（2017）湘1102民初1252号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2017-10-31
案件名称
（2017）湘1102民初1252号原告黄斌与被告周竹秀、张跃林、张华林、第三人永州市零陵区人民政府租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
永州市零陵区人民法院
所属地区
永州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄斌,周竹秀,张跃林,张华林
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条；《中华人民共和国物权法》：第四十二条第一款，第四十四条，第一百二十一条
全文
湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1102民初1252号原告：黄斌，男，1985年3月6日出生，汉族，湖南省永州市双牌县人，住湖南省永州市双牌县。委托诉讼代理人：何选杰，湖南湘律律师事务所律师（特别授权）。被告：周竹秀，女，1939年2月2日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，住湖南省永州市零陵区。被告：张跃林，男，1972年5月15日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，住湖南省永州市零陵区。被告：张华林，男,1962年12月4日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，住湖南省永州市零陵区。三被告共同委托诉讼代理人：周四清，湖南君义律师事务所律师（特别授权）。原告黄斌与被告周竹秀、张跃林、张华林、第三人永州市零陵区人民政府租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄斌及其诉讼代理人何选杰、被告周竹秀、张跃林、张华林共同诉讼代理人周四清到庭参加诉讼。诉讼过程中，原告黄斌撤回对第三人永州市零陵区人民政府的起诉，本院裁定予以准许。本案现已审理终结。黄斌向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告的租赁合同；2、判令被告退回租赁押金2,700元，并从2013年12月1日起按同期贷款利率支付利息；3、判令被告退还2017年3月的租金900元（此诉讼请求庭审中原告已撤回）；4、判令被告赔偿原告装修损失、附属物损失、停产停业损失及搬迁补助费共计58，962元；5、诉讼费用由被告承担。被告周竹秀、张跃林、张华林辩称，一、原告违约在先，不存在退还租金及押金。原告拖欠被告三个月租金未付，构成违约，原告至今在使用租赁房屋，不存在退付租金；二、原告无权要求被告赔偿装修损失、附属物损失、搬迁、停产停业损失费。1、房屋征收补偿款是征收单位补偿给房主的，原告诉称有一部分补偿款是给经营者的，无法律依据；2、原告未对租赁房屋进行装修，无需赔偿装修损失；3、搬迁费也是给付房主的；4、停产停业损失是根据房屋面积和配合政府工作情况而定，门面是否出租，均存在停产停业费用；三、本案系租赁合同纠纷，房主是被告周竹秀，张跃林、张华林不是本案的适格主体，更不存在承担责任。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实即：2013年12月1日原告黄斌（乙方）与被告张跃林、张华林（甲方）签订了一份《门面租赁合同》，双方约定的主要内容：1、甲方将位于零陵区河西桃江路4号2间门面，出租给乙方经营餐饮小炒店；2、租期自2013年12月1日起至2017年12月1日止，月租金900元；3、租赁期间，甲方无权收回门面，乙方可以转让，但转让或自行转行经营其他行业必须经甲方同意，否则视乙方中途退租，乙方所交押金和租金甲方概不退还；4、合同签字生效后，乙方向甲方交押金2700元，租金每三个月交一次，逾期不交，甲方有权解除合同，按第3项退租处理。《门面租赁合同》签订后，双方均按约全面履行了各自的义务。2017年2月28日，因“零陵古城”路网建设工程项目的需要，被告周竹秀（乙方）与永州市零陵区人民政府房屋征收管理办公室（甲方）签订了一份《国有土地上房屋征收货币补偿协议》。该协议与本案有关联的补偿项目及金额如下：1、门面搬迁费4000元；2、停产停业损失补偿款18246元；3、附属物及装饰装修补偿44613元。[其中简易广告牌358元、铝合金卷闸门3330元、地面砖4320元、墙漆8030元、铝扣板顶8550元、水泥接水池120元、铁皮烟囱240元、木板隔断1278元、木架铁皮包饰432元、大型抽油烟机500元（移机费）、铁皮包饰240元、网络120元、水电改造17095元（暗线）]。上述事实，本院予以确认。当事人有争议的事实的质证和认定如下：双方争议的主要事实为停产停业损失及附属物、装饰装修补偿款是否全部补偿给承租人。本案所涉租赁门面被征收后，因租赁合同尚未届满，原被告均会产生停产停业损失；门面装饰装修系原告黄斌所为，但政府考虑拆迁因素补偿的装饰装修款明显高于其实际价值。另查明，本案所涉门面系被告周竹秀与张木治（已故）共有，被告张跃林、张华林系被告周竹秀之子。《门面租赁合同》系周竹秀委托其子张跃林、张华林所签。本院认为，原告黄斌与被告张跃林、张华林签订的《门面租赁合同》，系双方真实意思的表示，合法有效。当事人应当按约全面履行自己的义务。在合同履行过程中，租赁房屋被征收，致使租赁合同无法继续履行。原告要求解除《门面租赁合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；原告要求被告退还租赁押金的诉讼请求，因原告黄斌没有租赁合同约定的违约行为，故该项诉讼请求，本院予以支持；但原告要求被告支付押金利息的诉讼请求，无合同及法律依据，本院不予以支持；原告要求被告补偿装修装饰损失、附属物损失、停产停业损失及搬迁补偿费共计58962元的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第一百二十条的规定，本院部分予以支持，具体数额以当地政府补偿的数额63259元（4000元+18246元+44613元）为基数，酌情考虑50%即31629.5元为宜。被告提出原告违约在先，无需退还押金的抗辩意见，经查，原告的租金已交至2017年2月，2017年2月28日被告周竹秀与永州市零陵区人民政府房屋征收管理办公室签订了《国有土地上房屋征收货币补偿协议》。自2017年3月起不存在原告再交租金之事。故原告不存在违约，被告该项抗辩意见，本院不予以采纳；被告提出原告无权要求被告赔偿装修装饰损失、附属物损失、搬迁、停产停业损失费的抗辩意见，不符合法律规定，本院不予采纳；被告提出周竹秀系房屋所有权人，被告张跃林、张华林不承担责任的抗辩意见，经查，《门面租赁合同》系被告周竹秀委托其子张跃林、张华林与原告所签，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，被代理人应对代理人的代理行为，承担民事责任，故被告的该项抗辩意见符合法律规定，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第五项、《中华人民共和国物权法》第四十二条、第四十四条、第一百二十一条规定，判决如下：解除原、被告于2013年12月1日签订的《门面租赁合同》；被告周竹秀返还原告黄斌合同押金2700元；被告周竹秀补偿原告黄斌装修损失、附属物损失、停产停业损失、搬迁费共计31629.5元；驳回原告黄斌对被告张跃林、张华林的诉讼请求；驳回原告黄斌其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1364元，减半收取计682元，由原告黄斌负担282元，被告周竹秀负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员 王建华二〇一七年八月九日书记员 邓 倩附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国物权法》第四十二条【征收】为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。第四十四条【征用】因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。第一百二十一条【用益物权人因征收、征用有权获得补偿】因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。