（2017）鲁01民终4298号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2017-08-24
案件名称
王毅与张慧等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王毅,张慧,济南美宣美容美发有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终4298号上诉人（原审被告）：王毅，女，1973年11月6日出生，汉族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：陈锋（系上诉人王毅之夫），男，1976年9月8日出生，汉族，山东鲁聚塑业有限公司员工，住济南市。被上诉人（原审原告）：张慧，女，1982年9月7日出生，汉族，山东科润霖化工有限公司职工，住济南市。委托诉讼代理人：杨述龙，北京大成（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王成，北京大成（济南）律师事务所律师。原审被告：济南美宣美容美发有限公司，住所地济南市。法定代表人：孙明，总经理。上诉人王毅因与被上诉人张慧及原审被告济南美宣美容美发有限公司(以下简称美宣公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院(2017)鲁0102民初337号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王毅上诉称，撤销一审判决第一项，改判王毅支付张慧房屋租金70060.66元；本案全部诉讼费用由张慧承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，程序严重违法。一、王毅将涉案房屋对外出租有张慧的授权，张慧并非不知情。2014年5月19日，张慧为王毅出具了《授权书》，“兹授权王毅全权处理全运村桂花园23号楼商街3出租签订合同事宜”。二、一审法院认定租金数额有误。自2015年9月15日开始至2017年1月9日，王毅收取涉案房屋租赁费为144795.56元，扣除闲置期间物业费4674.25元，涉案房屋净租金应为140121.31元。根据按份共有的原则，王毅分出一半，应支付给张慧该期间的房屋租金为70060.66元，而非9万元。三、张慧起诉的第二被告为美宣公司，王毅已在庭审时明确表示其并未将房屋租给美宣公司，一审法院并未查清涉案房屋的承租人，即径行判决，属于认定事实不清，程序严重违法。张慧答辩称：王毅在一审庭审时已认可将2015年9月份至2017年1月9日的租金9万元支付给张慧，请求法院驳回上诉，维持原判。美宣公司未作答辩。张慧向一审法院起诉请求：一、判令王毅与美宣公司支付其2015年9月至2017年1月9日的房屋租赁费9万元；二、判令美宣公司再支付2017年1月9日之后租赁期间的一半房屋租赁费；三、本案全部诉讼费用由张慧、美宣公司承担。一审法院认定的事实,2010年1月2日，买受人张慧、王毅与出卖人济南海尔绿城置业有限公司签订商品房买卖合同，合同编号：销售（字）201000081，购买了J18（桂花园23号楼）1层商铺3。根据济房权证历字第2005**号房产证，张慧与王毅共同共有历下区海尔绿城全运村桂花园23号楼（J18）商铺。王毅在张慧不知情的情况下将涉案房屋对外出租，且从未向张慧支付过租金。一审法院认为，张慧提交的证据能够证明其与王毅对历下区海尔绿城全运村桂花园23号楼（J18）商铺3共同享有所有权，一审法院予以确认。张慧与王毅共同对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，王毅在张慧不知情的情况下将该房屋对外出租，王毅未提供房屋租赁合同，但王毅已认可房屋租赁事实，并同意支付张慧自2015年9月至2017年1月9日的房屋租赁费9万元，因此，对张慧要求9万元房屋租赁费的诉求，一审法院予以支持。张慧要求美宣公司支付2017年1月9日之后一半的房屋租赁费，未提供充分的证据证明美宣公司与本案有关联性，也未有证据证明王毅继续向外租赁房屋的事实，对此诉求一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第一百零二条，《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决：一、王毅于判决生效之日起十日内向张慧支付房屋租金9万元；二、驳回张慧的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2000元，减半收取1000元，由王毅负担。本院二审期间,王毅围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换与质证。王毅提交下列证据:证据一、2015年8月12日王毅与山东宣成企业管理咨询有限公司(以下简称宣成咨询公司)签订的房屋租赁合同，该合同显示王毅将历下区海尔绿城全运村桂花园23号楼（J18）一层商铺3，建设面积为106.84平方米,权属证号为历字第200560,出租给宣成咨询公司作为商业使用,租赁期限120个月,自2015年9月15日至2025年9月14日,月租金9166.66元。另附加条款注明“经甲乙双方协商自愿达成协议以下条款：（1）乙方提前1个月支付下半年租金，每年租金为：第一年租金为11万元，第二年租金为11万元，第三年租金为116000元，第四年租金为122000元，¨¨¨。证明王毅和宣成咨询公司产生的实际租赁费用。张慧对该证据质证称,真实性有异议，王毅在一审庭审时已经自认了同意赔偿张慧2015年9月至2017年1月9日的房屋租金9万元，与这份合同所载明的租金数额不符。根据该份合同约定的房屋租金，房屋租金的支付方式为半年付，截止2017年1月9日即张慧起诉之日，按照合同计算，王毅计算租金数额为144795.56元正确。因该份合同系原件且加盖了宣成咨询公司的合同专用章另有王毅的本人签字，合同中注明了房屋的权属证号，本院予以采信。证据二、2014年12月29日金额为2403.90元的物业服务费发票、金额为2270.35元的房屋闲置期间的物业费发票、2015年8月13日金额为3205.20元的物业服务费发票，上述费用系2014年4月1日至2015年12月31日其交纳物业服务费的情况。用于证明2014年4月1日至2015年9月15日之前交纳了4674.25元的物业费，此房处于闲置状态，应该从房租里扣除。张慧认为2015年8月13日的发票是复印件，真实性无法考证，不予认可。张慧对其他两份证据的真实性均无异议。因张慧提供的2015年8月13日的发票虽为复印件，但加盖了绿城物业服务集团有限公司济南分公司的发票专用章原章,本院对上述三份证据均予以采信。证据三、授权书，证明张慧对房屋出租事宜是知情的。经查该份授权委托书的内容为“授权书，兹授权王毅全权处理全运村桂花园23号楼商铺3出租签订合同事议”。张慧对上述证据质证称，真实性有异议，张慧的名字是其本人所写,但是其他内容不是张慧所写。授权书的授权日期为2014-5-19日，本案房屋租赁合同签订日期为2015年8月12日，已经相隔一年有余，在授权书出具之时王毅告诉张慧是要将该房屋出租给一个卖茶叶的商户，张慧对本案的房屋出租事宜并不知情。因张慧认可授权书落款处“张慧”系其本人所写，该份证据本院予以采信。证据四、关于双方前期股权及相关的转让说明原件，证明此房租没有付给张慧的原因。张慧对上述证据质证称，真实性有异议，系复印件，并且该证据与本案无关。本院认为，该证据显示的股权转让事宜与本案缺乏关联性，本院不予采信。一审法院认定的事实除“王毅在张慧不知情的情况下将涉案房屋对外出租”有误外,其他事实属实，本院予以确认。本院认为，张慧与王毅系诉争房屋的共同共有人属实，应予以确认。《中华人民共和国物权法》第九十五条规定“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”。基于此，张慧与王毅共同对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。后王毅将诉争房屋进行了出租，张慧称对此并不知情，但王毅在二审中提供了授权书，张慧认可该授权书落款处署名“张慧”系其本人所写，上述证据本院予以采信，可以证实张慧已委托王毅处理诉争房屋的出租事宜。张慧关于王毅将诉争房屋进行了出租，对此其并不知情的主张不成立。王毅对诉争房屋进行出租并未违反法律的相关规定，应受法律保护。王毅将共有的房屋对外出租所得的收益应由房屋共有人张慧与王毅共同共有。王毅提供的其与宣成咨询公司于2015年8月12日签订的房屋租赁合同显示，王毅将本案诉争的房屋出租给宣成咨询公司，租赁期限为2015年9月15日至2025年9月14日，第一年租金总额为年租金11万元（月租金9166.66元），第二年租金11万元。张慧称王毅未向其支付过租金，并要求王毅支付2015年9月至2017年1月9日的租金9万元，而王毅在一审中明确表示同意支付租金。关于租金的具体数额，经计算，2015年9月15日至2017年1月9日的总租金为145444.28元(11万元+3个月×9166.66元／月+26天×305.55元／日)。物业服务费发票显示，自2014年4月1日至2015年9月15日房屋出租之前王毅向物业公司缴纳了4674.25元（2403.9元+2270.35元）物业费,上述闲置期间的物业费扣除后，净租金为140770.03元，二人应各获得70385.02元的租金。王毅上诉主张的应支付张慧的租金数额为70060.66元有误,本院不予采信。虽王毅在一审庭审中明确表示同意张慧的第一项诉求即向其支付自2015年9月至2017年1月9日的房屋租赁费9万元，但一审中并没有提供相应的房屋租赁合同，现王毅在二审中提供了房屋租赁合同，应以房屋租赁合同所确定的租金数额确定2015年9月15日至2017年1月9日的房屋租赁费。关于一审法院审理本案是否违反法律程序的问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，原告可以基于相应的诉讼请求将相关当事人列为被告而诉至法院，关于原告起诉被告是否合适需要经过庭审查明才能确定。本案中，张慧将美宣公司诉至法院，经本院查明，因无证据证实美宣公司与本案的关联性，从而判决驳回张慧要求美宣公司承担支付租赁费的诉讼请求，一审法院审理本案并不违反法律程序，王毅的该项上诉理由不成立。综上所述，王毅的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初337号民事判决；二、上诉人王毅于本判决生效之日起十日内向被上诉人张慧支付房屋租赁费70385.02元。三、驳回被上诉人张慧的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1000元、二审案件受理费2000元，均由上诉人王毅负担。本判决为终审判决。审判长 刘学宽审判员 刘彦亭审判员 王周江二〇一七年八月九日书记员 杨 燕 微信公众号“”