（2017）苏02民终1012号

裁判日期: 2017-08-09

公开日期: 2017-10-30

案件名称

无锡八佰森金属材料有限公司与无锡市立天钢管有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省无锡市中级人民法院

所属地区

江苏省无锡市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

无锡市立天钢管有限公司,无锡八佰森金属材料有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏02民终1012号上诉人（原审被告）：无锡市立天钢管有限公司，住所地无锡市惠山区钱桥街道胜丰村。法定代表人：黄国清，该公司总经理。委托诉讼代理人：吉惠鑫，无锡市北塘区惠山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：无锡八佰森金属材料有限公司，住所地无锡市北塘区盛岸路31号。法定代表人：时红星，该公司总经理。委托诉讼代理人：严海梅，江苏沁园春律师事务所律师。上诉人无锡市立天钢管有限公司（以下简称立天公司）因与被上诉人无锡八佰森金属材料有限公司（以下简称八佰森公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2015）惠阳民初字第00485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。立天公司上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回八佰森公司一审诉请。事实和理由：自2007年开始，其公司即租赁无锡市钱桥伟丰焊管型钢厂（以下简称伟丰厂）一处违章建筑作为厂房，双方签订了厂房租赁合同并每年按期限缴纳房租，合作关系良好。2014年后伟丰厂授权杜新芳来收取租金款项，其公司也认可，三方达成了租金交付协议，形成了新的合同关系。2015年2、3月间，八佰森公司发函要求其公司缴纳租金，其公司既没有接到伟丰厂的指令，与八佰森公司也无合同关系，亦于法无据。同年9月其公司接到法院停止支付租金的书面通知。在此之前其公司已经将租金缴纳至2016年2月28日。伟丰厂与八佰森公司买卖该违章建筑的合同被法院认定为合法，根据相关法律规定，因违章建筑产生的租赁合同是无效的，法院即使判令其公司支付应是占有使用费而不是租赁费。被上诉人八佰森公司辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。理由：其认为立天公司早已知晓诉争的房屋出售给其，在一审法院要求其停止支付时，还自行将房租金交予他人，后果应由立天公司自行承担。其拥有对诉争房屋的所有权，房屋是否有权属证书，并不影响租赁合同中出租人向承租人收取房租金的权利。其系买受人，对原租赁合同中的出租人的权利继续享有。八佰森公司向一审法院起诉请求：1.判令立天公司立即迁出无锡市××山区××街道××社区××星路的南跨厂房和北侧办公楼（约1198.4㎡）；2.判令立天公司支付其房屋使用费（自2015年1月起至迁出之日止，以年租金150000元为标准计算）；3.本案诉讼费用由立天公司承担。一审法院认定事实：（一）涉案房屋建造、买卖以及关于买卖协议效力的诉讼情况。2004年，伟丰厂向无锡市惠山区钱桥街道办事处租赁位于无锡市××山区××街道××社区××星路的土地（宗地面积6845.2㎡），上述土地位于当地统一规划的民政工业园内，土地性质为工业用地。伟丰厂在上述土地上建造了北跨厂房1幢（占地3062㎡）、南跨厂房1幢（占地1100.7㎡）及北侧办公楼1幢（占地94.7㎡）。南跨厂房和北侧办公楼，目前尚无建设规划审批手续和产权证，由伟丰厂租赁给第三方使用至今。2014年9月12日，伟丰厂与八佰森公司签订《厂房买卖协议书》一份，约定：伟丰厂将南跨厂房及北侧办公楼（一楼、二楼、三楼）折价165万元转让给八佰森公司，全部房屋无产权证书；伟丰厂于2015年2月1日将转让房屋交付给八佰森公司，转让土地的过户手续由伟丰厂申请办理，八佰森公司配合；该房转让后的租金归八佰森公司所有，由伟丰厂收取，八佰森公司从应付伟丰厂的购房款中抵算等。至2015年1月4日，八佰森公司向伟丰厂付款160.5万元，余款4.5万元双方约定待立天公司搬出后再结算。八佰森公司确认知晓伟丰厂已经收取了2015年2月1日后的租金。2015年3月16日，伟丰厂诉至法院，认为诉争房屋属违章建筑，无产权证书，依法不得买卖，故要求法院判令伟丰厂与八佰森公司签订的上述房屋买卖合同无效。法院经审理后认为不论是从合同效力本身还是从公平诚信原则分析，认定《厂房买卖协议书》有效更符合法律规定和公平理念，故于2016年6月14日判决驳回伟丰厂的诉讼请求。（二）涉案房屋租赁情况。2014年9月1日，伟丰厂与立天公司签订房屋租赁协议一份，约定立天公司租赁伟丰厂1000平方（南垮厂房），租期自2014年9月1日至2019年8月31日止，厂房租金15万元整，电力租金按每年每千瓦130元计算，房租和电力租金为每半年支付一次。如立天公司不能按期付款，伟丰厂有权终止合同。涉案房屋一直由立天公司租赁使用，故伟丰厂未向八佰森公司交付诉争房屋。2014年9月1日，伟丰厂出具收租委托书一份，委托无锡玖祥化纤有限公司（杜新芳）代收立天公司租用伟丰厂厂房租金，收租开始日期为2015年3月1日，以后房租与伟丰厂无关。2015年3月10日，立天公司向杜新芳支付2015年3月1日至8月31日的房租75000元。2015年9月13日，立天公司向杜新芳支付2015年9月1日至2016年2月28日的房租75000元，扣除伟丰厂欠立天公司的电费21000元，实际支付43000元。2015年10月，一审法院执行局在执行伟丰厂一案中向立天公司送达（2015）惠执字第00636-1号协助执行通知书，要求立天公司协助执行下列项目：一冻结伟丰厂的租金收益，二冻结期限自2015年10月14日起至满足支付日止，三未经法院准许不得擅自向他人支付上述租金收益。后立天公司未支付过租金。（三）八佰森公司就租金向立天公司的发函情况和诉讼情况。2015年2月28日，八佰森公司向立天公司邮寄通知一份，载明根据八佰森公司与伟丰厂签订的厂房买卖协议，伟丰厂于2015年2月1日将租赁给立天公司的厂房交付给八佰森公司，故立天公司自2015年3月1日起的租金直接交付给八佰森公司。如未支付上述租金，则引起的法律后果由八佰森公司承担。立天公司于2015年3月2日收到该通知。2015年4月3日，江苏沁园春律师事务所向立天公司邮寄律师函一份，载明八佰森公司与伟丰厂签订厂房买卖协议书，立天公司承租的厂房权利人为八佰森公司。八佰森公司于2015年2月致函立天公司，要求立天公司将自2015年3月1日起的房租金交付八佰森公司，但立天公司不予理睬，仍将房租金交给伟丰厂。为此，八佰森公司再次要求：立天公司自2015年3月1日起的房租金交由八佰森公司，否则由此引起的法律后果由立天公司承担。立天公司于2015年4月9日收到该律师函。2015年8月24日，八佰森公司诉至法院要求立天公司支付自2015年1月起至判决之日止的房租金。立天公司于2015年9月1日收悉本案的诉状及证据材料。2015年9月1日，一审法院与立天公司法定代表人黄国清谈话，告知八佰森公司起诉情况、保全情况并明确要求停止支付租金。以上事实，由《厂房买卖协议书》、（2015）惠阳商初字第00074号民事判决书、通知及邮寄凭证、律师函及邮寄凭证、房租租赁协议、杜新芳出具的两份收条、收租委托书、谈话笔录及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。八佰森公司与伟丰厂就涉案房屋于2014年9月12日签订《房屋买卖协议书》，该协议书经法院认定有效。立天公司与伟丰厂于2014年9月1日就涉案房屋签订了租赁合同，租期自2014年9月1日至2019年8月31日止，涉案房屋的所有权发生变动，设定在该房屋上的租赁合同仍然存在，受让人在受让该租赁物的所有权同时也要受该租赁合同的约束。八佰森公司主张立天公司和伟丰厂的租赁合同于2015年8月到期未提供相应的依据，八佰森公司认为租赁合同系后补的也未提供相应的依据，故法院对八佰森公司要求立天公司立即迁出涉案房屋的诉讼请求不予支持。立天公司和伟丰厂的租赁合同继续履行，八佰森公司享有原租赁合同中出租人的权利。(一)、起诉之前应付的租金，八佰森公司应与伟丰厂抵算。1.八佰森公司与伟丰厂的《厂房买卖协议书》约定房屋转让后的租金归八佰森公司所有，由伟丰厂收取，八佰森公司从应付伟丰厂的购房款中抵算。2.八佰森公司与伟丰厂购房款的余款4.5万元双方也同意在租赁方搬出后再结算，八佰森公司也知晓伟丰厂已经收取2015年2月1日后的租金。3.虽然八佰森公司曾以信函方式向立天公司主张过2015年3月后的租金，但涉案房屋一直由立天公司占有使用，八佰森公司也未提交证据证实其曾向立天公司出示其是涉案房屋新的所有权人的依据。(二)、起诉之后应付的租金，应由立天公司支付给八佰森公司。2015年8月24日，八佰森公司诉至法院要求立天公司支付租金并提供了相应的证据，法院向立天公司送达了诉状及《房屋买卖协议书》等证据，并且明确告知立天公司停止支付租金，但立天公司仍擅自在2015年9月13日向杜新芳支付租金，立天公司应承担不利后果。立天公司与伟丰厂的租赁合同仅约定租金每半年支付一次，未约定具体的支付时间。根据立天公司向杜新芳付租金的交易习惯，可以认定立天公司在每个计租期开始的当月就要支付半年租金，故2015年9月至2016年2月的租金应在2015年9月支付，2016年3月至2016年8月的租金应在2016年3月支付，2016年9月至2017年2月的租金应在2016年9月支付，立天公司应当向八佰森公司按照租赁合同约定的租金标准15万元/年支付自2015年9月至2017年2月的租金合计22.5万元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、立天公司应于判决发生法律效力后十天内支付八佰森公司房屋租金22.5万元。二、驳回八佰森公司的其他诉讼请求。一审案件受理费4675元、财产保全费1520元，合计6195元，由立天公司负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：租赁物在租赁期间发生所有权转移的，不影响租赁合同的效力。房屋在租赁期内，因买卖发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。本案中，虽然八佰森公司与伟丰厂签订《厂房买卖协议书》约定伟丰厂在2015年2月1日将涉案房屋转让给八佰森公司，房屋租金由伟丰厂代收从八佰森公司购房款中抵算，但八佰森公司提起本案诉讼后，一审法院于2015年9月1日明确向立天公司法定代表人黄国清告知了本案诉讼和保全情况，并要求停止支付租金，立天公司仍于2015年９月13日擅自向杜新芳支付了2015年9月1日至2016年2月28日的房租，立天公司对该支付行为理应自行承担不利后果。故一审法院判决立天公司向八佰森公司支付2015年9月至2017年2月的房租并无不当。关于伟丰厂与八佰森公司房屋买卖的效力，已由生效判决确定，也不影响立天公司应支付的房租金额。故本院对立天公司的上诉意见不予支持。综上所述，立天公司的上诉请求均不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4675元，由上诉人立天公司负担。本判决为终审判决。审判长　　刘晓伟审判员　　孙　宏审判员　　杜伟建二〇一七年八月九日书记员　　杨　志 微信公众号“”