷，致使诉争房屋被法院查封导致合同不能继续履行，无法实现合同目的。田金波提出解除田金波、李军明之间房屋买卖合同，返还定金30000元，予以支持。因李军明的房屋被法院查封，李军明未及时采取有效措施解除查封，诉争房屋至今仍处于查封状态，造成合同不能履行，李军明属违约，应承担违约责任。依双方约定，造成合同解除违约方应向对方支付房屋合同成交价的10%作为违约金。故田金波主张李军明给付总房款1250000元的10%即125000元的违约金，予以支持。田金波主张李军明赔偿中介费损失12000元、评估费2000元，因其主张的违约金数额高于其中介费、评估费损失数额，故对田金波要求李军明支付违约金后再赔偿中介费、评估费损失的请求不予支持。李军明仅凭补充协议第七条的约定，在无其他证据相佐证的条件下，主张田金波存在炒房、倒房行为，理据不足，不予支持。本案中签订合同的双方当事人为田金波、李军明，且田金波向李军明交付了定金，并在合同签订后双方又多次就解除合同事宜进行协商，通过上述双方的一系列行为可知，购房人为本案田金波。故李军明认为田金波存在炒房、倒房行为且购房人不明确，合同应为无效的主张，不予支持。判决：一、解除原告田金波与被告李军明于2017年2月17日签订的房产交易合同及补充协议；二、由被告李军明返还原告田金波购房定金30000元，给付原告田金波违约金125000元，合计155000元，于判决生效之日起5日内执行；三、驳回原告田金波其他的诉讼请求。如果被告李军明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费1840元，由原告田金波负担140元，由被告李军明负担1700元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，李军明与田金波所签订的房产交易合同及补充协议为双方真实意思表示，应为合法有效，双方均应依约享有权利、履行义务。该合同签订后，田金波已按合同约定支付30000元定金，但涉诉房屋却在另案中被一审法院查封，李军明未能采取有效措施解除查封，致使双方无法按合同约定时间签署《天津市房产买卖协议》，李军明的行为已构成违约，一审法院判令其按照合同约定承担违约责任并无不妥。李军明虽主张田金波存在炒房行为、合同应为无效，但未提供证据予以证实，其主张本院不予采信。综上所述，李军明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2800元，由李军明负担。本判决为终审判决。审 判 长 殷 焱代理审判员 康 艳代理审判员 姜纪超二〇一七年八月九日书 记 员 白俊勇附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”