（2017）湘1202民初1140号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2017-11-08
案件名称
原告王敏秀与被告怀化市万桥拍卖有限公司、怀化市鹤城区农业局拍卖合同纠纷一案民事一审判决书
法院
怀化市鹤城区人民法院
所属地区
怀化市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王敏秀,怀化市万桥拍卖有限公司,怀化市鹤城区农业局
案由
拍卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国拍卖法（2004年）》：第二十七条，第六十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初1140号原告王敏秀。委托诉讼代理人（特别授权）向建。委托诉讼代理人肖焰壕。被告怀化市万桥拍卖有限公司。法定代表人丁俊，董事长。委托诉讼代理人旷宝光。被告怀化市鹤城区农业局。负责人张军明。委托诉讼代理人吴敬林。原告王敏秀与被告怀化市万桥拍卖有限公司、怀化市鹤城区农业局拍卖合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王敏秀及其委托诉讼代理人向建、肖焰壕，被告万桥拍卖公司委托诉讼代理人旷宝光、区农业局委托诉讼代理人吴敬林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王敏秀诉称：2014年11月19日，被告区农业局委托万桥拍卖公司拍卖怀化市鹤州路104、106号门面，2015年元月5日王敏秀作为竞买人与被告万桥拍卖公司就鹤州路104、106号门面签订了《鹤州路104、106号门面资产拍卖出让竞买协议书》，该《竞买协议书》未告知标的物存在租赁瑕疵，且在被告万桥拍卖公司出具的《鹤州路104、106号门面拍卖标的简介与竞买须知》中仅告知竞买人鹤州路104号、106号门面存在租赁，租赁合同及实际租金均未告知竞买人，在两被告未告知原告实际年租金价格的情况下原告依据《怀化市鹤城区农业局委估房地产估价技术报告》确认怀化市鹤州路104、106号门面的年有效受益为36.5万元，原告亦基于怀化市鹤州路104、106号门面的年有效受益为36.5万元于2015年4月20日与被告万桥拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》并进行了标的物房产移交。而怀化市鹤州路104、106号门面实际年租金仅为85800元，与拍卖年收益评估的36.5万元相差279200元，原告认为两被告在拍卖过程中未告知原告实际年租金价格存在瑕疵，并给原告造成重大的经济损失，现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求1、判令两被告赔偿原告损失人民币80万元，并从2015年7月1日起按银行同期贷款利率计算原告利息损失至两被告实际赔偿原告80万元之日止；2、判令被告区农业局承担销售该标的房产应缴纳的增值税及附加、所得税、土地增值税。3、本案诉讼费由两被告承担。被告万桥拍卖公司辩称：一、该次拍卖遵循了《拍卖法》规定的公开、公平、公正、诚实信用的拍卖原则和国家商务部发布的依法按程序操作的《不动产拍卖规程》。经鹤城区人民政府批准，被告公司于2014年11月19日受区农业局委托，对位于鹤州路104、106号两个门面进行公开拍卖，双方签订了《委托拍卖合同》，接受委托后，被告公司根据委托人的要求及其提供的资料，按照国有资产的拍卖处置规定和拍卖操作程序，于2014年12月17日在《怀化日报》发布了“鹤州路门面拍卖公告”，同时向前来咨询的意向竞买人发放了《鹤州路104、106号门面拍卖会标的简介与竞买须知》。在标的展示、报名期间，原告来被告公司通过咨询、阅取资料了解标的现状及拍事项后，于2015年1月5日向被告公司提出竞买申请，并办理了相关手续，取得竞买人资格。该标的拍卖举行过两次拍卖会，第一次拍卖会上因原告对资产评估报告中的标的面积和租赁合同事项提出质疑要求进一步调查了解标的现状而被中止，第二次拍卖会在有关主管部门和监督部门工作人员的参加下拍卖成功，原告以竞买价260万元落槌成交，当场签订了《拍卖成交确认书》，被告公司依法定程序将鹤州路104、106号门面移交给了原告。二、该标的物在拍卖操作过程中，被告公司在拍卖公告及标的简介与竞买须知中都对拍卖的标的物现状进行了告知，且对标的物的租赁及租赁期限作了实事求是的介绍，原告在诉状中以标的物的介绍没有告知门面租金额为由就要赔偿80万元不合情理。三、该次拍卖活动是依法按程序操作的，其行为受到法律的约束和保护，通过对标的物的展示和拍卖咨询，所有参与拍卖活动的竞买人都是在知情和自愿的基础上依法按程序参加拍卖活动，并签订了《竞买协议书》、《拍卖成交确认书》，这些均是依法签订成立生效的合同，合同内容对双方均有法律约束力，任何一方不得擅自变更或解除合同。综上所述，被告万桥拍卖公司在该两个门面房地产的拍卖活动中工作到位，程序合法，无违法违规行为，对标的物的拍卖已圆满完成，合法有效，原告诉请要求被告赔偿80万元于法无据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告区农业局辩称：一、关于原告要求被告赔偿损失80万以及利息的诉讼请求，被告区农业局认为该损失即使存在，也是正常的投资风险，与两被告无关，要求判决被告区农业局承担销售该房产税费，被告认为该税费不仅没有具体金额，而且税收的征收属于税务机关的职权，不属本案拍卖合同纠纷的审查范围。二、区农业局委托万桥拍卖公司拍卖门面是事实，但本案不是委托合同纠纷，被告区农业局与原告没有签订《竞买协议书》、《拍卖成交确认书》，不是拍卖合同的当事人，根据同相对性原则，对区农业局不产生法律约束力，而委托合同与原告在法律上没有关系。三、《怀化市鹤城区农业局委估房地产估价技术报告》系专业技术报告，与原告没有法律上的利害关系，若原告认为评估公司有违法行为，可依法举报查处。四、《拍卖成交确认书》经过公平公正的竞买程序后签订，并且已经履行完毕，原告取得拍卖标的后的损失属于投资风险，与拍卖合同无关，区农业局没有告知原告实际年租金的义务，且没有法律规定或者约定区农业局有告知义务，租金的高低变化属于市场因素，本案拍卖仅对房产权利承担责任，区农业局没有义务向拍卖人说明、告知，拍卖人也没有义务向原告说明，事实上原告户籍在鹤城区人民南路180号，就住在鹤城区林业局内，而拍卖的门面位于鹤州路，原告对拍卖门面的商业价值应该是清楚的，可能还做了深入的调查才参与竞买，最后竞买签字也是自愿的，现在租金上不去就找被告，显然违反了合同诚信原则。综上所述，拍卖合同履行后的正常投资损失是原告应承担的投资风险，原告归责于他人，系无理滥诉，建议法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，原怀化市鹤城区中坡园艺示范场系怀化市鹤城区农业局下属单位，后被改制。2014年11月19日，被告区农业局与万桥拍卖公司签订《委托拍卖合同》，被告区农业局委托被告万桥拍卖公司拍卖怀化市鹤州路104、106号门面（该两个门面土地使用权人登记为怀化市鹤城区中坡园艺示范场，证号为：怀国用（2006）第19-3号），双方在合同中第六条约定，区农业局应向万桥拍卖公司提供1、土地使用权证书、房产所有权证书、物权人身份证明等有效证件；2、标的目前使用情况（如租赁、担保、债权等）情况说明；3、标的物的有效评估报告及附属物情况；4、标的的可知瑕疵情况。由区农业局协助万桥拍卖公司完成拍卖公告和展示，必要时，提供咨询。第十二条中约定，成交标的尚存在租赁关系的，由区农业局负责为买受人和承租人办理租赁变更手续。2014年11月19日,`被告区农业局委托湖南湘军房地产评估有限责任公司对怀化市鹤州路104、106号门面进行估价，估价结果为两门面房地产总价2577963元，单价51559元/㎡，年有效收益为365000元。2014年12月16日，被告万桥拍卖公司在《怀化日报》刊登公告，定于2015年1月6日公开拍卖上述两门面，2014年12月20日被告万桥拍卖公司发布了鹤州路104、106号门面拍卖会标的简介与竞买须知，其中标的简介对标的利用状况的介绍为：两个门面目前已出租，104号门面出租现作为“上海老黄金”的其中一间门面使用，租赁期到2025年5月30日；106号门面出租现作为“良品铺子”的门面使用，租赁期到2025年7月25日。2015年元月5日原告王敏秀与被告万桥拍卖公司签署《竞买协议书》，其中第八条第3款中约定，由买受人自行依法办理产权过户手续，并承担其过户中所需交付的各项税、费。2015年1月6日举行拍卖会，因竞买人对拍卖标的的面积及租赁等事项有质疑需进一步了解标的现状而未拍卖成功，2015年4月20日再次举行拍卖，原告王敏秀以260万元的价格竞得了鹤州路104、106号门面，并于2015年4月20日签署拍卖《成交确认书》，该拍卖成交确认书中第三条中同样约定，由买受人自行依法办理产权变更过户手续，并承担其办理产权过户手续时所需交付的各项税、费。被告区农业局在委托万桥拍卖公司拍卖该两个门面的过程中，告知了被告万桥拍卖公司该两门面出租及租期的事实，但未向万桥拍卖公司提供该两门面出租的书面租赁合同，2015年4月22日，原告王敏秀找到区农业局局长，要求区农业局提供租赁合同，2015年5月4日，被告区农业局将拍卖门面的证件及相关资料（含门面租赁协议、补充协议、承包合同书等）移交给了原告，2015年5月17日，被告区农业局与原告王敏秀在万桥拍卖公司人员的监证下完成拍卖标的物房产的移交，双方并约定原告王敏秀从2015年5月1日起享受租金收益权。通过对拍卖门面的证件移交，原告发现鹤州路104号门面2013年6月1日至2020年5月31日的年租金为45000元/年，鹤州路106号门面2010年7月25日至2020年7月25日的年租金为40800元/年，两门面2020年7月25日延长至2025年7月25日每个的年租金为50000元/年，现有承租人不是原合同承租人黄兵，黄兵取得两门面租赁权后将两门面分别于2009年出租给了丁嵬，2013年出租给湖南良品铺子食品有限公司经营，而湖南良品铺子食品有限公司租赁期间交给黄兵2013年-2018年的年租金为前3年26万元/年，第4年为27万元，第5年为28万元。由于实际租金与估价年有效收益相距太远，原告向相关部门反映要求处理此事，因对被告区农业局是否知晓黄兵转租产生争议，2015年6月26日，原告王敏秀在被告区农业局及区国资委主要领导的主持下就该两门面的处置遗留问题进行协调，但协商未果。2015年10月16日，原告王敏秀诉至本院，要求判决解除怀化市鹤城区中坡园艺示范场及区农业局与黄兵之间的租赁合同，2016年5月13日，本院作出（2015）怀鹤民一初字第1155号民事判决书，驳回了原告王敏秀的诉讼请求，原告王敏秀不服，上诉至湖南省怀化市中级人民法院，后经怀化市中级人民法院调解，解除了黄兵与怀化市鹤城区中坡园艺示范场及区农业局之间的租赁合同，原告王敏秀给予黄兵租赁合同解除补偿款80万元整。2016年10月，原告王敏秀将拍卖取得的该两个门面重新出租，现两门面尚未办理产权过户手续。原告王敏秀因认为两被告在拍卖过程中未告知原告实际年租金价格存在瑕疵，给原告造成重大损失，于2017年4月27日向本院提起了诉讼。上述事实，经本院公开开庭审理，双方当事人当庭举证、质证和辩论，本院确认，有下列证据证实：一、原告王敏秀的身份证复印件、被告万桥拍卖公司企业信用信息公示报告复印件、区农业局统一社会信用代码证书复印件、法人代表身份证复印件各1份，拟证明原、被告身份信息情况；二、《委托拍卖合同》复印件1份，拟证明区农业局委托万桥拍卖公司拍卖怀化市鹤州路104、106号门面及双方委托约定具体内容的事实；三、湘军房估怀字【2014】第16号《房地产估价报告》复印件1份，拟证明经估价，怀化市鹤州路104、106号两门面房地产总价2577963元，单价51559元/㎡，年有效收益为365000元的事实；四、《鹤州路104、106号号门面拍卖会标的的简介与竞买须知》复印件1份，拟证明万桥拍卖公司发布的标的简介及竞买须知具体内容的事实；五、《怀化市万桥拍卖有限公司竞买登记、资格确认书》、《鹤州路104号、106号门面资产拍卖出让竞买协议书》、《拍卖成交确认书》复印件各1份，拟证明原告到被告万桥拍卖公司申请竞买，与万桥拍卖公司签订了竞买协议，参与竞买，并以260万的价格竞得了鹤州路104、106号门面，与万桥拍卖公司签订拍卖成交确认书，并约定由买受人自行依法办理产权变更过户手续，并承担办理产权过户手续时所需交付的各项税、费的事实；六、录音光盘1份，拟证明原告2015年4月22日找区农业局杨局长，要求提供租赁合同的事实；七、拍卖标的物房产移交清单复印件、鹤城区中坡园艺场证件移交清单复印件、现金缴款单及客户回单复印件各1份及湖南省非税收入一般缴款书复印件2份，拟证明2015年5月4日，被告区农业局将拍卖门面的证件及相关资料移交给了原告，原告此时知晓鹤州路104号、106号门面具体年租金及转租情况的事实和原告实际支付了260万元购买款，并在2015年5月17日进行了拍卖标的物移交的事实；八、《门面租赁协议书》复印件1份及《补充协议》复印件2份，拟证明鹤州路104、106号门面租给黄兵的实际年租金在2020年5月31日前和2020年7月25日前分别为45000元/年和40800元/年及该两门面的租期分别延长至2025年5月31日和2025年7月25日，在延长的5年期间，两门面每个的年租金为50000元/年的事实；九、《租赁合同》复印件1份，拟证明承租人黄兵将鹤州北路106号门面转租给湖南良品铺子食品有限公司及转租年限、租金具体情况的事实；十、《关于怀化市中坡园艺场鹤州路104、106号门面处置遗留问题的情况汇报》、会议内容复印件各1份，拟证明原告请求相关部门解决两门面处置遗留问题，在被告区农业局及区国资委主持下就该两门面的处置遗留问题进行协调的事实；十一、（2015）怀鹤民一初字第1155号民事判决书及怀化市中级人民法院的民事调解书、个人活期账户交易明细复印件各1份，拟证明原告王敏秀曾诉至本院，要求解除怀化市鹤城区中坡园艺示范场、区农业局与黄兵之间的租赁合同，后经怀化市中级人民法院调解，解除了黄兵与怀化市鹤城区中坡园艺示范场及区农业局之间的租赁合同，原告王敏秀需给予黄兵租赁合同解除补偿款80万元的事实；十二、拍卖公告复印件1份，拟证明被告万桥拍卖公司在《怀化日报》上刊登拍卖公告，定于2015年1月6日公开拍卖鹤州路104、106号门面的事实。庭审笔录一份，拟证明本案的其他情况。本院认为，被告万桥拍卖公司在拍卖过程中未向竞买人出示书面的租赁合同系委托人区农业局未向万桥拍卖公司提供租赁合同所致，本案拍卖标的评估的年有效收益与相邻门面及该两门面转租的实际年收益并无明显差异，被告万桥拍卖公司未告知原告原始承租租金并非主观故意，且在拍卖过程中告知了竞买人拍卖标的已出租的事实及具体租期，应视为被告万桥拍卖公司已履行了如实告知义务，但被告区农业局在拍卖门面被拍前以85800元/年的价格与黄兵达成租赁合意将两门面出租给黄兵，此情况早已客观存在，该租赁与正常的市场租赁价有重大差异，被告区农业局委托被告万桥拍卖公司拍卖时没向被告万桥拍卖公司出示书面的租赁合同，也未按双方合同约定详尽拍卖标的情况说明义务，存在告知上瑕疵，竞买人王敏秀因此遭受了租金损失应得到赔偿，但根据合同相对性原则及《中华人民共和国拍卖法》第六十一条之规定，本案应由拍卖人万桥拍卖公司先行承担赔偿责任，再由拍卖人万桥拍卖公司向委托人区农业局进行追偿。关于原告所遭受的损失的认定，原告王敏秀曾诉至本院，要求解除怀化市鹤城区中坡园艺示范场、区农业局与黄兵之间的租赁合同，后经怀化市中级人民法院调解，解除了黄兵与怀化市鹤城区中坡园艺示范场及区农业局之间的租赁合同，原告王敏秀需支付黄兵租赁合同解除补偿款80万元，但该80万元补偿费用未经过评估鉴定，且赔偿的数据系原告自愿同意支付，并非法院依法认定的损失，被告区农业局作为被解除合同的一方当事人，未参与该诉讼，也未有证据证实区农业局对此数据系认可的，因此，以此数作为确认原告解除合同所必遭的损失要求被告区农业局赔偿缺乏法律依据，本院认为，原告于2016年10月已重新出租该两个门面，故原告所遭受的损失应为2015年5月至2016年10月前的租金损失，认定为395533元[（365000-85800）×1年+（365000-85800）÷12个月×5个月]。本案拍卖房产办理产权变更过户手续时所需交付的各项税、费，被告万桥拍卖公司与原告王敏秀签订的《竞买协议书》、《拍卖成交确认书》中已作出明确约定，该两份协议内容均系当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具约束力，因此，对原告要求被告区农业局承担销售该标的房产应缴纳的增值税及附加、所得税、土地增值税的诉讼请求本院不予支持。综上所述，对原告王敏秀的诉讼请求本院予以部分支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国拍卖法》第二十七条、第六十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决如下：一、被告怀化市万桥拍卖有限公司于本判决生效后30日内赔偿原告王敏秀经济损失395533元；二、驳回原告王敏秀对被告怀化市鹤城区农业局的诉讼请求；三、驳回原告王敏秀的其他诉讼请求。本案案件受理费12539元，由原告王敏秀负担6339.5元。由被告怀化市万桥拍卖有限公司负担6199.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长 杨志勇审 判 员 范晓红人民陪审员 刘华成二〇一七年八月九日代理书记员 彭玲丽《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国拍卖法》第二十七条委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵。第六十一条拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿;属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效期间为一年，自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。因拍卖标的存在缺陷造成人身、财产损害请求赔偿的诉讼时效期间，适用《中华人民共和国产品质量法》和其他法律的有关规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 搜索“”